Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 octobre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2017



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/00028



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/10064





APPELANTS

 

Monsieur [S] [U]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1] (Espagne)



demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assisté sur l'audience par Me Frédérique BOREL DE MALET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1951



Monsieur [I] [A]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2]



demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assisté sur l'audience par Me Frédérique BOREL DE MALET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1951





INTIMÉS 



Monsieur [Q] [K]

né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 3]



demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753



Madame [X] [B] épouse [K]

née le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 4] MAROC



demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente 

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Christine BARBEROT, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.







*



* *





Par acte authentique du 09 mai 2011, Mme [X] [B] et M. [Q] [K], son époux, ont vendu à MM. [S] [U] et [Y] [A], moyennant le prix de 530 000 €, un appartement de 120,58 m² au 2ème étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1] ainsi qu'une cave au deuxième sous-sol du même immeuble.



A la suite de la découverte de désordres affectant le plancher haut du 2ème étage, ainsi que celui du 3ème étage, MM. [U] et [A] ont saisi le tribunal de grande instance de Paris, par acte extrajudiciaire du 9 mars 2012 délivré à leurs vendeurs, afin de se voir garantis contre les vices cachés affectant l'immeuble et obtenir des dommages et intérêts.



Par jugement définitif du 19 février 2013, le tribunal a condamné les époux [K] à garantir MM. [U] et [A] des vices cachés présentés par l'immeuble et dont les vendeurs avaient connaissance avant la vente ; le tribunal a également condamné les époux [K] à payer à MM. [U] et [A] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, outre 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et désigné un expert, en la personne de M. [F]. Celui-ci a déposé son rapport le 2 juin 2014.





C'est dans ces conditions que par jugement du 03 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :



- condamné solidairement les époux [K] à payer à MM. [U] et [A] la somme de 3 859 € au titre de la restitution du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012 ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

- condamné solidairement les époux [K] à payer à MM. [U] et [A] un indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné solidairement les époux [K] aux dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue au greffe le 14 décembre 2015, MM. [U] et [A] ont formé appel contre ce jugement du 3 décembre 2015. 





Par dernières conclusions du 1er juin 2016, MM. [U] et [A] demandent à la Cour de :



- vu l'article 1641 du code civil ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a limité à 3 859 € le montant de la restitution du prix de vente ;

- statuant de nouveau sur ce chef :

- leur allouer la somme de 36 723,36 € en principal à ce titre, outre les intérêts légaux sur cette somme à compter du 9 mars 2012, avec capitalisation de ceux qui sont dus pour une année entière ;

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes d'indemnisation de leurs pertes de chance, de leurs frais d'honoraires d'architecte et du préjudice pour procédure abusive ;

- statuant de nouveau sur ces chefs :

- leur allouer : 50 000 € au titre de leur perte de chance, 645,84 € en remboursement des frais d'architecte et 10 061,14 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance outre intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012 sur la somme de 2 561,14 € ;

- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

- leur allouer 1 500 € de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des vendeurs ;

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il leur a alloué 5 000 € d'indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter MM. [U] et [A] de leur appel incident ;

- condamner solidairement MM. [U] et [A] à leur payer une indemnité supplémentaire de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement MM. [U] et [A] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.





Par dernières conclusions du 28 juin 2017, les époux [K], formant appel incident, demandent à la Cour de :



- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté MM. [U] et [A] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

- l'infirmer pour le surplus ;

- statuant de nouveau :

- à titre principal, débouter MM. [U] et [A] de toutes leurs demandes ;

- à titre reconventionnel :

- condamner in solidum MM. [U] et [A] à leur payer 10 000 € à titre de dommages et intérêts , outre 3 000 € d'indemnité en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum MM. [U] et [A] aux dépens.





SUR CE 

LA COUR





Sur la détermination des vices cachés dont les époux [K] avaient connaissance avant la vente et la restitution de prix





Si les intimés, au titre de leur appel incident, font grief aux premiers juges d'avoir retenu que les époux [K] devaient la garantie des vices cachés et d'avoir mis à leur charge, au titre de la restitution du prix, une somme de 3 859 € correspondant à la quote-part (887/10 000 èmes de 43 507,08 €) des travaux de reprise de l'enfoncement du plancher haut du séjour de l'appartement du 4ème étage et de la détérioration de la structure du plancher haut côté façade sous le chéneau fuyard de l'immeuble, en fonction de l'évaluation conduite par l'expert, il convient néanmoins d'approuver sur ce point le tribunal.



En effet, il est établi par le rapport d'expertise, non utilement combattu, que les époux [K] connaissaient les vices affectant les planchers et le plancher haut de l'appartement du 4ème étage. Il importe peu que seuls des travaux de vérification de ce planchers haut aient été votés, avant le mois de mai 2011 pour 6 219,20 €, sans qu'une évaluation complète du coût de la réparation soit effectuée à cette date, dès lors que l'expert a pris soin de relever que l' ensemble de ces désordres avait fait l'objet, lors de l'assemblée générale du 25 mai 2009 et à la suite du rapport d'Artexia du 24 mai 2009, d'un compte rendu alarmant indiquant la nécessité de travaux de renforcement. Les consorts [K] avaient eu connaissance en même temps que la convocation de rapport d'Artexia, ainsi que l'a relevé le tribunal dans le jugement du 19 février 2013. Ce même sujet avait été à nouveau évoqué à l'assemblée générale du 20 mai 2010, dans des termes tels que l'assemblée avait nécessairement pris conscience de la nécessité de faire des travaux.



Ainsi, si les demandeurs avaient connu l'existence de ce vice, ils auraient nécessairement offert un prix moindre.



Au contraire, le tribunal ne peut être approuvé d'avoir considéré que l'ensemble de la nécessité des ravalements des façades correspondait à un vice apparent, puisque le rapport d'expertise judiciaire a confirmé le rapport d'Artexia pour établir que les copropriétaires étaient informés, depuis 2009, d'infiltrations qui étaient déjà la cause tant de fissures sur rue que sur cour, cause, en particulier, pour ces dernières, des désordres du plancher haut du 4ème étage, caractérisant ainsi un vice caché dont les acquéreurs ne pouvaient pas davantage se rendre compte que des désordres affectant ce plancher haut. La nécessité des ravalements a donc correspondu, pour partie, à la remise en étanchéité de l'immeuble dont les vendeurs connaissaient le caractère fuyard des façades, s'agissant en particulier de la façade sur cour. C'est, d'ailleurs, au titre de ces désordres que l'expert a évalué les travaux de toiture pour la réparation du vice caché du 4ème étage. Il y a donc lieu de tenir compte également, pour la détermination de la réduction de prix, de la quote-part de travaux afférents à ce ravalement et nécessités par la mise en étanchéité de l'immeuble, afin de remédier au vice caché dont les vendeurs avaient nécessairement connaissance et en connaissance duquel ils auraient donné un prix moindre.



Le tribunal doit en revanche être approuvé d'avoir retenu que les vices des caves étaient apparents, en présence de traces de farinages révélant le caractère malsain général de ces caves, dont les acquéreurs avaient pu se persuader avant la vente. Le défaut d'aération de la cave objet de la vente, comme la nécessité d'y faire des travaux d'amélioration par suite, notamment, du caractère inadapté du cimentage du sol ne caractérisent aucun vice caché, n'étant pas établi que les fuites observées par la société Artexia en 2009 dans le lot n°23, étranger à la vente litigieuse, aient correspondu à un désordre toujours existant lors de la vente. Dans ces conditions, le coût de l'assainissement des caves en général et de celle objet de la vente en particulier ne peut pas être imputé aux vendeurs au titre de la garantie des vices cachés.



Il n'est pas démontré que le surplus des désordres affectant la toiture aurait constitué un vice caché et n'a d'ailleurs pas fait été chiffré.



La preuve n'est pas rapportée de ce que d'autres désordres affectant l'immeuble à la date de la vente auraient été connus des vendeurs lors de la conclusion du contrat et seraient demeurés cachés. En particulier, le rapport d'expertise, non valablement combattu, relève expressément que nul élément factuel ne démontre que les époux [K] connaissaient l'état des solives de la salle de bain de l'appartement objet de la vente, cette preuve, à la charge des acquéreurs, ne pouvant résulter des seules imprécisions relatives aux modalités des travaux entrepris par les vendeurs dans cette salle de bain. 



Dans ces conditions, la Cour dispose des éléments nécessaires pour fixer la réduction de prix à la somme de 8 859 €.



Sur les autres demandes



Les moyens soutenus par MM. [S] [U] et [Y] [A] au soutien de leur appel relatif au rejet de leurs demandes de dommages et intérêts, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



La solution donnée au litige s'agissant des dommages affectant directement l'appartement objet de la vente conduit à nécessairement écarter les demandes au titre du trouble de jouissance et du relogement pendant les travaux.



Le ravalement étant nécessaire et prévisible pour les acheteurs, indépendamment des vices cachés retenus, la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance causé par les opérations générales de ravalement ne sont pas justifiées.



MM. [S] [U] et [Y] [A] allèguent une perte de chance de ne pas acquérir le bien qui n'est pas établie, alors qu'en présence de la restitution de prix nul préjudice distinct résultant d'une perte de chance d'avoir pu faire une offre à un prix inférieur n'est davantage établi. La perte de chance de vendre le bien 'au prix du marché' tant que l'ensemble des travaux de remise en état de l'immeuble ne sont pas réalisés ne s'avère pas sérieuse, puisqu'il appartient aux copropriétaires de faire les travaux qui s'imposent et que de par son aspect, l'immeuble n'a pas été acquis comme étant en parfait état, le paramètre des travaux à faire étant pris en compte lors de la revente éventuelle comme lors de la détermination de la réduction de prix. 



Le coût de l'assistance technique pendant l'expertise judiciaire correspond à une nécessité de la mesure d'instruction et non à un préjudice provoqué par le vice de la chose vendue. Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts de ce chef, cette dépense relevant le cas échéant de l'article 700 du code de procédure civile.



La solution donnée au présent litige conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel par les époux [K] 



Les époux [K] verseront à MM. [S] [U] et [Y] [A] une somme supplémentaire de 2 000 € correspondant aux frais exposés pour l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a limité la restitution de prix à la somme de 3 859 €,



Statuant sur le chef infirmé,



Condamne solidairement les époux [K] à payer à MM. [U] et [A] la somme de 8 859 € au titre de la restitution du prix de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012,



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,



Y ajoutant 



Condamne in solidum les époux [K] à payer à MM. [S] [U] et [Y] [A] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum les époux [K] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande.





Le Greffier, La Présidente,