Cour d'Appel · 12e chambre — 20 juin 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



FL

Code nac : 30E



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 JUIN 2017



R.G. N° 12/05804



AFFAIRE :



SARL LES GRILLONS





C/

SA NEXITY STUDEA anciennement dénommée LAMY RESIDENCES, venant aux droits ensuite de l'absorption par confusion de patimoine par la société LAMY RESIDENCES, de la société NEXITY RESIDENCES SERVICES anciennement dénommée ICADE RESIDENCES SERVICES









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 10/01853



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Anne laure DUMEAU, Me Philippe CHATEAUNEUF 



REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE VINGT JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SARL LES GRILLONS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 40262

Représentant : Me Marc MANCIET de la SELARL MBS Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02 - 





APPELANTE

****************





SA NEXITY STUDEA anciennement dénommée LAMY RESIDENCES, venant aux droits ensuite de l'absorption par confusion de patimoine par la société LAMY RESIDENCES, de la société NEXITY RESIDENCES SERVICES anciennement dénommée ICADE RESIDENCES SERVICES

N° SIRET : 342 09 0 8 344

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2012060 - Représentant : Me Marie-Pierre MERIGUET, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : CP 183





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mai 2017, Monsieur François LEPLAT, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE











Par acte authentique du 29 juin 1998, les époux [N] ont acquis de la société civile immobilière [Adresse 3] un studio n°[Cadastre 1], sis dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 3] (Hauts de Seine), en l'état futur d'achèvement, et l'ont, par acte sous seing privé du même jour, donné à bail à la société Eurostudiomes, ensuite dénommée Icade Résidences Services pour une durée de 9 années à compter de la livraison du bien au bailleur.



Le 25 mars 2009, les époux [N] ont vendu ce lot à la société à responsabilité limitée Les Grillons.



Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2009, la société Les Grillons a donné congé à la société Icade Résidences Services pour le 31 décembre 2009 sans offre de renouvellement et sans indemnité.



Par acte du 15 février 2010, la société Les Grillons a fait assigner la société Icade Résidences Services afin de voir dire bien fondé le refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction, ordonner l'expulsion de la société Icade Résidences Services et condamner celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation.



Dans ses conclusions du 9 juin 2011, elle demandait au visa des articles L.145-1, L.145-31 et L.145-17-1° du Code de Commerce de :

- dire qu'elle n'avait pas valablement adopté le statut des baux commerciaux,

- dire que la société Icade Résidences Services n'exploitait pas un fonds de commerce et qu'au surplus elle avait sous loué les lieux sans appeler son bailleur à concourir à l'acte de sous-location,

- dire qu'en conséquence elle était bien fondée à refuser à la société Icade Résidences Services le renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction,

- ordonner l'expulsion de la société Icade Résidences Services,

- condamner la société Icade Résidences Services à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer et des charges contractuelles à compter du 1er janvier 2010 et jusqu'à la parfaite restitution des lieux,

- condamner la société Icade Résidences Services à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- rejeter la demande reconventionnelle de la société Icade Résidences Services,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision.



Par jugement entrepris du 5 juillet 2012 le tribunal de grande instance de Nanterre a :

Vu l'article 784 du Code de Procédure Civile,

Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture,

Vu les articles L.145-1, L.145-17 1° et L.145-31 du Code de Commerce,

Débouté la société Les Grillons de ses demandes,

Débouté la société Icade Résidences Services de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamné la société Les Grillons à verser à la société Icade Résidences Services la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamné la société Les Grillons aux dépens.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 3 août 2012 par la société Les Grillons ;



Vu l'intervention de la société anonyme Nexity Studéa, anciennement dénommée Lamy Résidences, venant aux droits, ensuite de l'absorption par confusion de patrimoine par la société Lamy Résidences, de la société par actions simplifiée Nexity Résidences services, anciennement dénommée Icade Résidences Services ; 



Vu l'arrêt mixte du 26 novembre 2013 par lequel la cour a :



Donné acte à la société Les Grillons de ce qu'elle acquiesçait au jugement en ce qu'il a jugé que les motifs du congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 30 juin 2009 n'étaient pas fondés ; 

Confirmé le jugement ; 

Y ajoutant, 

Rejeté les fins de non recevoir opposées par la société Les Grillons ; 

Déclaré recevable la demande d'indemnité d'éviction formée par la société Nexity;

Dit que la société Nexity Studéa avait droit à une indemnité d'éviction à la suite du congé délivré le 30 juin 2009 ; 

Rejeté la demande d'expulsion ; 

Dit que la société Les Grillons était recevable en sa demande d'indemnité d'occupation ; 

Avant dire droit sur la fixation des montants de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation : 

Ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [F] [E], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Versailles qui aura pour mission de : 

- convoquer les parties, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre, dans un délai qu'il lui appartiendrait de fixer, tout document nécessaire à l'exécution de sa mission, 

- se rendre sur place, Résidence [Adresse 4]ème sis [Adresse 5]ulineaux, visiter les lieux et décrire le lot [Cadastre 1];

- rechercher, en tenant compte des activités autorisées par le bail et des facilités offertes par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction compensatrice du préjudice résultant du refus de renouvellement, par référence aux dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce ; 

 - donner son avis sur l'indemnité d'occupation due, à compter de la date d'effet du congé, et jusqu'à la libération effective des lieux et ce, dans les conditions fixées par l'article L.145-28 du code de commerce ; 

Fixé à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires d'expertise qui devrait être versée par la société Nexity Studéa avant le 20 décembre 2013 et dit qu'à défaut, la désignation de l'expert serait caduque et privée d'effet ; 

Désigné Mme Orsini, conseiller, pour suivre les opérations d'expertise ; 

Dit que l'expert ferait connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il serait pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise,

Dit qu'en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en ferait rapport à ce magistrat et solliciterait, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire, 

Dit que l'expert devrait déposer son rapport dans un délai de cinq mois à compter de la réception de l'avis de consignation, 

Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du jeudi 13 mars 2014.

Fixé pour la période du maintien dans les lieux, l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant du loyer contractuel en cours, taxes et charges en sus ; 

Condamné la société Les Grillons à payer à la société Nexity Studéa la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejeté la demande de la société Les Grillons sur ce même fondement ; 

Dit qu'il serait statué sur les dépens par l'arrêt au fond ; 



Vu le rapport d'expertise daté du 28 septembre 2016 et déposé le 10 octobre 2016 ;



Vu les dernières écritures signifiées le 12 avril 2017 par lesquelles la société Les Grillons demande à la cour de :



Vu l'article L.145-14 du code de commerce,



Fixer l'indemnité d'éviction revenant à la société Nexity Studéa à la somme de 6.270 euros

Fixer l'indemnité d'occupation due par la société Nexity Studéa à la société Les Grillons à la somme annuelle de 5.323 euros par an, à compter du 1er janvier 2010, jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

Dire et juger que cette somme sera réévaluée tous les 1er janvier des années suivantes en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction ; l'indice de base étant celui du 2ème trimestre 2009 : 1498 publié le 10 octobre 2019

Condamner la société Nexity Studéa à régler ces sommes à la société Les Grillons à compter du 1er janvier 2010, jusqu'à la parfaite libération des lieux de toute occupation de son chef.

Ordonner la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Les Grillons et le montant de l'indemnité d'occupation restant dû à la société Nexity Studéa ;

Condamner la société Nexity Studéa à payer à la société Les Grillons, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner également à lui rembourser 50% des frais et honoraires d'expertise.

Condamner la société Nexity Studéa en tous les dépens dont distraction au profit de Me Laure DUMEAU, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les dernières écritures signifiées le 13 avril 2017 au terme desquelles la société Nexity Studéa demande à la cour de :



Vu les articles L.145-14, L.145-28, L.145-36 et R.145-10 du Code de Commerce

Vu les articles 1161, 1218, 1235, 1315 et 1376 du Code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016

Vu le rapport de Monsieur [E], Expert désigné

Vu les sommations et itératives sommations de communiquer en date des 9 mars 2017, 14 mars 2017 et 23 mars 2017



Dire et juger la société Nexity Studéa recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes et présentes écritures,

Dire et juger la société Les Grillons mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires et l'en débouter,

Y faisant Droit,

Dire et juger que le fonds de commerce exploité par la société Nexity Studéa dans la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 5] - (92) [Localité 3] constitue une unité d'exploitation, le lot n°[Cadastre 1] ne constituant qu'un élément du dit fonds,

En conséquence,

Sur l'indemnité d'éviction

Dire et juger que l'éviction va entraîner la perte du fonds et dans tous les cas, de l'unité d'exploitation de sorte que l'indemnité d'éviction exigible constitue une indemnité de remplacement et doit être déterminée par application des dispositions de l'article L.145-14 du Code de Commerce suivant la valeur globale du dit fonds pour être ventilée sur la société Les Grillons,

Fixer l'indemnité d'éviction globale, en principal et accessoires, à la somme de 4.393.352 euros, sauf à parfaire,

Fixer la quote part de l'indemnité d'éviction dont la société Les Grillons est redevable à la somme de (36.000 + 18.000) 54.000 euros au titre du lot n°[Cadastre 1], sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 29 avril 2013 et majorations de l'article L.313-3 du Code Monétaire et Financier ainsi que capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du Code civil,

Subsidiairement,

Designer un nouvel Expert aux fins de compléter le rapport de Monsieur [E] avec notamment pour mission :

- déterminer la valeur globale du fonds de commerce de la société Nexity Studéa exploité dans la Résidence [Adresse 3] suivant toutes méthodes d'usage, dont la méthode du chiffre d'affaires en donnant son avis et partant déterminer, l'indemnité d'éviction globale, en principal et accessoires;

- déterminer la valeur locative globale de renouvellement en indiquant quels sont les usages professionnels dans la branche d'activité considérée, en l'occurrence les résidences services, par application des articles L.145-36 et R.145-10 du Code de Commerce et partant l'indemnité d'occupation globale et exigible à compter du 1er janvier 2010 ;

- proposer une ventilation des indemnités d'éviction et d'occupation sur le lot n°[Cadastre 1],

Réserver en ce cas toutes autres demandes complémentaires et/ou indemnitaires de la société Nexity Studéa,

Dire et juger que l'Expert désigné devra déposer son rapport dans un délai maximal de 6 mois à compter de la décision à intervenir et que la consignation de ses frais et honoraires sera à la charge des sociétés Bailleresses, la Société Nexity Studéa pouvant s'y pourvoir à défaut.

Sur l'indemnité d'occupation

Fixer les indemnités d'occupation exigibles suivant la méthode hôtelière à compter du 1er janvier 2010 soit à la somme annuelle de 1.549 euros au titre du lot n°[Cadastre 1].

Ordonner, ensuite des sommations et itératives sommations de communiquer auxquelles il n'a pas été déféré, à la société Les Grillons de communiquer à la société Nexity Studéa les factures relatives aux indemnités d'occupations provisionnelles pour la période du 1er janvier 2010 au 31 mars 2012 et subsidiairement, en tirer toutes les conséquences de droit au bénéfice de la société Nexity Studéa.



Condamner la société Les Grillons à rembourser à la société Nexity Studéa le montant des sommes indûment perçues à titre provisionnel du 1er janvier 2010 jusqu'à apurement de la dette, soit en l'état et sous réserve de réactualisation la somme globale de 9.449,82 euros TTC pour la période du 1er avril 2012 au 31 décembre 2016 suivant décompte versé aux débats et sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter de chaque règlement, les intérêts échus depuis plus d'un an devant produire eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du Code civil.

Dans tous les cas,

Condamner la société Les Grillons au paiement d'une somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant les frais globaux d'expertise, que Me Chateauneuf, Avocat constitué aux présentes, pourra recouvrer dans les termes de l'article 699 du Code de Procédure civile.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



1 - Sur l'indemnité d'éviction : 



Le principe du droit du locataire, la société Nexity Studéa, à une indemnité d'éviction n'est plus débattu devant la cour, la société Les Grillons ayant acquiescé au jugement en ce qu'il a jugé que ses motifs de non renouvellement du bail avec refus de versement de cette indemnité n'étaient pas fondés.



En exécution de l'arrêt mixte du 26 novembre 2013, l'expertise judiciaire, qui a été diligentée, a porté sur l'estimation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, en référence aux dispositions des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce.



Les parties se querellent sur la méthode d'estimation de ces indemnités.



La société Nexity Studéa expose que l'immeuble composant la résidence [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, est composé de 162 lots, numérotés de 1001 à 1162, comprenant 122 studios et 40 places de parking ;





Que l'ensemble de ces lots a été donné à bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle elle se trouve aujourd'hui, son activité étant celle de gestion de résidences immobilières étudiantes, para-hôtelières, parcs résidentiels, prise à bail commercial.



Elle soutient que l'ensemble des baux commerciaux qui a ont été consenti par les différents copropriétaires constitue, pour elle, une unité économique d'exploitation indivisible, s'inscrivant dans un montage global d'investissement immobilier à visée fiscale ; que le lot sous éviction a été acquis, comme tous les autres, par le biais d'une vente en l'état de futur achèvement pour être donné à bail à un exploitant unique, qui s'est engagé à louer les biens à usage d'habitation meublée moyennant la proposition de fournir divers services.



A cet égard, la société Nexity Studéa fait observer que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 3], prévoit, en son article 39, que : L'immeuble est destiné à l'usage de résidence d'habitation avec services principalement pour le logement des étudiants, des jeunes en formation ou de collaborateurs mobiles d'entreprises, destination que l'ensemble des copropriétaires bailleurs s'est obligé à respecter ; qu'en son article 5, ce règlement décrit l'ensemble immobilier, qui comprend notamment: Les locaux et équipements spécifiques à la résidence constitués au rez-de-chaussée par :

' un bureau d'accueil,

' une salle de sport,

' une salle commune / cafétéria et sa terrasse office,

' un local laverie,

' un sanitaire.

et d'autres parties communes comprenant notamment :

' un logement de gardien au rez-de-chaussée,

' un local entretien et un local vélo au 1er sous-sol

' et tous halls, circulations et dégagements ;

qu'en son article 40, il stipule encore que : Chaque copropriétaire, du fait de son acquisition s'oblige à adhérer ou souscrire aux droits et obligations qu'entraîne l'existence de services spécifiques rendus sous forme de prestations communes à chaque lot privatif. L'existence et l'utilité de ces services sont déterminantes pour la jouissance de chacun de ces lots, car en l'absence de ces prestations, il n 'aurait pas été procédé à l'acquisition des lots concernés. (...)

Les locaux ne pourront être utilisés qu'à l'usage exclusif de services auquel ils sont destinés: seul un changement de nature du service résidentiel pourra être effectué dans le respect de la destination générale de l'immeuble (...).





Elle en déduit que l'immeuble a ainsi été construit et affecté à usage exclusif de résidence services, chacun des lots constituant un élément structurellement dépendant d'un tout indissociable permettant et démontrant une unité d'exploitation.



La société Nexity Studéa expose encore que l'acquisition de la résidence, en état futur d'achèvement, est intervenue dans le cadre du dispositif de défiscalisation Périssol, qui permettait aux investisseurs, outre de récupérer la TVA, de :

- déduire de leurs revenus nets imposables jusqu'à 80% du montant de l'acquisition, sur une période de 24 ans au maximum pour une tranche d'imposition supérieure à 30% ;

- sous l'obligation impérative de donner à bail commercial à un exploitant unique les locaux pendant une durée ferme de 9 ans au minimum, étant précisé qu'en cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire au cours de la période, sauf motifs limitatifs visés par le législateur, les déductions pratiquées feraient l'objet d'une reprise fiscale ;



Que la destination du bail commercial est celle d'une résidence services, ainsi stipulée: La destination exclusive est l'exercice par le Preneur d'une activité d'exploitation de résidence pour étudiants, jeunes en formation, cadres en mobilité consistant en la sous-location en meublé des locaux désignés à l'article 2 du bail.

Le Preneur est de ce fait expressément autorisé à consentir toutes sous-locations, sous réserve du respect des conditions visées à l'article 7 sous-location du bail.

Le Preneur s'oblige expressément à assurer auprès des futurs résidents la fourniture des services et prestations suivantes :

- nettoyage quotidien des locaux (privatifs et communs)

- service de petits déjeuners

- fourniture de linge de maison

- accueil des résidents.

Certaines de ces prestations pourront être offertes "à la carte" tels que les petits déjeuners, la fourniture de linge de maison et le nettoyage des parties privatives.

Il s'oblige également à meubler et équiper les locaux objets du présent bail.

Il est précisé que le Preneur du présent bail est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, ce qui a notamment pour conséquence l'assujettissement des loyers à la TVA prévu par l'article 261 D 4° et C du code général des impôts.



La société Nexity Studéa fait valoir que, pour bénéficier de cet environnement fiscal favorable et pérenniser leur investissement en évitant toutes difficultés liées à la solvabilité de leur locataire ou à la gestion de leur bien, les bailleurs, dont la société Les Grillons, ont confié l'exploitation de la résidence à un exploitant unique afin de lui en conférer l'exploitation totale; que, de son côté et dans un souci légitime de rentabilité rythmée par les charges et les bénéfices, la société locataire ne pouvait et ne peut envisager davantage à ce jour, d'exploiter seulement certains lots au sein d'une résidence, en entendant conférer à son fonds :

- une exploitation globale, comportant une offre complète d'hébergement et de prestations de services,

- une exploitation pérenne, assortie de la propriété commerciale ; que l'équilibre contractuel repose nécessairement sur une exploitation globale et indivisible du fonds, de sorte que chacun lot est un élément du fonds.



De cette unité d'exploitation, la société Nexity Studéa déduit que la valeur locative doit être appréciée selon la méthode hôtelière.



Arguant de la monovalence de l'immeuble objet de la location, qui n'est pas contestée, la société Nexity Studéa rappelle qu'au terme des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, la valeur locative doit s'apprécier suivant les usages professionnels dans la branche d'activité considérée ; que la destination exclusive prévue au bail est l'exercice par le preneur d'une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité consistant en la sous-location en meublé des locaux désignés à l'article 2 du bail et que celle de l'immeuble, mentionnée à l'article 39 du règlement de copropriété est l'usage de résidence d'habitation avec services principalement pour le logement des étudiants, des jeunes en formation ou des collaborateurs mobiles d'entreprise.



Elle soutient que, par analogie avec les hôtels, les services proposés par la résidence étant, en sus de l'hébergement, l'accueil, le petit déjeuner, le nettoyage des locaux ou encore la fourniture de linge, la branche d'activité est celle de l'hôtellerie, aucun classement administratif ne correspondant aux résidences services.



Elle propose de se référer à la définition de l'activité de l'activité para-hôtelière, telle qu'elle a été publiée le 12 septembre 2012 au bulletin officiel des finances publiques-impôts, sous référence n°B0I-TVA-CHAMP-10-10-50-20-2012091 : L'activité para-hôtelière est caractérisée par l'offre en sus de l'hébergement d'au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au 4°-b de l'article 261 D du code général des impôts :

- l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c'est-à-dire au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier ;

- le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l'exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l'exploitant se contente d'un nettoyage au début et en fin de séjour ;

- l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l'ensemble des locataires ;

- l'exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du local loué lui-même.



Elle fait valoir que la méthode hôtelière a déjà été retenue pour des pensions de famille, des exploitations hôtelières classées ou non en catégorie de tourisme, des hôtels meublés, des gîtes étapes, des campings et qu'elle a même été avalisée par cette cour, dans une espèce ayant donné lieu à arrêt du 29 avril 2014.



La société Nexity Studéa estime cette méthode justifiée par la configuration de la résidence, immeuble homogène d'hébergements permettant de fournir une offre globale de services communs, mais aussi pour des raisons économiques, chaque lot contribuant à la réalisation du chiffre d'affaires, ceux du rez-de-chaussée : bureau d'accueil, salle de petit déjeuner et lingerie, étant caractéristique d'une exploitation hôtelière, concédant toutefois que des adaptations sont nécessaires eu égard à la durée moyenne des locations, aux charges de personnels moindres que celles d'un hôtel, aux loyers garantis aux propriétaires bailleurs, plus élevés que la recette d'hébergement dans l'hôtellerie traditionnelle.



En tout état de cause elle entend voir écarter le recours à la méthode comparative avec des locaux à usage d'habitation, qui annihilerait le caractère commercial de l'exploitation que lui confère sa destination.



Sur l'indemnité principale, la société Nexity Studéa, réfutant la possibilité d'une indemnité de déplacement, réclame une indemnité de remplacement, ayant pour assiette la valeur globale du fonds de commerce, qu'elle entend voir valoriser par la méthode du chiffre d'affaires et, subsidiairement, de l'EBE retraité. Elle sollicite, en outre, l'indemnisation accessoire des frais de remploi, du trouble commercial des frais administratifs et de déménagement.



Elle demande, enfin, la ventilation de l'indemnité d'éviction au prorata de la part contributive du chiffre d'affaires perdu et, subsidiairement, par une répartition suivant le nombre de lots, parvenant, dans les deux cas, à la somme de 36.000 euros, assortie d'une majoration forfaitaire de 18.000 euros correspondant au maintien de l'exploitation, amputée du lot litigieux, représentant un ratio de charges fixes annuel de 2.000 euros qu'elle dit avoir pu espérer perdurer pendant les 9 ans de renouvellement du bail.



* * *



La société Les Grillons, qui admet la monovalence des locaux loués, refuse en revanche d'en déduire que la méthode hôtelière serve à évaluer l'indemnité d'éviction.



Elle réfute l'existence d'une unité économique, l'indivisibilité de l'ensemble des 122 contrats de location que lui oppose la société Nexity Studéa car, selon elle, le dispositif encadrant l'opération de défiscalisation à laquelle les bailleurs ont souhaité participer ne les oblige pas à louer à un seul exploitant, ni même à un exploitant, pourvu que 3 services para-hôteliers soient proposés.



A cet égard, elle invoque les dispositions des articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui ouvre la possibilité au syndicat des copropriétaires de gérer lui-même ou de confier à des tiers les prestations de services à l'intérieur des résidences services.



Si elle admet que le locataire qui a monté l'opération avait l'intention de bénéficier d'une exploitation indivisible des lots de la copropriété et que cela a été imposé aux acquéreurs, elle soutient qu'il n'y a cependant aucune volonté de ceux-ci de se lier à cet exploitant, aucune volonté éclairée de leur part de participer à une quelconque unicité d'exploitation.



S'agissant de l'équilibre économique de l'exploitation, elle fait valoir que le congé donné par un ou plusieurs copropriétaires ne le met pas en péril.



Reprenant les conclusions de l'expert judiciaire (pages 19 et 20), qui a écarté la méthode hôtelière, la société Les Grillons considère que l'exploitation d'une résidence étudiante n'est pas comparable avec l'exploitation d'un hôtel, car, notamment :



- Un hôtel de tourisme est généralement mono-propriétaire avec un seul et unique bail commercial.

- Il s'agit de chambres louées à la nuitée avec un prix de référence.

- Un congé-refus ne peut pas être délivré pour une seule chambre. Il s'agit effectivement d'une unité d'exploitation.



- Une résidence pour étudiants est au contraire pluri-propriétaires avec autant de baux commerciaux.

- La société d'exploitation bénéficie de la faculté de sous-louer des studios pour des durées longues (quelques jours, semaines, mois, une année).

- Dans un hôtel, la fourniture de linge de maison et kit vaisselle n'existe pas.

- De même pour la laverie, et pour le ménage en cours d'occupation et le ménage de sortie qui sont inclus dans le prix de la nuitée.

- Par ailleurs, dans les résidences pour étudiants, ceux-ci ont la possibilité d'utiliser le coin cuisine équipé à cet effet pour y préparer et prendre des repas. Cette possibilité n'existe jamais dans les hôtels de tourisme.

- Dans les hôtels, le petit déjeuner est généralement servi dans un espace dédié avec du personnel et offre une large gamme de produits selon la catégorie de l'hôtel.

- En matière d'hôtel de tourisme, le loyer représente généralement 12 à 20 % du chiffre d'affaires et il y a une relation directe entre l'exploitation (classement, nombre de chambres, prix) et la participation contributive au loyer.

- En matière de résidence pour étudiants, le loyer est fixé pour 9 ans avec indexation annuelle, sans rapport avec les redevances perçues par la société d'exploitation. En l'espèce, il représente un peu plus de 54 % du chiffre d'affaires hors TVA en 2015.

- En matière de résidence étudiante, le loyer obéit à des règles financières précises, sans aucun rapport avec une valeur locative hôtelière.

- En matière de taux d'occupation ou de remplissage les documents fournis font état d'un taux moyen de 94,30 % en 2015. Le taux est nettement inférieur en matière d'hôtel de tourisme à [Localité 4] et s'établit à 72,6%

- L'autre poste important de charges en matière d'hôtel de tourisme est la masse salariale (+ charges). En matière de résidence pour étudiants, le personnel est limité et la masse salariale s'élève à environ et seulement 7,90% du chiffre d'affaires hors T.V.A.

- La clientèle d'un hôtel de tourisme n'est pas celle d'une résidence pour étudiants et vice-versa. La notion de tourisme apparaît totalement étrangère à l'occupation par des étudiants, cadres en mobilité, jeunes en formation. La notion de travail et/ou d'étude est prépondérante ;



Que ces résidences appartiennent à une autre branche d'activité, telles que les résidences pour personnes âgées ou les résidences vacances construites dans le cadre de dispositions fiscales ; que ces résidences ont des contraintes fiscales que n'ont pas les hôtels de tourisme :

- le propriétaire des murs d'un hôtel de tourisme n'a aucun avantage fiscal à ce que des prestations para-hôtelières soient ou non proposées à l'inverse des résidences soumises au régime fiscal de l'article 261 D4 du code général des impôts



- dans une résidence soumise au régime fiscal de l'article 261 D4 du code général des impôts, les prestations doivent simplement être proposées mais non nécessairement exécutées, alors que dans un hôtel de tourisme, certaines prestations (ménage, fourniture de draps et de linges, petits déjeuners) sont obligatoirement fournies pour conserver la qualification d'hôtel de tourisme.

 

La société Les Grillons indique, par ailleurs, que ce n'est pas la configuration des lieux qui dicte la méthode d'évaluation des indemnités, mais, comme l'a rappelé la locataire, la branche d'activité ;



Que le chiffre d'affaire d'un hôtel de tourisme n'est pas composé de la même manière que celui d'une résidence étudiante ; que les caractéristiques des locaux sont également très différentes puisque les studios des résidences étudiantes possèdent une cuisine, à la différence des hôtels et que les résidences sont équipées d'un canapé lit, ce qui est inenvisageable dans un hôtel de tourisme ;



Qu'économiquement, la méthode hôtelière n'est pas davantage justifiée car, si comme le soutient la société Nexity Studéa, chaque lot contribue à la réalisation du chiffre d'affaires, il lui sera opposé que dans un commerce de vêtements, chaque vente de vêtement contribue également à la réalisation du chiffre d'affaires ;



Quant à l'existence d'un accueil, d'une salle de petit déjeuner et d'une lingerie, la société Les Grillons rappelle que l'existence de ces pièces est une exigence du code général des impôts et non une nécessité de l'exploitation de la résidence ; qu'en effet, les étudiants ayant une cuisine dans leur lot, ne prennent jamais (ou presque) leur petit déjeuner (au demeurant payant) dans la salle réservée à cet effet, alors que dans les hôtels de tourisme, les clients ne peuvent préparer leur petit déjeuner dans la chambre et sont obligés de prendre dans la salle prévue à cet effet (ou dans leur chambre) le petit déjeuner offert et préparé par l'hôtel ; que la lingerie est, quant à elle, en libre-service, au profit des étudiants, service qui n'existe pas dans les hôtels de tourisme ; que l'accueil n'est pas spécifique des résidences étudiantes et des hôtels, car il en existe dans de nombreux commerces et administrations.



Se rangeant au choix de l'expert, la société Les Grillons entend donc voir retenue la méthode d'évaluation par capitalisation de l'EBE, car l'activité réelle de la société Nexity Studéa est, selon elle, la gestion financière et non l'hôtellerie, cette méthode permettant, en outre, de déterminer au plus juste le préjudice résultant de l'éviction d'un seul studio.



* * *







Selon l'article L.145-14 du code de commerce : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.



Il n'est pas contesté, en l'espèce, que les locaux constituant la résidence [Adresse 3] sont monovalents.



A cet égard, l'article L.145-36 du code de commerce dispose que : Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. (...) et l'article R.145-10 que: Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.



Pour apprécier la valeur marchande du fonds de commerce, la société Nexity Studéa plaide pour la prise en compte d'une unité économique d'exploitation, considérant qu'elle exploite, au travers de baux commerciaux, l'ensemble des lots de la résidence et que la perte d'un seul par non renouvellement du bail correspond ainsi, pour elle, à une perte partielle de ce fonds de commerce.



Elle entend donc voir la cour chiffrer la perte globale du fonds de commerce à 4.393.352 euros, dont la société Les Grillons devra assumer, au titre du lot n°[Cadastre 1], sa quote-part, qu'elle estime être de 54.000 euros, correspondant à une indemnité de remplacement.



Il est indéniable que la société Eurostudiomes a été, lors de la livraison de la résidence [Adresse 3], son seul exploitant au travers des baux commerciaux que lui ont consenti, d'une part la SCI [Adresse 3], syndic provisoire de la copropriété, portant sur les locaux et équipements spécifiques de la résidence, dont notamment le logement du gardien, le local d'entretien ou le local vélos, et, d'autre part, les différents copropriétaires qui se sont portés acquéreurs des parties privatives, constituées des 122 studios et 40 emplacements de parking.



Il ressort des éléments mis en débats que la construction de cet immeuble a été financée par des particuliers, souhaitant bénéficier du cadre de la défiscalisation que cet investissement leur offrait, cadre pour lequel le législateur à prévu, au code général des impôts, un mécanisme incitatif de réduction d'impôt et de récupération de la TVA, tout en laissant les instruments juridiques du statut de la copropriété des immeubles bâtis et de celui des baux commerciaux régir les rapports de ces particuliers entre eux et ceux qu'ils ont noués, sans alternative possible, à la signature du contrat de vente en l'état de futur achèvement, avec la société commerciale d'exploitation de la résidence.



Si le souhait affirmé de la société Nexity Studéa, qui vient aujourd'hui aux droits de la société Eurostudiomes et de celles qui lui ont succédé, est de conserver sa position d'exploitant unique de la résidence, en faisant valoir que son engagement est lié à un équilibre qui ne peut s'envisager en dehors d'une unité économique d'exploitation de l'ensemble des lots de la résidence, force est de constater que rien, dans le règlement de copropriété ou les baux commerciaux mis en débats, ni aucune disposition légale, ne lui assure un statut d'interlocuteur unique des différents bailleurs de la résidence, le statut de résidence service, au demeurant mal défini, créant, de fait, une situation que les textes de nature fiscale qui en sont à l'origine n'ont pas su ou pas souhaité prendre en compte.



Il doit cependant être relevé que l'article 95 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a introduit à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un chapitre IV bis consacré aux résidences services, duquel il ressort qu'à l'exclusion des services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, les autres services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide et de loisirs, peuvent être inclus dans l'objet du syndicat des copropriétaires, lequel peut conférer, par contrat, l'exécution de ces services à des tiers, ouvrant ainsi la voie au transfert de l'exploitation d'un exploitant unique, lié individuellement à chaque copropriétaire, à un ou des exploitants contractant avec l'ensemble de ceux-ci, au travers du syndicat des copropriétaires.



Au demeurant, cela est d'ailleurs déjà le cas pour les locaux à usage commun, pour lequel le syndicat des copropriétaires a contracté avec la société Nexity Studéa, ce qui place, de fait, chaque bailleur dans un double rapport de droit avec elle, en son nom propre pour son lot privatif et en sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires pour les parties communes.



Ainsi, la prétention de la société Nexity Studéa de voir consacrer le statut d'exploitant unique qu'elle occupe, de fait, jusqu'à ce jour est dépourvue de base contractuelle ou légale permettant à la cour de l'accueillir.







La société Nexity Studéa entend néanmoins privilégier la méthode du chiffre d'affaires pour valoriser le fonds de commerce, faisant valoir que les lieux loués sont destinés à une activité hôtelière.



Mais, la société Les Grillons objecte et l'expert judiciaire a justement retenu, que l'activité de la société Nexity Studéa se rapproche davantage d'une gestion financière, voire de celle d'un administrateur de biens, que de celle d'un hôtelier.



Il résulte en effet des dispositions fiscales, notamment celles de l'article 261 D 4° du code général des impôts et de la définition que les services des impôts donnent de l'activité para-hôtelière, que l'éligibilité à l'exonération de TVA prévue par cet article, suppose que les établissements s'en réclamant offrent, en sus de l'hébergement, au moins trois des quatre services que sont : le petit déjeuner, le nettoyage de locaux de manière régulière, la fourniture de linge de maison et un service de réception non personnalisé de la clientèle, ce qui constituent des prestations très minimes par comparaison à celle d'un hôtel de tourisme et induit des charges de personnel bien moindres.



Encore y a-t-il lieu de considérer que, selon ces dispositions, l'accueil peut être assuré en un lieu unique différent du local loué ; que les prestations de petit déjeuner, de ménage en cours d'occupation, de location du linge de maison sont, en l'espèce, facturées en sus de l'hébergement, les rendant, de fait, facultatives pour les résidents ; que, comme l'a relevé l'expert, à la différence des hôtels de tourisme pour lesquels le loyer représente en moyenne de 12 à 20% du chiffre d'affaires, il représente pour la société Nexity Studéa plus de 54% du chiffre d'affaires hors TVA en 2015, sans rapport avec les redevances qu'elle perçoit.



Il convient encore de relever que le choix d'une résidence service par un étudiant est d'abord dicté par la proximité de celle-ci d'un établissement d'enseignement supérieur ou de sa desserte aisée par les transports en commun, par la possibilité de pouvoir cuisiner à l'intérieur du studio qu'il loue et non par l'existence un service d'accueil auquel il n'a essentiellement affaire que lors de son emménagement en début de scolarité ou lors de son départ, des prestations de petit déjeuner (4 euros l'unité), de fourniture de linge de maison (60 euros mensuels) et de ménage (20 euros) qui ne sont qu'optionnelles et viennent renchérir de manière non négligeable le coût de la location (compris entre 741 et 922 euros mensuels en juin 2014, hors frais administratifs et service d'assurance).



Ainsi, la cour fera sienne la méthode de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen retraité, retenue par l'expert, qui s'est basé sur les comptes de résultats globaux de la société Nexity Studéa pour les années 2013 à 2015, divisés par 122 lots, écartant les emplacements de parking, considérant que le chiffre d'affaires et les charges afférentes à ceux-ci avaient une incidence limité sur cet excédent, pour calculer un EBE moyen retraité arrondi à 2.090 euros, auquel l'expert a affecté un taux de capitalisation de 6 sur une échelle de 9, tenant compte de l'emplacement de la résidence, de sa capacité et de son taux moyen d'occupation et du risque pris par un éventuel acquéreur dans une situation juridique complexe, parvenant ainsi à une somme de 12.540 euros.



Sur le retraitement de l'EBE, la société Nexity Studéa entend voir minorer les loyers acquittés par rapport à la valeur locative de renouvellement globale qu'elle a calculée en appliquant la méthode hôtelière, mais celle-ci a été écartée tant par l'expert que par la cour. Elle veut également voir réintégrer dans les charges de contentieux les frais d'huissier de justice que l'expert a pourtant exactement écarté faute du rapport de la preuve d'un lien suffisant avec l'espèce en cours.



Enfin, concernant toujours ce retraitement de l'EBE, la société Nexity Studéa sollicite l'application d'un taux de capitalisation de 7, compte tenu du taux de remplissage et des loyers très élevés, alors que la société Les Grillons veut voir ce même taux ramené à 3, eu égard au déplafonnement lié à la monovalence des locaux et au taux d'occupation de 95% permettant de reloger l'étudiant évincé dans un des 7 studios vides, de sorte que le préjudice de la société Nexity Studéa serait quasi-inexistant.



La cour dira cependant que le taux médian de 6, retenu par l'expert ménage les intérêts des deux parties, puisque l'unicité d'exploitation du fonds de commerce dont se prévaut la société Nexity Studéa ne lui est pas garantie et que le nombre potentiel de preneurs à bail du lot détenu par la société Les Grillons sera probablement limité, compte tenu de la spécificité du produit et de sa situation juridique complexe.



Calculant également la capitalisation par le chiffre d'affaires moyen sur les trois mêmes années du lot litigieux, l'expert a conclu à un chiffre d'affaires moyen hors TVA de 7.823 euros, auquel il a affecté un coefficient de 2, parvenant à une somme de 15.647 euros, puis appliquant la médiane arrondie avec l'EBE de 12.540 euros, a proposé une indemnité d'éviction principale de 14.000 euros.



La société Nexity Studéa entend, pour sa part, voir retenu un coefficient de valorisation de 3,5, injustifié et bien au-delà de la moyenne haute retenue par l'expert.







Compte-tenu de la spécificité des résidences services et du manque d'antériorité permettant d'arrêter une méthode dégageant une pertinence avérée, la médiane retenue par l'expert entre EBE retraité et chiffre d'affaires moyen sera validée par la cour, qui fixera donc l'indemnité d'éviction principale à la somme de 14.000 euros, sans qu'il soit utile, ni raisonnable d'ordonner une nouvelle expertise.





2 - Sur les indemnités accessoires :



2-1 Sur le trouble commercial :



L'indemnisation du trouble commercial est censée compenser la perte que le locataire subit pendant le temps où il va chercher un nouveau fonds de commerce.



L'expert l'a chiffré à la somme de 14.398 euros, correspondant à un mois de l'EBE moyen total sur la période 2013 à 2015, duquel il a déduit l'EBE moyen du lot n°[Cadastre 1].



La société Nexity Studéa sollicite trois mois d'EBE, mais la perte partielle de fonds qu'elle allègue est incompatible avec une réinstallation, qui n'aurait aucun sens dans le cadre de la gestion globale d'une résidence. Il n'y a donc pas lieu à indemnisation du trouble commercial.



2-2 Sur les frais administratifs :



L'expert a estimé les frais administratifs, correspondant au déménagement du mobilier à la somme de 1.500 euros.



La société Nexity Studéa revendique, pour sa part 4.000 euros de frais administratifs, se décomposant en 1.000 euros au titre des frais d'information de sa clientèle et 3.000 euros pour la résiliation des différents contrats d'abonnement, référencements et liens commerciaux.



La société Les Grillons estime quant à elle que la société Nexity Studéa, qui ne déménage pas, ne subit aucun frais.



Le bail stipule que le preneur s'oblige à meubler et équiper les locaux loués. En l'absence d'une clause d'accession au profit du bailleur, il est donc légitime de défrayer le preneur de l'enlèvement des meubles, que l'expert a exactement fixé, excluant exactement tout autre poste de demande à ce titre, à la somme de 1.500 euros, que la cour allouera donc à la société Nexity Studéa.







2-1 Sur les frais de remploi :



La société Nexity Studéa revendique une indemnité de remploi pour les droits d'enregistrement et honoraires de transaction.



L'expert les a écartés, estimant qu'il ne pouvait y avoir d'acquisition d'un fonds similaire, avis que partage la société Les Grillons qui indique qu'il n'est pas envisageable que la société Nexity Studéa se réinstalle dans un autre immeuble pour y exploiter un seul studio.



La possibilité de réinstallation de 1/122° du fonds de commerce (si l'on excepte les emplacements de parking) n'a effectivement aucun sens dans le cadre de la gestion de l'ensemble des lots d'une résidence. En l'absence de possible réinstallation, aucun frais de remploi ne peut donc être alloué.



3 - Sur l'indemnité d'occupation :



La société Nexity Studéa soutient que l'indemnité d'occupation doit s'apprécier au regard de la valeur locative de renouvellement ou valeur locative judiciaire, appliquant la méthode hôtelière, réfutant la méthode de comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage, mêmes corrigés et adaptés aux locaux en cause, car ils ne refléteraient pas la réalité économique.



Pour pallier le manque de références de lots à usage de résidence services, elle propose de ventiler la valeur globale sur chacun des lots, sans recours aux tantièmes qui ne respecteraient pas la valeur locative de chaque studio, mais en proportion de la contribution théorique de chacun des lots à la réalisation du chiffre d'affaires.



Ainsi avance-t-elle une valeur locative du lot n°[Cadastre 1] de 1.875 euros, qu'elle ramène, du fait d'un calcul inversé de la variation du coût de la construction, publié par l'INSEE, à 1.721 euros au 1er janvier 2010, desquels elle déduit 10% d'abattement de précarité pour parvenir à la somme de 1.549 euros.



L'expert judiciaire, se référant à plusieurs résidences Studéa situées aux portes de [Localité 4], à [Localité 5], [Localité 6] et [Localité 7], parvient à un prix moyen d'un studio situé en rez-de-chaussée, comme celui objet de l'éviction, de 750 euros TTC, soit 681,60 euros HT, alors que le lot litigieux est proposé à une valeur proche de 768 euros TTC, soit 698,18 euros HT.



Ceci étant, il envisage que le bailleur, séparé de l'exploitant mettra, directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel, son studio meublé en location, à un prix locatif moyen de 25,