Cour d'Appel · 1ère Chambre A — 19 septembre 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

1ère Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 19 SEPTEMBRE 2017

A.D

N°2017/













Rôle N° 15/21877







[M] [O]





C/



[A] [U]

[T] [M]

SARL SELECTION IMMOBILIER SELECTION ASSURANCE





































Grosse délivrée 

le :

à :Me Orta

Me Tebiel

Me Latil

Me Villegas









Décision déférée à la Cour :



Jugement du TGI de DIGNE-LES-BAINS en date du 18 Novembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/00809.





APPELANT



Monsieur [M] [O]

né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Emmanuelle ORTA, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE





INTIMEES



Madame [A] [U]

née le [Date naissance 2] 1933 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté par Me Nadine MOINE-PICARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS



Madame [T] [M]

née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 3] (04100), demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Rémi SOULIER, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE



SARL SELECTION IMMOBILIER SELECTION ASSURANCE, dont le siège social est [Adresse 4]



représentée par Me Laurent VILLEGAS de la SELARL VILLEGAS LAURENT, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2017.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2017.



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSE :



Vu le jugement contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains, ayant statué le 18 novembre 2015, ainsi qu'il suit :

- rejette la demande de nullité au titre de la formalité du double exemplaire original,

- rejette le moyen d'illégalité concernant le bon de visite,

- constate qu'aucun accord sur la chose et le prix ne s'est concrétisé entre les vendeurs et l'acquéreur par le fait de la lettre d'intention d'achat du 15 juillet 2013,

- constate la violation manifeste d'une stipulation contractuelle signée par le vendeur, sanctionnée par la mise en oeuvre d'une clause pénale d'un montant égal à celui de la rémunération du mandataire fixée à 7 % du prix net vendeur,

- dit qu'il n'y a pas lieu de modérer la clause pénale,

- condamne in solidum les vendeurs M. [O] et Mme [U] à payer à la société Sélection immobilier sélection assurance la somme de 11.900 € au titre de la clause pénale (7% de 170.000€),

- rejette les demandes formées contre Mme [M] et la met hors de cause,

- rejette sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamne solidairement M. [O] et Mme [U] à payer à la société Sélection immobilier sélection assurance la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et condamne cette dernière société à payer à Mme [M] la même somme de 2000 € sur le même fondement,

- condamne M. [O] et Mme [U] à supporter les dépens de la procédure,

- ordonne l'exécution provisoire.



Vu l'appel interjeté par M. [O].



Vu les conclusions de l'appelant en date du 16 mars 2016, demandant de :

- réformer le jugement et rejeter toutes les demandes de l'agence Sélection immobilier,

- la condamner à lui payer la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



Vu les conclusions de Mme [U] en date du 23 mai 2016, demandant de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions,

- rejeter les demandes de l'agence Sélection immobilier,

- en tout état de cause, dire qu'elle ne peut être condamnée à verser une quelconque somme à Mme [M],

- condamner l'agence sélection immobilier à la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



Vu les conclusions de la société Sélection immobilier en date du 12 mai 2016, demandant de :

- vu les articles 1134'et 1152 du Code civil et l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970,

- lui donner acte de ce qu'elle ne maintient pas ses demandes contre Mme [M],

- confirmer le jugement en ses dispositions relatives à M. [O] et à Mme [U],

- condamner M. [O] et Mme [U] à lui payer la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.



Vu les conclusions de Mme [M] en date du 13 mai 2016, demandant de :

- constater qu'à ce jour aucune demande n'est formée à son encontre,

- confirmer le jugement,

- en tant que de besoin condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



Vu l'ordonnance de clôture du 6 juin 2016.



Motifs



Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.



Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.



Attendu que les consorts [O] / [U] ont acheté ensemble, en 2003, un bien immobilier qu'ils ont souhaité vendre suite à leur séparation et que, pour ce faire, ils ont donné mandat non exclusif à l'agence Sélection immobilier ainsi qu'à l'office notarial d'[Localité 4] ; 



Attendu que le mandat confié à l'agence Sélection immobilier prévoyait un prix net vendeur de 200'000 € et une rémunération de 7 % au titre des honoraires de négociation, soit la somme de 14000 € ; qu'il stipulait l'interdiction, pendant sa durée et les 12 mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté par le mandataire, cette clause étant assortie d'une clause pénale égale au montant de la rémunération prévue au mandat ;qu'il a été régularisé le 4 juin 2013 par M. [O] et le 11 juin 2013 par Mme [U]; 



Attendu que l'agence a fait visiter le bien immobilier le 7 juin à Mme [M], que celle-ci a remis une lettre d'intention d'achat le 15 juillet 2013 à hauteur de 171'500 € à laquelle il n'a pas été donné suite dans le cadre du mandat de l'agence car, si M. [O] a donné son accord à au prix net vendeur de 160'000 €, Mme [U] a, en revanche, refusé la proposition ainsi faite ; que cependant, le bien a été vendu, aux termes d'un compromis passé le 25 octobre 2013 à Mme [M] pour 170'000 € avec le concours de l'office notarial ; 



Attendu que c'est dans ces conditions que l'agence immobilière a introduit l'instance en réclamant la somme de 14'000€ au titre d'une condamnation solidaire de l'acheteur et des vendeurs.







Attendu qu'en l'état des conclusions des parties qui devant la cour ne critiquent pas le jugement en ses dispositions relatives à Mme [M], le jugement sera confirmé de ce chef.



Attendu que si Mme [U] n'avait effectivement pas signé le mandat au jour de la visite de Mme [M], elle l'avait cependant signé au jour où la proposition de celle-ci lui a été transmise ; que dès lors, il sera retenu que l'acheteur lui a bien été présenté dans le cadre de l'exécution d'un mandat signé au profit de l'agence Selection immobilier et qu'aucune irrégularité de ce chef n'est encourue.



Attendu par ailleurs, que M [O] ne pouvant être considéré comme le mandataire de l'indivision, son seul accord donné à la proposition de Mme [M] en date du 15 juillet 2013 ne pouvait suffire à constituer un accord des parties sur la chose et le prix.



Attendu enfin que la vente ultérieurement passée avec Mme [M] mais avec le concours de l'office notarial a été convenue avec le paiement d'un prix net vendeur de 170000€, supérieur à celui proposé par l'intermédiaire de l'agence, avec de surcroît une commision de 6450€ inférieure à celle prise par l'agence.



Or, attendu que lorsqu'un mandat non exclusif de vente est conclu , le mandant n'est tenu, en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, de payer la rémunération qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela même si l'acquéreur a été présenté par un autre agent immobilier, sauf à celui-ci à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute des parties qui,par abus et compte tenu des diligences accomplies, l'ont privé de la réalisation de la vente et du bénéfice de sa commission.



Attendu que l'agent immobilier qui a présenté l'acquéreur et qui n'a finalement pas conclu la transaction ne peut donc obtenir une indemnisation que s'il caractérise une fraude des parties cherchant à l'évincer de la commission due, le seul fait de contracter avec un autre intermédiaire n'étant que l'expression du jeu normal de la concurrence.



Attendu qu'en l'espèce, il n'est pas établi que l'une ou l'autre des parties ait commis des manoeuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l'agence immobilière; qu'en effet , Mme [U] était libre, alors que la proposition qui lui était faite correspondait au début de la mise en vente, de ne pas accepter le prix proposé le 17 juillet 2013 à 160'000 €; que les vendeurs ont d'ailleurs finalement obtenu, en octobre, un prix net de 170 000€, l'acheteur acquittant de son côté des honoraires au notaire de 6450€ ; qu'ainsi, le seul refus de l'un des coindivisaires du bien immobilier d'accepter la proposition du candidat acquéreur mis en perspective avec le déroulement ultérieur des négociations menées par l'office notarial et l'équilibre de la vente finalement conclue sous son égide ne suffit à caractériser, dans ces conditions, ni une fraude de nature à révéler la volonté des parties d'éluder la commission de l'agence immobilière, ni un manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en oeuvre de la clause pénale ci-dessus citée ; 



Attendu enfin que l'agent immobilier ne pouvant demander ou recevoir directement ou indirectement aucune autre somme à titre de rémunération, de commission, de réparation que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat, la signature du bon de visite par l'acheteur, qui interdit à ce dernier d'écarter l'agent immobilier de l'opération de vente pour une certaine durée, est sans emport.



Attendu enfin, que le fait pour le mandant d'avoir omis d'aviser l'agence de la vente contrevient, certes, aux obligations du contrat, mais que l'agence ne démontre la réalité d'aucun préjudice de ce chef dès lors qu'elle n'établit pas avoir déployé son activité ou engagé des dépenses en vue de faire la promotion du bien postérieurement à la date du compromis ; que par ailleurs, ce manquement ne peut non plus fonder l'application de la clause pénale qui ne le sanctionne pas. 



Attendu que le jugement sera donc réformé, l'agence immobilière étant déboutée de sa demande en paiement.



Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile. 



Attendu que l'équité commande de statuer sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'il sera dit ci-dessous





Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, 

en matière civile et en dernier ressort,





Reçoit l'appel,



Réforme le jugement en ce qu'il a retenu la violation du contrat par les vendeurs, en ce qu'il les a condamnés solidairement à verser à la société Sélection immobilier la somme de 11.900€ au titre de la clause pénale, en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Sélection immobilier et aux dépens et statuant à nouveau de ces chefs : 



Rejette toute demande de la société Sélection immobilier au titre de la clause pénale,





Condamne la société Sélection immobilier aux dépens de première instance et dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans ses rapports avec M. [O] et Mme [U], 



Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions,



Y ajoutant :



Condamne la société Sélection immobilier à payer à M. [O] et à Mme [U] la somme de 1.000 € à chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile



Rejette les demandes plus amples des parties,



Condamne la société Sélection immobilier à supporter les dépens de la procédure d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT