Cour d'Appel · 12e chambre — 13 juin 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



FL

Code nac : 30C



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 JUIN 2017



R.G. N° 16/02307



AFFAIRE :



SCI LEMAIRE TAVERNY





C/

SAS BUSINESS CAR INTERNATIONAL









Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 09 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 15/00013



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Claire RICARD, 

Me Ophélia FONTAINE, 









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI LEMAIRE TAVERNY

N° SIRET : 325 399 285

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2016099

Représentant : Me Françoise HARMET LARTIGUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





APPELANTE

****************





SAS BUSINESS CAR INTERNATIONAL

N° SIRET : 431 35 2 0 122

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Me Ophélia FONTAINE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 672 - N° du dossier 2016.164

Représentant : Me Olivier POUPET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0001 - 





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Avril 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

















EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 7 juillet 2004, la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny a donné à bail à la société par actions simplifiée Business Car International des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3].



Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans, commençant à courir le 1er juin 2004 pour se terminer le 31 mai 2013. Il s'est tacitement poursuivi à compter du 1er juin 2013.



Par acte d'huissier du 7 mai 2014, la SCI Etablissements Lemaître Taverny a fait délivrer à la société Business Car International congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 110.000 euros hors taxes et hors charges.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2015, elle a notifié à la société Business Car International un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé.



Par exploit du 8 juin 2015, elle a fait assigner la société Business Car International à l'effet de voir :

- dire que le principe du renouvellement était acquis en raison d'une modification notable des obligations respectives des parties au cours du bail expiré ;

- fixer la date du renouvellement au 1er janvier 2015 ;

- fixer le loyer à la valeur locative ;

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 110.000 euros par an hors taxes et hors charges sur la période écoulée entre le 1er janvier 2015 et la notification du mémoire ;

- fixer cette valeur locative à la somme de 167.500 euros par an en principal hors taxes et hors charges à compter de la notification du mémoire ;

- condamner la société Business Car International au paiement des rappels de loyers dus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle ;

- subsidiairement et pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel et dire que les fiais d'expertise seraient à la charge du locataire.



Par jugement entrepris du 9 février 2016 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise a :

Débouté la SCI Etablissements Lemaître Taverny de l'ensemble de ses demandes,

Fixé le loyer plafonné du bail renouvelé au 1er janvier 2015 à la somme annuelle de 40.199,64 euros hors taxes et hors charges,

Condamné la SCI Etablissements Lemaître Taverny à verser à la société Business Car International la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné la SCI Etablissements Lemaître Taverny au paiement des entiers dépens.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 29 mars 2016 par la SCI Etablissements Lemaître Taverny ;



Vu les dernières écritures signifiées le 28 mars 2017 par lesquelles la SCI Etablissements Lemaître Taverny demande à la cour de :

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dire que le principe du renouvellement est acquis et qu'en raison de la modification notable des obligations respectives des parties au cours du bail expiré, le loyer doit être fixé à un montant déplafonné,

Fixer la date de renouvellement à la date du 1er janvier 2015,

Fixer le montant du loyer à la valeur locative, soit 110.000 euros par an HT et hors charges pour la période écoulée entre le 1er janvier 2015 et le 31 mars 2015, puis à compter de la notification du mémoire, à 167.500 euros en principal HT et hors charges,

Condamner la société Business Car International au paiement des rappels de loyers dus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle,

Rejeter toutes demandes de l'intimée,

Subsidiairement, sur le montant du loyer, si la Cour se considère comme insuffisamment éclairée,

Ordonner une expertise,

Désigner tel Expert il lui plaira avec mission :

- d'entendre les parties en leurs explications,

- de visiter les lieux,

- de se faire remettre tous documents utiles,

- de donner son avis sur le montant de la valeur locative et plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir à la Cour tous les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer renouvelé à effet au 1er janvier 2015,

Statuer ce que de droit sur la consignation,

Condamner la société Business Car International à payer à la SCI Etablissements Lemaître Taverny la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner également aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître Claire Ricard, Avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Vu les dernières écritures signifiées le 21 mars 2017 au terme desquelles la société Business Car International demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Pontoise le 9 février 2016.

En conséquence :

Rejeter la demande de déplafonnement du loyer formée par la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny

Fixer en conséquence le loyer plafonné au 1er janvier 2015 à la somme de 40.199,64 euros hors taxes.

Débouter la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; rejeter l'ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire :

Débouter la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny de l'ensemble de ses demandes visant notamment à voir fixer la valeur locative du local à la somme de 167.500 euros hors taxes.

Constater que la valeur locative des locaux loués est inférieure au loyer résultant de la règle du plafonnement.

Fixer en conséquence le loyer plafonné au 1er janvier 2015 à la somme de 1.500 euros hors taxes par mois, soit 18.000 euros hors taxes par an.

Encore plus subsidiairement, si une expertise était ordonnée :

Dire que les frais d'expertise seront supportés par la société bailleresse.

En tout état de cause :

Condamner la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la société Business Car International 

Condamner la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le déplafonnement du loyer : 



La SCI Etablissements Lemaître Taverny fonde sa demande de déplafonnement du loyer sur les dispositions de l'article R.145-8 alinéa 2 du code de commerce en invoquant une aggravation de ses charges due à une augmentation de la taxe foncière qui aurait été multipliée par 14.



Justifiant avoir formé une réclamation contentieuse auprès du service des impôts, le 11 octobre 2013, elle indique que l'administration fiscale a maintenu l'augmentation de l'assiette faisant valoir que le local, imposé comme un local industriel, excluait la vente, qui est cependant la destination mentionnée au bail, qui stipule : entreposage et vente de véhicules d'occasion.



Elle impute à faute à sa locataire d'avoir développé une activité de vente et d'être ainsi à l'origine de l'accroissement de la taxe foncière.



La société Business Car International, qui constate, au vu des pièces versées aux débats par la SCI Etablissements Lemaître Taverny que l'imposition est passée de 1.317 euros en 2012 à 18.818 euros en 2013, soit une hausse de 1329%, reproche à son bailleur de ne pas avoir contesté la révision de la base d'imposition, passée de 3.852 en 2012 à 43.333 en 2013 et de ne produire aucun document relatif aux suites de sa réclamation.



Affirmant que les deux activités qui ont précédé à sa location étaient également de négoce, elle fait le constat que la SCI Etablissements Lemaître Taverny ne produit aucun élément d'explication quant à cette hausse très importante, notamment quant à la révision des valeurs cadastrales.



Produisant une nomenclature servant de base au calcul de la taxe foncière, elle fait le constat que la SCI Etablissements Lemaître Taverny a déclaré en ligne, le 18 juillet 2013 à la cellule de révision foncière de la DDFIP du Val d'Oise, un local classé en MAG1 utilisable pour la vente, une activité commerciale ou de service disposant d'une vitrine ou d'un accès sur la rue, dont la surface principale est inférieure à 400 m2 et non en DEP pour des activités de dépôt à ciel ouvert ou entrepôts de commerce utilisés dans le cadre de la vente par internet, qui est son activité.



A cet égard, elle verse aux débats le bail d'un garage automobile situé sur la commune voisine de [Localité 1] pour laquelle la taxe foncière 2015 s'élève à 2.785 euros, pour une surface de 200 m2, bien supérieure à celle dont elle bénéficie de 73 m2.



Selon l'article R.145-8 du code de commerce : Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. / Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.



Avec le tribunal, la cour relève qu'en l'espèce, il ressort des avis d'impôt que la taxe foncière sur la propriété du [Adresse 3] est passée de 1.317 euros en 2012, à 18.818 euros en 2013 ;



Que la société Business Car International est légitime à s'interroger sur les raisons d'une telle augmentation, ainsi que sur son bien fondé alors que celle-ci constitue le seul motif de déplafonnement invoqué ;



Qu'une telle augmentation apparaît effectivement surprenante, étant observé que les appels de taxes foncières font ressortir que les taux d'imposition n'ont quasiment pas varié et qu'une autre propriété de la SCI Etablissements Lemaître Taverny, située au [Adresse 3] n'a pas vu sa taxe modifiée, alors que la base d'imposition de la propriété du [Adresse 3] a vu son montant passer de 3.852 euros en 2012 à 43.333 euros en 2013, sans changement de nature ou d'affectation des biens imposables ;



Que la SCI Etablissements Lemaître Taverny ne fournit aucune explication sur le changement de l'assiette ayant servi au calcul des cotisations alors que, compte tenu de sa très forte augmentation, elle a formé réclamation auprès du centre des impôts le 11 octobre 2013, sans toutefois communiquer le moindre courrier en réponse de cette administration, dont elle affirme pourtant qu'elle lui aurait indiqué que ce changement était dû à reclassification du local d'industriel en lieu de vente.



En l'absence d'autres justifications et de meilleures diligences de la SCI Etablissements Lemaître Taverny, la cour confirmera donc le jugement qui a écarté le déplafonnement du loyer, débouté la SCI Etablissements Lemaître Taverny de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative et de ses autres demandes subséquentes, comprenant notamment celle de recours à une expertise.



La cour confirmera ainsi la fixation par le juge des loyers commerciaux du loyer annuel au 1er janvier 2015 à la somme de 40.199,64 euros hors taxes et hors charges, somme qui n'est pas contestée à titre subsidiaire par la SCI Etablissements Lemaître Taverny.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable d'allouer à la société Business Car International une indemnité de procédure de 2.500 euros. La SCI Etablissements Lemaître Taverny, qui succombe, sera, en revanche, déboutée de sa demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise du 9 février 2016 en toutes ses dispositions,



Et y ajoutant,



Rejette toutes autres demandes,



Condamne la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny à payer à la société par actions simplifiée Business Car International la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société civile immobilière Etablissements Lemaître Taverny aux dépens d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Dominique Rosenthal, Président, et Monsieur Alexandre Gavache, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier Le Président