Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 20 octobre 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 63B



1ère chambre

1ère section

 



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 OCTOBRE 2017



R.G. N° 15/06780



AFFAIRE :



Consorts [E]

C/

SCP [Z] [T] & [H] [T]-CHAUNUMUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° RG : 14/01442



Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 

à : 

Me Vincent LECOURT



SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 29 septembre 2017 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre : 



Monsieur [U] [E]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] (BRESIL)



Représentant : Me Vincent LECOURT, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 218 - N° du dossier 201273



Monsieur [E] [E]

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Vincent LECOURT, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 218 - N° du dossier 201273



Madame [A] [H] épouse [E]

née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 4] (Tunisie)

de nationalité Belge

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Vincent LECOURT, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 218 - N° du dossier 201273



APPELANTS

****************



SCP [Z] [T] & [H] [T]-[Y], titulaire de l'office notarial

N° SIRET : 785 86 4 9 011

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Christiane ROBERTO de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1322985



Compagnie d'assurances LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

N° SIRET : 775 65 2 1 266

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentant : Me Christiane ROBERTO de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1322985



INTIMEES



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Juin 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne LELIEVRE, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller 



Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,





****************

Vu le jugement rendu le 8 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :



- débouté [U], [E] et [A] [E] de toutes leurs demandes,



- débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,



- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,



- condamné in solidum [U], [E] et [A] [E] à payer à la SCP [T] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné in solidum [U], [E] [E] et [A] [E] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions visées à l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu l'appel de cette décision le 28 septembre 2015 par les consorts [E] qui dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2015 demandent à la cour de : 



- constater le manquement de la SCP [T] à son devoir d'information et de conseil à leur égard,



- dire la SCP [T] responsable de l'intégralité du préjudice subi par "Monsieur [E]" du fait de l'impossibilité de vendre son appartement du fait du défaut d'information et de conseil sur l'existence du droit de suite et son défaut de purge,



- dire la société MMA IARD est tenue d'assurer au titre de sa responsabilité civile professionnelle la SCP [T],



- condamner la SCP [T], in solidum avec son assureur, la société MMA IARD, à relever et garantir Monsieur [U] [E] de toutes condamnations à l'égard du Crédit Mutuel au titre des intérêts et pénalités de retard portant sur les dettes souscrites auprès de cet établissement,











- condamner la SCP [T], in solidum avec son assureur, la société MMA IARD, à verser à Monsieur [U] [E] :

* la somme de 306 euros au titre du remboursement des diagnostics immobiliers rendus inutiles faute de pouvoir réaliser la vente,



* la somme de 20 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,



- surseoir à statuer sur le préjudice économique définitif lié aux gains manqués et à la perte éprouvée par Monsieur [E] du fait de l'impossibilité de disposer de son bien immobilier, et ce, dans l'attente du règlement de la succession du dernier des donateurs dudit bien,



- condamner la SCP [T], in solidum avec son assureur, la société MMA IARD à verser à "Monsieur [E]"la somme de 200 000 euros à titre de provision à valoir sur le montant de son préjudice économique,



- dire la SCP [T] responsable de l'intégralité des préjudices subis par [E] [E] et Madame [A] [E] du fait de l'impossibilité de vendre leur appartement en raison du défaut d'information et de conseil sur l'existence du droit de suite et son défaut de purge,



- condamner la SCP [T], in solidum avec son assureur, la société MMA IARD, à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,



- condamner la SCP [T], in solidum avec son assureur la société MMA IARD, à verser à Monsieur et Madame [E] la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice déjà subi du fait de l'absence de possibilité de vendre leur bien immobilier, depuis la découverte du vice sur la période de mars 2012 à février 2016,



- surseoir à statuer sur le préjudice économique définitif lié aux gains manqués et à la perte éprouvée par Monsieur et Madame [E] du fait de l'impossibilité de disposer de leur bien immobilier, et ce, dans l'attente du règlement de la succession du dernier des donateurs dudit bien,



- condamner la SCP [T], in solidum avec son assureur la société MMA IARD, à verser à Monsieur et Madame [E] la somme de 130 000 euros à titre de provision à valoir sur le montant du préjudice économique,



- condamner la SCP [T] et la société MMA IARD à supporter les entiers dépens d'instance et d'appel,



- condamner solidairement la SCP [T] à payer à M. [U] [E] la somme de 6 500 euros et à M. [K] et Mme [A] [E] la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les dernières conclusions notifiées le 16 février 2016 par lesquelles la SCP [T] et la compagnie d'assurance Les mutuelles du Mans demandent à la cour de : 



- dire que la SCP [T], notaires à Franconville, n'a commis aucun manquement à ses obligations civiles professionnelles à l'égard de Monsieur [U] [E], Monsieur [E] [E] et de Madame [A] [E],



- dire que Monsieur [U] [E], Monsieur [E] [E] et Madame [A] [E] ne justifient pas d' un préjudice né, réel et certain en relation directe avec l'intervention de la SCP [T], notaires à Franconville,



En conséquence,

- confirmer le jugement rendu le 8 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Pontoise en toutes ses dispositions,



- dire Monsieur [U] [E], Monsieur [E] [E] et Madame [A] [E] irrecevables et mal fondés en leur demandes formulées à l'encontre de la SCP [T] et à l'encontre de la compagnie d'assurances les mutuelles du Mans,



- débouter Monsieur [U] [E], Monsieur [E] [E] et Madame [A] [E] de l'intégralité de leurs demandes,



- condamner in solidum Monsieur [U] [E], Monsieur [E] [E] et Madame [A] [E] à payer à la SCP [T], notaires à Franconville, et à la compagnie d'assurances les mutuelles du mans une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



- condamner in solidum Monsieur [U] [E], Monsieur [E] [E] et Madame [A] [E] aux entiers dépens d'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;





LES FAITS



De l'union de M. [B] [E] et Mme [P] [Z] sont issus quatre enfants, [E], [U], [L] et [G] [E]. M. [B] [E] et Mme [P] [Z], alors mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, ont par deux actes authentiques du 15 février 2007 reçus par Me [Y] [T] notaire associé de la SCP [T], titulaire d'un office notarial à Franconville, fait donation, en avancement de part successorale sur la succession du donateur, à l'un de leurs enfants, M. [U] [E] en toute propriété des 80/215èmes du lot n°2 (un appartement) dépendant d'un ensemble immobilier situé à la [Adresse 5] et parallèlement lui ont cédé à titre de licitation faisant cesser l'indivision, les 135/215èmes restants, pour le prix de 135 000 euros, basé sur une valeur totale des biens de 215 000 euros.



Suivant deux autres actes authentiques du même jour, également passés devant Me [Y] [T], M. [B] [E] et Mme [P] [Z] ont, dans les mêmes conditions, fait donation en avancement de part successorale à M. [E] [E] époux de Mme [A] [E] en toute propriété des 80/180 èmes des lots n°3 (un appartement) et n°5 (un local annexe) dépendant d'un ensemble immobilier situé à la [Adresse 5] et parallèlement lui ont vendu à titre de licitation faisant cesser l'indivision existant entre eux, les 100/180 èmes restants, pour le prix de 100 000 euros, basé sur une valeur totale des biens de180 000 euros. 



Mrs [U] et [E] [E] sont ainsi chacun devenus propriétaires des biens qu'ils ont payés partiellement, ayant pour le surplus bénéficié d'une donation en avance de leur part successorale, d'un montant de 80 000 euros chacun.







Les actes de donation ci-dessus visés prévoyaient, au titre des modalités de la donation, une clause stipulant une réserve de droit de retour des biens donnés aux donateurs, en cas de prédécès des donataires respectifs sans postérité et pour le cas encore où les enfants ou descendants des donataires viendraient eux mêmes à décéder sans postérité avant les donateurs.



Après avoir effectué des travaux de réfection et d'amélioration dans leurs appartements qu'ils ont respectivement habités, ils ont pour des motifs propres à chacun d'eux, souhaité les vendre et ont pour ce faire donné des mandats de vente, M. [U] [E] courant février 2012 et M. [E] [E], courant août 2011.



M. [E] [E] a adressé à ses frères et soeur non gratifiés, Mme [G] [E] et M. [L] [E], courant octobre et novembre 2013, une proposition transactionnelle afin de purger le droit de suite constituant la sûreté de leurs droits éventuels dans le cadre de la succession future de leurs parents, en leur demandant de consentir à l'aliénation qu'il projetait et de renoncer au bénéfice des effets de la donation dans les rapports entre héritiers, offrant de leur attribuer en contrepartie à chacun la somme de 20 000 euros correspondant à la quote part de leurs droits dans la donation dont il a bénéficié. 



M. [E] [E] indique qu'au'aucune suite n'a été donnée à ce courrier.



Préalablement, le conseil de M. [U] [E] et de M. [E] [E] s'était adressé par courrier du 1er août 2012 à la SCP [T] pour dénoncer l'absence de purge, lors des actes de donation, du droit de suite des autres héritiers réservataires, le fait que M. [U] [E] et M. [E] [E] prétendaient ne pas avoir été avisés de cette difficulté et de ce qu'ils ne pouvaient maintenant revendre les biens qu'avec le concours de leurs cohéritiers, sous peine de faire supporter à leurs acquéreurs potentiels le risque de l'exercice d'un droit de suite . Il invitait conséquemment la SCP [T] à faire une déclaration de sinistre auprès de son assurance, sa responsabilité étant selon lui, susceptible d'être engagée, pour manquement à son obligation d'information sur l'existence et les effets du droit de suite.



Les Mutuelles du Mans ont décliné leur garantie par courrier du même jour au motif que M. [U] [E] et M. [E] [E] ne justifiaient pas d'un préjudice en lien avec un éventuel manquement du notaire à son devoir de conseil.



Par acte d'huissier du 11 septembre 2013, M. [U] [E] a fait assigner la SCP [T] G. - [T] B. & [T], notaires associés à Franconville, et les Mutuelles du Mans Assurances IARD devant le tribunal d'instance de Sannois aux fins, au visa des articles 1382 et 924-4 du code civil, de retenir la responsabilité civile professionnelle des notaires et de les voir condamner, solidairement avec leur assureur, à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice.



Par jugement du 9 janvier 2014, le tribunal d'instance de Sannois a constaté son incompétence matérielle au profit de la compétence du tribunal de grande instance de Pontoise.



M. [K] et Mme [A] [E] sont intervenus volontairement à l'instance et formé sur le même fondement, à l'encontre de la SCP [T] et de son assureur, des demandes de réparation de leurs propres préjudices.





SUR CE, LA COUR



Considérant que les consorts [E] font valoir que le notaire est tenu à une obligation d'information et de conseil à l'égard de chacune des parties aux différents actes qu'il est chargé d'établir ; que s'il est fait mention dans les actes de donation du droit de retour institué au profit du donateur, il n'est en revanche pas fait état de l'existence du droit de suite des co-héritiers et de ses conséquences sur les droits du donataire ; que le notaire ne rapporte pas la preuve de ce qu'il les a notamment informés de l'obligation qui serait la leur d'obtenir le consentement de leurs frère et soeur lors d'une aliénation ultérieure et que si cette information leur avait été donné, compte tenu de la mésentente déjà existante avec ces derniers, ils auraient refusé le montage juridique qui leur a été proposé au regard des conséquences de ce droit de suite sur la faculté de revendre le bien donné ; qu'il aurait été envisageable notamment de faire procéder à une licitation pure et simple de la totalité du bien immobilier cédé, assortie d'une libéralité sous la forme d'une donation d'espèces, toujours en avancement d'hoirie, dont le montant aurait été compensé par le prix d'acquisition ; 

Qu'ils reprochent à la décision entreprise d'avoir fait une confusion entre deux institutions du droit des successions, à savoir le droit de suite et le droit de retour ; que si le notaire a bien fait mention de l'existence du droit de retour institué au profit des donateurs, il n'a pas mentionné l'existence du droit de suite des cohéritiers ni ses conséquences sur les droits des donataires quant à l'impossibilité de vendre le bien sans le consentement des donateurs et des héritiers réservataires ; qu'en outre ils font grief au tribunal, en assimilant Mme [A] [E] à son mari et à son beau-frère, d'avoir considéré l'ensemble des demandeurs comme une globalité indifférenciée pour apprécier la portée de l'information donnée par le notaire, alors que Mme [E] n'a pas participé à l'acte de donation ayant précédé la licitation, seul acte auquel elle a été partie ; que le notaire ne justifie pas avoir informé cette dernière du droit de suite et de sa portée sur la licitation qu'elle a seule acceptée ; 



Que la SCP [T] et les Mutuelles du Mans assurances exposent que les actes de donation critiqués ont été établis "à l'occasion des opérations de liquidation partage de l'indivision ayant existé entre M. et Mme [E]", parents des appelants, à l'occasion de leur séparation ; que le montage a été proposé aux parties en raison de l'impossibilité dans laquelle M. [U] [E] et M. [E] [E] se trouvaient de financer l'acquisition en pleine propriété des deux biens, raison pour laquelle il a été décidé de mettre en oeuvre une donation partielle en avance sur leur part successorale ; qu'il était mentionné aux actes de donation, que les parents [E] avaient d'autres enfants ; que la donation étant expressément stipulée faite en avance sur leur part successorale, les consorts [E] ne pouvaient ignorer les conséquences légales attachées à ces actes, s'agissant notamment de l'impossibilité d'une revente sans l'accord préalable des donateurs et des héritiers réservataires, dans la mesure où les deux autres enfants n'avaient pas bénéficié de donation ; qu'en outre les actes mentionnaient une clause de droit de retour conventionnel interdisant aux donataires de disposer des biens et de les vendre ; qu'en signant les actes, les consorts [E] ont reconnu avoir connaissance des conditions des donations qui leur étaient consenties et en avoir compris l'entière portée, pour leur avoir été expliquées par le notaire ; 

Qu'ils ajoutent qu'il est interdit de renoncer par avance à une succession, de sorte que les frère et soeur non gratifiés des appelants ne pouvaient renoncer à l'occasion des donations litigieuses à leurs droits à rapport ; que tout autre montage était impossible au regard de l'insuffisance de trésorerie de M. [U] [E] et de M. [E] [E] pour payer comptant le prix de vente des biens partiellement donnés ; qu'ils ont agi en toute connaissance de cause du climat de mésentente avec les autres membres de la fratrie ; que "M. [E]" fait une mauvaise lecture de l'article 924-4 du code civil ; que les héritiers réservataires sont en droit de solliciter le versement d'une indemnité aux fins de réduction de la libéralité et qu'il n'a formulé aucune proposition de règlement d'une telle indemnité à son frère et à sa soeur, se limitant à faire état de leur refus de consentir à la vente envisagée ; qu'il n'incombe pas au notaire, contrairement à ce que prétendent les appelants, de prendre l'attache des autres héritiers ou de formuler des propositions afin de régler les litiges existant entre eux ;

Que les consorts [E] étaient parfaitement informés par les modalités et conditions de la donation de l'atteinte à leurs droits de disposition, sauf accord des donateurs d'une part et des cohéritiers d'autre part ; que leur décision de vendre le bien immobilier est dès lors en contradiction avec les clauses de l'acte ;



***



Considérant que les actes authentiques critiqués qualifient expressément, en page 3, le caractère des libéralités qu'ils constatent, précisant qu'elles sont faites en avancement de part successorale de M. [U] [E] et de M. [E] [E] sur la succession du donateur ; qu'il est ajouté que les parties "précisent qu'elles n'entendent apporter aucune dérogation aux règles légales relatives au rapport à faire par le donataire à raison de la présente donation" ;

Qu'ainsi les donataires ne peuvent prétendre avoir ignoré qu'il leur incomberait, le cas échéant à la succession de leurs parents, de faire rapport des libéralités ainsi consenties afin que celles-ci soient réintégrées dans la masse partageable , comme le prévoit l'article 843 du code civil ; que pour autant, cette règle successorale posée par l'article 843 du code civil, destinée à rétablir l'égalité entre les cohéritiers, à laquelle il ne peut être dérogé, n'interdit pas la vente d'un bien donné, puisque l'article 860 du code civil pose le principe que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage d'après son état à l'époque de la donation ; qu'il se déduit de la précaution prise par M. [U] [E] de faire établi un procès-verbal de constat d'huissier, le 7 mars 2008, avant de faire faire des travaux dans l'appartement objet de la donation, "à toutes fins utiles, pour la conservation de ses droits et actions", qu'il était informé du mécanisme des règles de rapport ; qu'il est cependant plus précisément reproché au notaire de n'avoir pas explicité aux donataires l'existence du droit de suite et de ses conséquences ;

Que l'article 924-4 du code civil prévoit en effet la faculté pour les cohéritiers réservataires d'exercer l'action en réduction ou revendication contre les détenteurs d'immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié ; que cette disposition institue au profit des cohéritiers créanciers d'une indemnité de réduction sur les héritiers dont la libéralité à eux consentie, porterait atteinte à leur réserve, un droit de suite sur les biens donnés, quand bien même ils se trouveraient entre les mains de tiers, ce qui constitue une sûreté réelle à leur profit ;

Que toutefois ce droit de suite n'a vocation à pouvoir être exercé qu'après réalisation d'un certain nombre de faits et dans certaines circonstances ; qu'il suppose en premier le décès des donateurs et l'ouverture de leur succession, puis l'existence d'une indemnité de réduction laquelle suppose l'atteinte à la réserve des héritiers revendiquant la réduction, laquelle ne pourra être effective qu'en cas de dépassement par la libéralité de la réserve du gratifié et de la quotité disponible, ainsi qu'il résulte des règles d'imputation posées par les articles 919 et suivants du code civil ; qu'en outre, le droit de suite ne s'exerce, conformément aux dispositions précités, qu'après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier ;

Que la nécessité de se trouver en situation de pouvoir exercer ce droit est hautement aléatoire, en ce qu'elle suppose d'une part l'ouverture de la succession des donateurs préalablement au décès des donataires, d'autre part l'existence d'une créance de réduction ce qui implique l'insuffisance de la masse partageable, d'autre part l'insolvabilité du débiteur gratifié ; que le notaire ne saurait être contraint de mentionner à l'acte l'ensemble des règles successorales complexes relatives à cette sûreté, qui existe en faveur des autres cohéritiers ; que le droit de suite, qui est une conséquence potentielle des règles du rapport, ne constitue pas davantage un empêchement à la disposition des biens donnés ; que selon l'article 924-4 alinéa 2 du code civil, il peut être mis un terme à sa faculté d'exercice à condition que les donateurs et tous les héritiers présomptifs consentent à l'aliénation du bien donné ; qu'en revanche, lesdits héritiers ne peuvent par avance renoncer à ce droit, lors de la donation, de sorte qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire tenant au fait qu'il n'aurait pas "purgé le droit de suite" ; que les appelants n'exposent pas en quoi l'existence du droit de suite, dont ils n'auraient pas été suffisamment informés, les empêchent de vendre les biens dont seule une partie leur avait été donnée ;



Considérant en outre qu'ils ne peuvent sérieusement faire grief au notaire de ne pas avoir envisagé un autre montage juridique, alors qu'ils ne démontrent ni l'un ni les autres qu'ils détenaient des fonds suffisants ou étaient en capacité d'emprunter la totalité de ceux nécessaires au paiement de leur acquisition, ni que leurs parents dont il est dit qu'ils organisaient la liquidation de leur régime matrimonial, disposaient des liquidités leur permettant de procéder à des libéralités en espèces qui leur auraient permis d'acquérir lesdits fonds, sans que la donation ne porte sur une partie des biens ;



Considérant enfin que les actes de donation stipulaient une clause de droit de retour conventionnel, faisant expressément référence aux dispositions des articles 951 et 952 du code civil ; que ce droit de retour, s'il n'interdit pas de disposer du bien, est de nature à peser sur la pérennité de la vente, dès lors que le bien n'étant entré dans le patrimoine du donataire qu' affecté d'une condition résolutoire, à savoir le prédécès du donataire sans postérité, ou encore le prédécès des enfants ou descendants du donataire sans postérité avant les donateurs, il ne pouvait être transmis qu'avec cette condition résolutoire ; que cette clause, tout aussi contraignante puisqu'ouvrant à ses bénéficiaires la possibilité de revendiquer le bien entre les mains des tiers, était expressément définie à l'acte, et comme telle comprise des donataires ;

que par conséquent, les donataires, à qui il n'était pas interdit de vendre les biens, ont été suffisamment informés des règles successorales inhérentes à leur état de gratifiés et des éventuels inconvénients pouvant en découler, faisant peser une incertitude sur d'éventuelles aliénations futures, au demeurant non interdites ;

Qu'en outre ils n'établissent pas, à supposer que le mécanisme du droit de suite leur ait été exposé dans toutes ses composantes et ses aléas, qu'ils auraient renoncé à une donation de 80 000 euros, leur permettant d'acquérir un bien immobilier dans lequel M. [K] et Mme [A] [E] vivent encore, tandis que M. [U] [E], actuellement domicilié au Brésil, pour causes professionnelles, l'a habité durant au moins cinq ans ;

Que la mésentente qui les oppose à leurs frère et soeur non gratifiés, dont ils n'ont pas demandé l' intervention aux actes litigieux et qui semblent refuser de consentir aux aliénations projetés, n'est pas imputable au notaire ;



Considérant enfin et surabondamment, que les appelants ne peuvent se prévaloir d'aucun préjudice né, actuel et certain ; qu'il a en effet été dit plus haut qu'ils avaient la faculté de vendre, que leurs donateurs peuvent consentir à la vente et renoncer à la clause conventionnelle de droit de retour, dont l'exercice est de toute façon largement incertain au regard des probabilités de réalisation de ses conditions ; que l'exercice du droit de suite est hautement aléatoire et n'est pas d'actualité, les donateurs étant toujours tous les deux en vie et aucun élément n'étant fourni quant à leur patrimoine actuel, étant seulement rappelé qu'ils étaient propriétaires de trois appartements dans l'ensemble immobilier dont les lots donnés dépendaient et qu'ils avaient conservé la propriété de l'un d'entre eux ; que M. [U] [E] n'établit pas, contrairement à M. [E] [E], qu'il a proposé à ses frère et soeur une somme de nature à rétablir par avance une forme d'égalité entre eux, propre à les inciter à consentir à l'aliénation qu'il projette et à mettre ainsi fin à la faculté d'exercice hypothétique de leur droit de suite ; que les diagnostics immobiliers réalisés en 2012 sont le fait de la décision de vendre des appelants, en toute connaissance de cause ; que l'existence d'un préjudice moral n'est pas établie ; que le mode de financement de la partie des biens qu'ils ont acquise, au moyen de prêts, est sans rapport de causalité avec l'intervention du notaire, et que l'exigibilité d'intérêts et pénalités de retard relatifs audit prêt par le crédit mutuel, s'agissant de M. [U] [E], résulte de ses difficultés financières liées à son licenciement ; qu'enfin les travaux effectués, auxquels nul ne l'a contraint, ont apporté une plus-value à son appartement ; que le raisonnement est le même s'agissant de M. [K] et de Mme [A] [E] ;



Considérant que la responsabilité de la SCP [T] n'est pas engagée et que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [E] de toutes leurs demandes, tant à l'encontre de cette SCP que de son assureur, les Mutuelles du Mans assurances ; que la décision est également confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Considérant que M. [U] [E], M. [K] et Mme [A] [E], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ;

Que l'équité commande d'allouer à la SCP [T] et aux Mutuelles du Mans assurances la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Condamne M. [U] [E], M. [K] et Mme [A] [E] à payer à la SCP [T]-[T]-[T]-[Y] titulaire d'un office notarial à Franconville, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, 





















Condamne M. [U] [E], M. [K] et Mme [A] [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 Le greffier, Le président,