Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 27 novembre 2017

CM/MC



Numéro 17/4603 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRET DU 27/11/2017 







 Dossier : 15/03211 





Nature affaire :



Autres demandes en matière de baux commerciaux

















Affaire :



[J] [B]



C/



[X] [V], [O] [E] épouse [V]

























Grosse délivrée le :

à :













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













A R R E T





Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Novembre 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.









* * * * * 









APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 25 Septembre 2017, devant :





Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président



Madame Cécile MORILLON, Conseiller, chargé du rapport



Madame Adeline JANSON, Vice-président placé par ordonnance en date du 6 décembre 2016





assistés de Monsieur Eric FAGE, Greffier, présent à l'appel des causes.



Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 













dans l'affaire opposant :









APPELANT :





Monsieur [J] [B]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 8] (41)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par Me Pierre GABET, avocat au barreau de PAU











INTIMES :





Monsieur [X] [V]

né le [Date naissance 3] 1938 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Madame [O] [E] épouse [V]

née le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentés par Me Jean michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU





































sur appel de la décision 

en date du 18 FEVRIER 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU 

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :



Par acte authentique du 21 septembre 2006, Monsieur et Madame [X] [V] ont donné à bail à Monsieur [J] [B], avec effet au 1er juillet 2006, un local commercial situé [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel de 1.830 € HT par mois.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 décembre 2011, Monsieur [J] [B] a informé les bailleurs de son intention de mettre un terme au bail avec effet au 1er juillet 2012. Par courrier du 19 juin 2012, il les a informés de son intention de retarder son départ des lieux et a réglé les loyers jusqu'au mois d'août 2012.



Par acte d'huissier du 9 décembre 2013, Monsieur [J] [B] a fait assigner Monsieur et Madame [X] [V] devant le Tribunal de Grande Instance de PAU en constatation de la résiliation du bail commercial au 31 janvier 2013, date à laquelle il a quitté les lieux, et en paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Reconventionnellement, Monsieur et Madame [X] [V] ont réclamé le paiement d'une somme de 92.887 € au titre des loyers échus et à échoir, précisant qu'ils n'ont jamais accepté la résiliation du bail commercial et que le locataire s'est maintenu dans les lieux sans acquitter le loyer.



Le 19 décembre 2013, Monsieur [J] [B] a fait délivrer un congé en application de l'article L.147-4 alinéa 4 du code de commerce avec effet au 30 juin 2014. 



Par jugement du 18 février 2015, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits et des prétentions initiales des parties, le tribunal de grande instance de PAU a : 

- constaté la nullité du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 décembre 2011,

- débouté Monsieur [J] [B] de sa demande de constatation de résiliation amiable du bail à la date du 31 janvier 2013,

- Avant-dire droit sur les sommes dues par Monsieur [J] [B] à Monsieur et Madame [X] [V], ordonné la réouverture des débats,

- enjoint à Monsieur et Madame [X] [V] de produire :

1/ tout justificatif permettant d'établir que les lieux loués à Monsieur [J] [B] sont restés inoccupés du 13 février 2014 au 30 juin 2014,

2/ un décompte précis des sommes dues :

* à la date du 13 février 2014,

* à la date du 30 juin 2014,

- réservé l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

- renvoyé à l'audience du 18 mars 2015.



Par jugement du 29 juillet 2015, le Tribunal de Grande Instance de PAU a :

- dit que Monsieur [J] [B] était redevable des loyers et charges afférents au local commercial jusqu'au 30 juin 2014,

- débouté Monsieur [J] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné Monsieur [J] [B] à payer à Monsieur et Madame [X] [V] la somme de 53.399,91 € au titre des loyers, taxes et intérêts dus jusqu'au 30 juin 2014, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 9.150 €,

- débouté Monsieur [J] [B] de sa demande de délais,

- condamné Monsieur [J] [B] à verser à Monsieur et Madame [X] [V] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par déclaration du 4 septembre 2015, Monsieur [J] [B] a relevé appel de ces deux décisions.



Dans ses dernières conclusions du 3 décembre 2015, il demande de :

Réformant les jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de Pau en date des 18 février 2015 et 29 juillet 2015, 

- dire et juger que le bail a été rompu d'un commun accord à la date d'échéance triennale, soit le 30 juin 2012, et qu'il a été prorogé amiablement jusqu'au 31 janvier 2013, 

Subsidiairement, si la rupture de bail intervenait en 2014, 

- dire et juger qu'à défaut de produire les factures de loyer, la TVA ne pourra lui être réclamée, 

- dire et juger qu'il justifie avoir réglé les taxes foncières qui lui sont réclamées à l'exception de celles de l'année 2013, 

- lui accorder à titre de dommages et intérêts la somme de 53 399,91 €, si la date retenue de fin de bail était le 13 février 2014, celle de 52 467 €, si la date retenue de fin de bail était le 30 juin 2014, celle de 63 259 €, 

- condamner Monsieur et Madame [X] [V] à 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Il fait valoir qu'il a obtenu l'accord des bailleurs pour restituer les lieux plus tard et qu'il était convenu que les loyers seraient compensés par le dépôt de garantie. Il précise que cependant Monsieur et Madame [X] [V] sont restés muets jusqu'en juillet 2013, date à laquelle ils ont contesté la résiliation du bail. En tout état de cause, il précise qu'il a restitué les clés le 13 février 2014 et qu'il justifie de son départ à la retraite au 30 juin 2014.



Monsieur [J] [B] admet que le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception n'est pas valable mais considère qu'une résiliation amiable se déduit des circonstances, du silence et du comportement des bailleurs. Il ajoute qu'il a proposé à Monsieur et Madame [X] [V] de leur restituer les locaux en février 2013 mais ils n'ont fait connaître leur contestation relative à la validité du congé qu'en juillet 2013, ce qui a engendré pour lui un préjudice égal au montant des loyers et taxes foncières postérieurs à la date de restitution proposée (janvier 2013). Enfin, il conteste la condamnation à une partie des loyers, du coût du commandement, du paiement de la TVA et du calcul des intérêts.



Dans leurs dernières conclusions du 9 décembre 2015, Monsieur et Madame [X] [V] demandent de :

- confirmer les jugements entrepris en toutes leurs dispositions, 

- débouter Monsieur [J] [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 

- y ajoutant, condamner Monsieur [J] [B] à régler une indemnité pour procédure abusive, d'un montant de 5 000 €, 

- condamner Monsieur [J] [B] à régler au titre de la procédure d'appel une indemnité d'un montant de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- le voir condamner aux entiers dépens. 



Ils prétendent notamment que le locataire s'est maintenu dans les lieux jusqu'au 2 avril 2013, date de transfert de son siège social. Ils précisent qu'il n'ont jamais consenti de manière expresse ou tacite à une résiliation amiable du bail. Bien au contraire, le seul courrier émanant d'eux exprime clairement le contraire. L'absence de réaction des bailleurs avant le départ effectif du locataire n'est pas le signe d'une quelconque faute, d'autant qu'ils ont subi les décisions unilatérales du locataire qui ne peut venir maintenant invoquer leur mauvaise foi.



L'instruction a été clôturée le 16 août 2017 et l'affaire plaidée le 25 septembre 2017.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. 





MOTIFS DE LA DECISION :



Il est constant que le congé délivré par Monsieur [J] [B] sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 décembre 2011, ne répond pas aux prescriptions de forme prévues par l'article L.145-9 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014, qui exige que ce congé soit effectué par acte extra-judiciaire.



Par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la nullité de cet acte.



Dans ces conditions, le bail s'est poursuivi entre les parties au-delà du 1er juillet 2012, d'autant que Monsieur [J] [B] s'est maintenu dans les lieux, ainsi qu'il le reconnaît lui-même jusqu'au 31 janvier 2013 au minimum. Aucune des pièces produites aux débats ne permet de considérer qu'à un moment donné les bailleurs auraient accepté une résiliation amiable anticipée. Au contraire, au regard des termes du courrier adressé par Monsieur et Madame [X] [V] le 17 juillet 2013 à leur locataire, il ne pourra être retenu l'existence d'une résiliation amiable acceptée de manière non équivoque par les bailleurs, étant rappelé que la renonciation a un droit ne se présume pas. En effet, dans ce courrier, Monsieur et Madame [X] [V] formulent clairement leur volonté de voir poursuivre le bail jusqu'à son terme le 30 juin 2015 et d'obtenir le respect par Monsieur [J] [B] de ses obligations notamment au regard de son obligation de payer l'arriéré de loyer depuis septembre 2012. Ils ont à cet effet fait délivrer à Monsieur [J] [B] un commandement de payer le 26 novembre 2013 qui atteste l'absence d'acceptation de la leur part d'une résiliation anticipée.



Ce n'est finalement que le 19 décembre 2013 que Monsieur [J] [B] a régulièrement fait signifier son congé par acte extrajudiciaire dans le cadre des dispositions de l'article L.145-4 alinéa 4 du code de commerce pour avoir effet au 30 juin 2014. Monsieur et Madame [X] [V] ne contestent pas la validité de ce congé.



Il est par ailleurs constant et non contesté que Monsieur [J] [B] a quitté les lieux et a remis le clés du local à Monsieur [F], mandataire des bailleurs, le 13 février 2014. Cependant, la remise des clés ne peut valoir pour les bailleurs renonciation à se prévaloir des loyers jusqu'au terme du bail, soit le 30 juin 2014, dès lors qu'il est démontré que le local litigieux n'a pas fait l'objet d'une nouvelle occupation à cette date.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [J] [B] au paiement des loyers et charges jusqu'au 30 juin 2014.



A l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [X] [V] produisent un décompte détaillé qui fait notamment apparaître les acomptes payés par Monsieur [J] [B] entre les mains de l'huissier. 









Il convient de rappeler qu'en application de l'article 1315 du code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Or, en l'espèce, Monsieur et Madame [X] [V] justifie de leur créance de loyers de septembre 2012 à juin 2014, des taxes foncières dues entre 2008 et 2013, des acomptes à déduire, d'intérêts et de frais pour un montant total de 62.549,91 €, dont il conviendra de déduire le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail d'un montant de 9.150 €. 



Par conséquent, les jugements déférés à la cour seront confirmés en toutes leurs dispositions.



Aucune faute ne saurait être caractérisée à l'encontre de Monsieur et Madame [X] [V], Monsieur [J] [B] étant le seul responsable de l'irrégularité du congé qu'il a délivré le 26 décembre 2011, alors au surplus qu'il a cessé le règlement de ses loyers en septembre 2012, tout en se maintenant dans les lieux. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.



Monsieur [J] [B] formule enfin une demande tendant à la déduction de la TVA qui ne pourra qu'être rejetée. S'agissant du paiement de loyers et charge dus pour un local commercial, le loyer doit être payé TVA incluse, à charge pour le bailleur de satisfaire à ses obligations fiscales. Il n'appartient pas au locataire d'en effectuer le précompte. L'appelant sera donc débouté de sa demande de ce chef.



L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière assimilable au dol. En l'espèce, Monsieur et Madame [X] [V] ne démontrent pas en quoi Monsieur [J] [B] aurait agi dans la seule intention de leur nuire, ni avoir, du fait de son action, subi un préjudice quelconque. Il convient en conséquence de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 



Monsieur [J] [B] qui succombe doit supporter les dépens de l'instance d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [X] [V] les frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel. Aussi, il convient de leur allouer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme les jugements des 18 février 2015 et 29 juillet 2015 en toutes leurs dispositions,



Et y ajoutant,



Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,





Condamne Monsieur [J] [B] à payer à Monsieur et Madame [X] [V] la somme de 1.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [J] [B] aux dépens d'appel,



Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux de dépens d'appel dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision, 



Arrêt signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIERLE PRESIDENT