Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 22 novembre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2017



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/04542



Décision déférée à la Cour : Jugement du 4 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - Loyers Commerciaux - RG n° 13/16989





APPELANTE :

 

SCI VIAPY DOISY prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 531 307 205

adresse déclarée : [Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Représentée par Me Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0671, avocat plaidant





INTIMÉE : 



SAS MARIONNAUD LAFAYETTE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 348 674 169

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Pascale BANIDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée d'instruire l'affaire laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré



Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ



 

ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.



******



FAITS ET PROCÉDURE



Aux termes d'un acte sous seing privé du 14 décembre 1992, le département de Paris aux droits duquel se trouve désormais la SCI Viapy Doisy a donné à bail à la société Patchouli aux droits de laquelle se trouve désormais Ia société Marionnaud Lafayette divers locaux commerciaux sis à [Adresse 1], et pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1991.



Ce bail a été judiciairement renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 1er juillet 2002 au prix annuel en principal de 42 680 euros.



Par l'effet d'un congé notifié par la bailleresse le 26 décembre 2012, les parties se sont accordées sur le principe du renouvellement de ce bail au 1er juillet 2013, mais restent opposées sur le prix.



Par un jugement avant dire-droit du 13 mars 2014, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris a désigné en qualité d'expert M. [A] [A].



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 janvier 2015 aux termes duquel il estime au 1er juillet 2013 la valeur locative annuelle en principal à 99 450 euros et le loyer plafonné à 61 361,85 euros.



Par jugement en date du 4 février 2016, le juge des loyers commerciaux près du tribunal de grande instance de Paris a : 

- Fixé à la somme de 61 361,85 euros par an et en principal à compter du 1er juillet 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Viapy Doisy propriétaire et la société Marionnaud Lafayette, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 1],

- Rejeté le surplus des demandes,

- Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.



La SCI Viapy Doisy a relevé appel de la décision par déclaration en date du 19 février 2016.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 19 avril 2016, la SCI Viapy Doisy demande à la Cour de : 

- Déclarer la société Viapy Doisy recevable en son appel et bien fondée, 

- Infirmer le jugement rendu le 4 février 2016 par le juge des loyers commerciaux de Paris en ce qu'il a fixé le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2013 à la valeur de 61 361,85 euros représentant le loyer plafonné, et en ce qu'il a débouté la société Viapy Doisy de ses demandes,

Statuant à nouveau, en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité entre le 1er juillet 2002 et le 30 juin 2013 et de la modification notable dans la consistance des lieux loués par la création d'une cabine de soins supplémentaire dans les locaux du sous-sol, 

- Dire et juger que le loyer de renouvellement au 1er juillet 2013 doit être déplafonné et fixé à la valeur locative, 

- Dire et juger que la surface pondérée des locaux loués à la société Marionnaud Lafayette [Adresse 1], doit être fixée de la manière suivante définie dans le jugement rendu le 13 septembre 2007 par le tribunal de grande instance de Paris : 

Rez-de-chaussée : 

- zone 1 : 33,42 m2 pondérés 

- zone 2 : 25,26 m2 pondérés 

- zone 3 : 29,76 m2 pondérés 

- annexes : 7,04 m2 pondérés 

Sous-sol : 

- zones accessibles à la clientèle (cabines, sanitaires, circulations, douche) : 22,35 m2 pondérés, en raison d'un coefficient de 0,50 

- zones non accessibles à la clientèle au sous-sol (laverie, tisanerie, réserves) : 3,52 m2 pondérés

soit une surface de 121,35 m2 pondérés. 

- Dire et juger que le prix du mètre carré pondéré doit être fixé à la valeur de 900 euros du mètre carré pondéré à compter du 1er juillet 2013 eu égard à l'ensemble des valeurs produites dans le rapport d'expertise de M. [A] et de la situation des locaux, 

En conséquence, 

- Fixer le prix du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2013 à la somme de 109 215 euros hors taxes hors charges par an, à savoir 900 euros x 121,35 m2p payable par quart trimestriellement et d'avance tous les 1er de chaque trimestre. 

- Dire et juger que les compléments de loyer consécutifs à cette fixation produiront intérêts à compter du 25 novembre 2013, date de l'assignation, et ce à compter de chaque échéance nouvelle, et seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil le 25 novembre 2014, le 25 novembre 2015 et ainsi de suite jusqu'à complet règlement,

- Débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de fixation de loyer renouvelé au 1er juillet 2013 à la valeur plafonnée de 61 361,85 euros hors taxes hors charges annuelle,

A titre subsidiaire, si la Cour confirmait le jugement du 4 février 2016 en ce qu'il a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 61 361,85 euros à compter du 1er juillet 2013, 

- Dire et juger que les compléments de loyer consécutifs à cette fixation produiront intérêts à compter du 25 novembre 2013, date de l'assignation, et ce à compter de chaque échéance nouvelle, et seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil le 25 novembre 2014, le 25 novembre 2015 et ainsi de suite jusqu'à complet règlement, 

- Condamner la société Marionnaud Lafayette à payer à la SCI Viapy Doisy la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile.

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le montant des dépens incluant les frais d'expertise sera partagé par moitié entre la société Viapy Doisy et la société Marionnaud Lafayette, 

- Condamner en tant que de besoin la société Marionnaud Lafayette à rembourser à la SCI VIAPY DOISY la moitié de tous les dépens exposés depuis l'assignation du 25 novembre 2013.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 1er juin 2016 au visa des articles L145-33, L145-34, R145-2, R145-6, R145-7 et R145-8 du code de commerce, la société Marionnaud Lafayette, SAS, demande à la Cour de : 

- Confirmer cette décision en toutes ses dispositions sauf celle relative aux dépens,

- Rejeter l'appel de la société Viapy Doisy, défaillante dans l'administration de la preuve de l'existence d'une modification des éléments visés à l'article R145-33 présentant en outre un caractère notable et profitable au commerce considéré,

- Fixer en conséquence le loyer plafonné au 1er juillet 2013 et au montant de 61 361,85 euros,

A titre infiniment subsidiaire, 

- Rejeter la demande de la société Viapy Doisy en majoration de la valeur locative estimée par M. [A],

- Condamner l'appelante au paiement d'une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui incluront la totalité du coût des honoraires d'expertise.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.



La clôture est intervenue le 28 juin 2017. 





MOTIFS



Sur le déplafonnement du loyer :



L'appelante, qui sollicite le déplafonnement du loyer, invoque la modification notable des locaux ainsi que celle des facteurs locaux de commercialité. 



L'article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative; cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties. 



L'article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu'en cas de modification notable des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. 



Il incombe à la SCI Viapy Doisy appelante et demanderesse au déplafonnement de rapporter la preuve des modifications notables invoquées. 



sur la modification des locaux



La SCI Viapy Doisy expose qu'il y a eu une modification notable des locaux en raison de la création d'une cabine de soins supplémentaire au sous-sol, ce qui bénéficie à l'exploitation du commerce. Elle s'appuie sur le jugement du juge des loyers commerciaux rendu le 13 septembre 2007 qui mentionnait 4 cabines de soin sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire de 2006 ; que M. [W], expert amiable, a noté en 2012 la présence de 6 cabines de soins. Elle considère quant à elle qu'il y avait au moins 5 cabines de soins avant la date de renouvellement le 1er juillet 2013 en raison de la transformation d'une réserve à cette fin; que la situation relevée par l'expert judiciaire lors de sa visite est postérieure. 



L'intimée indique qu'il n'y a pas de modification de la consistance des locaux relevant que M. [W] s'est appuyé sur les mesures du plan de 2002 qui sont inchangées ; que s'il a constaté l'existence de plus de 4 cabines, cela relève soit d'une erreur matérielle, soit de l'impossibilité de visiter les cabines en raison de la présence de clients qui a amené l'expert à compter le nombre de pièces comme si chacune était une cabine, ce qui est corroboré par le fait que M.[W] ne relève aucune discordance entre les locaux visités et le plan dont il disposait datant de 2002 et mentionnant 4 cabines. Elle ajoute que le changement d'affectation entre un vestiaire et une réserve qu'elle ne conteste pas n'est pas un changement de consistance et n'implique aucun changement de distribution.



La modification doit être intervenue pendant le bail expiré, en l'espèce entre le 1er juillet 2002 et le 30 juin 2013, et la charge de sa preuve incombe à celui qui demande le déplafonnement, en l'espèce l'appelante. Elle doit être notable. 



Selon la description qu'en fait l'expert judiciaire, les locaux, situés dans un immeuble du début du XXème siècle qui est à usage principalement d'hôtel 3 étoiles, avec au rez de chaussée le commerce exploité par la société Marionnaud Lafayette, sont composés de la manière suivante :

- au rez-de-chaussée : une zone de vente accessible par l'[Adresse 1], de forme irrégulière intégrant en partie arrière gauche un espace d'accueil et d'encaissement de la clientèle et une réserve, en partie arrière droite un local technique /réserve, en partie avant dire droite, un espace à usage de bureau/poste de sécurité 

- au sous sol : un dégagement qui commande une laverie et un coin cuisine commandant lui même une réserve et un couloir qui dessert :

* 4 cabines de soins

* une réserve 

* un bloc sanitaire 

une douche avec porte communiquante ouvrant sur l'une des cabines de soins, l'ensemble du sous-sol est aveugle. 



La comparaison entre le plan établi le 7 novembre 2002 par le cabinet Gillier et celui datant du 26 juin 2006 émanant de la société DITS fait ressortir un nombre inchangé de cabines de soins, à savoir 4 cabines, ce qui correspond au nombre de cabines de soins relevés par le jugement du juge des loyers commerciaux du 13 septembre 2007 relatif au précédent renouvellement. En revanche ce comparatif fait apparaître qu'une réserve a été transformée en vestiaire et que l'ancien vestiaire est devenu une réserve. 



M. [W] a dénombré 6 cabines dans le rapport d'expertise amiable qu'il a fait en décembre 2012 à la demande du bailleur. Pour autant il a eu connaissance du plan établi par la cabinet Gillier auquel il se réfère pour calculer la surface utile du sous-sol, à savoir 61,60 m², sans qu'il n'ait relevé de discordance avec le nombre de cabines qu'il mentionne dans son rapport, de sorte que cet avis n'est pas suffisant en soi pour établir le nombre de cabines pendant la durée du bail expiré. 



M. [A] lors de sa visite le 2 juillet 2014 a pu visiter l'intégralité des locaux et il a dénombré 4 cabines de soins en sous sol et il a constaté le changement d'usage entre un vestiaire et une réserve tel que cela ressort du comparatif des plans de 2002 et 2006. Il a retenu une surface du sous-sol totale de 61,60 m² au vu du mesurage du cabinet Gillier, surface totale qui n'est pas contestée par les parties. 



Il est exact que sa visite est intervenue postérieurement au bail expiré. Mais le nombre de cabines et la configuration des lieux qu'il décrit est conforme au plan établi en 2006 par le cabinet DITS. En outre, le preneur a versé aux débats des devis de travaux concernant 4 cabines de douches en date du 27 octobre 2010 et le fait qu'il ne soit pas produit de factures, comme relevé par le bailleur, n'invalide pas le descriptif qui y est fait s'agissant de devis de plusieurs pages particulièrement détaillés. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SCI Viapy Doisy est défaillante à démontrer la création d'une ou deux cabines de soins supplémentaires au cours du bail expiré. 



Et la transformation d'une réserve en vestiaire et de l'ancien vestiaire en réserve ne constitue pas une modification notable des caractéristiques et de la configuration des locaux. 



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à déplafonnement du chef de la modification des caractéristiques des locaux. 



sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité 



La SCI Viapy Doisy fait valoir que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement pour le commerce exploité en raison de :

- l'évolution qualitative des commerces dans le secteur, en particulier la rénovation du Monoprix, les travaux de ravalement de la FNAC et l'installation de nouvelles enseignes,

- l'augmentation de fréquentation des stations de métro [Établissement 1], [Établissement 2], [Établissement 3],

- l'augmentation du pouvoir d'achat de la population du 17e arrondissement, 

- la construction de 12 231 m2 de logements et 1 591 m2 de bureaux,



Elle ajoute que la société Marionnaud Lafayette a bénéficié des travaux importants de rénovation de l'immeuble et de l'hôtel, ce qui a permis d'augmenter son taux de fréquentation et la qualité de sa clientèle qui fait ses achats dans les boutiques environnantes. 



L'intimée rappelle que les travaux de rénovation de l'immeuble et de l'hôtel ne peuvent être pris en compte au sens de l'article R145-8 du code de commerce que si la charge a été portée exclusivement par le bailleur; que les conventions entre le bailleur appelant et la SARL Doisy exploitant le fonds de commerce d'hôtellerie sont inconnues et ne permettent pas de déterminer comment la charge des travaux a été répartie. Elle ajoute que ces travaux n'ont pas de lien direct avec l'activité de l'intimée. 



Elle réfute toute évolution des facteurs locaux de commercialité aux motifs que :

- l'hôtel n'a pas changé de catégorie, 

- les stations [Établissement 2] et [Établissement 3] sont éloignées, d'autres pôles de commercialités sont situés entre ces stations et les locaux, susceptibles d'arrêter le chaland, et la station [Établissement 1] connaît une augmentation de fréquentation plus faible que la moyenne de l'ensemble du réseau parisien.

- la population n'a pas particulièrement augmenté et s'il y a moins d'employés et plus de cadres il y a aussi plus d'ouvriers et de retraités,

- les constructions neuves ont certes été acquises par des catégories de population à revenus plus aisés mais aussi à fort endettement,

- La modification et la rotation des enseignes relèvent d'une évolution normale pour une artère de bonne commercialité et ne constitue pas une modification notable et certains remplacements d'enseignes par d'autres relèvent de la période antérieure au bail expiré ou sur un tronçon autre que celui où se situent les locaux litigieux.



Aux termes de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



D'important travaux de rénovation de l'immeuble où se situe le commerce exploité par la société Marionnaud Lafayette ont été effectués pendant la durée du bail expiré entre 2007 et 2009. Ils ont pour l'essentiel porté, selon le rapport d'expertise judiciaire et sans que la preuve contraire n'en soit apportée, sur l'amélioration des prestations intérieures et extérieures de l'hôtel occupant la quasi-totalité de l'immeuble et exploité par la SARL Viapy afin de répondre aux attentes d'une clientèle d'un hôtel 3 étoiles. Comme relevé par le preneur, ces travaux ne sont pas des travaux de modification des locaux donnés à bail et s'il s'agissait d'amélioration, ils ne peuvent en tout état de cause donner lieu à déplafonnement pour le présent renouvellement comme étant intervenus au cours du bail expiré. Au demeurant comme relevé par l'expert judiciaire, le ravalement de l'immeuble qui a été fait lors des travaux de rénovation fait partie des obligations du propriétaire de l'immeuble. En outre, il n'y a pas identité entre le bailleur des locaux donnés à bail qui est la SCI Viapy Doisy et l'exploitant et propriétaire de l'établissement hôtelier qui est la SARL Viapy et la société nouvelle de l'hôtel Doisy et la répartition des travaux entres la SCI Viapy Doisy et les deux autres sociétés n'est pas connue. 



Mais la SCI Viapy Doisy invoque principalement ces travaux de rénovation sous l'angle de l'évolution des facteurs locaux de commercialité. 



Il ressort de la pièce 27 versée aux débats par la société Marionnaud Lafayette que le taux d'occupation des chambres de l'hôtel est passé de 70% en 2006 à 97% en 2013 avec un prix par chambre en forte augmentation (86 euros à 159 euros). Il est exact comme le relèvent l'expert judiciaire et le preneur que l'hôtel n'a pas changé de catégorie puisqu'il s'agit toujours d'un hôtel trois étoiles. Il n'en demeure pas moins que les travaux de rénovation de cet hôtel lui ont permis d'augmenter son taux d'occupation et le tarif de ses chambres ; que la clientèle ainsi drainée est nécessairement plus aisée vu l'augmentation des tarifs ; qu'il s'agit d'une modification des facteurs locaux de commercialité vu sa proximité avec le commerce exploité par la SCI Viapy Doisy. 



La population dans le secteur est en très légère augmentation (1,26%), ce qui n'est pas significatif, mais le revenu fiscal est en forte hausse, à savoir 66,19%. Si l'expert judiciaire considère que l'ensemble de la population parisienne s'est enrichie dans son ensemble, il s'agit là, contrairement à ce qu'il retient, une modification des facteurs locaux de commercialité vu la forte augmentation du revenu fiscal traduisant une amélioration du niveau de vie. L'expert judiciaire a mis en exergue la construction ou le changement de destination de 12 231 m² (logements) dans un rayon de 400 mètres, ce qui représente un flux significatif comme il l'a mentionné dans son rapport, sans que le niveau d'endettement allégué par le preneur, et au demeurant non démontré, ne soit susceptible de minorer l'apport de catégories sociales aisées en découlant. 



La station [Établissement 1] située à 450 mètres a vu sa fréquentation augmenter de 17,81%, ce qui cependant est inférieur à la hausse de la fréquentation de l'ensemble du métro parisien (21,9%), les stations [Établissement 2] et [Établissement 3] sont plus éloignées et en tout état de cause leur fréquentation est également inférieure à celle du métro parisien dans son ensemble. 



Enfin, si l'expert judiciaire a relevé pendant le bail expiré la faible rotation des enseignes nationales considérant que la rotation de 25% était une évolution qu'il convenait de modérer eu égard au fait que l'[Adresse 1] a toujours constitué un axe au tissu commercial dynamique, il a relevé dans le secteur étudié (tronçon n°3 de l'[Adresse 1] où se sont implantés les locaux) un renforcement de l'offre de prêt à porter, en particulier pour femmes, au cours du bail expiré relevant qu'il s'agit du secteur d'activité où l'augmentation du nombre d'enseignes nationales a été la plus significative, ce qui constitue une modification des facteurs locaux de commercialité. En revanche, le supermarché Monoprix et la Fnac ne sont pas situés sur le tronçon n°3 de l'[Adresse 1] et le bailleur ne démontre pas que la rénovation de ces enseignes seraient intervenues pendant le bail expiré, de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir l'impact éventuel de ces enseignes. 



Si le preneur a évoqué la tendance baissière de son chiffre d'affaires, l'expert judiciaire n'a pas précisément repris les chiffres d'affaires dans son rapport, ni ne les a analysé, se contentant d'indiquer que cela traduisait une pression concurrentielle en raison de la présence d'une autre parfumerie Marionnaud et d'un magasin Séphora dans l'[Adresse 1], de sorte que cet élément n'est pas un indicateur probant dans le cas d'espèce pour avoir un impact sur l'intérêt que peuvent présenter pour le commerce considéré les modifications susvisées. 



L'augmentation significative des logements aux alentours du commerce, la forte hausse du revenu fiscal de la population du 17e arrondissement qui traduit une augmentation du pouvoir d'achat dans le secteur considéré, la hausse de la fréquentation de l'hôtel rénové qui se situe dans le même immeuble et le renforcement de l'offre de prêt à porter pour femmes dans le tronçon de l'[Adresse 1] où est implanté le local donné à bail constituent, pris ensemble, une modification notable des facteurs locaux de commercialité suffisamment significative pour le commerce exploité s'agissant d'une parfumerie/ institut de beauté car de nature à drainer un flux de chalands supplémentaire, aisés et pour partie féminins. 





Par conséquent, il convient de déplafonner le loyer de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. 



Sur la valeur locative :



L'appelante considère que la surface pondérée est de 121,35 m2p considérant notamment que la surface accessible à la clientèle doit être pondérée à 0,50 comme l'avait retenu le juge des loyers commerciaux le 13 septembre 2007 lors du renouvellement précédent. Détaillant les références retenues par l'expert, elle estime que les valeurs 2006 et 2007 sont trop anciennes et que la moyenne des références se situent entre 1 403 euros/m² et 1 012 euros/m² ; que les valeurs et la situation des locaux permettent de retenir une valeur de 900 euros/m². 



L'intimée souligne que l'expert judiciaire a appliqué les coefficients de pondération de la Charte sur l'expertise immobilière de 2012 qui n'était pas en vigueur lorsque le juge a statué en 2007 sur le renouvellement précédent; que M. [W], expert amiable du bailleur, a relevé un surface pondérée de 115 m², proche de la surface retenue par M. [A]. Elle estime que l'appelante met en avant les références les plus chères figurant au rapport d'expertise qui ne sont pas comparables avec la situation des locaux.



L'expert judiciaire a retenu au vu du plan et relevé de surfaces établis par le cabinet Gillier une surface réelle totale des locaux de 191 m² qui n'est pas critiquée par les parties. Il a proposé les surfaces pondérées suivantes pour la partie rez-de chaussée :

- 33,42 m²p pour la zone 1

- 25,26 m²p pour la zone 2

- 29,76 m²p pour la zone 3

- 7,04 m² pour les annexes 

soit 95,48p m²p.



Pour le sous-sol, l'expert judiciaire a retenu une surface réelle de 44,70 m² pour les zones accessibles à la clientèle (cabines, sanitaires, circulation, douches) qui n'est pas critiquée par les parties, le bailleur contestant seulement le coefficient de pondération de 0,40 retenu par l'expert judiciaire pour voir appliquer le coefficient de 0,50 retenu par le juge des loyers commerciaux en 2007. Mais outre le fait que le coefficient de 0,50 retenu dans les motifs de la précédente décision judiciaire ne s'impose pas à la cour dans le cadre de la présente fixation, le coefficient de 0,40 préconisé par M. [A] est conforme aux recommandations de la charte de l'expertise immobilière de 2012 applicable à l'espèce, et qui n'était pas vigueur en 2007, de sorte qu'il convient d'en faire application. Il s'ensuit que la surface pondérée des zones accessibles à la clientèle est de 17,88 m²p ( 44,70 x0,40) auquel se rajoute 3,52 m² p pour les zones non accessibles à la clientèle de sorte que la surface totale pondérée du sous-sol est de 21,40 m²p.



Par conséquent la surface totale pondérée est de 116,88 m²p arrondis à 117 m²p. 

Le bailleur a extrait du rapport d'expertise les références les plus élevées à l'appui de sa demande de voir fixer un prix unitaire de 900 euros/m². Mais l'expert judiciaire a examiné de nombreuses références locatives, situées [Adresse 1] et à proximité, dont il ressort que la référence la plus basse est de 375 euros/m²p et la plus haute de 2 308 euros/m²p pour les nouvelles locations, de 420 euros/m²p et 1 037 euros/m²p pour les renouvellements amiables déplafonnés et de 375 euros/m²p et 650 euros/m²p pour les renouvellement judiciaires déplafonnés pour des locaux dont aucun n'est cependant implanté [Adresse 1]. 



Par ailleurs, il convient de relever que le local donné à bail se situe sur l'[Adresse 1], axe majeur de l'arrondissement; qu'il est implanté sur le tronçon n°3, la meilleure section en terme de commercialité étant le tronçon n°4 ; que la desserte en transport en commun est correcte (métros et bus) ; que l'entrée du parking des [Établissement 1] est à quelques mètres. M. [A] a relevé qu'il s'agissait d'un bon emplacement commercial, même s'il ne se situe pas sur le meilleur tronçon de l'[Adresse 1], qui comprend les locomotives commerciales telles que la Fnac et Darty. En outre, le secteur est soumis à une forte pression concurrentielle avec la présence d'une autre enseigne Marionnaud [Adresse 3]s et d'un magasin Séphora au [Adresse 4], ces enseignes se situant, au vu du plan, sur le tronçon n°4. Le bailleur garde à sa charge les grosses réparations de l'article 606 du code civil et le preneur doit s'acquitter des contributions de toute nature et satisfaire à toutes les charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus. 



Enfin, si la zone de vente est de forme irrégulière, la distribution intérieure est cohérente, bien que le sous-sol ne dispose que de 2 m environ de hauteur, les locaux sont adaptés à l'activité, les cabines sont équipées de climatiseurs réversibles, la clause de destination portant sur les soins de la personne, outre la parfumerie, est dotée d'une bonne capacité contributive.



En procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d'autres locaux présentant des caractéristiques plus ou moins comparables, au regard de l'ensemble des facteurs de la valeur locative, en prenant notamment en considération la situation géographique des locaux et le bon niveau de commercialité de l'emplacement, les caractéristiques physiques des locaux, les clauses et conditions locatives ainsi que la nature des activités exercées, la valeur locative unitaire s'établit à 850 €/m²p, telle que retenue par l'expert judiciaire, soit : 850 € x 117m²p = 99 450 euros. 

Le loyer en renouvellement s'établit donc à la somme de 99 450 euros/an/hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2013. 



Il n'incombe pas à la cour d'ajouter que le loyer est payable par quart et d'avance tous les 1er de chaque trimestre s'agissant de la fixation du loyer et il appartient aux parties de faire application des clauses du bail afférentes au loyer, de sorte que cette demande du bailleur sera rejetée. 



Sur les demandes accessoires :



L'appelante sollicite que les compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts à compter du 25 novembre 2013, date de l'assignation, et ce à compter de chaque échéance nouvelle, et seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil le 25 novembre 2014, le 25 novembre 2015 et ainsi de suite jusqu'à complet règlement.



Le loyer fixé à la valeur locative étant supérieur au loyer contractuel plafonné, il convient de faire droit à la demande du bailleur étant précisé que les intérêts dûs sur les rappels de loyer courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure comme en l'espèce et le jugement sera infirmé en ce qu'il avait rejeté cette demande. 



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes respectives de ce chef des parties seront repjetées. 



Les dépens d'appel seront pris en charge par la société Marionnaud Lafayette qui succombe, les dépens de première instance, incluant les frais d'expertise, restant en revanche partagés par moitié. 







PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement entrepris sur la fixation du loyer et sur les intérêts, 



Statuant à nouveau, 



Fixe à la somme de 99 450 euros par an et en principal à compter du 1er juillet 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Viapy Doisy propriétaire et la société Marionnaud Lafayette, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 1],



Dit que les compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts à compter du 25 novembre 2013, date de l'assignation, et ce à compter de chaque échéance nouvelle, et seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil le 25 novembre 2014, le 25 novembre 2015 et ainsi de suite jusqu'à complet règlement,



Confirme les autres dispositions du jugement, 



Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette le surplus des demandes, 



Condamne la société Marionnaud Lafayette aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE