Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 16 novembre 2017

RG N° 12/04281

DR

N° Minute :





































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC



Me Pascale MODELSKI







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 16 NOVEMBRE 2017





Appel d'une décision (N° RG 10/00261)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de BOURGOIN JALLIEU 

en date du 06 septembre 2012

suivant déclaration d'appel du 21 septembre 2012



APPELANTE :



SAS AMENAGEMENT NORD ISERE RENOVATION - ANIR pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me PERRACHON, avocat au barreau de LYON, plaidant



INTIMES :



Monsieur [V] [J] es qualité de liquidateur amiable de la Sté B-NG, sise [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Monsieur [C] [G] es qualité de liquidateur amiable de la Sté B-NG, sise [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]



SARL B-NG représentée par ses liquidateurs amiables, Monsieur [C] [G] et Monsieur [V] [J]

[Adresse 5]'

[Localité 3]



Tous les trois représentés par Me Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me CHATEL-LOUROZ, avocat au barreau de LYON, plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Dominique ROLIN, Président de Chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,



Assistées lors des débats de Magalie COSNARD, Greffier.





DÉBATS :



A l'audience publique du 12 octobre 2017



Madame ROLIN, Président, a été entendue en son rapport,



Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,



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Par acte sous-seing privé du 4 juillet 1991, la SCI les boutiques Tignolaises, aux droits de laquelle se trouve la Sas Aménagement Nord Isère Rénovation (ANIR), a donné à bail commercial à la Sarl B-NG des locaux situés dans la galerie marchande [Z] à[Localité 4];

Par acte en date du 30 septembre 2009, la bailleresse a délivré à la locataire un congé pour le 31 mars 2010 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction ;

Par acte en date du 28 décembre 2009, elle a fait délivrer à la société B-NG un commandement de payer visant la clause résolutoire ;



Par ordonnance en date du 30 mars 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu a débouté la société ANIR de sa demande en résiliation du bail et expulsion de la locataire et ordonné une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction ;

Le 27 octobre 2010, l'expert a déposé son rapport ;



Le 23 novembre 2010, la société B-NG a été dissoute ;



Sur assignation des 11 mai 2010 et 20 avril 2011, le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu a par jugement en date du 6 septembre 2012 :

' débouté la société ANIR de sa demande de résiliation du bail aux torts de la société B-NG,

' condamné la société ANIR à payer à la société B-NG les sommes de 465 748 € au titre de l'indemnité d'éviction, 55 805,63 euros au titre des indemnités accessoires et 10 907,47 euros au titre du dépôt de garantie,

' ordonné l'exécution provisoire à hauteur des deux tiers des sommes allouées ci-avant,

' condamné la société B-NG à payer à la société ANIR les sommes de 18 415,48 euros au titre des loyers et charges, 1 887,89 euros au titre de la taxe foncière 2009,

' prononcé la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties,

' condamné la société ANIR à payer à la société B-NG la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société ANIR a relevé appel de cette décision le 21 septembre 2012 ;



Par ordonnance en date du 31 octobre 2012, le premier président a ordonné la consignation du montant des condamnations prononcées ;





Par ordonnance en date du 24 avril 2017, le président du tribunal de commerce de Vienne a désigné Monsieur [V] [J] en qualité de mandataire ad hoc de la société B-NG ;



Par conclusions du 27 septembre 2017, la société ANIR demande à la cour de réformer le jugement déféré, de prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs et de condamner Monsieur [V] [J] ès qualités à lui payer la somme de 51 970,05 euros au titre des loyers et taxes, de le débouter de ses demandes et subsidiairement de réduire l'indemnité d'éviction à la somme de 246 280 11 € et de condamner l'intimé à lui payer la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en faisant valoir en substance :

' que le locataire est toujours tenu au paiement du loyer malgré refus du renouvellement du bail et le congé n'interdit pas au bailleur d'invoquer la clause résolutoire ;

' que le bailleur n'a aucune obligation de maintenir un environnement commercial y compris pour un local situé dans une galerie commerciale ;

' que les premiers loyers impayés sont antérieurs au déménagement du centre [Z] et la locataire avait cessé toute activité avant cette date ;

' que la société B-NG a refusé d'intégrer la nouvelle galerie et il n'était pas prévu qu'elle intègre le futur «'retail park'» de sorte qu'il n'existe aucune discrimination ;

' que la locataire lui est redevable de la somme de 51 970,05 euros au titre des loyers jusqu'au 27 avril 2010 date de la remise des clés ;

' que subsidiairement, l'expert a estimé qu'il fallait évaluer l'indemnité d'éviction par moyenne de deux méthodes de calcul l'une sur le chiffre d'affaires, l'autre par comparaison du prix d'achat de fonds, soit la somme de 246 521 € ;

' que la locataire qui retient la méthode par le chiffre d'affaires ne peut demander le prix de sa licence IV et les charges sociales des dirigeants sont incluses dans l'indemnité ;

' que le dépôt de garantie lui est acquis conformément aux clauses du bail ;



Par écritures du 25 septembre 2017, la société B-NG conclut à la confirmation du jugement déféré en soutenant :

' que le bailleur ne peut solliciter la résiliation d'un bail qui a pris fin par la signification d'un congé et la somme de 51 970,05 € ne peut être demandée à titre de loyers mais d'indemnité d'occupation laquelle ne peut être réclamée pour avril 2010 alors que le congé était délivré pour le 30 mars ;

' qu'elle est fondée à opposer une exception d'inexécution au bailleur qui a manqué à son obligation de jouissance paisible puisqu'elle a été mise dans l'impossibilité d'exploiter en raison de la désertification de la galerie ;

' que la bailleresse ne lui a pas proposé le transfert de son fonds de commerce dans le nouveau centre alors qu'elle l'a proposé à tous les autres commerçants ;

' qu'elle a volontairement été tenue dans l'ignorance du déménagement par la société ANIR qui souhaitait faire baisser son chiffre d'affaires afin de négocier au plus bas l'indemnité d'éviction ;

' que le bailleur doit assurer un environnement commercial favorable et en tout cas a l'obligation de délivrer un local dans un environnement qui permette l'exercice de l'activité dans des conditions normales ;

' que le bail fait constamment référence à la galerie marchande et 





dès lors, la société ANIR avait une obligation de maintenir un environnement commercial favorable ;

' qu'elle était fondée à suspendre le paiement des loyers alors qu'elle ne pouvait user normalement de la chose louée ;

- que le manquement à l'obligation d'exploiter n'est pas démontré par un constat d' huissier qui ne porte que sur une seule journée de fermeture ;

' qu'elle a subi un traitement discriminatoire, peu important que la décision de déménager ait été prise par la société Codymo, l'obligation de jouissance paisible perdurant ;

' qu'elle est fondée à solliciter reconventionnellement l'indemnisation du préjudice subi à la suite du déménagement constitué par la perte de la licence IV, le paiement des cotisations RSI par les dirigeants et le dépôt de garantie qui doit lui être restitué ;

' que l'exercice 2009/2010, qui est incomplet et non représentatif, ne doit pas être pris en compte pour le calcul de l'indemnité d'éviction, ni la méthode par comparaison au prix d'achat du fonds en 2005 date trop éloignée ;



La clôture de la procédure a été prononcée le 28 septembre 2017';



MOTIFS DE L'ARRET



Attendu que par des motifs pertinents adoptés par la cour, le tribunal a jugé que la délivrance d'un congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ne dispensait pas le preneur du respect des obligations mises à sa charge par le bail et que le bailleur pouvait dès lors agir en résiliation du bail ;

Que le congé a été délivré pour le 31 mars 2010 et jusqu'à cette date, le preneur était tenu de s'acquitter du montant du loyer ;

Que si le défaut d'exploitation des lieux n'est pas établi par la production d'un PV de constat dressé par huissier de justice faisant état d'une seule journée de fermeture et alors qu'il était placardé sur la vitrine du fonds de commerce « fermeture pour cause d'inventaire », il est avéré que la société B-NG ne s'est pas acquittée des loyers dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer rappelant la clause résolutoire ;



Que cependant, la locataire se prévaut de l'exception d'inexécution de ses obligations par le bailleur pour justifier de l'impayé ;



Attendu que le bail ne stipule aucune obligation de garantir la commercialité de la galerie marchande à la charge du bailleur ;

Que de la description des lieux, des obligations spécifiques tenant à l'exploitation du fonds dans une galerie marchande, de l'adhésion à un groupement ayant pour objet de promouvoir l'activité commerciale ne peut être déduit l'existence d'une obligation à charge du bailleur ;

Qu'en l'absence de stipulation particulière du bail, le bailleur, qui a respecté son obligation de mise à disposition des locaux loués, n'a commis aucune faute contractuelle liée à l'absence de commercialité alléguée par la locataire';



Attendu que la charge de la preuve d'une discrimination à son encontre par la société ANIR appartient à la locataire qui ne produit aucun document en ce sens ; 

Qu'en revanche, il ressort des pièces produites par l'appelante que la société B-NG a été avisée dès le 19 juillet 2007 du déménagement par un courrier lui communiquant un descriptif des 





lieux, les conditions de transfert et le montant du loyer ;

Que d'un courriel du 25 janvier 2008 il résulte que la locataire a été durant une période en discussion avec la bailleresse ou ses 

représentants pour le transfert de son fonds puisqu'il est fait état d'une diminution de la surface des lieux sur sa demande ;



Attendu qu'il est établi que le magasin [Z] et les autres commerces de la galerie marchande ont déménagé sur une seule journée à savoir le 16 novembre 2009 et qu'avant cette date, la fréquentation de la galerie était normale ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat du 12 novembre 2009 faisant état de l'ouverture des commerces et du [Z] à cette date';

Que la société B-NG, qui était redevable d'un arriéré de loyers depuis 2008, ne s'est pas acquittée des loyers d'avril et septembre 2009 et ne peut dès lors sérieusement soutenir que la société ANIR a commis un manquement grave alors que s'agissant des périodes d'impayé, le loyer était exigible et la fréquentation de la galerie marchande normale ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat du 12 novembre 2009 ;



Qu'elle ne peut pas plus imputer à faute à la bailleresse la diminution de son chiffre d'affaires depuis le début de l'année à défaut de production de tout document à l'appui de ses affirmations ;

Que de plus, il ressort du rapport d'expertise et des bilans joints que le chiffre d'affaires de l'intimée, qui avait progressivement arrêté l'activité restauration, était en baisse depuis l'acquisition du fonds et inférieur de 40'% environ à celui du prédécesseur'; 

Que par conséquent il convient d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers'; 



Attendu que le montant des loyers est dû jusqu'à la remise des clés effective soit le 27 avril 2010';

Que du relevé de compte ressort qu'il est réclamé des frais d'huissier pour un montant de 1 066,48 € dont il n'est pas justifié';

Que les charges, qui concernent principalement des frais relatifs au parking et à la galerie marchande, salaires de personnel (..) dont il n'est pas justifié et alors que leur diminution après le déménagement est certaine, seront réduites à une somme mensuelle de 100 € de décembre 2009 au départ effectif';

Que l'article 22 du bail stipule qu'en cas de résiliation du fait du preneur, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur';

Qu'il s'agit d'une clause pénale manifestement excessive au regard de l'économie du contrat et du fait que les locaux tout comme la galerie marchande étaient abandonnés ;

Qu'elle sera réduite à la somme de 2 835,61 € puisque le montant de ce dépôt tel qu'il ressort du relevé de compte s'élève à la somme de 13 743,08 € et que la locataire limite sa réclamation de ce chef à la somme de 10 907,47 €';

Que la société B-NG sera condamnée à payer la somme de 37 484,50 € au titre des loyers impayés déduction faite du dépôt de garantie';



Attendu que la société B-NG succombe en son appel et sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive';



Que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties';







PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, 



Prononce la résiliation du bail aux torts de la preneuse,



Condamne la Sarl B-NG prise en la personne de son administrateur ad'hoc à payer à la Sas ANIR la somme de 37 484,50 € au titre de l'arriéré de loyers, déduction faite du dépôt de garantie,



Déboute la Sarl B-NG de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Sarl B-NG aux dépens. 





SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GreffierLe Président