Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 31 octobre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 31 OCTOBRE 2017



(n° 694,6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 17/05247



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Février 2017 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 16/60153





APPELANTS

 

Monsieur [O] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [Y] [P] née [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]





Représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assistés de Me Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0261







INTIME 



Monsieur [I] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1]



Représenté et assisté de Me Alexis ULCAKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1823













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Marie GRIVEL, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre

Mme Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

Mme Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Véronique COUVET



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Martine ROY-ZENATI, président et par Mme Véronique COUVET, greffier.







Le 30 juin 2012, M. [O] [P] et son épouse Mme [Y] [Z] ont acquis le fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie situé [Adresse 1], dont le bail venait d'être renouvelé, le 26 juin, aux précédents preneurs par M. [I] [U].



Aux termes d'une ordonnance de référé rendue le 29 octobre 2014, la clause résolutoire du bail a été suspendue à la remise par les époux [P] à M. [U] d'une attestation d'assurance conforme aux stipulations du bail avec la mention de la renonciation à tout recours contre le bailleur. 



Le 2 novembre 2015, le bailleur a demandé aux locataires de justifier d'une attestation d'assurance à jour, puis, n'ayant reçu qu'une attestation valable pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, les a mis en demeure le 14 mars 2016 de lui adresser une attestation conforme couvrant la période du 1er juin 2015 au 31 décembre 2015, et leur a fait délivrer enfin le 15 juillet 2016 un commandement visant la clause résolutoire du bail. Les documents transmis le 2 août 2016 ne justifiant pas d'une telle souscription pour la période du 1er juin au 11 novembre 2015, M. [I] [U] a assigné les époux [P] en référé pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire du bail.



Par ordonnance du 23 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 août 2016 ;



- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [O] [P] et Mme [Y] [Z] épouse [P] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;



- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;



- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [O] [P] et Mme [Y] [Z] épouse [P] , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires tant pour la partie commerciale que celle à usage d'habitation ;



- condamné M. [O] [P] et Mme [Y] [Z] épouse [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;



- condamné M. et Mme [P] à payer à M. [I] [U] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rejeté toutes les autres demandes des parties.



Par déclaration du 13 mars 2017, M. [O] [P] et Mme [Y] [P] ont interjeté appel de cette ordonnance.



Par leurs conclusions transmises le 18 septembre 2017, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions et de : 



- dire et juger n'y avoir lieu à référé concernant la demande de M. [I] [U] aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et consécutivement la résiliation de plein droit du bail en date du 26 juin 2012 ;



- dire et juger nul et de nul effet l'acte de mise en demeure et commandement visant la clause résolutoire qui leur a été signifié de mauvaise foi par M. [I] [U] le 15 juillet 2016 ; 



- condamner M. [I] [U] à leur payer à la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Ils font valoir : 



- que le bailleur a fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée en leur a faisant délivrer un commandement d'avoir à régulariser une infraction pour une période expirée qu'il savait ne pouvoir être régularisée alors qu'eux-mêmes étaient dans l'ignorance de la résiliation de leur assurance et en cherchant à éviter un débat loyal devant le juge du fond en engageant une procédure en acquisition automatique de la clause résolutoire, et que le commandement visant la clause résolutoire est inefficace du fait de sa mise en oeuvre de mauvaise foi.



- que le commandement visant la clause résolutoire ne peut non plus produire effet dès lors que l'article 15 du contrat de bail ne vise pas l'inexécution partielle d'une clause pour justifier la résolution de plein droit du bail et que l'article 11 oblige le preneur à être assuré dans les conditions de ladite clause mais ne fait pas état d'une période durant laquelle l'assurance doit être contractée ; d'autant qu'ils ont toujours été assurés hormis pendant la période du 1er juin 2015 au 11 novembre 2015 et que les locaux étaient quand même assurés au titre d'un contrat d'assurance multirisque habitation durant cette période.



- qu'enfin, le bailleur ne peut pas obtenir le bénéfice de la clause résolutoire dès lors qu'il ne respecte pas ses propres obligations contractuelles et notamment, son obligation de délivrance d'un logement décent conformément à l'article 1719 du code civil dans la mesure où le réseau électrique du local d'habitation n'est pas conforme aux normes en vigueur, et son obligation de garantie de jouissance paisible de l'immeuble loué puisque les preneurs ne disposent pas de boîte aux lettres.



Par ses conclusions transmises le 18 septembre 2017, M. [I] [U] demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance, sauf en ce qu'elle n'a pas prévu d'astreinte, et ce faisant : 



- constater l'acquisition au 16 août 2016 de la clause résolutoire figurant dans le bail du 26 juin 2012 et consécutivement la résiliation de plein droit dudit bail ; 



- condamner M. et Mme [P] au paiement d'une indemnité équivalente au montant du complet loyer dû à compter de l'expiration du bail et jusqu'à la libération effective et complète des locaux loués, tant de la partie louée à usage commercial que celle louée à usage d'habitation ; 



- ordonner l'expulsion de M. et Mme [P] et de toute personne occupant les lieux de leur chef avec le recours du commissaire de police, d'un serrurier et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'au départ définitif ; 



- condamner M. et Mme [P] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme de 1 000 euros allouée en première instance et non acquittée à ce jour et les condamner aux entiers dépens. 

Il fait valoir : 



- qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'en dépit des demandes répétées, les preneurs n'ont pas justifié de la souscription d'une police d'assurance au titre de leur activité pour la période du 1er juin 2015 au 11 novembre 2015 dans le délai d'un mois suivant le commandement et que les attestations communiquées ne visent pas la renonciation à recours à l'encontre du bailleur et ses mandataires de sorte que le bailleur subit un surcoût pour l'assurance de l'immeuble ;



- qu'il a agi de bonne foi dès lors que la fourniture des attestations d'assurance constitue une obligation essentielle des locataires, que le bailleur doit faire face à des surprimes sur sa propre assurance du fait de l'absence de communication d'attestations d'assurance par ses locataires, que ceux-ci n'ont jamais eu de problèmes de réception de courrier et qu'il ne lui appartient pas d'installer une boîte aux lettres ;



- que le commandement délivré est parfaitement valable dès lors qu'il n'a commis aucune action ou réalisé aucune manoeuvre de nature à empêcher les preneurs de remplir leurs obligations et notamment celle de fournir une attestation d'assurance, qu'ils n'établissent pas qu'un courrier de leur assureur aurait été perdu et distrait, qu'il avait en sa possession des attestations d'assurance hormis pour la période du 1er juin 2015 au 31 décembre 2015, et qu'il était libre de saisir la juridiction de son choix ;



 - que la clause résolutoire trouve bien à s'appliquer en application de l'article 15 du contrat de bail dès lors que les preneurs ont inexécuté la clause 11 de celui-ci en ne justifiant pas d'une attestation d'assurance.



- qu'il n'existe donc pas de contestations sérieuses, que les locataires ne pouvaient se dispenser de remplir leur obligation contractuelle au nom de l'exception d'inexécution et qu'en tout état de cause, il a parfaitement rempli ses obligations et que les reproches qui lui sont faits sont opportunistes et non fondés.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions transmises et développées lors de l'audience des débats.



MOTIFS

 

Considérant qu'il résulte des pièces produites au dossier que le commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire du bail commercial qui a été délivré aux époux [P] le 15 juillet 2016 les mettaient en demeure de justifier de la souscription d'une police conforme aux stipulations de l'article 11 de leur bail pour la période du 1er juin 2015 au 31 décembre 2015 ; que l'article 11 du contrat de bail leur faisait obligation de 'justifier auprès du bailleur de la souscription de ces polices et du paiement à échéance des primes réclamées, sur simple réquisition de ce dernier', et l'article 15 relatif à la clause résolutoire prévoyait qu'à défaut de l'exécution d'une clause du bail, et un mois après une sommation de s'exécuter restée sans effet, le bail serait résilié de plein droit, si bien que le défaut de justification d'une police en cours à la date de la première demande qui leur a été faite, à savoir le 2 novembre 2015, constituait bien un manquement à l'exécution de l'article 11 ; qu'il est constant que les locataires n'ont pu justifier que d'une assurance valable pour la période du 12 novembre 2015 au 31 décembre 2016, et encore non conforme aux stipulations du bail qui exigeait que l'attestation fasse apparaître la renonciation par la compagnie d'assurance à tout recours contre le bailleur ; qu'il ne peut être sérieusement soutenu que le bailleur aurait fait jouer de mauvaise foi la clause résolutoire alors que M. et Mme [P] avaient déjà été alertés par le précédent contentieux du risque qu'ils prenaient à ne pas être régulièrement assurés pour leur local commercial et leur activité dans les conditions prévues au contrat ; que la circonstance qu'ils n'auraient pas été informés de la résiliation de leur police du fait de l'absence de boîte aux lettres leur permettant de recevoir leur courrier n'apparaît pas de nature à démontrer la mauvaise foi du bailleur, dès lors que si l'installation d'une telle boîte privative incombe bien à ce dernier, les locataires n'en n'ont pas moins manqué à leur obligation de payer leur prime d'assurance de juin 2015 à échéance et donc d'être assurés valablement ; qu'enfin, le fait que les parties communes de l'immeuble aient un réseau électrique apparent et vétuste selon les constatations faites par huissier le 22 juin 2017 est totalement sans rapport avec le manquement reproché aux locataires et ne peut donc justifier leur inexécution contractuelle ; que le commandement visant la clause résolutoire a donc valablement produit son effet et que l'ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu'elle en a tiré toutes les conséquences, sauf à ajouter que M. et Mme [P] doivent être condamnés au paiement de l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge ; 



Considérant qu'il n'y a cependant pas lieu d'ordonner une astreinte, dès lors que M. et Mme [P] ont justifié être aujourd'hui valablement assurés jusqu'au 31 décembre 2017 ; que l'ordonnance sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions ;



Considérant que le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ; qu'en appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les nouveaux frais qu'il a dû engager et qu'une somme de 800 € lui sera allouée à ce titre ;





PAR CES MOTIFS, LA COUR,





Confirme l'ordonnance de référé du 23 février 2017 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. et Mme [P] à payer à M. [U] :



- une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires tant pour la partie commerciale que celle à usage d'habitation, 



- et la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Les condamne aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT