Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 7 juillet 2017

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRÊT DU 07 JUILLET 2017



(n°123 - 2017 , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/23759



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/03725





APPELANTS

 

Monsieur [P] [H] [Q]

[Adresse 1]

[Adresse 1])

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1]



ET



SCCV LE VAL PAISIBLE représenté par son liquidateur Monsieur [Q]

[Adresse 1]

[Adresse 1])

N° SIRET : 498 178 524



Représentés et assistés par : Me Pascal POYLO de l'AARPI OPERALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091





SARL ARCHIDD prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Adresse 2]

N° SIRET : 418 828 884 00017



ET



SARL PROMID prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Adresse 2]

N° SIRET : 418 007 266 00012



Représentées par : Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistées par : Me Cécile BORDES ESCAICH, avocat au barreau d'ALBI



INTIMÉE 



MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Adresse 3]

N° SIRET : 477 672 646 00015



Représentée par : Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Assistée par : Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D146





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Mai 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Annie DABOSVILLE, présidente de chambre

Madame Madeleine HUBERTY, conseillère 

Madame Marie-José DURAND, conseillère



qui en ont délibéré



Rapport ayant été fait oralement par Madame Madeleine HUBERTY, conseillère conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, 





Greffier, lors des débats : Mme Sabrina RAHMOUNI



ARRÊT :



- contradictoire 

- prononcé publiquement et par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Annie DABOSVILLE, présidente de chambre et par Madame Sabrina RAHMOUNI, greffier présent lors du prononcé auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.



PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE 



Monsieur [P] [Q], propriétaire d'un terrain à bâtir d'une superficie de 6517m², situé à DUCOS en MARTINIQUE, a souhaité réaliser une opération immobilière de lotissement.



Dans cette perspective, le 26 mars 2007, Monsieur [P] [Q] et sa soeur Madame [R] [Q] ont constitué une société civile de construction vente LE VAL PAISIBLE, dont l'objet était la construction d'un ensemble immobilier sur le terrain situé à [Localité 2]. Le 25 avril 2008, Monsieur [Q] a cédé son terrain à cette société pour le prix de 217000€.



Le 4 décembre 2007, un contrat de maîtrise d'oeuvre a été signé avec la SOCIETE ARCHIDD, dont le gérant est Monsieur [Q] [B], architecte DPLG. Outre une mission complète, la SOCIETE ARCHIDD a été chargée de quatre missions complémentaires consistant dans l'établissement des plans de commercialisation, le dossier de financement, les devis quantitatifs et les prix unitaires.

Le 4 décembre 2007, un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée a également été signé avec la SOCIETE PROMID, dont le gérant est Monsieur [Q] [B].



La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 7 décembre 2007.



Le 4 mars 2008, un contrat de garantie d'achèvement a été conclu avec la compagnie Européenne de Garanties immobilières (C.E.G.I.). Monsieur [P] [Q] s'est porté caution solidaire de la SOCIETE LE VAL PAISIBLE au profit de la C.E.G.I à hauteur d'une somme de 150 000€.



Le CREDIT AGRICOLE a accepté de consentir un prêt de 653000€ avec affectation hypothécaire de premier rang par ouverture de crédit en compte courant pour financer la réalisation de l'opération immobilière. Monsieur [Q] s'est porté caution personnelle et solidaire de la SOCIETE VAL PAISIBLE pour cet emprunt.



A la fin du mois de décembre 2007, neuf contrats de réservation étaient signés. La SOCIETE ARCHIDD a établi un budget prévisionnel de l'opération, ainsi qu'un planning des travaux. A la même époque le marché de construction des 15 villas de la résidence a été confié à l'entreprise générale SOTRA ENVIRONNEMENT.



Les travaux ont effectivement commencé en mars 2008, mais des difficultés de tous ordres sont très rapidement apparues sur le chantier, qui en ont compromis le déroulement.

La SOCIETE SOTRA ENVIRONNEMENT s'est plainte d'une désorganisation dans la direction du chantier et de l'absence de plans fiables.



En octobre 2008, elle a décidé de rompre son marché et d'abandonner le chantier.

L'entreprise JEAN LOUIS a alors repris le lot gros oeuvre.



Du fait de la persistance de multiples difficultés, la SOCIETE LE VAL PAISIBLE et la SOCIETE ARCHIDD ont, de façon amiable, mis un terme à leurs relations le 18 juin 2009. Le même jour la SOCIETE VAL PAISIBLE et la SOCIETE PROMID ont également mis un terme au contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée.



Le chantier s'est alors trouvé à l'état d'abandon.



La C.E.G.I a dû intervenir en qualité de garante de l'achèvement des travaux.

Par courrier en date du 15 février 2012, elle a mis en demeure la SOCIETE LE VAL PAISIBLE de lui rembourser la somme de 779350,42€, représentant le montant provisoire des sommes décaissées pour achever l'ouvrage. Elle a également demandé à Monsieur [Q] de satisfaire à son engagement de caution.



Le 5 mai 2011, le CREDIT AGRICOLE a dénoncé l'ouverture de crédit en compte courant dont le montant s'élevait alors à la somme de 742 896,18€.

Le 13 août 2012, un commandement de saisie immobilière a été signifié à la SOCIETE LE VAL PAISIBLE pour un montant de 780 035,74€.

Le 29 octobre 2013, le CREDIT AGRICOLE a été déclaré adjudicataire de 3 villas pour une somme totale de 340003€.



Parallèlement, Monsieur et Madame [K], signataires d'un contrat de réservation ont assigné la SOCIETE LE VAL PAISIBLE et le C.E.G.I devant le juge des référés du tribunal de grande instance de FORT DE FRANCE, afin d'obtenir une expertise judiciaire.

La SOCIETE ARCHIDD et la MAF ainsi que la SOCIETE PROMID ont été appelées dans cette instance par la SOCIETE LE VAL PAISIBLE.



Le 17 juin 2011, une expertise a été ordonnée pour les villas n°1, 2 et 3.

Monsieur [J], expert, a déposé son rapport le 10 octobre 2013.

Les villas ont été livrées aux acquéreurs en juillet 2015.



Par exploits d'huissier en date des 19 et 26 février 2015, Monsieur [Q] et la SOCIETE LE VAL PAISIBLE ont assigné la SOCIETE ARCHIDD, la SOCIETE PROMID, Monsieur [Q] [B] et la MAF devant le tribunal de grande instance de PARIS, afin d'obtenir réparation des préjudices subis.









Dans son jugement rendu le 6 novembre 2015, le tribunal de grande instance de PARIS a statué en ces termes :



- Constate que les demandes formées à l'encontre de la MAF ne sont pas recevables, faute de preuve que la MAF est l'assureur de la SOCIETE ARCHIDD et de Monsieur [Q] [B];

- Dit que la responsabilité de la SOCIETE PROMID et de la SOCIETE ARCHIDD est engagée à l'égard de la SCCV LE VAL PAISIBLE sur le fondement de l'article 1147 du code civil;

- Dit que le préjudice de la SCCV LE VAL PAISIBLE occasionné par les manquements contractuels de la SOCIETE PROMID et de la SOCIETE ARCHIDD à son égard s'élève à la somme de 250000€;

- Condamne in solidum la SOCIETE PROMID et la SOCIETE ARCHIDD à payer à la SCCV LE VAL PAISIBLE une somme de 250 000€ en réparation de son préjudice occasionné par leurs manquements contractuels;

- Condamne in solidum la SOCIETE PROMID et la SOCIETE ARCHIDD à payer les dépens de la présente instance;

- Condamne in solidum la SOCIETE PROMID et la SOCIETE ARCHIDD à payer à la SCCV LE VAL PAISIBLE la somme de 2000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile; 

- Déboute les parties demanderesses de leurs autres demandes;

- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.



Monsieur [Q] et la SCCV LE VAL PAISIBLE ont régulièrement interjeté appel par déclaration en date du 25 novembre 2015.



La SOCIETE ARCHIDD et la SOCIETE PROMID ont également interjeté appel par déclaration en date du 18 janvier 2016.



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Dans leurs conclusions régularisées le 2 mai 2017, Monsieur [Q] et la SOCIETE LE VAL PAISIBLE sollicitent l'infirmation du jugement sur l'évaluation des préjudices et la non garantie de la MAF. Ils font valoir que:



' la responsabilité contractuelle de la SOCIETE ARCHIDD est engagée à l'égard de la SOCIETE LE VAL PAISIBLE en raison des manquements qui lui sont imputables dans le cadre de sa mission de maîtrise d'oeuvre. C'est sa responsabilité quasi délictuelle qui est engagée à l'égard de Monsieur [Q]. La SOCIETE ARCHIDD a été défaillante dès le stade de la conception, puisque les plans n'ont pas été établis en cohérence avec la topographie des lieux. Certaines villas ont été implantées sur la propriété voisine. Le coût initial des travaux n'a pas été respecté, tandis que le prix de vente des villas a été sous-évalué. Il n'y a pas eu de contrôle et de direction du chantier par l'architecte, ce qui a été à l'origine du départ de plusieurs entreprises et d'un très important retard.

' la SOCIETE PROMID a failli dans l'ensemble des obligations qui lui incombaient. Elle n'a pas assuré le contrôle de l'ensemble du volet financier de l'opération et n'a pas remis les documents qu'elle aurait dû établir.

' le cumul des fonctions de maître d'oeuvre et de maître d'ouvrage délégué ne peut être pris en compte pour considérer que l'exercice de la profession d'architecte n'a pas été conforme aux règles en la matière, dès lors que les sociétés ARCHIDD et PROMID sont des entités juridiquement distinctes. Sauf faute intentionnelle, les manquements de l'assuré ne sont pas des clauses d'exclusion opposables aux tiers. Les fautes de la SOCIETE ARCHIDD sont parfaitement identifiables et doivent être garanties, d'autant qu'elles ont été prépondérantes. Ce sont les fautes multiples de la SOCIETE ARCHIDD qui ont provoqué la dérive du chantier.

' le préjudice financier subi est considérable. La SOCIETE LE VAL PAISIBLE a été privée d'un bénéfice de 1 012292€ correspondant à la différence entre le coût de construction et la vente de 15 villas. Monsieur [Q] n'a pas perçu le prix de vente de son terrain (217000€) et a subi un préjudice moral très lourd (250 000€) du fait de tous les problèmes qu'il a dû affronter.



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Dans leurs conclusions régularisées le 11 mai 2017, les sociétés ARCHIDD et PROMID sollicitent l'infirmation du jugement. Elles font valoir que :



' il n'y a pas eu de confusion d'activités, dès lors que les missions de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage déléguée ont été confiées à deux entités juridiques distinctes. Il n'y a donc pas eu de violation des règles déontologiques applicables aux architectes.

' la MAF doit sa garantie, car elle est bien l'assureur de la SOCIETE ARCHIDD en vertu d'un contrat d'assurance conclu le 18 juin 2007 et il n'est pas démontré que l'exercice de la profession d'architecte par la SOCIETE ARCHIDD aurait été anormal.

' aucune faute ne peut être imputée à la SOCIETE PROMID. Cette faute ne peut pas résulter du rapport d'expertise car la mesure d'instruction n'a porté que sur les inachèvements et malfaçons de 3 villas. Aucune défaillance n'a été relevée dans les missions de communications, commerciales ou de secrétariat. Dans tous les cas, l'expert a fait état d'un manque de documents, ce qui ne lui a pas permis d'apprécier pleinement l'exécution de la mission. L'obligation du maître d'ouvrage délégué ne correspond qu'à une obligation de moyen et une simple discordance entre les travaux effectués et la prestation promise n'est pas suffisante pour engager la responsabilité du maître d'ouvrage délégué.

' aucune faute n'est caractérisée à l'encontre de la maîtrise d'oeuvre pour des malfaçons ou un inachèvement, dès lors qu'il avait été mis fin aux relations contractuelles. Aucun préjudice n'a été justifié pour de soit disant erreurs d'implantation. Au surplus, il y a eu immixtion de Monsieur [Q] dans la gestion du maître d'oeuvre dans le but de réaliser des économies. Monsieur [Q] a lui-même choisi des entreprises et signé des marchés. 

' les préjudices invoqués par la SOCIETE LE VAL PAISIBLE ne sont pas justifiés, car l'arrêt et l'abandon de chantier résultent de la seule incapacité du maître d'ouvrage à conduire et financer l'opération. Monsieur [Q] ne peut reprocher au maître d'oeuvre et au maître d'ouvrage délégué de ne pas avoir perçu le prix de son terrain et de s'être porté caution solidaire auprès de la C.E.G.I.



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Dans ses conclusions régularisées le 15 mai 2017, la MAF sollicite le rejet des prétentions énoncées à son encontre. Elle fait valoir que :



' sa garantie n'est pas due car il y a eu confusion des rôles, qui a généré un risque non couvert par la police. En sa qualité de gérant de la SOCIETE ARCHIDD et de la SOCIETE PROMID, Monsieur [B] a eu la maîtrise de l'intégralité de l'opération de construction. La police ne couvre que l'exercice normal de la profession d'architecte, tel que défini par les lois et règlements. En particulier, l'architecte doit préserver son indépendance dans l'acte de construire. Cette indépendance est le gage de la bonne exécution de sa mission. Le cumul constaté entre les activités de maître d'oeuvre et de maître d'ouvrage délégué est incompatible avec l'indépendance requise, ce qui explique la dérive du chantier. C'est le maître d'oeuvre qui aurait dû, s'il y avait lieu, avertir le maître d'ouvrage de la sous évaluation du budget initial. La SOCIETE PROMID n'a pas pu être efficacement contredite par la SOCIETE ARCHIDD. Il est impossible de différencier les fautes de la première et de la seconde en raison de la confusion des rôles. Bien que la SOCIETE ARCHIDD ait eu cette possibilité, elle n'a pas sollicité une extension de garantie.

' aucune faute de la SOCIETE ARCHIDD n'a été caractérisée . La SOCIETE LE VAL PAISIBLE a, dès le 18 juin 2009, conduit seule le chantier et il lui incombe d'en assumer les conséquences. L'abandon du chantier et les malfaçons n'ont fait l'objet de constats qu'en 2010, après la rupture des contrats de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage déléguée.

' la réalité des préjudices invoqués n'est pas démontrée. Le préjudice de la SOCIETE LE VAL PAISIBLE ne peut s'analyser que comme une perte de chance qui ne peut correspondre à une perte théorique maximale. Il n'est pas prouvé que le projet était viable et que toutes les villas pouvaient être vendues, ni que le budget du maître d'ouvrage était suffisant pour mener le projet jusqu'à son terme.

' les limites de garantie prévues par la police doivent être pris en compte.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 11 mai 2017.



Dans leurs conclusions ci-dessus visées, les sociétés ARCHIDD et PROMID ainsi que la MAF ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture afin de pouvoir répliquer aux conclusions régularisées quelques jours avant la clôture par les appelants sauf à rejeter des débats les dernières conclusions de Monsieur [P] [Q] et de la SCCV LE VAL PAISIBLE.



Afin d'assurer le respect du principe du contradictoire, l'ordonnance de clôture a été révoquée, les dernières conclusions (ci-dessus visées) admises et la clôture a été prononcée le 18 mai 2017.



CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,



Sur la responsabilité de la SOCIETE ARCHIDD, maître d'oeuvre;



La SCCV LE VAL PAISIBLE sollicite la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la SOCIETE ARCHIDD, ce qui suppose la démonstration d'une faute et d'un préjudice en lien de causalité avec cette faute.

Il est établi que, le 4 décembre 2007, la SCCV LE VAL PAISIBLE, représentée par Monsieur [H] [Q], a conclu avec la SOCIETE ARCHIDD un contrat de maîtrise d'oeuvre portant sur une mission complète, ayant pour objet la construction de 15 villas, comportant les phases suivantes (pièce 5 VAL PAISIBLE) :



' permis de construire modificatif,

' projet et dossier de consultation des entreprises,

' appel d'offres et mise au point des marchés,

' direction et comptabilité des travaux,

' réception des ouvrages.



Selon un accord écrit du 18 juin 2009 (pièce 43 VAL PAISIBLE), les parties ont convenu de mettre un terme au contrat de maîtrise d'oeuvre 'au stade 50% suivi du chantier'. Dans cet accord, il a été indiqué que plusieurs options avaient été proposées au maître de l'ouvrage pour une parfaite réussite du programme, mais que celui-ci avait décidé que le chantier serait désormais dirigé par la SCCV LE VAL PAISIBLE.



Pour mettre en oeuvre la responsabilité de la SOCIETE ARCHIDD, la SCCV LE VAL PAISIBLE invoque plusieurs fautes :



1/ la SOCIETE ARCHIDD a commis des fautes de conception, qui se sont concrétisées par des erreurs d'implantation et des empiétements sur les parcelles voisines, le maître d'oeuvre n'ayant pas établi ses plans en cohérence avec la topographie des lieux. Ces fautes ont entraîné la nécessité de déposer un permis de construire modificatif, ce qui a retardé le planning du chantier (conclusions page 19).

2/ la SOCIETE ARCHIDD n'a pas respecté l'aspect financier de sa mission. Le coût prévisionnel des travaux a été sous-évalué, de même que le prix de vente des villas. Il n'y a eu aucune mise en garde sur les risques d'un dépassement du budget. Les mémoires des entrepreneurs et les travaux supplémentaires n'ont pas été vérifiés en temps utile.

3/ la SOCIETE ARCHIDD a été défaillante dans son obligation de contrôle et de surveillance du chantier. La présence insuffisante du maître d'oeuvre sur le chantier a créé une situation de confusion et provoqué le départ de plusieurs entreprises.



Sur le premier point :



Ainsi qu'il est souligné par la SOCIETE ARCHIDD, le contrat de maîtrise d'oeuvre a eu pour objet la délivrance d'un permis de construire modificatif suite au permis de construire, qui avait déjà été obtenu le 4 juillet 2006 par Monsieur [Q], en dehors de toute intervention de la SOCIETE ARCHIDD. La SCCV LE VAL PAISIBLE ne peut donc pas raisonnablement soutenir que l'obtention d'un permis de construire modificatif aurait été rendue nécessaire par des erreurs d'implantation commises par le maître d'oeuvre, puisque l'obtention d'un permis modificatif a été prévue dès la signature du contrat de maîtrise d'oeuvre le 4 décembre 2007 (pièce 5 VAL PAISIBLE). Il résulte, d'autre part, de la notice descriptive de la demande de permis de construire modificatif (pièce 12 VAL PAISIBLE), signée par la SCCV LE VAL PAISIBLE, que la demande de modification a porté sur le remplacement de deux bâtiments de 12 appartements par 12 villas jumelées de type T4, ce qui explique que le permis de construire initial portant sur 5 bâtiments (dont 3 villas) a été transformé en permis de construire portant sur 15 villas dont 3 villas non modifiées.



Le procès verbal de constat d'huissier en date du 24 juillet 2008, établi sur l'initiative de la SCCV LE VAL PAISIBLE (pièce 65 VAL PAISIBLE), fait état d'un problème d'état du terrain voisin sans que les photographies jointes permettent de déduire l'existence d'empiétements manifestes.

Le procès verbal de constat d'huissier en date du 9 février 2010 (pièce 47 VAL PAISIBLE), établi plus de 6 mois après la rupture des relations entre les parties a pour objet 'des problèmes relatifs au chantier', qui portent notamment sur l'absence de protection en talus par rapport aux fonds voisins.

Pour la villa n°3, le dépassement d'une borne est simplement évoqué pour une portion d'un muret de talus (par rapport au terrain [P]) et il est ajouté que 'la toiture est approximativement en limite approximative des deux terrains', l'utilisation par l'huissier à deux reprises du terme approximatif révélant la difficulté d'appréciation, en l'absence de plans et de relevés topographiques.

Le seul document qui évoque directement des difficultés d'implantation des villas, en raison des plans fournis par le maître d'oeuvre est le courrier, qui a été adressé le 20 juillet 2010 par la SARL SOTRA ENVIRONNEMENT à Monsieur [Q] (pièce 38 VAL PAISIBLE), en réponse à une demande de celui-ci, lui ayant fait part de son intention de poursuivre le maître d'oeuvre devant les tribunaux compétents. Outre les conditions d'établissement de ce courrier dans un contexte ouvertement pré-contentieux, la portée de ce document est singulièrement limitée par la teneur du rapport OPC établi par la SOCIETE SOPICOOR (société de pilotage et de coordination - pièce 40 VAL PAISIBLE), qui fait la synthèse des réunions de chantier depuis le 4 mars 2008 jusqu'au 14 octobre 2008, en mettant en évidence les documents sollicités auprès de la SOCIETE SOTRA et jamais remis et les malfaçons qui lui sont imputables, intégrant de mauvaises implantations, en soulignant qu'il n'a pas été remédié aux malfaçons, malgré les rappels effectués en réunion par le maître d'oeuvre et le bureau de contrôle.

Aucune des parties n'a produit les comptes rendus de chantier répertoriés dans le rapport OPC.

Tant la teneur du contrat de maîtrise d'oeuvre, que les documents produits ne permettent pas de retenir que le permis de construire modificatif aurait été justifié par des erreurs d'implantation imputables à la SOCIETE ARCHIDD.

La première faute imputée au maître d'oeuvre n'est donc pas caractérisée.



Sur le deuxième point :



Pour démontrer que la SOCIETE ARCHIDD a procédé à une mauvaise évaluation du coût des travaux, la SCCV LE VAL PAISIBLE et Monsieur [Q] se prévalent du rapport d'expertise de Monsieur [J] (pièce 60 VAL PAISIBLE) et soulignent que le contrat de maîtrise d'oeuvre prévoyait quatre missions complémentaires, ayant pour effet d'alourdir le rôle du maître d'oeuvre en matière financière :



- l'établissement des plans de commercialisation,

- le dossier de financement,

- le devis quantitatif,

- l'établissement des bordereaux de prix unitaires.



Monsieur [J] a été désigné expert judiciaire, par ordonnance de référé du 10 octobre 2012 (en remplacement d'un autre expert) sur la demande de Monsieur et Madame [K], acquéreurs de la villa n°3. Ses opérations ont porté sur l'examen des villas 1, 2 et 3 qu'il a visitées lors de la réunion organisée le 14 juin 2013. L'expertise a été réalisée au contradictoire notamment de la SCCV LE VAL PAISIBLE, de la SOCIETE ARCHIDD et de la SOCIETE PROMID. L'objet de l'expertise était de décrire les désordres dénoncés par les demandeurs, en préciser l'origine et la portée et indiquer l'étendue et la nature des travaux de reprise à entreprendre. Il ne s'agissait donc pas d'apprécier le bilan financier de l'opération de construction entreprise par la SCCV LE VAL PAISIBLE.



La SCCV LE VAL PAISIBLE et Monsieur [Q] soutiennent que le coût prévisionnel de l'opération de construction a été évalué à 2 907 874€ par la SOCIETE ARCHIDD (pièce 25 VAL PAISIBLE), alors que, dans son rapport d'expertise (page 23), Monsieur [J] fait état d'un coût prévisionnel de 3 476 663€, ce qui représente un surcoût de 20%. Monsieur [J] précise que le budget proposé n'était pas en rapport avec la réalité des prix de construction pour les années 2007/2008. Cependant, Monsieur [J] ne fait pas référence à des éléments concrets susceptibles de justifier son prix de 1000€ par m² (sans les VRD) et la SCCV LE VAL PAISIBLE ne produit aucune pièce susceptible de conforter l'analyse de l'expert, étant rappelé que cette analyse s'inscrit dans l'examen global du chantier, mais ne figure pas dans les conclusions du rapport. Il en est de même des observations de l'expert sur le prix de vente des villas, qui aurait dû, selon lui, être de l'ordre de 305000€ TTC par villa et non de l'ordre de 220 000€. Aucun avis d'un expert immobilier n'a été produit permettant de conforter l'appréciation de Monsieur [J] (qui ne fait pas référence à une analyse effective du marché immobilier, ni aux particularités de chaque villa) et, surtout, il résulte d'une attestation notariée du 27 décembre 2007 que neuf contrats de réservation avaient été conclus à cette date pour des prix allant de 220 000€ à 250 000€ (pièce 24 VAL PAISIBLE), sans qu'il puisse être retenu que ces prix auraient été fixés par ou sous l'influence du maître d'oeuvre, depuis la conclusion du contrat de maîtrise d'oeuvre du 4 décembre 2007 et bien avant la demande de permis de construire modificatif du 20 mai 2008. Si le contrat de maîtrise d'oeuvre évoque une estimation provisoire du montant des travaux, il n'est jamais question d'une fixation ou d'une appréciation du montant des prix de vente. Les missions complémentaires ne constituent pas, par elle-mêmes, la preuve que le maître d'oeuvre aurait nécessairement été défaillant dans le cadre de l'appréciation du budget des travaux.

En l'absence d'arrêté des comptes à la date de la rupture amiable du 18 juin 2009, il n'est, d'autre part, pas établi, qu'à cette date, le budget prévisionnel aurait été dépassé de façon fautive, le contrat de maîtrise d'oeuvre prévoyant une tolérance de 15% sur l'estimation provisoire du coût des travaux.

Il n'est pas plus établi que les mémoires des entrepreneurs n'auraient pas été vérifiés en temps utile, le courrier de la SOCIETE SOTRA ENVIRONNEMENT du 20 juillet 2010 (pièce 38VAL PAISIBLE) indiquant que les décomptes de l'entreprise ont été vérifiés et signés par le maître d'oeuvre. Aucune réclamation d'entreprise pour obtenir le paiement de ses prestations n'a été produite aux débats, ni réclamation de la SCCV VAL PAISIBLE à l'égard du maître d'oeuvre préalablement à la rupture amiable du 18 juin 2009, ni postérieurement pour la partie du chantier réalisée avant la rupture.



La sous-évaluation manifeste du coût des travaux n'est pas démontrée, ni le rôle direct du maître d'oeuvre dans la fixation des prix de vente, ni la sous évaluation de ces prix de vente.

Les fautes invoquées à son encontre sur le plan financier ne sont donc pas démontrées.



Sur le troisième point :



La SCCV LE VAL PAISIBLE soutient que la SOCIETE ARCHIDD a été défaillante dans la direction et la surveillance des travaux, parce que cette société n'a pas communiqué les plans qui ont été sollicités par Monsieur [J], parce qu'elle a été absente du chantier, parce qu'elle n'a pas fait le choix d'un BET en temps utile, parce qu'elle a abandonné le chantier en juin 2009 et parce qu'elle n'a jamais remis au maître d'ouvrage les documents administratifs, techniques et financiers de l'opération.



Il doit être noté que, pour regrettable que soit l'absence de communication par la SOCIETE ARCHIDD de l'ensemble des documents sollicités par Monsieur [J], cette situation n'a pas pu avoir d'influence sur le déroulement du chantier antérieurement à la rupture du 18 juin 2009. Il doit également être relevé que l'acte de rupture signé à cette date (pour la convention de maîtrise d'oeuvre) n'a aucunement prévu la remise de documents au maître de l'ouvrage pour assurer la poursuite du chantier et que celui-ci ne justifie pas de la moindre réclamation postérieure à la rupture ayant pour objet les documents nécessaires à la poursuite du chantier.

Pour ce qui concerne le suivi du chantier, le rapport OPC produit par la SCCV LE VAL PAISIBLE (pièce 40 VAL PAISIBLE) démontre que le maître d'oeuvre a établi 30 comptes rendus de chantier entre le 4 mars 2008 et le 14 octobre 2008, époque à laquelle il a été décidé de résilier le contrat avec la SOCIETE SOTRA. Les comptes rendus attestent du suivi des travaux et des remarques réitérées adressées à la SOCIETE SOTRA pour qu'elle remette les documents sollicités par le maître d'oeuvre. L'extrait du compte rendu n°10 permet de constater que le BET devait être choisi par la SOCIETE SOTRA, qui a changé de BET au cours du mois de mai 2008. Il n'existe donc aucun élément permettant de reprocher à la SOCIETE ARCHIDD de ne pas avoir elle-même procédé à la désignation d'un BET.

Si la SCCV LE VAL PAISIBLE indique que le peu de présence du maître d'oeuvre sur le chantier a créé une situation de désordre et de confusion, dont les entreprises se sont plaintes à de multiples reprises, force est de constater qu'aucun document ne justifie de ces plaintes supposées et de la défection d'entreprises du fait de l'attitude de la maîtrise d'oeuvre.

Dans ses conclusions (page 21), la SCCV LE VAL PAISIBLE reprend la remarque faite par Monsieur [J], en page 27 de son rapport, qui relève qu'aucun des actes d'engagement n'a été signé par le maître d'oeuvre. En réalité, l'ordre de service n°1 délivré le 11 janvier 2008 à la SOCIETE SOTRA ENVIRONNEMENT (pièce 29 VAL PAISIBLE) a été signé à la fois par le maître d'oeuvre et par Monsieur [Q], ès qualités de gérant de la SCI (ou SCCV) LE VAL PAISIBLE. L'avenant n°1 à l'acte d'engagement du 30/6/2008 (pièce 30 VAL PAISIBLE) est signé par Monsieur [Q], ès qualités . Il en est de même du marché conclu le 15 décembre 2008 avec la SOCIETE ALUPRO (pièce 32 VAL PAISIBLE), du marché conclu le 25/5/2009 avec la SOCIETE EMC (revêtements sols et murs - pièce 33 VAL PAISIBLE), du marché conclu le 13/10/2008 pour le lot gros oeuvre (entreprise Jean-Louis Joseph) et logiquement des marchés conclus postérieurement à la rupture avec le maître d'oeuvre (entreprise de couverture - pièce 36- VRD - pièce 37). Le rôle de la SCCV LE VAL PAISIBLE présente ainsi une certaine continuité entre la période antérieure à la rupture et la période postérieure, ce qui signifie que le maître d'ouvrage a eu une participation directe dans la gestion du chantier (sans qu'une immixtion puisse être retenue à ce stade), situation susceptible d'expliquer que la rupture avec le maître d'oeuvre ait pu intervenir, de façon amiable ou en bons termes apparents, le 18 juin 2009 avec la précision que la mission de maîtrise d'oeuvre était interrompue à un stade avancé correspondant à plus de 70% de cette mission (50% du stade suivi du chantier).



Ce n'est pas parce que l'opération de construction s'est finalement mal déroulée - avec intervention du garant d'achèvement - que la responsabilité de la SOCIETE ARCHIDD est nécessairement engagée. Contrairement à ce qui est soutenu par la SCCV LE VAL PAISIBLE, le maître d'oeuvre n'est pas astreint à une obligation de résultat, mais de moyens. Pour que sa responsabilité soit engagée, il faut prouver qu'il n'a pas consacré à la gestion du chantier tous les moyens à sa disposition pour que le chantier suive un cours favorable.

Il n'est, en l'occurrence, pas démontré que la SOCIETE ARCHIDD se soit dérobée à sa mission de suivi (direction et surveillance) du chantier avant la rupture amiable du 18 juin 2009.



Ainsi qu'il est souligné par la SOCIETE ARCHIDD, la simple référence à des fautes de conception, sans précision, à des manquements dans la direction, le contrôle et la coordination des travaux, sans précision, aux malfaçons constatées par l'expert, sans préciser lesquelles, alors que les opérations d'expertise ont eu lieu presque quatre ans après la rupture amiable et après l'intervention d'autres entreprises, ne peut caractériser des fautes concrètes et effectivement imputables à cette société dans le cadre de sa mission de maître d'oeuvre.

Le fait que les documents soumis tant à l'expert qu'à la juridiction soient particulièrement lacunaires sur les conditions techniques d'exécution du chantier (plans, notes de calcul, comptes rendus de chantier, dossier d'appel d'offres, compte global des travaux quasi inexistants...) ne permet pas de présumer une faute du maître d'oeuvre, au regard du caractère amiable de la rupture et de l'absence totale de réclamations notifiées en cours de chantier ou même dans les mois ayant suivi la rupture.

De même, le fait que des contrats de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage déléguée aient été conclus simultanément par des sociétés ayant le même gérant architecte pour le même chantier, ce qui permet au maître d'oeuvre, d'avoir, de fait, une maîtrise théorique absolue du chantier, ne suffit pas à caractériser une faute dans les modalités de réalisation du chantier, qu'il s'agisse de la conception, du financement ou de l'exécution de ce chantier.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a retenu que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la SOCIETE ARCHIDD étaient réunies.



Sur la responsabilité de la SOCIETE PROMID, maître d'ouvrage délégué;



Le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée prévoit que la SOCIETE PROMID assurera une mission financière (prix de revient prévisionnel), une mission comptable (notamment contrôle des coûts engagés), une mission technique (assistance dans les choix techniques pour le respect des budgets), une mission communication (établir et suivre les règlements des appels de fonds des acquéreurs), une mission commerciale (assistance de l'agence de commercialisation) et de secrétariat et de contentieux.

La SCCV LE VAL PAISIBLE reproche à la SOCIETE PROMID d'avoir concouru à ce que l'opération de construction se transforme en 'fiasco financier', mais elle ne caractérise précisément aucune faute.



Elle précise seulement que, contrairement aux engagements pris lors de la rupture du 18 juin 2009, la SOCIETE PROMID ne lui a pas remis 'l'ensemble des documents commerciaux, administratifs, techniques, financiers et comptables nécessaires à la poursuite du pilotage', une période de transition ayant été prévue jusqu'au 30 juin 2009 pour la mise à disposition de ces documents. Si la SOCIETE PROMID n'évoque pas les modalités d'exécution de la convention de rupture, il doit être relevé que la SCCV LE VAL PAISIBLE a signé des marchés postérieurement à la rupture (notamment marché portant sur les lots 3,4,5,6 et 7 VRD en date du 26 octobre 2009 - pièce 36 VAL PAISIBLE), lesquels font référence au CCAP et documents annexés (non produits dans le cadre des débats) et n'a émis aucune réclamation auprès de la SOCIETE PROMID pour des documents manquants dans sa phase de reprise du chantier, étant souligné, qu'avant même la rupture, tous les actes d'engagement ont été signés par la SCCV LE VAL PAISIBLE, alors même qu'il y avait une convention de maîtrise d'ouvrage déléguée (même si une telle convention n'exclut pas nécessairement la signature des marchés par le maître de l'ouvrage). De fait, le maître d'ouvrage délégué n'a pas été seul, au moins dans la conclusion des marchés, puisqu'il ne les a pas signés en dehors du premier.



La SCCV LE VAL PAISIBLE et la SOCIETE PROMID n'ont strictement fourni aucune précision sur le règlement des factures évoquées dans le contrat de maîtrise d'ouvrage délégué, pour les honoraires afférents à cette convention.



Dans ces conditions, il ne peut être considéré que les éléments succincts produits permettraient de caractériser une faute de la SOCIETE PROMID, ayant provoqué un préjudice bien défini, que ce soit avant la rupture, ou au titre des modalités de la rupture.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a retenu la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la SOCIETE PROMID au visa des manquements stigmatisés par l'expert dans son rapport, alors que Monsieur [J] n'a fait qu'évoquer une gestion 'peu concluante', tant pour l'évaluation des coûts prévisionnels, que pour l'aspect financier de la maîtrise d'ouvrage déléguée, étant rappelé que sa mission portait d'abord sur les désordres constatés et les moyens d'y remédier, ainsi que sur l'appréciation des préjudices subis par les acquéreurs et non sur les préjudices éventuellement subis par le maître d'ouvrage.



Sur la responsabilité des sociétés ARCHIDD et PROMID à l'égard de Monsieur [Q];



En l'absence de contrat entre Monsieur [Q] et les sociétés ARCHIDD et PROMID, la responsabilité de ces sociétés à l'égard de Monsieur [Q], propriétaire du terrain à DUCOS ayant permis l'opération de construction, est recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil.

Monsieur [Q] peut se prévaloir des fautes commises dans les relations contractuelles ayant régi les relations entre les sociétés ARCHIDD et PROMID et la SCCV LE VAL PAISIBLE. Dans la mesure, toutefois, où les éléments produits n'ont pas permis de caractériser une quelconque faute contractuelle des sociétés ARCHIDD et PROMID, Monsieur [Q] ne peut qu'être débouté de ses prétentions énoncées contre ces sociétés.



Sur la garantie de la MAF;



La police souscrite par la SOCIETE ARCHIDD auprès de la MAF a été produite aux débats en cause d'appel, tant pour ses conditions générales que ses conditions particulières (pièces 1 et 2 MAF).

La demande de garantie énoncée, tant par la SOCIETE ARCHIDD, que par la SCCV LE VAL PAISIBLE et Monsieur [Q] est, toutefois, dépourvue d'objet, puisque les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de la SOCIETE ARCHIDD en qualité de maître d'oeuvre ne sont pas réunies faute de démonstration d'une faute contractuelle ayant causé un préjudice certain.



Les prétentions énoncées contre la MAF doivent donc être rejetées, étant rappelé qu'elles ont été déclarées irrecevables en premier ressort (faute de preuve du contrat d'assurance) et que cet assureur a été défaillant en premier ressort, comme les sociétés ARCHIDD et PROMID.



Sur les demandes accessoires;



Il est équitable de condamner in solidum Monsieur [Q] et la SCCV LE VAL PAISIBLE à payer à la MAF une somme de 1500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.



PAR CES MOTIFS 

 

La Cour,



INFIRME le jugement en toutes ses dispositions;



Statuant à nouveau et y ajoutant;



DEBOUTE la SOCIETE ARCHIDD, Monsieur [Q] et la SCCV LE VAL PAISIBLE de leurs prétentions énoncées contre la MAF;



DEBOUTE la SCCV LE VAL PAISIBLE et Monsieur [H] [Q] de l'ensemble de leurs prétentions indemnitaires à l'encontre des sociétés ARCHIDD et PROMID;



CONDAMNE in solidum la SCCV LE VAL PAISIBLE et Monsieur [H] [Q] à payer à la MAF une somme de 1500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel;



REJETTE les autres prétentions fondées sur l 'article 700 du code de procédure civile;



CONDAMNE in solidum la SCCV LE VAL PAISIBLE et Monsieur [H] [Q] aux dépens avec distraction au profit de Maître Pascale FLAURAUD (conseil MAF) conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE