Cour d'Appel · 1ère Chambre C — 28 novembre 2017

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre C



ARRET DU 28 NOVEMBRE 2017



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05390







Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUILLET 2015 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 13/06624







APPELANTE :



S.A.S. SYSTEM LOG immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 422467621 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée et assistée de Me Gilles BERTRAND de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL'OVA, BERTRAND, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant substitué par Me PUECH, avocat de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL'OVA, BERTRAND, avocats au barreau de MONTPELLIER 







INTIMEE :



SNC PALMER PLAGE immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 479 859 282, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Jean-Christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant







REVOCATION DE L'ORDONNANCE DE CLOTURE DU 

25 septembre 2017 avec NOUVELLE CLOTURE prononcée le 

16 Octobre 2017





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 OCTOBRE 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée auprès du Premier président de la cour d'appel de Montpellier par ordonnance n° 5/2017 du 2 janvier 2017

 

qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER







ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









*

* *









FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: 



Par bail du 7 juillet 2005, la société SYSINVEST aux droits de laquelle vient la SNC PALMER PLAGE a loué à la SAS SYSTEM LOG, des locaux commerciaux à usage de bureaux situé [Adresse 3]. 

Le 16 février 2011, la SAS SYSTEM LOG donnait congé pour le 14 septembre 2011. 



Toutefois estimant que la locataire demeurait débitrice de charges, par acte d'huissier en date du 18 novembre 2013, la société PALMER PLAGE a assigné la SAS SYSTEM LOG devant le tribunal en paiement de la somme de 93 935 € à titre principal.



Le jugement rendu le 2 juillet 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif:



'Condamne la SAS SYSTEM LOG à payer à la SNC PALMER PLAGE la somme de 93 935 € en principal avec intérêt aux taux légal à compter du 18 novembre 2013. 

'Condamne la SAS SYSTEM LOG aux dépens, qui pourront êtres recouvrés directement par la SCP SANGUINEDE DI FRENA & ASSOCIES. 

'Dit n'y avoir lieu à la condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

'Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

'Rejette les autres demandes. 



Le premier juge considère que la SAS SYSTEM LOG ne démontre pas que la société PALMER PLAGE aurait délibérément sous-évalué le montant des charges.

Il ajoute que si les conditions particulières du bail litigieux stipulent que les charges sont provisoirement estimées à 55,05 € HT par m² au total et par an, cette évaluation ne prend pas en compte les impôts et taxes et les fournitures de prestations de service mises à la disposition du preneur par le bailleur.



Sur le fait que les provisions pour charges annoncées ne prennent pas en compte les fluides le premier juge relève que ce point ne résulte pas du bail.



Le jugement querellé considère également que si le bailleur a commis une faute en ne procédant pas comme le prévoit le bail chaque année et pour l'année civile à un arrêté de compte de charges, toutefois aucune sanction n'est prévue et surtout la SAS SYSTEM LOG n'a adressé aucun courrier de protestation et n'a en outre exercé aucune action en nullité.



Le preneur ne démontre donc pas le dol.



Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par la société PALMER PLAGE, le premier juge la rejette au motif qu'elle a commis au moins une faute.





La SAS SYSTEM LOG a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 juillet 2015.



L'ordonnance de clôture du 25 septembre 2017 a été révoquée et la clôture de l'instruction a à nouveau été prononcée le 

16 octobre 2017 .



Les dernières écritures pour la SAS SYSTEM LOG ont été déposées le 11 octobre 2017.



Les dernières écritures pour la SNC PALMER PLAGE ont été déposées le 13 octobre 2017.





Le dispositif des écritures de la SAS SYSTEM LOG énonce :



'Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 



A titre principal,



'Annuler le bail commercial du 7 juillet 2005,

'Condamner la SNC PALMER PLAGE à restituer les loyers et les charges perçues pour la période du 15 septembre 2005 au 14 septembre 2011,

'Fixer l'indemnité d'occupation due par la SAS SYSTEM LOG pour la période du 15 septembre 2005 au 

14 septembre 2011 à 144€/m² par an, toutes charges, impôts et prestations compris,

'Ordonner la compensation entre ces dettes réciproques.

 

A titre subsidiaire,

'Déclarer irrecevable comme prescrite la demande en paiement des charges et taxes foncières antérieures au 

18 novembre 2008.



En toutes hypothèses, 

'Débouter la société PALMER PLAGE de l'ensemble de ses demandes,

'Condamner la SNC PALMER PLAGE au paiement de la somme de 65 658,46 € à titre de dommages et intérêts,

'Ordonner compensation avec les éventuelles condamnations prononcées à l'encontre de la SAS SYSTEM LOG,

'Condamner la SNC PALMER PLAGE au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP ROZE SALLELES PUECH GERIGNY DELL'OVA BERTRAND. 



L'appelante à titre principal soutient tout d'abord qu'il est certain qu'elle n'aurait pas contracté le bail si elle avait connu le montant réel des charges dont le montant déjà élevé a plus que doublé et ce de manière rétroactive aux termes d'une régularisation intervenue en 2010.

Elle ajoute que d'ailleurs dès qu'elle a eu connaissance du montant réel des charges elle a dénoncé le bail pour la fin de la période triennale en cours.

Elle ajoute qu'en sa qualité de défenderesse à l'instance initiale elle peut toujours invoquer la nullité du bail même pour la première fois en appel.



A titre subsidiaire, la SAS SYSTEM LOG invoque la prescription quinquennale pour les charges antérieures au 

18 novembre 2008.



Pour les charges non prescrites, la SAS SYSTEM LOG relève tout d'abord que la bailleresse a attendu la fin de la procédure en appel pour transmettre 21 pièces nouvelles et qu'il apparaît à leur lecture que pour les charges les plus importantes comme celle de ELYO SUEZ elles font référence à un contrat de 1996 preuve que la SNC PALMER PLAGE les connaissait au moment de la signature du bail ce qui aurait dû l'amener à fixer la provision sur charges à un montant plus élevé.



Elle ajoute que le bailleur étant propriétaire d'autres bâtiments et bon nombre des autres locataires étant partis il y a lieu de craindre qu'il ne fasse supporter aux derniers locataires restant l'ensemble des charges afférentes aux autres bâtiments car les factures produites ne permettent pas de s'assurer que les prestations visées concernent le seul bâtiment T5 occupé par la SAS SYSTEM LOG. 



Pour les taxes foncières, la SAS SYSTEM LOG considère que même si les avis d'imposition ont été produits, ils concernent l'ensemble des bâtiments dont le bailleur est propriétaire sur le Parc [Localité 3] et qu'aucun justificatif n'est produit concernant la répartition entre les différents bâtiments d'où l'impossibilité de vérifier la pertinence des calculs.



La SAS SYSTEM LOG ajoute que de nombreuses incohérences apparaissent comme :

' un doublement des charges des années 2009, 2010 et 2011 par rapport aux charges de 2006, 2007 et 2008 alors qu'aucun service supplémentaire n'a été fourni,

' la régularisation des charges 2011 est la plus importante alors que le preneur a quitté les lieux en septembre,

' il n'y a aucune partie commune dans le bâtiment T5 où se trouve le local litigieux alors que le détail des charges 2011 fait apparaître des charges d'eau et d'électricité pour les parties communes,

'les fluides semblent être répartis en fonction des tantièmes alors que le bail ne prévoit aucune répartition des charges sur cette base et qu'aucun tantième n'est affecté aux locaux pris à bail. 



La SAS SYSTEM LOG soutient qu'en tout état de cause le bailleur a commis une faute dans l'exécution du contrat en ne procédant pas chaque année à la régularisation des charges de l'année précédente et que cette régularisation très tardive des charges est déloyale et brutale et engendre un préjudice.





Le dispositif des écritures de la SNC PALMER PLAGE énonce :



'Juger la SAS SYSTEM LOG irrecevable à soulever la nullité du bail pour la première fois devant la cour d'appel.

'Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

'Débouter la SAS SYSTEM LOG de toutes ses demandes.

'Condamner la SAS SYSTEM LOG au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 70 du code de procédure civile.

'Condamner la SAS SYSTEM LOG aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CHABANNES SENMARTIN ASSOCIES. 

'Y ajoutant le cas échéant, ordonner une mesure d'expertise aux fins de de préciser les sommes dues au titre des charges et de faire les comptes entre les parties.

'Surseoir à statuer sur le surplus des demandes dans l'attente du rapport d'expertise. 



Sur l'irrecevabilité de la demande en nullité du bail pour erreur sur la qualité substantielle du bien loué, la SNC PALMER PLAGE expose qu'en application du principe de la concentration des moyens la SAS SYSTEM LOG devait présenter dès la première instance toutes ses demandes ou moyens de défense fondés sur la même cause et qu'elle ne peut développer à l'occasion de la procédure en appel un fondement juridique qu'elle s'est abstenue de soulever en temps utile.



A supposer que ce nouveau moyen de nullité soit recevable, le bailleur soutient qu'il n'y a pas de vice du consentement sur la substance même de la chose objet du bail et qu'en tout état de cause il n'existe dans le bail aucune clause forfaitaire de charges mais seulement une stipulation sur une estimation provisoire des charges sans prendre en compte les taxes fiscales à la charge du preneur et les fluides qui ne sont pas maîtrisables. 



Sur sa créance la société PALMER PLAGE expose qu'elle est certaine et exigible et qu'elle en justifie par les nombreuses pièces produites.



Sur l'argument adverse de manque de cohérence de certaines charges elle répond notamment qu'il existe entre les différents bâtiments de Parc de [Localité 3] des espaces communs et en particulier des espaces verts.

 

Sur sa prétendue faute la SNC PALMER PLAGE soutient d'une part que la SAS SYSTEM LOG ne produit aucune pièce permettant d'établir l'existence d'un préjudice.

Elle ajoute qu'en outre elle a adressé au preneur des courriers de relance de nature à l'éclairer sur les conséquences du bail





notamment en matière foncière et qu'il ne peut valablement soutenir avoir subi une perte de chance de dénoncer le bail au terme de la première période triennale. 





MOTIFS :



Sur la nullité du bail :



La SNC PALMER PLAGE soulève l'irrecevabilité de la demande en nullité du bail au motif qu'elle est présentée pour la première fois devant la cour d'appel.



Toutefois il apparaît que ce moyen de nullité du contrat est soulevée pour faire écarter la prétention initiale de la SNC PALMER PLAGE fondée sur l'exécution du contrat de bail et qu'il est constant que les demandes tendant à faire écarter la demande principale sont recevables en tout état de cause et en particulier pour la première fois devant la cour d'appel.



Par conséquent la demande de la SAS SYSTEM LOG en nullité du bail commercial du 7 juillet 2005 est recevable. 



Sur le fond la SAS SYSTEM LOG invoque la nullité du bail commercial sur le fondement de l'erreur sur la qualité substantielle du bien loué au motif qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait connu le montant réel des charges. 



Toutefois le bail litigieux n'est pas nul car le consentement n'a pas été donné que par erreur.

En effet il apparaît d'une part que le bail du 7 juillet 2005 prévoit au titre des conditions particulières que le loyer annuel en principal est fixé à un montant brut hors taxes de 89,29 € HT le m², soit la somme annuelle de 41 519,85 € hors charges relatives aux locaux loués, impôts et taxes et fourniture de prestations mises à la dispositions du preneur par le bailleur, et que par conséquent il est bien mentionné à deux reprises qu'il s'agit d'un loyer HT c'est à dire hors impôts, taxes et fourniture de prestations.

Il apparaît d'autre part qu'il est précisé dans le bail au titre des conditions particulières qu'au loyer évoqué s'ajoutent pour la quote-part afférente aux locaux occupés le paiement des frais et charges tels que définis à l'article 6 des conditions générales du présent bail.

L'article 6 des conditions générales dans son paragraphe 3 détaille en outre de manière précise et non exhaustive les charges, prestations, fournitures, taxes, impôts et dépenses afférentes à l'immeuble et notamment :

-les dépenses d'entretien, nettoyage, prestations communes liées au Parc Industriel et Technologique [Localité 3] et affectées au bâtiment,

-la taxe foncière grevant les lieux occupés et prime d'assurance,

-toutes les dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et aux réparations de l'ensemble immobilier '.. . ces charges étant calculées au prorata des surfaces.



Enfin si dans les conditions particulières les charges sont provisoirement estimées à 55,05 € HT/m² par an, il s'agit bien d'une estimation provisoire ne comprenant pas en outre les taxes.



Par conséquent le preneur ne peut valablement soutenir au vu de ce qui précède avoir été trompé sur une qualité substantielle du bail à savoir le montant réel des charges et ce d'autant qu'il ne démontre pas en quoi le montant des charges est une qualité substantielle de l'objet du contrat de bail.



La SAS SYSTEM LOG sera donc déboutée de sa demande d'annulation du bail du 7 juillet 2005. 



Sur le montant des charges dues par la SAS SYSTEM LOG :



La cour observe que concernant la prescription quinquennale des charges antérieures au 18 novembre 2008, la SNC PALMER PLAGE n'oppose aucun argument et ne vient pas soutenir en particulier que la prescription aurait été valablement interrompue.



Par conséquent l'assignation en justice étant en date du 

18 novembre 2013 la cour déclare irrecevable comme prescrite la demande en paiement au titre des charges antérieures au 

18 novembre 2008.



Sur les charges postérieures au 18 novembre 2008, la cour observe tout d'abord que la SNC PALMER PLAGE a attendu le 

21 septembre 2017 pour verser au débat 20 pièces constituant les justificatifs de sa demande de régularisations de charges pour les années 2008, 2009, 2010 et 2011 alors qu'il s'agit de factures ou de documents émis en 2011, 2010 voire en 2007 et 2008. 



La cour observe en outre que le relevé de compte de la SAS SYSTEM LOG au 30 octobre 2013, versé au débat par la SNC PALMER PLAGE en pièce 8, est particulièrement succinct, se limitant à un montant sollicité chaque année au titre de la régularisation des charges 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 et 2011, à une mention de dégrèvement de taxe foncière pour 2008 et 2009, à une assurance pour 2007 et à des soldes de loyers et charges pour les mois de mars, avril, mai, juin, juillet et août 2011 et jusqu'au 14 septembre 2011.

La cour observe que d'une part ce relevé de compte qui mentionne une somme totale due de 93 935,54 € ne fait nullement apparaître les provisions sur charges réglées par la locataire sur les six années d'occupation pour un montant total de 153 576 € HT, montant qui n'est pas critiqué et leurs affectations.



En outre ce relevé de compte ne détaille pas la nature des charges ne permettant pas à la cour et au débiteur de savoir ce à quoi correspond la régularisation des charges, consommation d'eau, d'énergie, frais d'entretien des locaux, assurances '. sauf à se livrer à une étude fastidieuse des factures produites ( chaque pièce numérotée comprend en réalité plusieurs factures) et d'autant plus complexe qu'il est difficile de déterminer si les factures produites correspondent bien aux seuls locaux loués par la SAS SYSTEM LOG.



A titre d'exemple on peut relever que pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2010 il apparaît au titre des factures produites par GFR PROPERTY un total chauffage de 103 863,46 € TTC pour le bâtiment T5 et qu'il est affecté à la SAS SYSTEM LOG au titre de la régularisation des charges sur la même période pour le chauffage un montant de 37 614,10 € TTC ( montant d'ailleurs identique au montant HT ) sans que rien ne vienne expliquer ni ne puisse permettre de comprendre le mode de répartition entre les différents locaux et le mode d'affectation à la SAS SYSTEM LOG en particulier, alors que pourtant le contrat de bail prévoit à l'article 6. 3 que les charges sont calculées au prorata des surfaces correspondant aux locaux objets du bail. 



Les mêmes observations peuvent être formulées pour la régularisation des charges 2011. 



La cour ne serait venir suppléer la carence des parties en ordonnant une expertise.



Par conséquent la cour considère que si le preneur de la SAS SYSTEM LOG est tenue en vertu du bail du 7 juillet 2005 au paiement de charges locatives, le bailleur la SNC PALMER PLAGE est défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe du montant de sa créance, et qu'il convient donc de la débouter de ses demandes infirmant sur ce point le jugement entrepris.



Sur la demande en dommages et intérêts présentée par la SAS SYSTEM : 



La société bailleresse soutient que la SNC PALMER PLAGE l'a délibérément trompée en sous-évaluant le montant de la provision sur charges et qu'en tout état de cause la régularisation de charges intervenue pour la première fois 5 ans après le début du bail est constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat qui l'aurait privée de sa faculté de résiliation triennale. 



C'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il n'était pas démontré que la SNC PALMER PLAGE avait délibérément sous-évalué le montant des charges.



Si par ailleurs l'on peut considérer comme le premier juge que le bailleur a commis une faute en attendant le 17 mai 2010 pour solliciter par courrier le paiement de sommes conséquentes au titre de la régularisation des charges 2006, 2007 et 2008, alors que le bail prévoit une régularisation de charges annuelles, il n'est pas



démontré l'existence d'un préjudice par la SAS SYSTEM LOG autre que le paiement de ladite régularisation de charges auquel elle n'est pas condamnée.



Par conséquent la SAS SYSTEM LOG sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires : 



C'est à juste titre que le premier juge a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, et devant la cour d'appel l'équité commande que chaque partie conserve à sa charge les frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens.



En revanche la décision de première instance sera infirmée en ce qu'elle a condamnée la SAS SYSTEM LOG aux dépens, et l'infirmant sur ce point la SNC PALMER PLAGE sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP ROZE SALLELES PUECH GERIGNY DELL'OVA BERTRAND. 





PAR CES MOTIFS :





La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe. 



Infirme le jugement rendu le 2 juillet 2015 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



S'y substituant et y ajoutant, 



Dit que la demande en appel de la SAS SYSTEM LOG en nullité du bail commercial du 7 juillet 2005 est recevable.



Déboute sur le fond la SAS SYSTEM LOG de sa demande en nullité du bail commercial du 7 juillet 2005.



Déboute la SNC PALMER PLAGE de sa demande de condamnation de la SAS SYSTEM LOG à lui payer la somme de 93 935 € en principal avec intérêt aux taux légal à compter du 

18 novembre 2013. 



Déboute la SNC PALMER PLAGE de sa demande d'expertise.



Déboute la SAS SYSTEM LOG de sa demande de dommages et intérêts.







Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne la SNC PALMER PLAGE aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP ROZE SALLELES PUECH GERIGNY DELL'OVA BERTRAND. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT 









MM/NA