Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 15 novembre 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71F



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 15 NOVEMBRE 2017



R.G. N° 16/02152



AFFAIRE :



SDC DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1]'





C/

SCI SICAFI









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8ème 

N° RG : 14/04829



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Anne-Florence MERCILLON



Me Nicolas SIDIER











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1]' représenté par son syndic le CABINET [E] [S] 'S.A.'

Ayant son siège [Adresse 2]

[Localité 1]

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Anne-Florence MERCILLON, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 449 vestiaire : C.473 

Représentant : Maître Aurélie LOUCHART substituant Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : J 109 



APPELANT



***************





SCI SICAFI

N° Siret : 398 927 319 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège [Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



Représentant : Maître Aurélie POULIGUEN substituant Maître Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocat plaidant du barreau de PARIS, N° du dossier 100372 vestiaire : R 047 



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Octobre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

 Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCÉDURE :

 



La société civile immobilière Sicafi (la SCI) est propriétaire de lots au sein de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 



Le syndicat des copropriétaires de ladite résidence (le syndicat des copropriétaires) est représenté par son syndic, le cabinet [E] [S]. 



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2010, la société Sicafi a donné à bail à la société Zdifrais ses locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble pour y exploiter un commerce d'alimentation. 



Ces lots étant auparavant occupés par des bureaux, des travaux d'aménagement se sont révélés nécessaires, lesquels sont à l'origine de plusieurs litiges entre le syndicat et la SCI.

C'est ainsi notamment que par acte d'huissier du 19 juillet 2011, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires, Mme [F] en qualité de présidente du conseil syndical et M. [M], en qualité de membre du conseil syndical, en annulation de l'assemblée générale du 16 mai 2011 et subsidiairement, celle des résolutions n°18, 19, 27 à 30 de cette assemblée. 



Par jugement du 10 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a débouté la SCI de sa demande en annulation de l'assemblée générale, avant dire droit sur les autres demandes, a désigné M. [W] en qualité de consultant et sursis à statuer dans l'attente du rapport de consultation. 



Par ordonnance du 25 avril 2013, le juge de la mise en état a transformé la mission de consultation en mesure d'expertise. Le rapport a été déposé le 27 septembre 2013. 



Par arrêt du 2 mars 2015, la cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement du 10 janvier 2013. 



C'est dans ces conditions que la SCI a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nanterre, pour obtenir l'annulation des résolutions susmentionnées et l'autorisation de procéder aux travaux sollicités dans les résolutions 28, 29 et 30, qui avaient été rejetées.



Par jugement du 18 février 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a : 



- annulé les résolutions n°18, 19, 27, 28, 29 et 30 de l'assemblée générale du 16 mai 2011, 

- autorisé les travaux sollicités par la SCI aux résolutions n°28, 29 et 30, à savoir : 

* la mise en place sur la porte d'entrée du [Adresse 1] d'une porte automatique télescopique, 

* l'installation des enseignes soit : 

* deux enseignes drapeau 60x60 cm, de 10 cm d'épaisseur, à l'angle de la rue [Adresse 1] et de la rue [Adresse 4], 

* une enseigne parallèle en lettres boîtier lumineuses de 10 cm d'épaisseur et de 42cm de hauteur sur la façade rue [Adresse 1], 

* la mise en place sur la porte d'entrée du [Adresse 1] d'une rampe d'accès pour les personnes handicapées consistant en un ressaut de 2cm à l'aplomb de l'entrée,



- débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts, 



- rappelé qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé même en l'absence de demande de sa part de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, 



- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



- ordonné l'exécution du présent jugement, 



- débouté les parties du surplus des demandes, 



- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Péchenard et associés. 



Par déclaration du 23 mars 2016, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel partiel de ce jugement à l'encontre de la SCI. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 27 avril 2017, il demande à la cour, notamment au visa des articles 9, 18-1, 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de : 



- Le dire et juger recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Dire et juger que sa décision d'installer une clôture aux abords de l'immeuble relève des dispositions de l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au jour de l'assemblée générale du 16 mai 2011,

- Dire et juger que la clôture qui a été installée conformément à la résolution n°18 adoptée à l'occasion de l'assemblée générale du 16 mai 2011 ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives,

- Dire et juger que les résolutions n °18 et 19 sont valables,



En conséquence

- Infirmer le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Nanterre en date du 18 février 2016 en ce qu'il a prononcé la nullité des résolutions n°18 et 19 votées à l'occasion de l'assemblée générale du 16 mai 2011,

- Condamner la SCI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SCI aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne- Florence Mercillon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions signifiées le 27 avril 2017, la SCI demande à la cour, au visa des articles 21, 25, 26, 42 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 1382 du code civil, de : 



- La déclarer bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,



Y ajoutant,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Péchenard & associés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- Ordonner la dispense de la SCI à la participation au paiement des sommes engagées par le syndicat des copropriétaires pour sa défense et celles auxquelles il pourrait être condamné.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 septembre 2017.



'''''



SUR CE, LA COUR :



Sur les limites de l'appel



Attendu qu'il convient à titre liminaire de constater que l'appel du syndicat des copropriétaires est limité à la validité des résolutions n°18 (création de la clôture et aménagement du retrait sur les rues [Adresse 1] et [Adresse 4]) et 19 (honoraires du syndic liés aux travaux de création de la clôture), adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2011 ; 

Qu'en conséquence la cour n'est pas saisie des autres dispositions du jugement qui ne sont pas remises en cause ;



Sur la validité des décisions n° 18 et 19 :



Attendu que la décision n° 18 prévoit :

' la création d'une clôture et aménagement du retrait sur les rue [Adresse 1] et [Adresse 4] suivant le descriptif et les plans de M. [I] [K], architecte.

Décide d'exécuter lesdits travaux dans le cadre d'un montant maximum TTC de 270 000 euros ( ...) ;'



Attendu que la décision n° 19 prévoit les honoraires du syndic sur les travaux en cause ;



Qu'elles ont été adoptées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Attendu que l'article 26 e, dans sa rédaction applicable à l'espèce, dispose que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.'



Attendu que le tribunal a exactement retenu que cette disposition n'était pas applicable aux résolutions litigieuses, dans la mesure où la résolution n° 18 n'avait pas pour objet de statuer sur les modalités d'ouverture des portes d'accès, ce qui vise notamment les heures d'ouverture et les procédés techniques utilisés (digicode, interphone, badges etc...), mais de voter les travaux de création d'une clôture ;



Que cette décision relève en revanche des dispositions de l'avant dernier alinéa de l'article 26 qui prévoit que 'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété' ;



Attendu en l'espèce, qu'il résulte des documents de la cause et plus particulièrement des photographies des lieux prises avant et après la pose de la clôture qui a été réalisée avant même le jugement dont appel (pièces n° 23 à 28 du syndicat), que les parties communes du syndicat étaient séparées de la voie publique par une succession de longues et larges jardinières rectangulaires d'une hauteur d'environ 70- 80 cm entourées d'un coffrage de dalles de simili marbre blanc identiques à celles du sol de la copropriété ; que ces jardinières étaient plantées d'arbustes formant une haie végétale ; que ces jardinières étaient séparées les unes des autres par les voies d'accès piétonnières à chacune des entrées de l'immeuble ; qu'entre ces jardinières et l'immeuble, existait une voie de circulation privée également recouverte de simili marbre blanc, le tout constituant des parties communes du syndicat des copropriétaires ;



Attendu que la clôture litigieuse fixée sur un petit muret, a été installée sur l'emplacement du coffrage des jardinières précédentes et a remplacé la haie végétale ; que les portes de cette clôture ont été installées à l'entrée des voies d'accès ci-dessus décrites ;



Qu'en conséquence, contrairement à ce que soutient la SCI et à ce qu'a retenu le tribunal, la pose de la clôture n'a pas, par elle même, pour effet d'empêcher un accès 'normal' de la clientèle au local commercial, dès lors que le passage de la voie publique aux entrées de l'immeuble et par voie de conséquence au local commercial, ne pouvait s'effectuer que par les passages ménagés entre les jardinières, qui correspondent aujourd'hui aux portes de la clôture 



Que la suppression d'un accès par l'angle des rues [Adresse 1] et [Adresse 4], retenue par le tribunal comme l'un des trois éléments constituant l'atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI, est contestée par le syndicat qui fait valoir que cette entrée existe toujours, par la rue [Adresse 4], puisqu'une porte y a également été installée (pièce n° 25 du syndicat) ;

Que la SCI n'a pas répliqué sur ce point et ne nie donc pas la réalité du maintien de cette entrée ;



Attendu en revanche, s'agissant de la fermeture de la clôture installée, qu'il résulte du courrier du conseil syndical du 22 avril 2011 accompagnant la convocation à l'assemblée générale du 16 mai, que la pose de la clôture devait s'accompagner de celle de la mise en oeuvre de codes d'accès ;



Que le syndicat fait valoir, constats d'huissier à l'appui, que les portes de la clôture situées en face de l'entrée du magasin au numéro 15 de la rue [Adresse 1], sont ouvertes tout au long de la journée pendant les heures d'ouverture du magasin et que c'est même le responsable magasin qui gère l'ouverture et la fermeture de la porte ;



Attendu cependant, que l'ouverture de cette porte pendant les heures d'ouverture du magasin est le fruit d'une situation de fait et non celle d'une décision de l'assemblée générale ;

Que la décision n° 18 qui est arguée de nullité dans la présente instance ne prévoit pas de dispositif ou de modalités d'ouverture, ce qui revient à une fermeture totale ;



Que cette situation de fermeture totale est constitutive d'une limitation de l'accès au magasin du rez de chaussée et en conséquence, d'une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI, qui devait faire l'objet d'un vote à l'unanimité ;



Que pour ce motif, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation des décisions n° 18 et 19 dont les sorts sont liés ;



Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens :



Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens, à l'article 700 du code de procédure civile et à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Qu'il apparaît équitable de condamner le syndicat à payer une somme complémentaire de 3 000 euros à la société Sicafi au titre des frais irrépétibles ;



Attendu que le syndicat, partie perdante, sera dès lors condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code ;





 PAR CES MOTIFS :





Statuant par arrêt contradictoire,



dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement en ce qu'il a :

- annulé les décisions n° 18 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] du 16 mai 2011,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à payer la somme de 5 000 euros à la société Sicafi au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,

- rappelé qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé même en l'absence de demande de sa part de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] aux dépens de première instance,



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à payer la somme de 3 000 euros à la société Socafi au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,