Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 octobre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2017



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/22813



Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/13919





APPELANTE :

 

SCI IBICUS prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Saint-Quentin sous le numéro 480 194 208

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Anne JONQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 35





INTIMÉE : 



SAS THIBAL prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 500 229 067

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défaillante, régulièrement assignée







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :Madame Agnès THAUNAT, Présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

Madame Sandrine GIL, Conseillère

qui en ont délibéré 

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle HARDOIN



 

ARRÊT :



- réputé contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.



****** 

FAITS ET PROCÉDURE



Selon acte sous seing privé non daté, signé le 18 juin 2003 selon la demanderesse (SCI IBICUS), la société JALOMA a consenti à la société COUBRAL un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux sis à [Adresse 3], constitués d'un local à usage de commerce et d'une station service, le tout édifié sur un terrain d'une contenance de 10 555 m², moyennant un loyer annuel d'un montant de 212 440,36 euros à compter du 18 juin 2003, puis de 289 650 euros à compter du 5 septembre 2003.



Le 28 février 2006, la SCI IBICUS a acquis le bien immobilier de la société JALOMA.



Le 24 août 2006, la SCI IBICUS et la société COUBRAL ont conclu un premier avenant au bail modifiant la désignation et la destination des conditions particulières du bail renouvelé.



Le 26 septembre 2007, les parties ont conclu un second avenant remplaçant les articles « Charges d'entretien » et « Eau-gaz-électricité » par un nouvel article intitulé « Charges communes et répartition ».



Le 29 octobre 2007, la société THIBAL a acquis le fonds de commerce de la société COUBRAL.



Le 15 décembre 2011, la SCI IBICUS a fait signifier à la société THIBAL un congé avec offre de renouvellement à effet du 17 juin 2012, moyennant un loyer d'un montant à communiquer ultérieurement, subordonnant le renouvellement du bail aux conditions suivantes :

« - taxe foncière : précisions sur les modalités de calcul de cette taxe qui sera calculée au prorata de l'ensemble des surfaces occupées par le preneur dans l'ensemble immobilier du Centre commercial Intermarché (parking, station essence et locaux commerciaux et annexes auxdits locaux) ;

- charges d'entretien : le preneur prendra en charge la totalité des frais de gardiennage, de sécurité, de surveillance, de chauffage du mail, le nettoyage total du mail ainsi que le nettoyage des vitres de la galerie marchande ;

- Frais de rédaction du nouveau bail : les frais et honoraires seront pris intégralement en charge par le Preneur ».



Le 19 novembre 2013, la SCI IBICUS a fait assigner la société THIBAL devant le tribunal de grande instance de Bobigny.



Par jugement en date du 03 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- Dit la SCI IBICUS recevable en ses demandes,

- L'a déboutée de toutes ses demandes,

- L'a condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître CIEOL conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



La SCI IBICUS a relevé appel de la décision par déclaration en date du 23 novembre 2015.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 février 2016 au visa de l'article L.145-1 et suivants du code de commerce, la SCI IBICUS demande à la Cour de :

- Confirmer le Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en ce qu'il déclare recevables les demandes de la SCI BICUS (sic)

- Infirmer le Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en ce qu'il :

o déboute la SCI BICUS (sic) de toutes ses demandes

o condamne la SCI BICUS (sic) aux dépens dont distraction au profit de Me CIEOL conformément à l'article 699 du CPC

- Condamner la SAS THIBAL à verser à la SCI IBICUS la somme de 31 431,91 euros correspondant au total des sommes restant dues au titre de l'impôt foncier des années 2009, 2010, 2011 et 2012

- Condamner la SAS THIBAL à verser à la SCI IBICUS la somme de 121 288,10 euros correspondant au total des sommes restant dues au titre de l'impôt foncier des années 2013, 2014 et 2015

- Constater que les modalités de calcul du loyer du bail renouvelé à compter du 18 juin 2012 ont pour base l'indice INSEE du coût de la construction

- Ordonner que l'acte de renouvellement du bail stipule que le remboursement de la taxe foncière par la SAS THIBAL à la SCI IBICUS sera calculé au prorata des surfaces occupées

- Ordonner que l'acte de renouvellement du bail stipule que le preneur prendra en charge la

totalité des frais de gardiennage, sécurité, surveillance, chauffage du mail, le nettoyage total du mail ainsi que le nettoyage des vitres de la galerie marchande

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir

- Ordonner que les frais et honoraires de l'acte de renouvellement du bail seront pris intégralement en charge par le preneur

- Condamner la SAS THIBAL au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamner la SAS THIBAL en tous les frais et dépens.



La SAS THIBAL n'a pas constitué avocat.





ET SUR CE



Sur la recevabilité des demandes :



Le jugement critiqué a rejeté la demande de la SAS THIBAL qui faisait valoir qu'en l'absence de dépôt par la SCI IBICUS du mémoire prévu en application de l'article R. 145- 27 du code de commerce, la demande de la SCI IBICUS était irrecevable devant le tribunal de grande instance de Paris et devait être portée devant le juge des loyers commerciaux, et la SCI IBICUS conteste l'irrecevabilité soulevée.



Comme l'a jugé le tribunal de grande instance, les demandes formées par la SCI IBICUS ne concernant pas la fixation du prix révisé ou renouvelé, l'exigence d'un mémoire n'est pas prescrit, et le tribunal de grande instance était compétent pour statuer sur ces demandes.



Sur les taxes foncières :



La SCI IBICUS demande que l'intimée prenne à sa charge l'impôt foncier des années 2009, 2010 à 2015 en vertu de l'article 15 alinéa 2 du bail commercial qui énonce que notamment les impositions foncières seront supportées par le preneur. 

Car si l'intimée a réglé la taxe foncière des années 2007 et 2008, celles de 2009 à 2012 n'ont été payées que partiellement car la société preneuse conteste les modalités de calcul de remboursement de cette taxe, estimant que ce calcul doit être basé sur les tantièmes comme avec les charges communes.



Or l'appelante rappelle qu'il n'est d'usage de se référer aux tantièmes que lorsque l'immeuble est en copropriété, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et que la répartition doit se faire en fonction des surfaces louées lorsqu'aucune précision contractuelle n'est stipulée dans le bail, et que le bail ne comportant aucune précision quant aux modalités de calcul, les surfaces occupées doivent donc servir de base au remboursement de la taxe foncière.



La SCI IBISCUS précise que les surfaces occupées à prendre en compte sont celles mentionnées dans l'acte de renouvellement du bail en date du 29 octobre 2007.



L'article 15 'IMPÔTS ET TAXES' du bail renouvelé du 18 juin 2003 stipule que 'les impositions foncières ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou toutes autres taxes créées ou à créer qui pourraient être légalement à la charge du BAILLEUR, seront supportées par le PRENEUR'.



Sauf disposition contraire, la quote-part de la taxe foncière due par le preneur doit être calculée en fonction des surfaces occupées, et non comme le demande la SAS THIBAL dans ses courriers de réclamation adressées au bailleur, en fonction des tantièmes.



La SAS THIBAL, qui a réglé l'intégralité des taxes foncières réclamées pour les années 2007 et 2008, n'a réglé que partiellement ces taxes pour 2009 à 2015. 



La SCI IBICUS produit devant la cour les avis d'imposition relatifs aux années concernées, ainsi que la répartition de la taxe entre les divers locataires en fonction des surfaces occupées, la SAS THIBAL occupant 90,80% des surfaces louées.



Ainsi la SAS THIBAL était redevable des sommes suivantes :

- 2009 : 92 021 € HT soit ........................................................................110 057,12 € TTC

- 2010 : 94 800 € HT soit ........................................................................113 380,80 € TTC

- 2011 : 99 034 € HT soit ........................................................................121 148,82 € TTC

- 2012 : 100 743 € HT soit .....................................................................137 487,10 € TTC

- 2013 : 109 941 € HT soit .....................................................................131 489,44 € TTC

- 2014 : 121 897 € HT soit .....................................................................146 276,40 € TTC

- 2015 : 123 815 € HT soit ......................................................................148 578,00 € TTC

Total : ......................................................................................................908 417,68 € TTC

et elle n'a versé que les sommes suivantes :

- 2009 : .............................................................................................................100 843,23 €

- 2010 : .............................................................................................................103 889,39 €

- 2011 : ...............................................................................................................118 739,38 €

- 2012 : ..............................................................................................................127 169,83 €

- 2013 : ...............................................................................................................78 312,73 €

- 2014 : .................................................................................................................112 486,55 €

- 2015 : .................................................................................................................114 256,48 €

Total : ..................................................................................................................755 697,59 €



Elle reste donc redevable à l'égard de la SCI IBICUS de la somme de : 908 417,68 € - 755 697,59 € = 152 720,09 €, et sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.



Sur les autres demandes :



Concernant les charges d'entretien, l'appelante souligne que l'article 16-Charges communes et répartition du bail et les avenants du 24 août 2006 et du 26 septembre 2007 énoncent qu'elles doivent être réglées par le preneur, et demande à la cour d'ordonner que les charges visées au paragraphe de cet article soient supportées en totalité par le preneur en ce qui concerne les frais de gardiennage, sécurité, surveillance, chauffage et le nettoyage des vitres de la galerie.



La SCI IBICUS sollicite également de la cour de constater qu'à compter du 18 Juin 2012 le loyer est révisé sur la base de l'indice du coût de la construction comme stipulé à l'article 24 des conditions générales du renouvellement du bail commercial et d'ordonner que les frais et honoraires de l'acte de renouvellement du bail soient supportés par le preneur.



L'avenant du 26 septembre 2007 prévoit que les parties conviennent de substituer à la rédaction des articles 16 « CHARGES D'ENTRETIEN » et 17 « EAU-GAZ-ELECTRICITE » du bail renouvelé un article 16 intitulé CHARGES COMMUNES ET RÉPARTITION aux termes de laquelle :

- le preneur qui est titulaire des contrats se rapportant au nettoyage du point de vente, de la galerie marchande et du parking, et des vitres de la galerie marchande, au gardiennage, au gaz, doit acquitter ces prestations qui refacturera au bailleur 40% pour le gaz, 47% pour le nettoyage, 72% pour le gardiennage et 100% pour le nettoyage des vitres de la galerie marchande ;

- le bailleur qui est titulaire des contrats se rapportant à l'entretien des espaces verts, à l'électricité de la galerie marchande et du parking, à l'eau et aux portes électriques, doit acquitter ces prestations qui refacturera au preneur selon les millièmes détenus par le preneur, à savoir 8.331/10.000èmes.



L'article 31 du bail prévoit que que 'tous les frais, droits et honoraires du présent bail et de sa suite seront supportés par le PRENEUR qui s'y oblige". 



Le renouvellement d'un bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf accord contraire des parties. Les modalités de calcul du loyer du bail renouvelé à compter du 18 Juin 2012, et la prise en charge des frais et honoraires du bail renouvelé doivent donc se faire aux clauses et conditions du bail signé le 18 juin 2003.



Il n'entre pas dans l'office du juge d'enjoindre aux parties d'en modifier les termes et conditions librement consentie par elles. En conséquence les demandes de la SCI IBICUS visant à voir ordonner que l'acte de renouvellement du bail stipule que le remboursement de la taxe foncière par la SAS THIBAL à la SCI IBICUS sera calculé au prorata des surfaces occupées et que le preneur prendra en charge la totalité des frais de gardiennage, sécurité, surveillance, chauffage du mail, le nettoyage total du mail ainsi que le nettoyage des vitres de la galerie marchande, seront rejetées.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI IBICUS à hauteur de 2 500 euros.



Les dépens d'appel seront à la charge de la SAS THIBAL.







PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement, à l'exception de sa disposition rejetant la demande en paiement de la SCI IBICUS au titre des taxes foncières ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SAS THIBAL à payer à la SCI IBICUS la somme de 152 720,09 € TTC au titre de l'arriéré restant dû sur les taxes foncières pour les années 2009 à 2015 ;



Condamne la SAS THIBAL à payer à la SCI IBICUS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS THIBAL aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE