Cour d'Appel · 4e Chambre A — 16 novembre 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 16 NOVEMBRE 2017

hg

N° 2017/ 837













Rôle N° 16/21460







SC SCEA ROCHE





C/



[O] [O]





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Alain-David POTHET



Me Florence RENOUX-LE GOFF











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de FREJUS en date du 18 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 51-15-5.





APPELANTE



SC SCEA ROCHE

[Adresse 1]



représentée par Me Alain-David POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 





INTIME



Monsieur [O] [O]

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Florence RENOUX-LE GOFF, avocat au barreau de TOULON, plaidant 











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, 

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017,



Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSE DU LITIGE: 



A compter du mois de juin 2014, des pourparlers ont été engagés par l'intermédiaire du CERPAM et de la chambre d'agriculture et territoire [Localité 1] en vue d'établir un bail rural de 25 ans sur 47,42 ha de terres, avec une maison d'habitation situées à [Adresse 1] entre [O] [O], propriétaire et la SCEA Roche, dont le gérant est [E] [H].



La candidature de la SCEA Roche a été retenue suivant mail du 22 juillet 2014 comportant des demandes de compléments d'informations et de documents.



Un projet de bail à long terme devant revêtir la forme notariée a été adressé par mail à [E] [H] le 26 avril 2015. 



Par courrier de son conseil daté du 31 juillet 2015 adressé à [O] [O], la SCEA Roche s'est alors prévalue d'un bail rural verbal.



Parallèlement, un contrat de location meublée sous seings privés a été conclu le 27 novembre 2014 entre [O] [O] et la SCEA Roche, pour une durée initiale de 6 mois, portant sur une maison avec dépendances, située [Adresse 3] au [Localité 2] de 169 m² moyennant un loyer mensuel de 2 500 €.



Par requête reçue au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Frejus le 29 septembre 2015, la SCEA Roche a sollicité la convocation de [O] [O] aux fins de voir reconnaître l'existence d'un bail de carrière dit bail rural de 25 ans depuis le 1er juillet 2014 sur les terres situées à Sainte Maxime, et cadastrées :



 *[Adresse 1], section D n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] à des fins de bois, oliviers, vignes, sols et bois ;

 * [Adresse 4], section D n°[Cadastre 10], [Cadastre 11], 79, 82 à des fins de bois ; 

 *[Adresse 5], section D n°[Cadastre 12] ; 

 *[Adresse 6], section D n°[Cadastre 13] à des fins de terres et bois.

moyennant un loyer de 1 800 € pour l'habitation et de 700 € pour les terres à exploiter. 



Par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Fréjus en date du 18 novembre 2016:



-la SCEA Roche a été déboutée de ses demandes tendant à se voir reconnaître le bénéfice d'un bail rural,

- le tribunal s'est déclaré incompétent pour statuer sur l'ensemble des autres prétentions,

- la SCEA Roche a été condamnée aux dépens.



Le 25 novembre 2016, la SCEA Roche a formé appel contre cette décision.



Aux termes de ses dernières conclusions n°3 remises au greffe le 19 septembre 2017 et soutenues à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, elle sollicite :



- la réformation du jugement,

- la reconnaissance de l'existence d'un bail de carrière de 25 ans depuis le 1er juillet 2014 sur les terres visées dans sa requête pour un loyer de 1 800 € pour l'habitation de 100 m² se trouvant sur place et dont l'aménagement a été terminé le 1er juillet 2014 et de 700 € pour les terres à exploiter,



subsidiairement, sur le montant du loyer :

- qu'il soit dit et jugé qu'il a été réglé par les travaux et aménagements qu'elle a réalisés avec le consentement du bailleur,



plus subsidiairement:

- qu'il soit dit et jugé qu'il s'agit d'une mise à disposition des biens objets du litige,

- la condamnation de [O] [O] à lui payer:

.143 350 € de perte financière liée au retard dans la mise en place d'un poulailler arrêtée à août 2016,

.109 800 € au titre des travaux réalisés au bénéfice de [O] [O],

.3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir que :



- ayant répondu à un appel de candidature du CERPAM et de la chambre d'agriculture et territoire [Localité 1] pour entretenir par le pastoralisme les terres de [O] [O], elle a présenté la sienne qui a été retenue le 22 juillet 2014 après visite sur les lieux le 10 juin ;

- elle a démarré son activité sur les lieux en accord avec le propriétaire dès le 22 juillet 2014 et a réalisé toute une série de travaux subventionnés, sans opposition du bailleur mais sans engagement de les rembourser, ce qui suffit à démontrer l'existence du bail ;

- le prix convenu pour le bail de 25 ans était de 2 500 € par an mais [O] [O] a souhaité, par la suite, porter à 7 624 € son montant alors que des travaux avaient été réalisés et que ce loyer ne correspond pas au « prix du marché » ;

- la maison attachée aux terres étant en travaux, [O] [O] lui faisait contracter un bail d'habitation temporaire sur une autre maison ; 

- le projet de bail à long terme qui lui a été soumis le 26 avril 2015 ne pouvait être accepté aux conditions posées ;

- l'installation dans la maison des [Localité 3] est intervenue le 1er mai 2015 ;

- il a justifié de l'autorisation d'exploiter requise par l'article R 331-2 du code rural et de la pêche maritime obtenue le 24 avril 2016 et l'article L 331-2 du même code n'exige pas une autorisation préalable à la conclusion du bail ; 

- c'est [P] [H], membre du SCEA et sa famille qui entretient les terres de plus de 47 hectares en procédant au débroussaillage ; 

- c'est [E] [H] qui a sollicité l'autorisation d'exploiter ;

- à terme, c'est [D] [H] et [R] [G] qui exploiteront le site ;

- [O] [O] a reconnu expressément l'exploitation de ses terres par la SCEA depuis le 26 août 2014 ;

- la contrepartie onéreuse a consisté dans la réalisation de travaux ; 



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 24 septembre 2017 et soutenues à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [O] [O] sollicite :



- in limine litis, de déclarer nulle la déclaration d'appel au visa des articles 52, 58, 112, 117 et 933 du code de procédure civile, 



 subsidiairement:

- de rejeter toutes les prétentions adverses,

- de confirmer le jugement,

- de déclarer la demande de dommages et intérêts irrecevable pour incompétence au profit du tribunal de grande instance, ou à défaut de lien suffisant avec la demande principale, ou à défaut de motivation juridique,



 subsidiairement:

- la déclarer infondée,

- condamner la SCEA Roche aux dépens et à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il fait valoir que:



-si les parties ont été mises en relation par la chambre d'agriculture et le CERPAM qui ont sélectionné un candidat, l'accord de volonté du propriétaire est nécessaire à la formation d'un contrat dont la condition essentielle est le prix sur lequel aucun accord n'est intervenu puisque les appelants entendent le voir fixer à 2 500 € alors que le prix figurant dans le projet est de 7 624 €;

-le projet de contrat prévoyait également que le locataire ait obtenu le jour de la signature, l'autorisation d'exploiter,

-en l'espèce, le bail devait être passé sous forme authentique en application des articles 

L 416-1 à L 416-9 du code rural et de la pêche maritime et 710-1 du code civil,

-s'agissant du bail de carrière prévu par l'article L 416-5 du code rural et de la pêche maritime, seule une personne physique peut être preneur (eu égard à la référence à l'âge de retraite)

-dans le projet et la sélection des candidats, un couple devait s'installer et non dix personnes, comme c'est le cas avec la famille [H]



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la nullité de la déclaration d'appel:



En application de l'article 58 du code de procédure civile, « la requête ou la déclaration ...contient à peine de nullité...pour les personnes morales : l'indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l'organe qui les représente légalement... »



En application des articles 112 et suivants du code de procédure civile, la nullité des actes pour vice de forme doit être soulevée avant toute défense au fond et nécessite que soit établie un grief en résultant.

En l'espèce, l'acte d'appel a été émis pour la SCEA Roche, domiciliée [Adresse 1], sans mention de l'identité du représentant légal.

Il ressort de l'extrait Kbis délivré par le greffe du tribunal de commerce d'Aubenas que la SCEA Roche est domiciliée à [Adresse 7] et que son représentant légal gérant est [E] [H]. 

Pour justifier d'un grief, [O] [O] prétend que le bon déroulement de la procédure est dès lors uniquement lié à la bonne volonté de l'appelante de retirer ou non les lettres recommandées avec accusés de réception. 

Mais dès lors que la domiciliation réelle de la SCEA Roche et son représentant sont connus, qu'ils comparaissent à l'instance, et qu'aucun grief n'est avéré surle bon déroulement de la procédure, il n'y a pas lieu de recevoir l'exception de nullité de la déclaration d'appel. 

Sur l'existence d'un bail de carrière de 25 ans depuis le 1er juillet 2014 :

En application des articles L 411-1 et L 411-4 du code rural et de la pêche maritime, la preuve de l'existence d'un bail rural est libre, mais « les contrats de baux ruraux doivent être écrits.

A défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux... »



L'article L 416- 5 du code rural prévoit que « le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu'il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d'une superficie supérieure au seuil mentionné à l'article L 312-1, qu'il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu'il prend fin à l'expiration de l'année culturale pendant laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse agricole. 

Le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans. S'il s'agit d'un bail à ferme, les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail »



Par ailleurs, il résulte de l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que :

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) '.

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus... »



Contrairement à ce que soutient [O] [O], aucun texte n'exige que le bail de carrière soit conclu par acte authentique.



En revanche, aucun bail écrit n'ayant été formalisé entre les parties, la SCEA ne peut valablement revendiquer un bail de carrière de 25 ans puisque les dispositions de l'article L 411-4 précité prévoient qu'« à défaut d'écrit... les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ».



 En l'espèce, et à la différence de ses prétentions soutenues en première instance à titre subsidiaire, la SCEA ne revendique pas de bail rural autre que celui de carrière de 25 ans, en sorte que sa demande principale sera rejetée, sans qu'il soit utile d'aborder les autres éléments du litige. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté la demande de la SCEA Roche tendant à la reconnaissance d'un bail rural. 



Sur les demandes subsidiaires tendant à voir dire que le montant du loyer a été réglé par les travaux et aménagements réalisés avec le consentement du bailleur, ou bien qu'il y a eu mise à disposition des biens objets du litige : 



Dès lors que l'existence du seul bail revendiqué n'est pas établie, il ne peut être considéré que le montant du loyer a été réglé par les travaux et aménagements réalisés avec le consentement du bailleur.



Concernant la demande tendant à reconnaître qu'il y a eu mise à disposition des terres objet du litige, il ressort des pourparlers engagés entre les parties et de l'attestation de [O] [O] lui même, datée du 30 octobre 2014 à destination de l'organisme Ecocert, que les parcelles revendiquées en bail de carrière sont exploitées depuis le 26 août 2014 par la SCEA Roche.



Il peut en être déduit qu'il a mis à disposition les terres objets du litige, au sens où la SCEA Roche n'en a pas pris possession par voie de fait ou sans l'accord du propriétaire. 

Sur les demandes d'indemnisation :



La SCEA Roche entend obtenir paiement de :

 143 350 € de perte financière liée au retard dans la mise en place d'un poulailler arrêtée à août 2016,

 109 800 € au titre des travaux réalisés au bénéfice de [O] [O].



En l'absence de reconnaissance d'un bail rural confirmée en appel, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a écarté la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux pour statuer sur les demandes indemnitaires formées par la SCEA Roche.



Le jugement ayant déclaré le tribunal incompétent pour statuer sur ces prétentions sera donc confirmé. 







Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SCEA Roche aux dépens.



Elle devra en outre supporter les dépens d'appel, et à payer une indemnité de 2 000 € à [O] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



Rejette l'exception de nullité de la déclaration d'appel, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,,



Condamne la SCEA Roche aux dépens d'appel et à payer 2 000 euros aux [O] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

 

LE GREFFIERLE PRESIDENT