Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 16 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 16 JUIN 2017



(n° , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/09870



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/06412





APPELANTS

 

Maître [J] [C] Notaire associé de la SCP MONTRE CARTIER L'HERMINIER et BOUTON-HUGUES



demeurant [Adresse 1]



Représenté et assisté sur l'audience par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499



SCP MONTRE CARTIER L'HERMINIER[C] L'HERMINIER BOUTON-HUGUES prise en la personne de son représentant légal domicilié en 

cette qualité audit siège

N° SIRET :[V]5



ayant son siège au [Adresse 1]



Représentée et assistée sur l'audience par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499





INTIMÉS 



Monsieur [Y] [K]

né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 1] (ISRAEL)

et

Madame [B] [M] épouse [K]

née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 4]



demeurant [Adresse 2]



Représentés tous deux par Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173

Assistés sur l'audience par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS



Monsieur [O] [S] pris en sa qualité d'associé et liquidateur de la SARL 66 Aristide BRIAND

né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 5]



demeurant [Adresse 4]



Représenté par Me Sabine LIPOVETSKY de la SELARL HARLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449

Assisté sur l'audience par Me Jonathan SAAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449



Monsieur [U] [Z] Pris en sa qualité d'associé et liquidateur de la SCI [R].

né le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 6]



demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Sabine LIPOVETSKY de la SELARL HARLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449

Assisté sur l'audience par Me Jonathan SAAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449



Monsieur [U] [P] pris en sa qualité d'associé et liquidateur de la SCI [R]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 3] (MAROC)



demeurant [Adresse 5]



Représenté par Me Sabine LIPOVETSKY de la SELARL HARLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449

Assisté sur l'audience par Me Jonathan SAAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449



SCI [U] 2 Société en liquidation amiable, représentée par ses liquidateurs: Monsieur [U] [P]; Monsieur [U] [Z]

N° SIRET : [U]7



ayant son siège au [Adresse 7]



Représentée par Me Sabine LIPOVETSKY de la SELARL HARLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449

Assistée sur l'audience par Me Jonathan SAAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449



SARL 66 ARISTIDE BRIAND Société en liquidation amiable, représentée par ses liquidateurs: Monsieur [U] [P]; Monsieur [U] [Z]; Monsieur [O] [S].

N° SIRET : 479 817 140



ayant son siège au [Adresse 4]



Représentée par Me Sabine LIPOVETSKY de la SELARL HARLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449

Assistée sur l'audience par Me Jonathan SAAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449



SARL AASPC Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 440 03 6 3 744



ayant son siège au [Adresse 2]



Représentée par Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173

Assistée sur l'audience par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et M. Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Dominique DOS REIS, Présidente 

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Sophie REY, Conseillère



qui en ont délibéré



Madame [A] [G] a été entendue en son rapport





Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*



* *





Suivant acte authentique reçu le 12 février 2007 par M. [J] [C], notaire associé de la SCP Christophe Montré, [J] [C], [X] [W], [H] [Q] & [L] [N], M. [Y] [K] et Mme [B] [M], épouse [K] (les époux [K]), seuls associés de la SARL Immo 5, ont cédé à M. [O] [S] et à la société civile [U] 2, les parts sociales de la société Immo 5 que les époux [K] détenaient, leur compte courant d'associés et le capital social, au prix de 670 000 €. Cette société était propriétaire d'un immeuble de rapport sis [Adresse 6] sans numéro [Localité 2]. Suivant acte authentique du 21 septembre 2007 reçu par M. [C], la société Immo 5 a promis de vendre l'immeuble à M. [T] [I] qui s'était réservé la faculté d'acquérir au prix de 750 000 €. La commune [Localité 2] a décidé de préempter le bien au prix de 475 000 €. Par jugement du 8 mars 2007, le tribunal administratif avait annulé une première décision de préemption de cette commune du 22 septembre 2005 au prix de 397 000 €. Après négociation, la société Immo 5, qui avait changé de dénomination sociale pour prendre celle de SARL 66 Aristide Briand, a vendu le bien à la commune au prix de 522 500 €. Par acte du 13 mai 2009, la société 66 Aristide Briand, M. [O] [S], la société [U] 2, ainsi que MM. [U] [P] et [U] [Z], gérants de cette dernière société, ont assigné les époux [K], la société AASPC dont le gérant est Mme [K], et le notaire, en réparation des préjudices financiers qu'ils estimaient avoir subis.





C'est dans ces conditions que, par jugement du 6 mars 2015, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :



- vu les articles 1116 et 1382 du Code civil :

- constaté que les cédants avaient commis un dol à l'encontre de leurs cessionnaires et que le notaire avait manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard de ces derniers,

- condamné, en conséquence, in solidum, les époux [K], M. [C] et la SCP de notaires à payer à la société 66 Aristide Briand, M. [O] [S], la société [U] 2, MM. [U] [P] et [U] [Z], la somme de 44 250 € à titre de dommages-intérêts,

- rejeté comme injustifié le surplus des demandes,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum la société 66 Aristide Briand, M. [O] [S], la société [U] 2, MM. [U] [P] et [U] [Z] la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné in solidum les mêmes aux dépens.





Par dernières conclusions du 24 novembre 2015, M. [C] et la SCP Montré-Cartier-L'Herminier-Bouton-Hugues, appelants, demandent à la Cour de :



- vu l'article 1382 du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu contre eux une faute et en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 44 250 € à titre de dommages-intérêts et de celle de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société 66 Aristide Briand et consorts du surplus de leurs demandes,

- statuant à nouveau :

- débouter la société 66 Aristide Briand et consorts de l'intégralité de leurs demandes, les déclarer mal fondés en leur appel incident et les en débouter,

- condamner in solidum la société 66 Aristide Briand et consorts à leur payer la somme de 5 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.





Par dernières conclusions du 24 novembre 2015, les époux [K] et la SARL AASPC prient la Cour de :



- vu les articles 1116, 1134 et 1382 du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'ils avaient commis un dol et en ce qu'il a condamné les époux [K] à payer la somme de 44 250 € à titre de dommages-intérêts et 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société 66 Aristide Briand, et MM. [P], [Z] et [S] du surplus de leurs demandes,

- statuant à nouveau :

- dire qu'aucune faute ne peut leur être reprochée et les mettre hors de cause

- dire que la société 66 Aristide Briand, et MM. [P], [Z] et [S] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice,

- débouter la société 66 Aristide Briand, et MM. [P], [Z] et [S] de leurs demandes au titre de la garantie de passif, 

- débouter la société 66 Aristide Briand, et MM. [P], [Z] et [S] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner in solidum la société 66 Aristide Briand, et MM. [P], [Z] et [S] à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.





Par dernières conclusions du 3 janvier 2017, la société 66 Aristide Briand, la SCI [U] 2, MM. [P], [Z] et [S] demandent à la Cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire in solidum avec les époux [K], lesquels avaient commis un dol à leur préjudice et en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire, lequel avait manqué à son devoir d'information et de conseil,

- débouter M. [C], la SCP de notaires, les époux [K] et la société AASPC de leurs demandes,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté le surplus de leurs demandes,

- statuant à nouveau :

- condamner solidairement M. [C], la SCP de notaires, les époux [K] à réparer les préjudices qu'ils ont subis,

- au titre du préjudice subi par la société, ordonner à la société AASPC la restitution de la somme de 3 000 € indûment prélevée sur le compte de la société 66 Aristide Briand et la condamner, si besoin est, au paiement de cette somme, condamner M. [K] au remboursement de la somme de 2 000 € au profit de la société 66 Aristide Briand,

- au titre de la garantie de passif, condamner solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 60 201 €,

- au titre de la perte financière :

- condamner solidairement les époux [K], M. [C] et la SCP de notaires, à leur payer la somme de 147 000 € au titre du préjudice lié à leur perte financière,

- subsidiairement : condamner solidairement les époux [K], M. [C] et la SCP de notaires, à leur payer la somme de 132 750 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter avec les époux [K],

- au titre du gain manqué, lié à la vente de l'immeuble à M. [I] :

- condamner solidairement les époux [K], M. [C] et la SCP de notaires, à leur payer la somme de 227 500 € au titre du gain manqué,

- subsidiairement : condamner solidairement les époux [K], M. [C] et la SCP de notaires, à leur payer la somme de 159 250 € au titre de la perte de chance de vendre l'immeuble à M. [I],

- en tout état de cause : condamner solidairement les époux [K], M. [C] et la SCP de notaires, à leur verser la somme de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure, dépens en sus.



La note en délibéré adressée à la Cour par la SARL 66 Aristide Briand et autres le 9 juin 2017 sera rejetée, n'ayant pas été autorisée par la Cour.





SUR CE

LA COUR





Si l'acte de vente des parts sociales de la société Immo 5 du 12 février 2007 est taisant sur la procédure en cours introduite par cette société le 23 novembre 2005 devant le tribunal administratif en annulation de la décision du 22 septembre 2005 par laquelle le maire [Localité 2] avait exercé son droit de préemption urbain sur l'immeuble sis [Adresse 6] au prix de 397 000 €, cependant, il ne peut être imputé aux cédants une fausse déclaration pour avoir énoncé, dans l'acte du 12 février 2007, qu'ils avaient reçu du représentant légal de la société, l'assurance que celle-ci n'était l'objet d'aucune procédure pour quelle que raison que ce fût, la requête précitée introduite par la société n'étant pas une procédure formée contre elle.



Bien que l'information sur la procédure administrative en cours n'ait pas été expressément mentionnée dans l'acte de cession du 12 février 2007, son existence n'a pas été dissimulée aux cessionnaires dès lors qu'ont été jointes à l'acte et paraphées par ces derniers :



- une lettre recommandée avec avis de réception présentée au maire [Localité 2] le 4 novembre 2005 par laquelle la société Immo 5 dénonçait l'illégalité de la procédure de préemption et l'informait de son intention d'engager un recours si le maire n'y renonçait pas,



- la copie du jugement rendu le 9 mai 2006 par le Tribunal d'instance de Bobigny relatif aux conséquences de l'arrêté de péril du 2 juin 2003 sur l'immeuble et relatant la procédure pendante devant le tribunal administratif à l'encontre de la décision de préemption.



Ces documents, qui ne sont pas nuls bien que l'acte authentique n'en porte pas mention, démontrent que les cédants n'ont pas eu la volonté de dissimuler la procédure en cours.



Il sera ajouté que la décision de préemption du 22 septembre 2005 est intervenue sur une déclaration d'intention d'aliéner résultant d'un contrat de vente de l'immeuble litigieux par acte sous seing privé du 29 juin 2005, consentie par la société Immo 5 au profit de la SCI MVIS dont la gérante était Mme [F] [Z], épouse de M. [U] [Z], co-gérant de la société [U] 2, cessionnaire. La vente du 29 juin 2005 n'ayant pu être réitérée en raison de la préemption, les cessionnaires ne peuvent prétendre avoir ignoré que la commune avait exercé son droit de préemption antérieurement à la cession.



Il s'en déduit que le dol invoqué n'est pas établi. Par suite, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné les cédants sur ce fondement.



S'agissant du défaut d'information imputable au notaire, il vient d'être dit que, bien que l'acte de cession soit taisant sur ces points, les cessionnaires avaient connaissance de la décision de préemption du 22 septembre 2005 et de la procédure en cours devant la juridiction administrative, étant observé qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société [U] 2, dont l'objet social est : 'la prise de participation au sein d'autres sociétés civiles ou commerciales, l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers', était en mesure de tirer les conséquences des informations fournies par les pièces précitées annexées à l'acte authentique du 12 février 2007, M. [U] [P] ayant, en outre, indiqué au notaire (courrier électronique du 11 octobre 2006, pièce n° 5 des époux [K] et de la société AASPC) qu'il disposait de services administratifs et juridiques à [Localité 7], siège social de la société [U] 2. 



Ainsi, les éléments précités étant connus des cessionnaires, de sorte que le manquement imputé au notaire n'a pas causé de préjudice aux cessionnaires.



Il doit être ajouté que le 8 mars 2007, le tribunal administratif a annulé la décision de préemption du 22 septembre 2005, n'étant pas allégué par les cessionnaires qu'un recours eût été exercé contre ce jugement. La commune ne pouvant, selon l'article L. 213-8 du Code de l'urbanisme, exercer à nouveau son droit sur le bien dans le délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive, il existait un motif décisif de contestation de la décision de préemption que les cessionnaires ne pouvaient ignorer en raison de leur professionnalisme. C'est donc délibérément et en connaissance de cause qu'ils ont, néanmoins, vendu le bien à la commune au prix de 522 500 € alors que le prix de la cession du 12 février 2007 d'un montant de 670 000 € comprenait le remboursement du capital social pour 10 000 € et celui du compte courant d'associés pour 410 371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249 628,98 €.



Ni les cédants ni le notaire n'ont commis de faute en ne sollicitant pas un certificat d'urbanisme à l'occasion de la cession de parts sociales, ce certificat n'étant pas susceptible, en outre, de mentionner un projet de renouvellement urbain non encore adopté.



L'irrecevabilité de la demande d'autorisation de travaux pour la réhabilitation de l'immeuble opposée par la commune le 18 juin 2007 ne trouve pas sa cause dans le programme de renouvellement urbain de celle-ci que les cédants auraient dissimulé aux cessionnaires et que le notaire leur aurait tu, mais dans le fait que les plans produits par l'architecte des cessionnaires ne correspondaient qu'à une étude de reprise en sous-oeuvre dans le cadre de la procédure de péril d'octobre 2002 dont ces derniers avaient eu connaissance, de sorte que l'irrecevabilité ne trouve pas sa cause dans la carence des cédants ou du notaire.



Les cessionnaires, qui avaient connaissance de la décision de préemption de la commune du 22 septembre 2005 au prix de 397 000 € et qui ont acquis les parts sociales pour un prix de 670 000 € comprenant le remboursement du capital social pour 10 000 € et celui du compte courant d'associés pour 410 371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249 628,98 €, ne peuvent prétendre que la dissimulation de la préemption aurait permis aux cédants de majorer le prix de cession.



Ainsi le préjudice invoqué n'est pas établi.



C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a débouté les cessionnaires de leur demande de dommages-intérêts au titre d'opérations bancaires prétendument frauduleuses qui auraient été commises par les époux [K], ainsi que de celle au titre de la garantie de passif.



S'agissant du défaut d'information et de conseil reproché au notaire par les cessionnaires relativement au choix d'une cession de parts sociales alors qu'un contentieux administratif était en cours et qu'ils avaient le projet de réhabiliter le bien pour en faire un immeuble de rapport, il vient d'être dit que les cessionnaires avaient connaissance de la première décision de préemption qui avait fait obstacle à l'achat du bien par Mme [F] [Z], épouse de M. [U] [Z], co-gérant de la société [U] 2, ainsi que de la procédure en annulation de cette décision, que la cession de parts sociales, plutôt que la vente de l'immeuble, présentait l'intérêt pour les cessionnaires de supprimer le risque de préemption et celui de n'appliquer les droits d'enregistrements qu'à la valeur des parts et non à celle des comptes courant ainsi que M. [U] [P] en avait informé le notaire dans son courrier électronique du 11 octobre 2006 où il indiquait souhaiter faire traiter les suites de la cession par ses services administratifs et juridiques à [Localité 7]. 



Il s'en déduit que c'est en toute connaissance de cause que M. [O] [S] et la société civile [U] 2 ont choisi de réaliser l'opération sous la forme d'une cession de parts sociales.



C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que le notaire n'avait pas commis de faute en notifiant une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner et que les cessionnaires avaient été informés par les cédants des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune, de sorte qu'aucun préjudice n'était établi.



Les cessionnaires seront donc déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux dépens.



La procédure des cessionnaires n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts du notaire sera rejetée.



La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande des cessionnaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de M. [C] et de la SCP de notaires. 



L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux [K] et de la société AASPC, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 





PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a rejeté comme injustifié le surplus des demandes des cessionnaires ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau :



Déboute la société 66 Aristide Briand, la SCI [U] 2, MM. [P], [Z] et [S] de toutes leurs demandes ; 



Rejette les autres demandes ;



Condamne in solidum la société 66 Aristide Briand, la SCI [U] 2, MM. [P], [Z] et [S] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne in solidum la société 66 Aristide Briand, la SCI [U] 2, MM. [P], [Z] et [S] à payer à M. [Y] [K], Mme [B] [M], épouse [K], et la SARL AASPC , la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





Le Greffier, La Présidente,