Cour d'Appel · 1ère Chambre C — 4 juillet 2017

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre C



ARRET DU 04 JUILLET 2017



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/02166







Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JANVIER 2014 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 12/05758







APPELANTE :



EURL BUZINVEST inscrite au RCS de PARIS sous le n° B383960937, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Aurélie ABBAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant







INTIMEE :



Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER dénommé LES HAUTS DE BALA RUC II ou encore IMMEUBLE LES OLIVIERS pris en la personne de son syndic en exercice, la Société CITYA THERMES ATHENA, inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n° B 524 472 842, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Me Anne SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant









ORDONNANCE DE CLOTURE DU 03 Mai 2017





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 MAI 2017, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère

Madame Chantal RODIER, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER







ARRET : 



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*

* *











L'EURL BUZINVEST a acquis en l'état futur d'achèvement le 

31 décembre 1991 deux studios formant les lots n° 16 et 17 et deux garages en sous-sol formant les lots n° 54 et 55 au sein de l'immeuble en copropriété LES HAUTS DE BALARUC II à BALARUC LES BAINS. 



En 1992 il a été créée une société en participations sous la dénomination Résidence LES HAUTS DE BALARUC II ayant pour objet l'exploitation de la résidence de tourisme et par assemblée générale en date du 23 juin 1995 il a été décidé de la transformation des garages en locaux d'accueil communs pour permettre à la résidence de devenir une résidence de services pour personnes âgées. 



A la suite de la réalisation des travaux les deux garages de l'EURL BUZINVEST sont devenus respectivement pour le lot 54 une cage d'escalier et pour le lot 55 un débarras.



Le 20 décembre 1996 l'EURL BUZINVEST a été informée par la société d'exploitation que faute d'agrément pour l'exploitation des locaux en résidence de service pour personnes âgées l'activité de tourisme serait reprise à compter du 1er janvier 1997.



Lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2005 les copropriétaires des garages ont été autorisés à conserver leurs lots à condition qu'ils récupèrent ces lots sous leur responsabilité dans l'hypothèse où des travaux seraient nécessaires étant précisé que « une fois ces lots récupérés la partie restante sera alors considérée comme partie commune ». 



Par acte authentique en date du 4 mai 2006, l'EURL BUZINVEST a vendu à [F] [Z] les lots n° 17 et 55, et cette dernière arguant d'un défaut de conformité du lot 55 a assigné devant le tribunal de grande instance de PARIS l'EURL BUZINVEST et le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir indemnisation et remboursement de charges indues. 



Par jugement en date du 5 avril 2011 le tribunal de grande instance de PARIS a rejeté l'ensemble des demandes formulées par les parties dont celles présentées à titre reconventionnel par l'EURL BUZINVEST contre le syndicat des copropriétaires. 



Par acte en date du 22 octobre 2012 L'EURL BUZINVEST estimant être propriétaire d'un lot n°54 irrécupérable car n'existant plus matériellement et pour lequel elle se voit facturer des charges depuis 20 ans a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER pour obtenir notamment la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble ainsi que le remboursement des charges afférents au lot 54. 





Le jugement rendu le 21 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER énonce dans son dispositif :



'Déclare irrecevable la demande de l'EURL BUZINVEST en vertu de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement en date du 5 avril 2011 rendu par le tribunal de grande instance de PARIS.

'Condamne l'EURL BUZINVEST à verser au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II la somme de 113,66 € au titre des charges de copropriété 2013.

'Condamne l'EURL BUZINVEST à verser au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

'Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II .

'Condamne l'EURL BUZINVEST aux dépens. 



Le jugement considère sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par rapport au jugement du 5 avril 2011 que d'une part l'identité des parties ne fait l'objet d'aucune discussion dans la mesure où l'EURL BUZINVEST et le syndicat des copropriétaires sont bien tous deux parties à l'instance devant le tribunal de PARIS d'abord en tant que défendeurs puis respectivement en tant que demandeur reconventionnel et défendeur reconventionnel.



Le premier juge considère d'autre part qu'en vertu du principe de concentration des moyens la nouvelle demande de l'EURL BUZINVEST qui invoque un fondement juridique qu'elle s'était abstenue de soulever en temps utile se heurte à la chose précédemment jugée relativement à la même contestation.



Pour le premier juge le nouveau moyen invoqué par l'EURL BUZINVEST tendant à démontrer qu'elle se trouve dans l'impossibilité matérielle et juridique de récupérer son lot aurait dû être présenté devant le tribunal de grande instance de PARIS.



Le tribunal de MONTPELLIER reprend le même raisonnement s'agissant des nouveaux fondements invoqués à l'appui de la demande relative aux charges de copropriété.



Le premier juge retient également concernant l'objet de la demande que celle-ci a en son ensemble dans le cadre des deux procès le même objet à savoir faire reconnaître que le lot 54 est une partie commune de l'immeuble, faire modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et finalement ne plus payer de charges de copropriété pour ce lot et obtenir le remboursement de celles versées indûment. 



Ainsi le jugement querellé considère que l'EURL BUZINVEST ne fait valoir aucun élément nouveau ni en droit ni en fait lui permettant de présenter une nouvelle demande. 

 

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété et des honoraires de syndic le premier juge rappelle que si un copropriétaire est tenu de participer aux charges il appartient au syndicat de justifier des charges réclamées et qu'en l'espèce au vu des pièces produites sont seuls justifiés les appels de fonds 2013 et les échéances des travaux de réfection de peinture.





L'EURL BUZINVEST a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 mars 2015.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mai 2017.



Les dernières écritures pour l'EURL BUZINVEST ont été déposées le 05 juin 2015.



Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II ont été déposées le 20 juillet 2015.





Le dispositif des écritures de l'EURL BUZINVEST énonce :

 

'Infirmer le jugement dont appel 

Statuant à nouveau, dire son action recevable et bien fondée,



Premièrement

 

'Dire que le lot 54 est devenu une partie commune de l'immeuble LES HAUTS DE BALARUC II en application de la dernière phrase de la résolution N°11 votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 15 octobre 2005 et à compter de cette date.

'Condamner le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II à faire modifier à ses frais exclusifs le règlement de copropriété de l'immeuble.



Deuxièmement 

'Condamner le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II à lui rembourser la somme de 1062,03 € au titre des charges de copropriété relatives au lot 54 réglées par l'EURL BUZINVEST entre le 22 octobre 2007 et le 

2 janvier 2008.

'Dire que l'EURL BUZINVEST n'est pas tenue au règlement des charges de copropriété afférentes au lot 54 appelées depuis le 2 janvier 2008. 

'Condamner le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II au paiement de la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Sur l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de PARIS le 5 avril 2011, l'EURL BUZINVEST soutient qu'il y a une différence d'objet entre la demande de rachat forcé par le syndicat des copropriétaires du lot 54 demandée devant le tribunal de grande instance de PARIS et la demande d'application de la résolution n°11 de l'assemblée générale de 2005 demandée devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER.



L'EURL BUZINVEST ajoute que si la conséquence finale de ses actions reste celle de voir appliquer au lot 54 la juste qualification de partie commune l'action menée devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER ne procède pas non plus de la même cause que celle menée devant le tribunal de grande instance de de PARIS. 



Sur le bien fondé de sa demande l'EURL BUZINVEST expose que le lot 54 anciennement garage est devenu pour l'essentiel une cage d'escalier et un escalier et qu'elle est donc dans l'impossibilité matérielle de le récupérer et ce d'autant qu'il s'agit du seul escalier reliant le rez-de-chaussée et le sous-sol. Ce lot est donc matériellement une partie commune mais aussi juridiquement depuis le vote de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 

15 octobre 2005.



 

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II énonce :



'Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'EURL BUZINVEST dans l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

'A tout le moins la déclarer mal fondée.

'Infirmer partiellement le jugement dont appel sur le quantum des charges.

'Condamner l'EURL BUZINVEST à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1069,42 € au titre des charges de copropriété impayées au 20 juillet 2015.

'Condamner l'EURL BUZINVEST à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1113,24 € au titre des honoraires particuliers dus par le syndicat des copropriétaires à son syndic au besoin sous forme de dommages et intérêts.

'Condamner l'EURL BUZINVEST au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Le syndicat expose sur l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de PARIS le 

5 avril 2011 que les prétentions de l'EURL BUZINVEST sont les mêmes tant en ce qui concerne la qualification juridique du lot 54 que la question des charges dues pour ce lot.

Il soutient que l'EURL BUZINVEST tente de contourner le principe de concentration des moyens en invoquant la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 15 octobre 2005 et en la dénaturant par ailleurs et alors que la qualification juridique du lot 54 définitivement tranchée par le tribunal de grande instance de PARIS ne peut être remise en question devant celui de MONTPELLIER par le biais d'une interprétation au demeurant erronée de la résolution n°11. 



Sur la portée de la résolution n° 11 de l'assemblée générale de 2005 le syndicat expose que l'ensemble des copropriétaires ont décidé de récupérer leurs lots secondaires, que cette décision a été prise à l'unanimité donc y compris par l'EURL BUZINVEST, qu'il appartient à chaque copropriétaire de reconstituer à ses frais et sous son entière responsabilité sa partie privative telle que définie





au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division et seule la partie restante sera considérée comme commune une fois le lot récupéré.



Ainsi pour le syndicat la résolution n° 11 ne veut pas dire que si les copropriétaires ne récupéraient pas leurs lots ceux-ci deviendraient d'office des parties communes, que cette résolution impose au contraire à tous les copropriétaires concernés de récupérer leurs lots et que ce n'est qu'après cette récupération et la réalisation des travaux pour reconstituer les lots privatifs que la superficie libre en découlant deviendra une partie commune. 



S'agissant de la demande de remboursement des charges jusqu'en janvier 2008, le syndicat rappelle que le TGI de PARIS a déjà statué sur ce point et débouté l'EURL BUZINVEST.



Sur sa demande reconventionnelle au titre des charges échues et impayées au 8 novembre 2013 le syndicat expose que la somme sollicitée est incontestable au vu des états de répartition, des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et le budget prévisionnel pour 2013 et des appels de fonds pour l'exercice 2013.

Concernant l'actualisation de sa demande au 20 juillet 2015 le syndicat considère que l'ensemble des pièces produites justifient également du montant des charges demandé.



Concernant enfin sa demande de condamnation de l'EURL BUZINVEST à supporter les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement des charges et notamment les frais du syndic, le syndicat se fonde sur l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que les frais exposés par un syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée sont à compter de la mise en demeure imputables au seul copropriétaire défaillant.



 

MOTIFS





Sur l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de PARIS le 5 avril 2011 :



Selon l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formées par elles et contre elles en la même qualité. 



Concernant la première condition exigée par l'article 1351 à savoir l'identité des parties, la cour observe que l'identité des parties ne fait l'objet d'aucune discussion et qu'il admis que les deux parties en cause devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER à savoir l'EURL BUZINVEST et le syndicat des



copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II respectivement demandeur et défendeur étaient bien partie devant le tribunal de grande instance de PARIS d'abord en qualité de défendeurs puis de demandeur reconventionnel et de défendeur reconventionnel.



Concernant l'objet de la demande c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les deux procédures avaient également le même objet à savoir :

-faire juger que le lot n° 54 est une partie commune soit par le biais d'une cession forcée au syndicat des copropriétaires ( devant le TGI de PARIS) soit par l'interprétation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 15 octobre 2005,

-faire modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division (demande identique devant les deux juridictions)

-ne plus payer de charges de copropriété afférentes à ce lot et obtenir le remboursement des sommes indûment versées 

(demande identique devant les deux juridictions sauf sur les montants en cause compte tenu de l'actualisation).



Concernant enfin la cause, c'est pertinemment que le premier juge a rappelé le principe de concentration des moyens qui veut que la nouvelle demande qui invoque un fondement juridique que le demandeur s'était abstenu de soulever en temps utile se heurte à la chose précédemment jugée, le demandeur devant présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci.

C'est alors à juste titre qu'il a retenu qu'au cas d'espèce le nouveau moyen tiré de l'application de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 15 octobre 2005 et de la démonstration par voie de conséquence de l'impossibilité tant matérielle que juridique pour l'EURL BUZINVEST de récupérer son lot 54 aurait du être présenté par l'EURL devant le tribunal de grande instance de PARIS.



En outre la cour observe qu'il ressort de la lecture du jugement du 5 avril 2011 que le procès-verbal de l'assemblée générale du 

15 octobre 2005 et donc la résolution n° 11 était dans le débat devant le tribunal de grande instance de PARIS, qu'il ne s'agit nullement d'un élément nouveau postérieur venu modifier une situation antérieurement reconnue. 



La cour ajoute que le jugement du 5 avril 2011 a tranché de façon expresse la question de la propriété du lot n° 54 en affirmant que l'EURL BUZINVEST était propriétaire du lot de copropriété n° 54 et qu'il n'en a pas été relevé appel. 



Dès lors c'est à bon droit que le jugement dont appel tenant la triple identité de parties, d'objet et de cause, a déclaré la demande de l'EURL BUZINVEST relative au lot de copropriété n° 54 et aux charges afférentes, irrecevable en vertu de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de PARIS en date du 5 avril 2011 et qu'il sera donc confirmé sur ce point. 



Sur la demande en paiement des charges et honoraires du 

syndic : 



Il sera rappelé que c'est la qualité de titulaire de lot de copropriété qui soumet de plein droit le copropriétaire à l'obligation du paiement de ses charges et que le paiement de celles-ci est lié à la propriété des lots et non à leur occupation ou utilisation effective. 



Il a été jugé que l'EURL BUZINVEST est propriétaire du lot n° 54 et qu'à ce titre elle est tenue au paiement des charges de copropriété selon le règlement de copropriété. Cet élément n'est d'ailleurs pas discuté en tant que tel pas plus que les critères de répartitions des charges.



Comme relevé par le premier juge, si le syndicat des copropriétaires justifie de la réalité et du montant de sa créance par la production des décomptes de charges, des appels de fonds 2013, des états des répartition, des procès-verbaux des assemblées générales de 2008 à 2013 votant l'approbation des comptes et approuvant les budgets prévisionnels, en revanche il n'est pas justifié ni première instance pas plus qu'en appel du solde antérieur de 717,78 € qui serait du par l'EURL BUZINVEST au vu du seul document informatique intitulé édition de compte.



Par conséquent c'est à bon droit que le premier juge a écarté cette somme des charges dues par l'EURL BUZINVEST. 



Concernant l'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires au 20 juillet 2015, il est demandé en appel la somme de 2182,66 € correspondant à des charges impayées de copropriété à hauteur de 1069,42 € et des frais de constitution de dossier et de contentieux pour 1113,24 €.

Cette demande est justifiée dans son principe pour les charges de copropriété par les décomptes de charges 2013, 2014, les appels de fonds pour l'exercice 2014 et pour les trois premiers trimestres 2015 et les procès-verbaux des assemblées générales de 2014 et 2015 votant l'approbation des comptes et approuvant les budgets prévisionnels, toutefois il y a lieu de déduire la somme de 

717,78 € représentant le solde antérieur au 8 novembre 2013, repris dans les décomptes et dont il a été précédemment jugé qu'il n'était pas suffisamment justifié. 



Par conséquent sur les charges de copropriété la créance sera actualisée au 20 juillet 2015 à la somme de 351,64 €. 



Concernant les frais de contentieux tels que frais de mise en demeure, de relance , des droits et émoluments imputables selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au seul copropriétaire concerné, la cour observe qu'il n'est justifié par les pièces produites que des frais de mise en demeure du 18 juillet 2014 et du 11 août 2014 pour un coût global de 58,28 €.



En effet la facture de 270 € établie le 12 septembre 2014 par le syndic intitulée frais de contentieux et portant la mention CDT ART 19 TRASM HUISSIER est insuffisamment précise et circonstanciée pour justifier cette somme et il n'est produit aucune autre pièce pour justifier des frais demandés qui seront par conséquent rejetés. 



Sur les demandes accessoires : 



C'est également à bon droit que la décision querellée a condamné l'EURL BUZINVEST aux dépens de l'instance mais a rejeté en équité la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile .



Par ailleurs l'EURL BUZINVEST succombant en son appel sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS: 





La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe. 





Confirme le jugement rendu le 21 janvier 2014, par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER, en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des charges de copropriété.





S'y substituant sur ce point, 



Condamne l'EURL BUZINVEST à payer au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II au titre des charges de copropriété actualisées au 20 juillet 2015 la somme de 351,64 €. 





Y ajoutant :





Condamne l'EURL BUZINVEST à payer au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 58,28 €.



Condamne l'EURL BUZINVEST aux dépens de la procédure d'appel.











Condamne l'EURL BUZINVEST à payer au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE BALARUC II la somme de 

1000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERELE PRESIDENT 





MM/NA