Cour d’appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 16 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 16 JUIN 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/01447

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/02834

APPELANTS

Monsieur [K] [L]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

Représenté et assisté sur l'audience par Me Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1821

Madame [A] [L] née [H]

née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

Représentée et assistée sur l'audience par Me Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1821

Monsieur [Z] [L]

né le [Date naissance 3] 1992 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

Représenté et assisté sur l'audience par Me Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1821

INTIMÉS

Madame [I] [R] épouse [A]

née le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Jean-louis ANDREAU de la SCP ANDREAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1252

Assistée sur l'audience par Me Christophe BUFFET de la SCP AVOCAT CONSEILS REUNIS, avocat au barreau d'ANGERS

Monsieur [T] [R]

né le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Jean-louis ANDREAU de la SCP ANDREAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1252

Assisté sur l'audience par Me Christophe BUFFET de la SCP AVOCAT CONSEILS REUNIS, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [V] [R] épouse [C]

né le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Jean-louis ANDREAU de la SCP ANDREAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1252

Assistée sur l'audience par Me Christophe BUFFET de la SCP AVOCAT CONSEILS REUNIS, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [W] [R] épouse [I]

née le [Date naissance 7] 1956 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Me Jean-louis ANDREAU de la SCP ANDREAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1252

Assistée sur l'audience par Me Christophe BUFFET de la SCP AVOCAT CONSEILS REUNIS, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [X] [R]

née le [Date naissance 8] 1966 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 6]

Représentée par Me Jean-louis ANDREAU de la SCP ANDREAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1252

Assistée sur l'audience par Me Christophe BUFFET de la SCP AVOCAT CONSEILS REUNIS, avocat au barreau d'ANGERS

Madame [O] [R] épouse [W]

née le [Date naissance 9] 1958 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 7]

Représentée par Me Jean-louis ANDREAU de la SCP ANDREAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1252

Assistée sur l'audience par Me Christophe BUFFET de la SCP AVOCAT CONSEILS REUNIS, avocat au barreau d'ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Sophie REY, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2013, Mme [I] [R], M. [T] [R], Mme [V] [R], Mme [W] [R], Mme [X] [R] et Mme [O] [R] (les consorts [R]) ont promis de vendre à M. [K] [L] et Mme [A] [H] son épouse, qui se sont engagés à acquérir, deux appartements et une cave, soit les lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis[Adresse 8] et [Adresse 9], moyennant le prix de 390 000 €. L'acte était conclu sous conditions suspensives, en particulier celle de l'obtention d'un crédit par l'acquéreur afin de payer le prix. L'acte définitif devait être signé au plus tard le 02 avril 2014, date à partir de laquelle une partie pouvait obliger l'autre à s'exécuter ou demander la résolution judiciaire. Il était également convenu d'une clause pénale d'un montant de 39 000 €. Les époux [L] ont versé par chèque un acompte de 9 000 € dont M. [B], notaire à [Localité 4], a été désigné séquestre.

Les époux [L], qui en avaient la possibilité selon l'avant-contrat, ont entendu se substituer leur fils, M. [Z] [L].

L'acte définitif n'a pas été signé, les consorts [R] ayant fait en vain sommation aux époux [L] et à M. [Z] [L] (les consorts [L]) de comparaître devant le notaire pour le 18 novembre 2014 ; un procès-verbal de difficulté a été dressé à cette date.

Les consorts [R] ont alors assigné les consorts [L], par acte extrajudiciaire du 13 février 2015, aux fins de mise en oeuvre de la clause pénale.

C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 7 décembre 2016, a :

- rejeté la demande des consorts [L] tendant à la nullité de la vente pour défaut de déclaration par les vendeurs de la superficie des parties privatives,

- prononcé la résolution de la vente aux torts exclusifs de M. [Z] [L], pour avoir fautivement refusé de signer l'acte définitif,

- rejeté la demande des consorts [L] afin de voir écarter l'application de la clause pénale,

- condamné solidairement les consorts [L] à payer aux consorts [R] une somme de 39 000 € en application de la clause pénale,

- ordonné la libération entre les mains des consorts [R] de la somme séquestrée de 9 000 € , ce en l'acquit partiel des condamnations contre les consorts [L],

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] [L] contre les consorts [R],

- condamné les consorts [L] à payer aux consorts [R] une somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné les consorts [L] aux dépens.

Par conclusions d'appelants du 05 mai 2017, les consorts [L] demandent à la Cour de :

- 'constater' la nullité de la vente pour défaut de mention de la superficie privative des lots objets de la vente, pour non conformité du certificat de métrage, lequel n'est pas annexé à l'acte, et pour non respect des dispositions de l'article '271-1" du code de la construction et de l'habitation relatif au droit de rétractation de l'acquéreur ;

- ordonner la restitution de la somme séquestrée de 9 000 € aux époux [L] ;

- débouté les consorts [R] de leurs demandes ;

- condamner les consorts [R] aux dépens et au versement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 04 mai 2017, les consorts [R] prient la Cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter les consorts [L] de leurs demandes et de les condamner aux dépens ainsi qu'à leur payer, à chacun, une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

SUR CE

LA COUR

Les moyens soutenus par les consorts [L] au soutien de leur appel relatif à la nullité de l'avant-contrat pour défaut de mention de la superficie réglementaire des lots privatifs vendus et pour non conformité prétendue du certificat de mesurage, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

En droit, si l'alinéa 5 de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente et mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de l'avant-contrat qui l'a précédée, il doit être admis que les parties peuvent également convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire.

C'est pourquoi, nonobstant le défaut de mention de la superficie réglementaire dans l'instrumentum de l'avant-contrat litigieux, le premier juge doit être approuvé d'avoir retenu que les signatures des époux [L], après mention de la formule 'pris connaissance', aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage - la seconde page de cette pièce étant de surcroît paraphée identiquement à chacune des pages de l'instrumentum - valait régularisation conventionnelle de celui-ci, lequel forme avec le certificat signé un ensemble manifestement indissociable et un même contrat, étant indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l'avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat ; il ne peut être soutenu dans ces conditions que le certificat de mesurage aurait été remis en mains propres aux époux [L], après qu'ils en eurent pris connaissance, sans que ceux-ci eussent renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de l'avant-contrat.

S'agissant de l'application des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dès lors qu'en cas de défaut de notification conforme de l'avant-contrat, la sanction n'est pas la nullité de celui-ci, mais seulement le fait que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir, et dès lors encore que les consorts [L] ne se prévalent pas du droit de rétractation, la prétendue non conformité prise du défaut de notification de l'instrumentum régularisé par l'additif ne peut entraîner la nullité de l'avant-contrat.

Les critiques adressées au certificat de mesurage - dont il ne serait pas justifié qu'il se rapporterait aux lots objets de la vente, ni qu'il prendrait en compte l'intégralité des lots - sont inopérantes, en ce que la sanction de ces prétendues non conformités serait, le cas échéant, une action en diminution du prix pour moindre mesure, mais non la nullité de l'avant contrat qui n'est pas prévue dans un tel cas par la loi d'ordre public et d'interprétation stricte.

Pour ce même motif, ne saurait davantage aboutir à la nullité de l'avant-contrat, le moyen soulevé par les consorts [L] et pris de ce que les vendeurs leur auraient eux-mêmes donné expressément la possibilité de se rétracter, comme il résulterait d'un courriel de l'agence immobilière du 22 avril 2014, émis à la suite du refus des vendeurs d'entreprendre des démarches auprès du syndicat des copropriétaires afin de satisfaire à des exigences de l'acquéreur relativement au raccordement des deux appartements au tout à l'égout, au remplacement de 3 fenêtres et à l'ouverture d'un mur.

Les consorts [L] soutiennent encore vainement la nullité de la vente pour manquement aux règles du logement décent, faisant valoir qu'aucun des deux appartements comprenant deux pièces n'était équipé d'un WC privatif, dès lors que rien n'établit qu'ils auraient acquis en vue de louer tout ou partie des lots objets de la vente, et dès lors que les énonciations de l'acte litigieux sont claires et précises sur le fait que chacun des deux appartements objets de la vente n'était pas équipé de WC privatif : le lot [Cadastre 1] situé au 1er étage jouissant d'un droit d'accès au WC communs du rez-de-chaussée et le lot [Cadastre 2] au 2ème étage jouissant d'un WC commun avec le lot [Cadastre 4]. Puisque le défaut d'équipement prétendu n'est pas susceptible de porter atteinte à l'habitabilité des appartements, il en résulte que les consorts [L] n'ont pu commettre à cet égard aucune erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, étant observé que l'obligation d'information des vendeurs sur ce point, alléguée par les consorts [R], n'est pas établie. En droit, le non respect des critères du logement décent, fût-il caractérisé en l'espèce, ne peut être érigé en cause autonome de nullité de la vente, alors que ni le dol, ni l'erreur ne sont caractérisés en l'espèce.

En présence de la clause de vente en l'état insérée à l'acte et rappelée par le premier juge, et en l'absence de toute circonstance propre à la faire écarter - puisqu'il n'est pas démontré que les consorts [R] seraient, davantage que les consorts [L], des professionnels de l'immobilier, ni qu'ils aient conclu l'avant-contrat de mauvaise foi- il ne peut être porté atteinte à la force obligatoire de la vente entre les parties, au seul motif de l'incertitude relative à la faisabilité de travaux non nécessaires à l'habitabilité, que les acquéreurs n'ont pas fait figurer en conditions suspensives, et qui n'ont été envisagés avec les vendeurs par les consorts [L] qu'après la signature de l'acte seulement.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur action en nullité de l'avant-contrat.

C'est encore par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a prononcé la résolution du contrat aux torts de M. [Z] [L], a appliqué la clause pénale, et a statué sur la somme séquestrée ainsi que sur les autres points du litige.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Les consorts [L] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et verseront à chacun des consorts [R] une somme de 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum les consorts [L] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les consorts [L] à payer à Mme [I] [R], M. [T] [R], Mme [V] [R], Mme [W] [R], Mme [X] [R] et Mme [O] [R] une somme de 500,00 € à chacun,

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,