Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 9 novembre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2017



(n° , 22 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/08705



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG n° 11-13-480





APPELANTE

 

Madame [N] [G]

Née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1] 

[Adresse 1]

[Adresse 2]



Représentée par Me Christiane AUBIN PAGNOUX, avocat au barreau de PARIS,

toque : D0193





INTIMEE 



SA ELOGIE aux droits de laquelle se trouve la société ELOGIE SIEMP

N° SIRET : 552 038 200

[Adresse 3]

[Adresse 4]



Représentée et assistée par Me Emmanuelle-karine LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2529





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Daniel FARINA, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

 M. Daniel FARINA, Président chambre

 M. Philippe JAVELAS, Conseiller

 Mme Pascale WOIRHAYE Conseillère

 

Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA



 ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Daniel FARINA, président et par Mme Viviane REA, greffière présente lors de la mise à disposition



 ****.





EXPOSE DU LITIGE 



Par contrat de bail du 4 septembre 1958, soumis à la loi du 1er septembre 1948,

M [J] [G] est devenu locataire d'un logement situé [Adresse 1] .



A la suite du décès de M [J] [G] le droit au bail a été transféré à sa fille Mme [N] [G].



Invoquant des erreurs dans le calcul du loyer, Mme [N] [G] a assigné, le 30 avril 2013, le bailleur, la société de Gérance d'immeubles Municipaux, ( Sgim ) ( aux droits de laquelle sont venues sucessivement la société Elogie, et désormais, la société Elogie-Siemp ) devant le Tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris, en demandant à cette juridiction notamment de : 



- dire que la surface corrigée du logement est de 77 mètres carrés et non de 193,88 mètres carrés,



- condamner la bailleresse à payer au titre de l'indexation, principalement les sommes de: 

- 25.446,98 euros pour la période de 2002 à 2008,

- et de 28.363,52 euros pour la période de 2009 à avril 2013,



- dire que la bailleresse a manqué à son obligation d'information et a commis une faute

en adressant des appels de loyers sur la base d'une surface corrigée erronée ;



- condamner la bailleresse à lui payer les sommes de : 

- 6.000 euros pour chaque année de 1993 à 2009, à parfaire au regard des décrets fixant le taux du loyer pour les logements de catégorie Il.B ;

- 20.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de troubles de jouissance .



Par jugement du 3 décembre 2013 le Tribunal a ordonné une mesure d'expertise portant sur la surface corrigée du logement . 



L'expert a déposé son rapport le 14 novembre 2014 . 



Après dépôt de ce rapport Mme [N] [G] a repris ses demandes initiales .



La société Elogie a soulevé la prescription des demandes en restitution de trop perçu, et invoqué une surface corrigée de 183 mètres carrés ainsi qu'une majoration du loyer de 50% à compter du 12 mai 2009 .



Par jugement du 15 mars 2015 le tribunal a : 



- déclaré irrecevables les demandes de répétition de loyers et de dommages et intérêts

concernant les échéances antérieures au 30 avril 2010 ;

- déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts de Mme [G] pour troubles de jouissance ;

- fixé à 183 mètres carrés la surface corrigée du logement, au sens de la loi du 1er septembre 1948,



- dit que le transfert du droit au bail de M [J] [G] au profit de sa fille Mme [N] [G] entraîne une majoration de 50 % du loyer, 



- condamné Mme [G] à payer à la société Elogie après compensation avec les sommes trop perçues par la bailleresse du 30 avril 2010 au 30 avril 2013, la somme de 27.500,63 euros au titre de la majoration de 50 % de la valeur locative du 12 mai 2009 au 17 février 2015 ;



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



- condamné Mme [N] [G] à payer à la société Elogie une indemnité de procédure de 2.500 euros, et aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise . 



Mme [N] [G] a interjeté appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation. 



Par conclusions du 08 juillet 2016 elle demande à la cour de : 



- au visa de la loi du 1er septembre 1948 et de ses décrets d'application

ainsi que des articles 1134, 1147, 1720,1719 ,1742, 2224 , et suivants du code civil 

 

- la recevoir en son appel, la dire bien fondée, 



- débouter la société Elogie de ses demandes en particulier de majoration de loyer de 

50 %, 



- rejeter les conclusions du rapport de l'expert, 



- dire que le bail du 4 septembre 1958 en cours est valable et que la surface corrigée n'a pas été modifiée selon des formes légales ; 



- constater que la valeur locative a été majorée de façon arbitraire et illicite, 



- dire que la surface corrigée de l'appartement, base de la valeur locative est de 77 m2 , et ne pourrait dépasser 112M2 ; 



- ordonner la fixation du loyer actuel en fonction de celle-ci et du décret annuel déterminant 

le prix du m2 en catégorie 2B ; 



- dire que la société Elogie a manqué à ses obligations contractuelles de délivrance, d'entretien et d'information et a commis une faute en adressant des appels de loyers sur la base d'une surface corrigée majorée arbitrairement jusqu' à 193,88 m2 pendant plus de vingt ans ; 



- condamner la société Elogie à lui payer : 







- la somme indûment perçue de 28 353 euros au titre de la majoration de la surface corrigée , base d'indexation du prix du loyer et de ses augmentations de 2009 à 2013 , 

- et 13 000 euros de juillet 2013 à mars 2015 sauf mémoire ; 



- dire que jusqu'à l'arrêt de la cour, un compte devra intervenir entre les parties en 

considération des montants des loyers effectivement réglés par Mme [N] [G] à définir en fonction des décrets fixant le prix de base/m2 pour cette période , et que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la décision de la Cour ; 



- condamner la société Elogie-Siemp à payer une indemnité de 15 000 euros pour le dommage causé par l'exécution préjudiciable du contrat de bail et les manquements à ses obligations de délivrance et d'entretien constitutifs de troubles de jouissance , enrichissement sans cause, et en réparation des nouvelles atteintes à sa réputation. 



- dire qu'une majoration de 50% ne peut être appliquée au loyer . 



- condamner la société Elogie-Siemp aux dépens et à payer une indemnité de procédure de 3000 euros .



Par conclusions du 1er septembre 2017 la société Elogie, devenue la société Elogie-Siemp, demande à la cour de : 



- débouter Mme [N] [G] de ses demandes,



- confirmer le jugement déféré,



- y ajoutant, 



- condamner Mme [N] [G] aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 3 000 euros .



Pour un exposé plus ample des faits de la procédure des moyens et des demandes initiales la cour se réfère à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées . 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2017 . 





SUR CE 



Sur la demande en révision de loyer formée par la société Elogie-Siemp et sur la demande de restitution de trop perçu formée par Mme [G] 



Sur la portée de l'accord initial des parties relatif à la valeur locative 



Attendu que par courrier du 22 octobre 2009 la société Elogie-Siemp a adressé à Mme [N] [G] un décompte de surface corrigée établi au 1er juillet 2009 en lui précisant en particulier ' en cas de contestation de la surface corrigée, il vous appartient de mandater un géomètre expert' ; 



Que par courrier du 17 novembre 2010 se référant au courrier susvisé, Mme [N] [G] a contesté ce décompte en notifiant, de son côté, au bailleur un autre décompte de surface corrigée ; 



Que par courrier en réponse du 1er décembre 2010 le bailleur lui a indiqué lui laisser le choix de la légitimité de saisir ou non la juridiction compétente ; 



Qu'après une tentative de conciliation qui s'est avérée vaine, Mme [N] [G] a assigné, le 30 avril 2013, la bailleresse en répétition de l'indu ; 



Attendu que Mme [N] [G] soutient que le loyer mentionné par le bail du 4 septembre 1958 représente la valeur locative légale applicable à la location ;



Qu'elle fait valoir que :



- du montant du loyer figurant sur la quittance de loyer du premier trimestre 1959, il se déduit que la valeur locative mensuelle était de 11'080 Francs, ce qui correspond à une surface corrigée de 77,23 m² ;



- cette valeur locative issue de l'accord des parties n'aurait pu être révisée qu'en cas de modification notable des éléments de calcul de la surface corrigée ; 



- par courrier du 22 octobre 2009 le bailleur lui a notifié un décompte de surface corrigée; 



- le 17 novembre 2010 elle a contesté ce décompte en notifiant une autre décompte de surface corrigée ; 



- elle n'était pas forclose à répondre au décompte de surface corrigée envoyé par lettre simple du 22 octobre 2009, sans aucune mention ; 



- les éléments impliquant une majoration de m² ne sont pas précisés dans ce courrier ; 



- en outre il n'y a pas eu de modification des éléments initialement pris en compte pour fixer la valeur locative ;



- en conséquence l'accord initial sur la valeur locative et sur la surface corrigée de 77,23 m² s'impose aux parties, et la surface corrigée ne peut être calculée en fonction des dispositions légales et réglementaires dans leurs versions postérieures au décret du 27 juin 1964 ;





Attendu que la bailleresse répond essentiellement que :



- le contrat de bail du 4 septembre 1958 énonce que le loyer annuel est provisoirement calculé au taux de la valeur locative et que le loyer sera, le cas échéant, automatiquement porté au nouveau taux de toute valeur locative qui serait fixée ultérieurement ;



- Mme [G] ne produit pas le décompte de surface corrigée datant de l'engagement de location,



- le décompte de surface corrigée établi au 1er juillet 2009 et adressé par la bailleresse a été contesté par courrier de la locataire du 17 novembre 2010 portant notification d'un autre décompte de surface corrigée, 



- la surface corrigée initiale de l'appartement a évolué à la suite d'importants travaux réalisés par la bailleresse et qui justifient l'augmentation du loyer ;



- ces travaux concernent le ravalement de l'immeuble, la fourniture et la pose de menuiseries extérieures, l'installation de chauffage, la réfection totale de la peinture de l'ensemble immobilier, la modernisation des ascenseurs, la réfection de l'installation électrique ;



Attendu cela exposé, sur la portée de l'accord initial des parties relatif au montant du loyer, que selon les dispositions de l'article 32 bis alinéa 1er de la loi du 1er septembre 1948 :

« en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou l'autre des parties » ;



Attendu en l'espèce que l'engagement de location du 4 septembre 1958 se réfère expressément au décret du 5 janvier 1957 relatif à la fixation du loyer selon la valeur locative pour les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il énonce que « le loyer annuel ainsi fixé est provisoirement calculé au taux de la valeur locative tel que défini par l'article 2 du décret du 5 janvier 1957 . Il est formellement convenu qu'il sera le cas échéant immédiatement et automatiquement porté au nouveau taux de toute valeur locative qui serait fixée ultérieurement » ;



Que par courrier du 22 octobre 2009 le bailleur a notifié à la locataire un décompte de surface corrigée ; 



Que contestant ce décompte, la locataire en a notifié un autre le 17 novembre 2010 en expliquant de façon précise les différents points de désaccord ;



Que le différend qui en résulté entre les parties a été porté devant le tribunal d'instance par la locataire le 30 avril 2013 sous la forme d'une action en restitution de trop-perçu ; que de son côté le bailleur a sollicité l'application du loyer résultant du décompte de surface corrigée qu'il avait adressé à la locataire le 22 octobre 2009;



Attendu que Mme [N] [G] fait valoir à juste titre que ce décompte de surface corrigée lui ayant été envoyé par lettre simple sans aucune mention, elle n'était pas forclose à répondre ; 

Attendu que l'absence d'indication, dans le courrier du 22 octobre 2009, d'éléments comparatifs de nature à justifier une modification du taux du loyer, n'est pas utilement invoquée par l'appelante ; 



Attendu en effet que les parties ne produisent pas le décompte de surface corrigée établi à l'origine pour le calcul de la valeur locative visée par le contrat de bail ; que Mme [N] [G] ne communique pas de document contenant les éléments précis de ce calcul ; que c'est exclusivement par référence au montant de la quittance de loyer du premier trimestre 1959 qu'elle considère que la surface corrigée a été fixée entre les parties à 77 m² ; que c'est dans ce contexte particulier que par la stipulation contractuelle susvisée, les parties ont rappelé la soumission du bail à la loi du 1er septembre 1948, le caractère provisoire du loyer, et la possibilité pour chacune d'elles d'en obtenir la révision par la fixation d'une nouvelle valeur locative ; 



Attendu qu'il appartient à la société Elogie-Siemp qui sollicite la révision du loyer initial de prouver l'existence d'une modification totale ou partielle des éléments ayant servi à la détermination du loyer ; 





Qu'elle produit aux débats des factures de travaux réalisés dans le courant des années 1996, 1998, 2004 et 2005 dans l'immeuble où est situé le local concerné, et ayant principalement pour objet la réfection totale du ravalement, le remplacement des menuiseries extérieures par des menuiseries PVC, la rénovation complète du système de chaufferie, la modernisation des ascenseurs, la réfection des couvertures et des installations électriques des cages d'escaliers ; 



Attendu que par leur ampleur, ces travaux, qui ont eu en particulier une incidence sur le coefficient d'entretien de l'immeuble , ont entraîné une modification partielle des éléments qui avaient servi de base à la détermination du loyer initial ;



Attendu que compte tenu de ce qui précède la bailleresse est recevable à solliciter

la révision du montant du loyer ;



Attendu que cette révision doit être faite en application des dispositions légales et réglementaires actuellement en vigueur, le moyen tendant à voir écarter l'application des modifications législatives et réglementaires intervenues postérieurement à la date de conclusion du bail initial n'étant pas fondé ; 



Sur la prescription de la demande en restitution de trop-perçu



Attendu que la société Elogie-Siemp soulève, sur le fondement de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, la prescription de la demande de restitution de trop perçu en tant qu'elle porte sur des échéances de loyers antérieures au 30 avril 2010, soit plus de trois ans avant la date de l'assignation ; 



Qu'elle fait valoir essentiellement que Mme [G] ne peut, par la voie d'une demande en paiement de dommages-intérêts correspondant à un trop-perçu pour la période de 2009 à 2013, contourner le principe posé par ce texte de loi ;



Attendu que Mme [N] [G] fait valoir essentiellement que :



- le délai de prescription de trois ans prévu par l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 ne s'applique pas dès lors qu'il s'agit d'une action en répétition de l'indu portant sur des loyers indexés arbitrairement par le bailleur ;



- celui-ci a en effet pratiqué, en dehors des dispositions légales et réglementaires, une majoration de la surface corrigée,



- cette majoration est fautive et entraîne un trouble de jouissance,



- elle justifie en conséquence l'application du délai de prescription de droit commun de cinq ans ;



Attendu cela exposé, que selon les dispositions de l'article 63 de la loi du 1er septembre 1948 ' Toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition' ; que l'article 68 de la même loi dispose que ' les actions en répétition prévues par le présent chapitre se prescrivent par trois ans' ;



Qu'en application de ces textes, toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation relevant des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ( Cass civ 3ème 16 juin 2010 ) 



Que le fait pour le bailleur d'avoir demandé le paiement d'un loyer calculé sur une base erronée ne saurait avoir pour effet d'écarter le délai de prescription abrégé susvisé ; 



Attendu qu'en conséquence, en considération de la date de délivrance de l'assignation , l'action en répétition de l'indu engagée par Mme [G] est : 

 - prescrite pour les loyers échus avant le 30 avril 2010, 

- et recevable pour les loyers échus depuis lors ; 



Sur la valeur locative



Sur la surface corrigée



Attendu qu'aux termes de l'article 35 de la loi du 1er septembre 1948 ' les loyers qui dépassent la valeur locative telle que définie à l'article 27 sont ramenés à cette valeur locative' ; 



Attendu que selon les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 : 'la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30" ;



Attendu que l'article 28 alinéa 1er de cette loi énonce que : « un décret déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables, et celle des autres parties du logement, de correctifs dont il donnera le taux pour qu'il soit tenu compte, notamment de la hauteur du plafond, de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local.'» ;



Attendu en l'espèce, que l'expert judiciaire a retenu pour la détermination de la valeur corrigée les principaux éléments suivants :



- surface réelle de l'appartement : 85,60 m² (la surface ayant été calculée par le géomètre expert que l'expert judiciaire s'est adjoint),

- surface corrigée : 77,68 m², obtenue après application, à la surface réelle de chaque pièce ou annexe, notamment d'un correctif destiné à obtenir la surface utile,

- classement en catégorie II B, non contesté par les parties, 

- coefficient de situation de l'immeuble: 1,20,

- coefficient d'entretien de l'immeuble : 2,25,

- coefficient moyen : 1, 20 + 2,25 : 2 = 1,725

- produit de la surface corrigée : 77,68 m² X 1,725 = 133,99 m²

- équivalences superficielles : 49,80 m², 

- surface corrigée totale : 133,99 + 49,80 = 183,79 m² ;



Attendu que Mme [N] [G] conteste dans ce décompte : 

- s'agissant de la surface utile : le classement de la cuisine comme pièce habitable et non comme pièce secondaire, et celui de la salle de bains comme annexe, alors que par ailleurs l'expert judiciaire compte ce local parmi les 5 pièces chauffées du logement ; 

- les coefficients d'entretien et de situation, 

- certains postes des équivalences superficielles ; 



Attendu qu'en réponse la bailleresse fait valoir principalement que : 

- l'expert judiciaire a répondu de façon précise et détaillée aux points de contestation soulevés, dans ses dires, par la locataire ; 

- par courrier du 11 décembre 2008 le premier géomètre-expert intervenu pour mesurer le logement, indiquait à Mme [N] [G] que la surface habitable était de 86 m² et que la surface corrigée devait avoisiner les 145 m² voire les 150 m² ; 



Attendu cela exposé que s'agissant du classement de la cuisine, que Mme [G] soutient que la cuisine, qui ne comporte pas d'installation de chauffage, doit être classée comme pièce secondaire et non comme pièce habitable, en sorte que le correctif à appliquer est de 0, 90 et non de 1 ; 



Attendu qu'en réponse au dire adressé sur ce point par Mme [G], l'expert judiciaire indique essentiellement que la cuisine concernée répond aux conditions prévues par l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 pour être assimilée à une pièce habitable ; 



Attendu que les principales caractéristiques de la cuisine rappelées par l'expert judiciaire montrent que ce local répond aux conditions prévues par l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 pour être assimilée aux pièces habitables ; que ce chef de contestation n'est donc pas fondé ;



Attendu concernant le classement de la salle de bains Mme [N] [G] fait valoir essentiellement qu'alors que ce local n'est pas une pièce mais une annexe, l'expert judiciaire le classe parmi les 5 pièces chauffées du logement ; 



Attendu qu'en réponse l'expert précise que l'article 4 du décret du 22 novembre 1948 classe comme annexe notamment les salles de bain, l'article 6 imposant d'appliquer pour celles-ci un coefficient de nature de 1 ; 



Attendu que le classement par l'expert judiciaire de la salle de bain parmi les pièces chauffées, est sans incidence sur le calcul de la surface utile dès lors que l'article 4 du décret du 22 novembre 1948 classe les salles de bain parmi les annexes et que l'article 6 du même décret prévoit pour la salle de bain, en tant qu'annexe, le coefficient 1, retenu dans le calcul de l'expert judiciaire ; 



Qu'au surplus l'article 14 du décret du 22 novembre 1948 prévoit un coefficient de 0, 25 par pièce ou annexe comportant un élément de chauffage, en sorte que, même au titre des équivalences superficielles, ci-après examinées, le fait de qualifier de pièce chauffée, la salle de bain, n'a pas d'influence sur le calcul de la surface corrigée ; 



 Attendu que concernant les conclusions relatives aux coefficients de situation et d'entretien Mme [N] [G] fait valoir principalement que :



- sur le coefficient de situation, l'expert judiciaire n'a pas tenu compte de l'emplacement du secteur, situé loin des centres commerciaux, des services publics et des métros, ainsi que des sujétions de voisinage tenant au bruit et aux nuisances liées à la circulation routière ;



- sur le coefficient d'entretien, le taux de 2,25 retenu par l'expert judiciaire ne prend en considération, ni l'état d'entretien de l'appartement lui-même, ni :



- pour le gros 'uvre (retenu par le rapport d'expertise : pour 0,6 ) : les mauvaises insonorisation et isolation de l'immeuble, ainsi que les performances thermiques médiocres du local et l'existence de fissures apparentes dans celui-ci,

- pour le ravalement (0,5) : l'ancienneté des travaux et l'existence de tâches noirâtres sur la façade extérieure, 

- pour la couverture (0,35) : l'ancienneté des travaux de réfection et l'existence de coulées de ruissellement sur la façade, 

- pour les menuiseries (0,3) : la présence de traces de rouille sur les persiennes,



- sur ces points, elle produit un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 7 janvier 2015 et deux notes par lesquelles des locataires se plaignent notamment de pannes diverses, de problèmes de sécurité et d'un entretien médiocre ;



 Attendu cela exposé, sur le coefficient de situation, que selon les dispositions de l'article 1er de l'arrêté du préfet de la Seine du 18 décembre 1948 visé par l'expert : 'dans le département de la Seine le coefficient destiné à tenir compte de l'emplacement du local et des sujétions du voisinage visé à l'article 13 du décret du 22 novembre 1948 variera par paliers de 0,1 conformément aux définitions données par ledit article :

- ( c ) : entre 1,3 et 0,9 à l'égard des locaux situés dans [Adresse 5] en 

totalité' ;



Attendu en l'espèce que pour retenir un coefficient de situation de 1,2 l'expert judiciaire indique avec précision l'emplacement du bien immobilier au sein du[Adresse 6], en bordure de Seine ; qu'il note le caractère résidentiel du secteur, et la proximité de moyens de transport en commun : métro, RER et nombreuses lignes d'autobus ; 



Attendu qu'au vu de ces conclusions précises et motivées il convient de retenir le coefficient de situation de 1,2 pris en compte par l'expert judiciaire ; 

Attendu concernant le coefficient d'entretien et le défaut de prise en compte de l'état d'entretien du logement lui-même, que des dispositions de l'article 11 du décret du 22 novembre 1948 il résulte que la surface corrigée des pièces et annexes, totalisée pour l'ensemble du logement, est affectée d'un correctif d'ensemble obtenu ' en appliquant à cette surface un coefficient égal à la moyenne des deux coefficients définis respectivement aux articles 12 et 13 ci-après' ; que l'article 12 définit le ' coefficient destiné à tenir compte de l'état d'entretien du corps de bâtiment où se trouve situé le local' et l'article 13 est consacré au coefficient relatif à l'emplacement du local ainsi qu'aux sujétions de voisinage ; qu'il en résulte que l'expert judiciaire n'avait pas à examiner l'état d'entretien du logement lui-même pour le calcul du correctif d'ensemble du local ; 



Attendu que l'expert judiciaire retient un coefficient de 2,25 et détaille chacun des éléments constitutifs de ce coefficient ; 



Qu'il précise que :



- la façade témoigne d'un ravalement en bon état, 

- le sol et les parois du hall d'entrée et du second hall sont en bon état ; 



Qu'il illustre cette description par des photographies qui en confirment la pertinence ; 



Attendu qu'ainsi qu'il a été retenu ci-dessus, le bailleur justifie avoir fait réaliser d'importants travaux d'entretien du bien immobilier ;



Attendu en outre que, s'agissant du coefficient de gros 'uvre, les locaux sont situés dans un immeuble classé en catégorie 2 B ; que ce classement prend en compte, aux termes de l'annexe visée par l'article 10 du décret du 10 décembre 1948, la présence « de matériaux assurant une isolation phonique ou thermique moins satisfaisante » que la sous- catégorie précédente ( 2 A ) ;



Attendu que le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 janvier 2015, invoqué par Mme [G] pour contester les constatations et l'avis de l'expert a été établi non contradictoirement, après dépôt du rapport d'expertise sans être soumis en conséquence à la discussion des parties devant l'expert judiciaire ; qu'au surplus en raison de leur imprécision, les énonciations qui y figurent relativement à l'existence de coulées de ruissellement et de traces noirâtres sur la façade ainsi que de traces de rouille sur les persiennes ne sont pas de nature en elles-mêmes, à remettre en cause des conclusions de l'expert judiciaire ;



Attendu que les notes de locataires, non datées, ni signées, invoquées par l'appelant ne peuvent être retenue comme élément de preuve de nature à contredire ces conclusions ; 



Attendu que compte tenu des développements qui précèdent, les coefficients de situation et d'entretien proposés par l'expert judiciaire seront retenus ;



Attendu que pour contester le rapport d'expertise quant aux équivalences superficielles Mme [N] [G] fait valoir essentiellement que : 



- l'expert judiciaire a appliqué des majorations pour remplacement ou modernisation d'installations par le bailleur, alors que celui-ci n'en a pas assumé la charge, 



- alors que le locataire a supporté la charge du remplacement d'équivalents de surface vétustes ou défectueux, l'expert judiciaire a comptabilisé ces éléments au bénéfice du 

bailleur : 



- il en est ainsi en particulier de travaux : 



- de peinture, de revêtements de sol, et de carrelage, 



- de réhabilitation de l'installation électrique et en particulier de branchements électriques sans lesquels aucun des appareils électroménagers ne pourrait fonctionner,



- d'installation de prises téléphoniques et de téléviseur, 



- de fourniture d'eau chaude dans la cuisine, 



- de remplacement de certains équipements vétustes : évier, robinetterie et vidange, tuyaux en cuivre, chasse d'eau et réservoir ; 



Attendu cela exposé que selon les dispositions des articles 28 de la loi du 1er septembre 1948 et 14 du décret du 22 novembre 1948 la surface corrigée doit être calculée en déterminant des équivalences superficielles en fonction des éléments d'équipement dont dispose le local, chacun de ces éléments devant être converti en mètres carrés et ajouté à la surface corrigée ;



Qu'aux termes de l'article 28 alinéa 4 du décret du 1er septembre 1948 susvisé ' Ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs que les éléments d'équipement et de confort fournis par le bailleur';



Que l'article 12 du décret du 22 novembre 1948 susvisé précise que ' Pour l'application du présent article ne pourront être pris en considération que les travaux qui n'ont pas été effectués aux frais du locataire ou occupant ou ne seront pas restés à sa charge' ; 



Qu'il résulte de ces textes que les éléments d'équipement fournis par le locataire, même en remplacement, ne peuvent être pris en compte comme équivalences superficielles ; 

 

Que selon les dispositions de l'article 14 de ce décret ' lorsque les équipements ont été effectués à frais communs entre le bailleur et le locataire les surfaces représentatives sont réduites proportionnellement à la part de chacun dans les frais' ; 



Qu'il appartient au locataire qui soutient avoir fait procéder à des travaux concernant les éléments d'équipement du logement d'en rapporter la preuve ; 



Attendu que le tableau inclus dans l'article 14 du décret du 22 novembre 1948 (titre 4 : Des éléments d'équipement)'détermine les surfaces représentatives résultant de la présence dans le local des éléments d'équipement' ;



Attendu en l'espèce que, pour chacun des postes d'éléments d'équipement du logement, les équivalences superficielles retenues par l'expert judiciaire sont présentées ci-après en regard des données prévues par le tableau de l'article 14 précité : 



















Coefficients retenus par l'expert judiciaire



Données du tableau de l'article 14 du décret du 22 novembre 1948





Postes d'eau







eau froide



eau chaude











eau froid



eau chaude





Poste unique, ou premier poste dans une pièce : 











Sur évier





Sur baignoire











3,50





0,50











1





6



















3,50





0,50











1 





6





Pour chaque poste, en sus du premier dans la pièce 











Sur lavabo





Sur bidet











0,40





0,40











1





0,50



















0,40





0,40











1





0,50







































WC raccordé au réseau d'égout : 



 









6

















6













Supplément par appareil sanitaire autre que les éviers :













Baignoire



Lavabo



Bidet













4



1



1





















4



1



1

















Chauffage (pièce ou annexe) ) : 



 cinq pièces chauffées







12,50













2,50 par pièce 

( sauf si le chauffage central est d'un type vétuste ) 

















Électricité :

installation permettant un éclairage normal 









1,50

















1,50

















Installation électrique destinée au fonctionnement d'appareils électroménagers





////





























Gaz



1,50











1,50

















Ascenseur



6











6

















Cave



1











1

















Vide-ordures commun au demi -étage 





2













2

















Total :



49,80 m²











49,80 m²



















Attendu que les données comparatives figurant ci-dessus font ressortir que l'expert judiciaire a retenu les mêmes surfaces représentatives de m² que celles que l'article 14 susvisé prévoit pour tenir compte de la seule présence de chacun des éléments d'équipement désignés, étant précisé que le bailleur justifie avoir effectué d'importants travaux portant sur l'installation de chauffage central de l'immeuble ;





Attendu qu'il convient de statuer, au regard du rapport d'expertise sur les chefs de contestation susvisés : 

- application de majorations prévues par l'article 8 du décret du 10 décembre 1948, 

- prise en compte de travaux réalisés par le locataire, 



Attendu sur le premier point, que les dispositions de l'article 8 du décret du 10 décembre 1948 prévoient en cas d'installation, par le propriétaire, d'éléments d'équipement nouveaux ou en cas de substitution à une installation ancienne d'une installation moderne, des possibilités de majorer l'équivalence superficielle de ces équipements ; 



Mais attendu en l'espèce que le tableau comparatif ci-dessus fait ressortir qu'aucune des majorations ainsi prévues n'a été appliquée, ce que l'expert judiciaire précise clairement dans son rapport ( p 20 ) ;



Attendu sur le second point que l'expert judiciaire rappelle que selon la liste qui lui a été communiquée le 24 avril 2014, les travaux effectués dans l'appartement par le locataire sont les suivants : 

- réfection de peintures, papiers peints, pose de moquette, carrelage, 

- installation de prises téléphoniques et télévision, 

- branchements pour machine à laver et lave-vaisselle, 

- réhabilitation de l'installation électrique, 

- remplacement de certains équipements vétustes : évier, robinetterie et vidange, tuyaux en cuivre, chasse d'eau et réservoir ; 



Qu'il précise que les trois premiers de ces postes n'ont pas d'incidence sur le calcul de la surface corrigée ; 



Que pour les deux autres postes il explique : 

- avoir retenu, au titre des équivalences superficielles, l'électricité pour 1, 50 au motif que lors de l'entrée dans les lieux, l'appartement en était nécessairement équipé, 

- et, concernant les éléments vétustes susvisés : qu'il s'agit d'opérations de remplacement ce qui autorise à supposer que l'appartement disposait d'un évier et d'un wc lors de l'entrée dans les lieux ; 



Attendu cela exposé sur les travaux de peinture, papiers peints, revêtements de sol, carrelage, qu'il résulte du tableau des équivalences superficielles établi par l'expert judiciaire qu'aucun de ces travaux n'a été pris en compte au bénéfice du bailleur dans le calcul de la surface corrigée ; 



Attendu que s'agissant des installations électriques l'article 14 susvisé prévoit deux postes distincts : 

- l'un qui concerne l'éclairage normal ( 1, 5 ), 

- l'autre pour prendre en compte l'existence dans le local d'une installation électrique permettant outre l'éclairage, l'utilisation d'appareils thermiques ( 2, 5 ) ; 



Qu'il résulte du tableau ci-dessus que l'expert judiciaire n'a retenu d'équivalence que pour l'éclairage en sorte que la contestation portant sur la prise en charge par la locataire de travaux d'électricité destinés à permettre le fonctionnement d'appareils électro-ménagers n'est pas justifiée ;



Que concernant l'installation électrique destinée à assurer l'éclairage normal, l'expert judiciaire retient un coefficient de 1, 5 au motif que l'appartement en était nécessairement équipé lors de l'entrée dans les lieux de M [G] ; 



Mais attendu que l'expert judiciaire ne met pas en cause la prise en charge par le locataire de la réhabilitation de l'installation électrique ; que Mme [G] justifie de la réalisation de cette réhabilitation ; qu'en conséquence et en application des dispositions de l'article 28 alinéa 4 de la loi précitée aucune équivalence superficielle ne peut retenue au titre de l'électricité ; 



Attendu s'agissant des équipements vétustes listés par l'expert judiciaire, ( évier, robinetterie et vidange, remplacements de tuyaux en cuivre, chasse d'eau et réservoir ) qu'en application des dispositions susvisées, ces éléments, financés par le locataire, ne peuvent entrer en ligne de compte dans le calcul de la surface corrigée ; 



Attendu que compte tenu de ce qui précède, et en ne prenant en compte que la part que représentent, au sein de chacun des postes d'équivalences superficielles qu'ils concernent, les éléments d'équipement pris en charge par le locataire, il convient retenir pour ces postes les coefficients suivants :



Eau froide sur évier : 2, 5, 

Eau chaude sur évier : /

Eau froide sur bidet : 0, 20, 

Eau chaude sur bidet : 0, 25 . 

WC : 3, 25 

Electricité : / . 



Attendu que le montant total des équivalences superficielles s'établit ainsi à : 43,1 m² en sorte que la surface corrigée doit être calculée comme suit : 



133,99 m² +43, 10 m² = 177, 09 m² soit 177 m² ; 



Attendu que compte tenu de l'ensemble de développements qui précèdent la surface corrigée totale s'établit à 177 m² pour un classement en catégorie II B de la loi du 1er septembre 1948 ;



Sur la créance de trop-perçu de loyers 



Attendu qu'en application de l'article 35 de la loi du 1er septembre 1948 susvisé le loyer doit être ramené à la valeur locative ;



Attendu qu'au vu de ce qui précède, et en considération à la fois : - du prix de base 

( déterminé selon la valeur locative et réglementairement fixé pour chaque année) - et des loyers perçus par le bailleur, le trop-perçu de loyers échus sur la période du 1er mai 2010 au 30 juin 2014 s'établit comme suit : 



- du 1er mai 2010 au 30 juin 2010 : 764, 24 x 2 = 1528,48 euros 



- du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : 779, 1 x 12 = 9349, 20 euros 



- du 1er juillet 2011 au 30juin 2012 : 794,06 x 12 = 9528,72 euros 



- du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 : 812,56 x 12 = 9750,72 euros 



- du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 825,45 x 12 = 9905,40 euros 



Total :....................................................................... 40'062,50 euros ; 



à déduire : loyers réglés : ........................................43'726 90 euros ; 



solde : ..........................................................................3664,40 euros ; 



Attendu que Mme [G] sollicite le paiement d'une somme de 13 000 euros pour les loyers échus de juillet 2013 à mars 2015 et demande à la cour de dire que, jusqu'à son arrêt, un compte devra intervenir entre les parties en fonction des décrets fixant, pour cette période, le prix de base /mètre carré et que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la décision de la cour ;



 Attendu que la société Elogie-Siemp conclut à l'irrecevabilité de cette demande dont elle invoque le caractère indéterminé ; 



Attendu qu'il appartient à Mme [N] [G], demanderesse à l'action en répétition de l'indu de justifier du montant et du paiement des sommes qu'elle considère indûment perçues par le bailleur ; 



Qu'elle ne produit aux débats aucun élément de preuve sur ce point au titre de la période postérieure au 30 juin 2014 ; que la demande portant sur la restitution d'un trop perçu à compter du 1er juillet 2014 n'est donc pas justifiée ; 

 

SUR LA DEMANDE DE MAJORATION DU LOYER DE 50 %



Attendu qu'au soutien de sa demande relative à la majoration du loyer de 50 % pour la période du 12 mai 2009 au 17 décembre 2015 la société Elogie-Siemp fait valoir essentiellement que : 



- Mme [G] ayant un droit sur le logement qui lui a été reconnu par la cour d'appel suivant arrêt du 12 mai 2009, l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 qui prévoit une majoration du loyer de 50 % doit s'appliquer, 

- la bailleresse n'a jamais renoncé au droit de demander cette majoration ; 



Attendu que Mme [N] [G] réplique essentiellement que : 



- le bailleur a renoncé à la majoration de 50 % demandée ; 



- il n'a pas utilisé la ' clause décès' qui lui aurait donné la faculté de dénoncer le contrat de bail au décès du preneur, 



- cette renonciation se déduit également du courrier du 1er décembre 2010 par lequel le bailleur indique n'avoir jamais appliqué la majoration légale de 50 % ;



- en application de l'article 1742 du code civil et après le décès de son père en 1976, Mme [G] occupante de son chef est devenue locataire en titre, 



- la prescription extinctive de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction du 17 juin 2008 s'applique à l'action du bailleur qui avait eu connaissance des dates de décès de M [G] en 1976 et de Mme [G] en 2006 ; 



- le bailleur n'a pas pratiqué l'abattement ( d'une partie du loyer ) prévu par l'article 31 de la loi du 1er septembre 1948 pour les bénéficiaires de l'allocation logement, 



- subsidiairement les dispositions de l'article 5 de cette loi relatives au transfert du droit au bail à l'héritier du locataire ont été reprises par l'article 14 de la loi du 4 juillet 1989, 



- l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 rend cet article 14 applicable aux logements régis par une convention conclue en application des articles L 445- 1 et L 445-2 du code de la construction et de l'habitation, 



- or selon les articles L 445-1 et L 445-2 du code de la construction et de l'habitation, les engagements pris dans ces conventions sont de même nature que ceux qui figurent dans les conventions conclues au titre de l'article 351-2 du même code par un bailleur social avec l'État ou une collectivité locale ;



- ces conventions obligent Elogie, en tant que bailleur social à appliquer les engagements pris en matière de maîtrise des loyers et de plafonds de ressources, en sorte que la demande de majoration de loyer de 50 % doit être rejetée ; 



Attendu cela exposé que selon les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 : ' le montant des loyers des locaux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été, postérieurement au 1er juillet 1966, transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l'article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 %. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d'attribution de l'un de ces droits au conjoint du locataire ou de l'occupant ni en cas de transfert a un descendant mineur' ;



Attendu en l'espèce, sur le droit de la société Elogie-Siemp de demander le paiement de la majoration de loyer prévue par ce texte, qu'il est constant qu'en application des dispositions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 Mme [N] [G] a bénéficié de plein droit, à la suite du décès de son père en 1976, du transfert du droit au bail; que la location est ensuite restée soumise aux dispositions d'ordre public de cette loi 



Attendu qu'il appartient à Mme [G] dont la location est soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, d'établir que son logement remplit les conditions d'application prévues par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dont elle se prévaut ;



Qu'elle ne fait pas cette preuve ; 



Attendu en outre que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, dont Mme [N] [G] se prévaut, a pour seul objet de définir les conditions dans lesquelles le contrat de location continue ou est transféré ; que son application, par l'effet de la dérogation prévue par l'article 40 susvisé, ne saurait, en elle même, entraîner en l'espèce l'exclusion des dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ; 



Qu'en outre l'article 14 susvisé ne pourrait s'appliquer à la présente location dés lors que le logement concerné est soumis à la loi du 1er septembre 1948, et qu'il résulte de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 mai 2009 que c'est en application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 que Mme [N] [G] est devenue titulaire du droit au bail ; 



Attendu qu'il convient au surplus d'observer qu'alors que selon l'extrait du registre du commerce produit aux débats la société Elogie est une société d'économie mixte, l'article 40 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'article 17, le I de l'article 17- 1 les articles 17-2 et 18 de cette loi, spécifiques à la détermination du loyer, ne sont pas applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements régis par un cahier des charges en application du chapitre V du titre IV du livre IVdu code de la construction et de l'habitation ; 

 

Attendu que le moyen tiré de l'application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut en conséquence aboutir à écarter l'application de l'article 27 précité ; 



Attendu sur la renonciation invoquée que la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu'elle ne peut résulter que d'actes positifs établissant de la part de son auteur une volonté non équivoque de renonciation ; qu'il appartient au locataire qui invoque une renonciation du bailleur à son droit de demander le paiement de la majoration légale d'en rapporter la preuve ; 



Attendu en l'espèce que le fait pour le bailleur de ne pas s'être prévalu de la clause décès pour mettre fin à la location ne saurait s'analyser en lui-même en une volonté non équivoque de renoncer à la possibilité de demander cette majoration légale ; 



Que le courrier du 1er décembre 2010 par lequel le bailleur indique ne pas avoir appliqué cette majoration ne contient aucune renonciation à se prévaloir des dispositions légales ; 



Que la preuve de la renonciation invoquée n'est donc pas rapportée ; 



Attendu sur le moyen tiré des dispositions de l'article 31 de la loi du 1er septembre 1948, que ce texte n'a pas pour objet la majoration prévue par l'article 27 de cette loi ; qu'il prévoit dans l'hypothèse des loyers qui n'ont pas encore atteint la valeur locative, d'une part que ces loyers sont majorés à raison d'une fraction du loyer de la période précédente et d'autre part que pour tenir compte de certaines situations personnelles, cette fraction de loyer peut faire l'objet d'un abattement ; 



Qu'en l'espèce le litige, qui porte sur un dépassement de valeur locative, concerne une situation distincte de celle que prévoit l'article 31 susvisé ; 



Que le moyen tiré de l'article 31 précité n'est pas de nature à écarter l'application en l'espèce des dispositions d'ordre public de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ;



Attendu sur la prescription, que l'article 27 alinéa 3 de la loi du 1er septembre 1948 fixe le montant du loyer des logements pour lesquels, notamment, le droit au bail a été transféré; 



Attendu que selon les dispositions de l'article 2224 du code civil : « les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait pu connaître les faits lui permettant de l'exercer » ;



Que l'action en paiement de la majoration prévue par l'article 27 précité se prescrit par cinq ans suivant l'article 2224 du code civil ; 



Attendu en l'espèce que le fait pour le bailleur d'avoir connu ou d'avoir pu connaître, dès la notification du décès de M [J] [G], la qualité de locataire de Mme [N] [G] ne l'empêche pas d'exercer, sous réserve de respecter le délai de prescription prévu par ce texte, son droit d'agir en paiement de la majoration prévue par l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ; 



Attendu que la demande en paiement formée lors de l'audience du tribunal d'instance de Paris 16ème du 12 novembre 2013, pour les majorations de loyer de la période du 12 mai 2009 au 17 février 2015 susvisée n'est pas prescrite ; 



Que compte tenu de la valeur locative ci-dessus retenue, la créance de la société Elogie-Siemp au titre de la majoration légale afférente à cette période s'établit comme suit :



- du 12 mai au 30 Septembre 2009: 801,63 x (20/3l+4) X 0,5 = .....l 861,85 euros 

- du 1er octobre 2009 au 30 avril 2010 : 833,69 x7 X 0,5 = ............ 2 917,91 euros 

- du 1er mai au 30 juin 2010 : 764, 24 x 2 x 0,5 = ..............................764, 24 euros 

- du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : 779, 1 x 12 x 0,5 = ...............4 674,60 euros 

- du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 794,06 x 12 x 0,5 = ...............4 764,36 euros 

- du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 : 812,56 x 12 x 0,5 = ..............4 875,36 euros 

- du 1er juillet 2013 au 30juin 2014 : 825,45 x12 x 0,5 = ................4 952,70 euros 

- du 1er juillet 2014 au 17 février 2015 : 

830,96 x (7+l7/28) x 0,5 = 6024,45 : ...............................................3 160,61 euros , 

Total :............................................................................................. 27' 971,63 euros ; 



Sur la compensation entre les créances respectives 



Attendu qu'après compensation entre la créance de trop perçu susvisée et la créance relative à la majoration de loyers arrêtée au 17 février 2015, Mme [N] [G] reste débitrice de la somme de 24 307, 23 euros ; 



Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par Mme [N] [G] 



Attendu que Mme [N] [G] sollicite la condamnation de la société Elogie-Siemp à lui payer une indemnité de 15 000 euros ; 



Qu'elle expose que : 



- le jugement du 24 aout 2006 l'a indemnisée de 1 000 euros pour le seul « préjudice

moral » causé par les faits liés à l'expulsion, et non pour le préjudice imputable au bailleur résultant d'une majoration du loyer hors des formes légales, du manquement à ses obligations de délivrance et d'entretien, voire d'informations erronées au sujet des travaux à sa charge jusqu'en 2010, 



- par courrier du 3 juin 1960 le bailleur a indiqué qu'il refusait de remettre les lieux en état 

à ses frais, 



- de ce fait, le locataire a pris en charge la réhabilitation totale du logement ce qui a dépassé de simples réparations locatives, 



- la société Elogie-Siemp a abusé de sa position de professionnel vis-à-vis de locataires, mal informés ; ainsi c'est seulement en 2010, à l'occasion d'un problème de plomberie, que 

Mme [G] a appris que certains travaux n'étaient pas à sa charge ;



- cette exécution fautive ajoutée à la majoration arbitraire de la base de calcul du loyer a été 

source d'un enrichissement sans cause et injustifié du bailleur ; 



- la société Elogie