Cour d'Appel · Pôle 2 - Chambre 1 — 24 octobre 2017

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 2 - Chambre 1



ARRET DU 24 OCTOBRE 2017



(n° 375 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/22438



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/11546





APPELANTE

 

Société Civile SCCV DE BRANVILLE

[Adresse 1]

[Adresse 1] 



N° SIRET : 498 749 639



Représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Ayant pour avocat plaidant Me Sylvain PAPELOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0356





INTIMES 



Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2] 



Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499





INTERVENANTES VOLONTAIRES



SCP [S] [U], représentée par Mademoiselle [P] [U], agissant es qualité de liquidateur de la SCP [S] [U],

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Mademoiselle [P] [U], venant aux droits de Maître [S] [U], notaire retiré de charge, décédé le [Date décès 1] 2016,

[Adresse 3]

[Adresse 3]



né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 1]



Mademoiselle [H] [U] venant aux droits de Maître [S] [U], notaire retiré de charge, décédé le [Date décès 1] 2016,

[Adresse 4]

[Adresse 2]



née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 1]



Mademoiselle [R] [U] venant aux droits de Maître [S] [U], notaire retiré de charge, décédé le [Date décès 1] 2016,

[Adresse 4]

[Adresse 4]



née le [Date naissance 3] 1994 à [Localité 1]



Représentées par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Christian HOURS, Président de chambre

Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère 

M. Philippe JAVELAS, Conseiller, appelée pour compléter la composition de la cour en vertu de l'article R312-3 du code de l'organisation judiciaire.

 

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Lydie SUEUR





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Christian HOURS, président et par Mme Lydie SUEUR, greffier.



*****



La société de construction vente SCCV de Branville ayant pour gérant M.[D], a été constituée en avril 2007 en vue de réaliser une opération de promotion immobilière sur la commune de Branville dans le Calvados.



Par acte authentique reçu par maître [U] le 5 juillet 2007, elle a acquis de la SCI Les Hauts de Branville représentée par le même gérant, un terrain pour lequel un permis de construire 168 logements avait été délivré le 19 mars 2005.



Ce permis de construire a été déclaré caduc en l'absence de réalisation des travaux, par un arrêté municipal du 20 novembre 2008.



Les sociétés du groupe immobilier à la tête duquel se trouvait M.[D] et notamment la société venderesse, ont fait l'objet de procédures collectives. La gestion de la SCCV de Branville a été reprise par ses associés minoritaires qui avaient apporté les capitaux ayant permis l'acquisition du terrain.

Le 23 juillet 2013, la SCCV de Branville a intenté une action en responsabilité contre le notaire maître [U], M.[M] clerc de notaire l'ayant représentée à l'acte et la SCP [S] [U] devant le tribunal de grande instance de Paris et par un jugement du 4 novembre 2015 celui-ci a déclaré cette action irrecevable comme étant prescrite.



La SCCV de Branville a interjeté appel de cette décision le 5 novembre 2015; maître [U] étant décédé en 2016, ses filles sont intervenues volontairement à l'instance tandis que la SCP [S] [U] est désormais représentée par Mme [P] [U] en sa qualité de liquidatrice.



Par des conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2017, la SCCV de Branville sollicite l'infirmation du jugement et demande à la cour de déclarer valable la mise en cause de M. [M], de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription et de condamner les intimés solidairement à lui payer les sommes de 2 526 000 € au titre de la perte de valeur du terrain et de 5 906 000€ au titre de la perte de chance de dégager un gain par la vente des logements ainsi que la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que la SCP [S] [U] et les ayants droit de maître [U] prendront en charge les condamnations prononcées contre M.[M].



Par des conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2017, les intimés sollicitent la confirmation du jugement et subsidiairement, le débouté de la SCCV de Branville de l'ensemble de ses demandes et sa condamnation à leur payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [M], représenté, n'a pas conclu.



MOTIFS DE LA DECISION : 



1 - Sur la mise en cause de M.[M] :



La SCCV de Branville déclare que l'huissier de justice qui n'a pu trouver M.[M] , a établi un procès-verbal de difficultés et que sa mise en cause est donc régulière.



Néanmoins l'huissier de justice qui a établi le 9 août 2013 un procès-verbal de difficultés relatant que M.[M] a quitté l'étude de maître [U], n'a pas ensuite procédé aux formalités énoncées par l'article 659 al 2 du code de procédure civile en établissant un procès-verbal de recherches infructueuses, aussi c'est à bon droit que le tribunal a constaté que M.[M] n'avait pas été régulièrement mis en cause et le jugement sera confirmé sur ce point.



2 - Sur la prescription de l'action en responsabilité :



La SCCV de Branville expose qu'il doit être fait application de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008, qui fait courir le délai de prescription de 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Elle déclare que la caducité du permis de construire n'est acquise que le jour où elle est constatée par un arrêté de l'autorité qui le délivre et que même si elle apparaissait comme un professionnel de l'immobilier, elle ne pouvait avoir connaissance de la caducité du permis à la date de l'acte de vente.



La SCCV de Branville soutient en outre que le terrain a été cédé avec le permis de construire qui était joint à l'acte de vente et que son prix prenait en compte l'obtention de ce permis. Elle ajoute que maître [U] était parfaitement informé de l'importance du permis de construire pour l'acquéreur.



La SCCV de Branville fait valoir que le permis modificatif accordé le 22 décembre 2007 l'a confortée dans sa croyance en la validité du permis de 2005 et qu'il importe peu que 

celui-ci ait rappelé les règles sur la durée de validité. Elle conteste donc que cet arrêté modificatif puisse servir de point de départ à la prescription.



Elle déclare aussi que ce n'est qu'à l'occasion de la perte de contrôle de la SCCV de Branville par le gérant que les associés minoritaires ont eu accès aux dossiers. Elle fait valoir qu'elle ne disposait d'un intérêt à agir contre le notaire que du jour de l'arrêté de caducité.



Les intimés répondent qu' à la date de signature des statuts de la SCCV de Branville au mois d'avril 2007, le délai de deux ans de validité du permis de construire était déjà expiré et que les associés devaient déjà connaître les faits. Ils concluent que le point de départ de l'action du notaire est la date de l'acte de vente. Ils relèvent que le permis de construire qui était joint à l'acte mentionnait les règles sur sa durée de validité et que ces règles ont été reproduites dans le permis de construire modificatif de 2007. 



L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



La SCCV de Branville qui reproche au notaire de ne pas avoir vérifié la validité du permis de construire et de ne pas l'avoir informée des risques de caducité, sollicite la réparation des préjudices résultant de la perte de ce permis de construire.



La caducité du permis de construire a été constatée par l'arrêté du 20 novembre 2008 et ce n'est qu'à cette date que la SCCV de Branville a pu justifier de l'existence d'un dommage créant un préjudice ouvrant droit à réparation.



Le fait que les conditions de pérennité du permis de construire aient été mentionnées dans ledit permis joint à l'acte de vente du 5 juillet 2007 et rappelées dans le permis modificatif du 22 décembre 2007 est sans incidence sur le point de départ du délai de prescription dès lors qu'à cette date, la SCCV de Branville ne pouvait se plaindre d'aucun préjudice, condition de l'action en responsabilité civile.



Aussi il y a lieu d'admettre que la prescription a commencé à courir à compter de l'arrêté de caducité du 20 novembre 2008. Engagée le 27 juillet 2013, dans le délai de 5 ans, l'action en responsabilité du notaire n'est donc pas prescrite et le jugement du 4 novembre 2015 sera infirmé.



3 - Sur la faute de maître [U] :



L'appelante reproche au notaire de ne pas avoir vérifié la validité du permis de construire alors qu'en l'absence de travaux significatifs réalisés dans les 2 ans suivant sa délivrance en mars 2005, celui-ci se trouvait potentiellement caduc lors de la signature de l'acte authentique de vente en juillet 2007. Elle ajoute que les pièces censées justifier la réalisation de travaux significatifs ne sont pas satisfaisantes et auraient dû au contraire alerter le notaire, qu'au surplus, l'acte ne contient aucune information sur le début des travaux ni sur les pièces dont maître [U] disposait à ce sujet.



L'appelante expose en outre qu'à l'acte de vente était jointe une autorisation de raccordement accordée par la SCI Les fermes des chartreux mais qu'elle n'a pu en obtenir le bénéfice car celle-ci n'était pas transférable à un autre propriétaire. Elle fait valoir qu'il appartenait au notaire de s'assurer de l'efficacité de l'acte à ce titre et de lui indiquer que cette autorisation n'était pas transférable. Elle ajoute que l'absence de raccordement au réseau d'assainissement a justifié le refus de délivrance d'un nouveau permis de construire.



Les intimés font valoir que l'acte de vente rappelait les délais dans lesquels un permis de construire se périme et il estiment que la société acquéreuse disposait des informations nécessaires, ajoutant que les associés de la SCCV s'étaient nécessairement inquiétés de la validité du permis avant de procéder à des apports en compte courant importants. Ils déclarent que maître [U] s'était interrogé sur la pérennité du permis et qu'il avait obtenu des documents qui ne lui laissaient aucun doute à ce sujet dès lors qu'il en ressortait que les travaux avaient commencé. Ils soutiennent que le notaire n'avait pas à se rendre sur place et que la la SCCV de Branville était elle-même parfaitement informée de la situation alors qu'elle avait le même gérant que la société venderesse. Elle rappelle à ce sujet que le notaire n'a pas l'obligation d'informer les parties sur des données de fait qu'elles connaissent ou doivent nécessairement savoir. Enfin les intimés relèvent la propre carence de la la SCCV de Branville qui n'a effectué aucuns travaux dans les 16 mois s'étant écoulés entre l'acte de vente et l'arrêté de caducité du permis de construire.



S'agissant de l'autorisation de raccordement, les intimés déclarent que le notaire a vérifié que cette autorisation qu'il a jointe à son acte, existait et que la SCCV de Branville ne justifie pas d'un refus de reconnaître cette autorisation, qu'elle a réagi très tardivement et que la parcelle peut désormais être raccordée aux différents réseaux publics.



Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours ; il lui appartient de remplir sa mission de façon efficace et d'appliquer au dossier les textes adéquats ; il doit démontrer, en outre, qu'il a effectivement rempli son obligation de conseil à l'égard de ses clients ;



Néanmoins, le notaire ne saurait engager sa responsabilité que s'il dispose d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude des informations dont il dispose.



L'acte de vente comporte un chapitre consacré au permis de construire de 168 logements qui précise qu'il n'a fait l'objet d'aucun recours mais qui ne fait pas mention du risque de caducité.



Les intimés justifient que maître [U] a obtenu divers documents avant la signature de l'acte destinés à établir que les travaux étaient commencés, ce qui permettait selon eux, d'exclure le risque d'une caducité :

- une attestation de l'architecte qui déclare que la société SCRG commence les travaux de viabilisation du terrain le 8 mars 2007,

- la consultation d'un avocat sur une éventuelle caducité datée du 25 juin 2007 qui mentionne une déclaration d'ouverture de chantier du 12 janvier 2007, un ordre de service à la SCREG du 20 février 2007 pour la réalisation des voiries et réseaux divers, un compte rendu de chantier du 8 mars 2007 avec présence de matériel et engins de terrassement, et un compte rendu de chantier du 22 mars 2007 sur l'évolution normale du chantier et qui exclut le risque d'une caducité compte tenu de travaux destinés à mener à terme l'opération de construction autorisée par le permis,

- un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 18 juin 2007 requis par la SCREG relevant la présence de trois constructions pour ouvriers ainsi que celle d'un salarié de la société Eurovia chargée d'implanter un chemin depuis la future station de relevage.



Ce dernier document et notamment les photographies jointes font apparaître que les travaux n'avaient pas réellement commencé malgré les divers documents visés par la consultation mais non produits, qui pouvaient laisser croire le contraire.



A tout le moins, ce document devait susciter une interrogation sur l'existence de travaux de nature à faire échec à la caducité et maître [U] se devait d'informer la SCCV de Branville sur les conséquences de l'absence de tels travaux. En effet si le notaire n'avait pas à informer la SCCV de Branville de l'état des travaux qu'elle devait connaître puisque son gérant était aussi celui de la venderesse, il devait attirer son attention sur les conséquences juridiques qui en résultaient pour la pérennité du permis de construire.



Dès lors que le notaire n'a pas exposé à la SCCV de Branville les risques encourus compte tenu des pièces dont il disposait, il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle.



S'agissant de l'autorisation de raccordement consentie par la SCI Les fermes des chartreux , le notaire qui reconnaît devoir vérifier l'existence de l'autorisation de raccordement à une station d'épuration privée doit s'assurer que celle-ci est efficace et que la société acquéreuse pourra effectivement s'en prévaloir.



L'autorisation de raccordement à la station d'épuration privée était consentie par la SCI Les fermes des chartreux par le co-gérant à la SCI Les Hauts de Branville. Le notaire devait attirer l'attention de l'acquéreuse sur le caractère personnel de cette autorisation et l'inciter à vérifier qu'elle pouvait lui être transférée.



En joignant cette autorisation à son acte, sans s'assurer qu'elle était efficace ou à tout le moins sans attirer l'attention de l'acquéreuse sur le fait qu'elle présentait un caractère personnel, le notaire a également commis une faute.



4 - Sur le préjudice et le lien de causalité :



La SCCV de Branville fait valoir qu'elle n'a pu mener à terme l'opération immobilière projetée en raison de la caducité du permis de construire, que l'inefficacité de l'autorisation de raccordement au réseau d'assainissement interdit toute opération identique au projet d'origine et que les fautes du notaire sont à l'origine de cette situation.



Elle soutient que le terrain qu'elle a acquis n'a plus que la valeur d'une terre agricole et elle réclame l'indemnisation du préjudice résultant de cette perte de valeur à hauteur de 2 526 000 €. Elle sollicite également l'indemnisation de la perte de chance de percevoir des gains de l'opération projetée, à hauteur de la somme de 8 432 000 €.



Les intimés relèvent la carence de l'appelante qui n'a jamais effectué de travaux et ils considèrent que la SCCV de Branville vient solliciter l'indemnisation d'un préjudice qui découlerait non de l'intervention du notaire mais des manoeuvres de son ancien gérant et de sa propre abstention fautive, peu important les difficultés qu'elle a pu rencontrer.



Pour contester le lien de causalité, ils font valoir que dès la constitution des statuts les associés avaient effectué des apports en compte courant pour financer l'acquisition du terrain et que la perte de ceux-ci est sans lien avec la faute reprochée au notaire alors qu'ils ne prétendent pas avoir financé le démarrage des travaux. Ils ajoutent que la SCCV de Branville a déposé de nouveaux permis de construire pour une opération ne correspondant plus au projet de départ et dont l'échec ne peut être imputable au notaire. Les intimés relèvent également qu'à la date de l'acte authentique, le permis qui a fait l'objet d'une modification le 22 décembre 2007 n'était pas périmé.



Les intimés contestent également l'existence de préjudices indemnisables soutenant que le terrain reste constructible de sorte que sa perte de valeur n'est pas rapportée. Ils ajoutent que la SCCV de Branville ne justifie pas qu'elle disposait des fonds lui permettant de réaliser l'opération de construction. Ils critiquent le rapport non contradictoire produit par la SCCV de Branville à l'appui de ses demandes chiffrées. 



Le préjudice résultant de la caducité du terrain est constitué éventuellement par un manque à gagner mais la société acquéreuse victime d'une défaillance du notaire dans l'exécution de son devoir d'information et de conseil, ne peut avoir été victime que de la perte de chance de renoncer à l'acquisition du terrain en raison du risque de caducité encouru.



De la même façon en n'attirant pas l'attention de la SCCV de Branville sur le caractère personnel de l'autorisation de raccordement, le notaire a fait perdre à la SCCV de Branville une chance soit d'obtenir une autorisation autrement libellée de la SCI Les fermes des chartreux soit de renoncer à l'opération.



Néanmoins les parties n'ayant pas fourni leurs explications à ce sujet,, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats. 



S'agissant de la perte de chance de tirer un profit de la réalisation de l'opération de promotion, il convient de constater que la SCCV de Branville ne fournit aucune explication sur son mode de financement notamment après la mise en place des procédures collectives pour les diverses sociétés de son gérant, M.[D].

Il y a lieu en effet de rappeler que M.[D] procédait à des opérations de promotion immobilière en créant une SCCV et en recherchant des investisseurs, associés minoritaires, qui procédaient à des apports en compte courant pour acquérir un terrain et financer les honoraires de lancement dans l'attente de concours bancaires.



La SCCV de Branville qui n'a pas elle-même été en mesure de commencer les travaux après l'acquisition du terrain, ne fournit aucune indication sur le financement de l'opération de construction alors que les apports en compte courant des associés d'un montant de 3 850 000 € ont servi à acquérir le terrain pour le prix de 3 827 000 €TTC. 



Dés lors elle n'apporte pas la preuve que l'échec de cette opération immobilière ait été la conséquence du manquement du notaire à ses obligations d'information et de conseil et elle sera donc déboutée de cette demande en l'absence de lien de causalité.



PAR CES MOTIFS :



Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté l'absence de mise en cause de M.[M],



Statuant à nouveau,



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité professionnelle exercée par la SCCV de Branville,



Dit que maître [U] a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de la SCCV de Branville,



Déboute la SCCV de Branville de sa demande tendant à obtenir réparation de la perte de chance de réaliser une plus- value,



Ordonne la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur l'existence d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition du terrain ou d'obtenir personnellement une autorisation de raccordement à un réseau des eaux usées,



Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 19 Décembre 2017 à 10 heures pour fixation des dates de clôture et de plaidoirie,



Réserve les dépens et les frais irrépétibles.



LE GREFFIER,LE PRESIDENT,