Cour d'Appel · 11e Chambre A — 8 juin 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 08 JUIN 2017



N° 2017/ 337













Rôle N° 16/10816







SCI DE L'U.H.LE CORBUSIER





C/



SARL GESTION DE L'HOTEL LE CORBUSIER





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Stéphane AUTARD



Me Ludovic ROUSSEAU 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Mai 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 07/04355.





APPELANTE



SCI DE L'U.H.LE CORBUSIER, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Marie Aude FREYRIA, avocat au barreau de MARSEILLE, 

plaidant



INTIMEE



SARL GESTION DE L'HOTEL LE CORBUSIER, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Ludovic ROUSSEAU de la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 Avril 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Mme Véronique BEBON, Présidente

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017,



Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé du 26 juin 2003, la S.C.I de L'UH Le Corbusier a conclu avec la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier un bail commercial portant sur les lots n°[Cadastre 1],[Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8] (cave) dans l'immeuble en copropriété ' [Localité 1]' sis [Adresse 1] où elle explote un Hôtel- restaurant de tourisme pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2006 moyennant un loyer annuel indexé de 44 210€, payable par mensualités de 4406€ TTC. 



Par acte du 11 avril 2007, la S.C.I de l'UH Le Corbusier a assigné la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusierr devant le tribunal de grande instance de Marseille en paiement de rappels de loyers, taxes foncières et charges, parmi lesquelles notamment la somme de 22.415,29€ réclamée au titre des travaux de ravalement de façades.



Par jugement mixte en date du 22 janvier 2009, le tribunal de grande instance de Marseille a dit que les charges afférentes aux locaux loués, dont les frais de réfection de façades étaient à la charge de la locataire, a débouté la S.C.I bailleresse de sa demande en dommages et intérêts et ordonné avant dire droit sur les demandes en paiement des parties une expertise comptable en désignant à cet effet Monsieur [D] [Z].



Après cassation partielle de l'arrêt confirmatif rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 1er juillet 2011 en ce qu'il avait mis à la charge de la société locataire les frais de ravalement de façade, la cour d'appel autrement composée, par arrêt du 20 février 2014, a infirmé la décision du tribunal de grande instances sur le point déféré et dit que les frais de réfection de façade et de ravalement n'incombaient pas à la société locataire.



L'expert a déposé son rapport le 17 septembre 2013, en excluant par anticipation les dépenses de ravalement du décompte eu égard au dispositif de l'arrêt de la cour de cassation et en proposant deux solutions pour le calcul des charges.



Après dépôt du rapport, la S.C.I de l'UH Le Corbusier a saisi à nouveau le tribunal de grande instance en sollicitant la condamnation de la société locataire au paiement de rappel de charges du 1er jullet 2003 au 30 septembre 2013, conformément à la première méthode utilisée par l'expert, et à titre subsidiaire, conformément à la seconde méthode proposée.



Par jugement en date du 19 mai 2016, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- condamné la société de gestion de l'Hôtel le Corbusier à payer à la S.C.I de l'UH Le Corbusier la somme de 8861,90€ avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, au titre des charges restant dues sur la période allant du 1er juillet 2003 au 31 décembre 2007 examinée par l'expert,

- dit que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

- débouté les parties de leurs demandes au titre des charges pour la période postérieure au 1er janvier 2008,

- débouté les parties de toutes les autres demandes

- dit que chacune des parties conserverait la charge des ses propres dépens, et partagé par moitié les frais d'expertise.



La S.C.I de l'UH Le Corbusier a relevé appel de cette décision le 10 juin 2016.



Dans ses dernières conclusions en date du 10 janvier 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.C.I de l'UH Le Corbusier demande à la cour de :



- infirmer le jugement, 

en conséquence,

Sur les rappels de charges pour la période allant du 1" juillet 2003 au 31 décembre 2007 étudiée par Monsieur [Z],

A titre principal (application de première méthode utilisée par l'Expert) :

- condamner la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier à payer à la S.C.I de l'UH Le Corbusier la somme de 29.998,29 €.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, La Cour retient la deuxième méthode utilisée par l'expert,

- condamner la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier à payer à la S.C.I de l'UH Le Corbusier la somme de 34.996,00 €, somme obtenue en n'opérant pas les corrections relatives à la sécurité.



Sur les rappels de charges pour la période allant du-1er janvier 2008 au 30 septembre 2013,

A titre principal (application de première méthode utilisée par l'expert :

- condamner la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier à payer à la S.C.I de l'UH Le Corbusier la somme 1a somme de 107.612,77 €, au titre de 1'accroissement e la dette du 1er janvier 2008 au30 septembre 2013, comptes arrêtés au 30 septembre 2013, sous réserve d'actua1isation de 1a dette du 1' octobre 2013 a la date de la c16ture de la présente instance.

A titre subsidiaire, si la Cour retient la deuxième méthode utilisée par l'expert :

- condamner la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier à payer à la S.C.I de l'UH Le Corbusier la somme de 104.420,60 €, au titre de l'accroissement de la dette du 1er janvier2008 au 30 septembre 2013, comptes arrêtés au 30 septembre 2013, sous réserve d'actualisation de la dette du 1er octobre 2013 à la date de la clôture de la présente instance.

- dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légaux à compter du rapport de 1'expert le 14 juin 2013, et seront assorties de la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil.

- condamner en outre la S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier à payer à la S.C.I de l'UH Le Corbusier les sommes suivantes :

- la somme de 3.000,00 € a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

- la somme de 5.000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC.

- les entiers dépens distraits au profit de Maitre Stéphane Autard sur son affirmation de droit par application des dispositions de l'article 699 du CPC, comprenant les frais d'expertise de Monsieur [Z],

A titre infiniment subsidiaire:

- ordonner une mesure d'expertise afin de vérifier 1'exactitude des tableaux de charges établis pour la période du 1°' janvier 2008 au 30 septembre 2013 et des calculs correctifs effectués en fonction des différentes catégories de charges.









Dans ses dernières conclusions en date du 8 mars 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.A.R.L de gestion de l'Hotel le Corbusierr demande à la cour de :



- débouter la SCI UH Le Corbusier des fins de son appel et confirmer le jugement du 19 mai 2016,

- condamner la SCI U.H. Le Corbusier a payer a la Societe de Gestion de l'Hotel Le Corbusier la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 - condamner la SCI U.H . Le Corbusier aux depens ces derniers distraits au profit de la SCP Rousseau et Associes.





MOTIFS DE LA DÉCISION 

 

Le litige ne porte plus que sur le rappel de charges.



- Sur le rappel de charges sur la période allant du 1er juillet 2003 au 31 décembre 2007.



Au paragraphe 2 de l'article TROIS du bail figure une clause relative aux charges qui stipule :

' En sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur tous les impôts et taxes de quelque nature qu'il soit, présents ou futurs, concernant les lieux loués, dont y compris le foncier.

Le preneur remboursera également toutes les charges et prestations afférentes à ces locaux, au prorata de son occupation, telle que chauffage, ascenseurs, électricité, gaz, fournitures d'entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, dépenses d'eau de l'immeuble (consommation et frais de compteurs) les honoraires de gérance, charges accessoires telles que le téléphone de l'immeuble.

Cette liste étant simplement indicative et non limitative.

Le bailleur fournira au preneur, si celui-ci le demande, toutes justifications utiles sur la nature et le montant des dites charges et sur les modalités de leur répartition.

Le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d'une provision calculée annuellement par rapport aux charges réelles des années précédentes, pour la première année la provision mensuelle a été fixée à 2.380 €.

Cette provision viendra en déduction des charges réelles calculées en fin d'année.

La provision sera payable par mois aux dates de paiement du loyer, tel que ci-dessus, et pour la première fois à la signature du présent bail.'



Au cours de l'expertise, il est apparu une divergence d'interprétation des parties sur la nature des charges imputables à la société locataire en vertu de la clause précitée.



En effet pour la S.C.I de l'UH Le Corbusier, le preneur est tenu de rembourser au bailleur, l'intégralité des charges de copropriété afférentes aux locaux dont il dispose en l'état de la clause très générale du bail relative aux charges.



Pour la S.A.R.L de gestion de l'Hotel le Corbusierr les charges qui peuvent être réclamées ne pouvaient correspondre qu'à celles répondant à la qualification de charges locatives.



Les charges de copropriété ne sont pas assimilables en tant que telles aux charges locatives qui ressortent de la seule clause contractuelle fixant les obligations des parties.



Cependant la clause générale du bail impose au locataire l'ensemble des charges liés à l'entretien et l'usage de la chose qui va au delà de la notion de charges locatives stricto sensu, outre diverses autres charges telles que précisées par la clause à savoir les honoraires de gérance et l'assurance de l'immeuble. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a réintroduit aux dépenses générales administratives retenues par l'expert comme correspondant aux charges liées à l'usage et l'entretien de l'immeuble pour les imputer à la locataire les honoraires de gérance et l'assurance de l'immeuble représentant la somme globale de 4653,86€ + 6185,45€ = 10 839, 31 €.



Ce point n'est plus discuté par la société locataire qui sollicite à ce titre la confirmation du jugement.



La S.C.I sollicite que soient en outre ajoutées les dépenses de sécurité faisant partie des charges intitulées dépenses spéciales qui correspondent au coût d'un personnel permanent de sécurité incendie, s'agissant d'un immeuble de grande hauteur répondant à des normes administratives particulières.



Ce poste est, à dire d'expert non discuté par les parties, alimenté par une entreprise de prestation PC incendie en vertu d'un contrat spécifique passé avec elle.



Les états annuels du syndic ne font pas figurer cette dépense dans la colonne ' récupérables' et la dissocie de l'entretien, de la charge des employés ainsi que de l'assurance de l'immeuble.



S'agissant d'une dépense spéciale et exorbitante du droit commun qui ne correspond pas aux charges habituelles d'usage et d'entretien ni à l'assurance de l'immeuble et représente pour l'immeuble un coût très significatif oscillant entre 150 000€ et 300 000€ par an , cette dépense spécifique incombe normalement au copropriétaire en fonction de ses tantièmes et ne saurait être répercutée sur le locataire commercial, sauf disposition expresse, claire et explicite.



La société bailleresse ne peut donc soutenir que la clause contractuelle n'évoque qu'une liste de charges indicative pour faire supporter cette charge exorbitante à la société locataire, et ce d'autant que pour certaines dépenses particulières de moindre importance, tel que le coût du téléphone de l'immeuble répondant à un usage particulier, elle n'a pas manqué de le spécifier expressement.



De même, le paiement de provisions ne saurait s'analyser comme démontrant l'accord de la société locataire pour les prendre en charge, dès lors que les provisions ne comportent aucune précision d'affectation.



C'est donc également à juste titre que le premier juge a exclu cette dépense.







Les charges locatives et celles correspondant aux frais d'entretien et d'usage calculés par l'expert pour les imputer à la société locataire s'élève pour la période considérée à la somme de 20 156,69€ auquel a été ajoutée, sans contestation maintenue, une somme de 4000€ correspondant à un chèque provisionnel restitué au crédit du compte locatif.



Majoré des frais de gérance et d'assurance pour 10 839, 31 €, le montant des charges dues par S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusierr s'établit à la somme de 34 996€.



De cette somme doit être déduite la somme correspondant à la dépense spéciale du poste incendie, qui a été retenue par le premier juge à hauteur de 26 134,40€.



La S.C.I soutient que l'expert comme le juge a commis une erreur en retenant pour son calcul le montant des tantièmes tels qu'imputés par Foncia au compte total de la S.C.I au lieu des seules tantièmes correspondant au local commercial pour les années 2003 et 2004, étant précisé que de 2002 à 2007 la S.C.I était également propriétaire d'un appartement en sus du local commercial. 



Outre qu'elle ne jusitife pas etre propriétaire d'un autre local sur cette période, il ressort de l'annexe 21/20 et 21/24 du rapport d'expertise que les tantièmes répercutés par la SCI à la société locataire sont bien ceux qui ont étés retenus par le premier juge sur les années considérées.



Il en résulte que le jugement doit recevoir entière confirmation en ce qu'il a fixé le différentiel à la charge du locataire à la somme de 34 996€- 26134,40€= 8.861,90€.





- Sur le rappel de charges sur la période allant du 1er janvier 2008 au 30 septembre 2013.



L'expert n'a pas analysé cette période et aucune des parties n'a sollicité de complément d'expertise au moment où ce dernier était encore saisi dès lors que le rapport n'a été déposé qu'en septembre 2013.



Le premier juge a rejeté la demande correspondant à cette période au motif que la société se bornait à produire des écritures ou tableaux émanant de ses services et des états émanant du syndic de copropriété.



Toutefois, les comptes du syndic de la copropriété détaillant chaque poste dans le cadre de compte rendus annuels de gestion sont des documents extérieurs aux parties et validés chaque année par l'assemblée générale qui sont suffisants à caractériser les dépenses imputées à la locataire commerciale, sauf pour elle à prouver que certains postes sont erronés ou ont fait l'objet de contestations de la part des copropriétaires.



Ils établissent pour la période considérée que les charges imputées et réglées par la S.C.I copropriétaire et intégralement répercutées par elle à sa locataire s'élèvent sur la période de 2008 à 2013 à 174 167,30€. 



Les charges locatives justifiées par les comptes du syndic représentent sur la même période à 

12554,84€,13.634,58€,13.858,44€,14.031,86€,13.602,50€,14.151,16€,1950,85€, soit 83.784,23€.





Pour appliquer la deuxième méthode utilisée par l'expert et retenue par le juge doivent être ajoutées à ces charges locatives ,les charges afférentes à l'usage et l'entretien de l'immeuble contenues dans le poste ' de dépenses générales administratives et des dépenses spéciales ' selon les postes 'grisés 'par l'expert sur les années antérieures, ainsi que les dépenses d'assurance et de gérance apparaissant dans ce poste et les provisions versées.



Ces ajouts ont nécessité pour les années antérieures une analyse minutieuse et détaillée de l'expert afin de les lister poste par poste et de les reporter sur le compte locatif et auquel ne peut désormais se substituer des tableaux récapitualtifs réalisés par la S.C.I ou son expert comptable au demeurant contradictoires pour certains d'entre eux et ne reprenant pas cette méthode à partir des charges locatives telles que précédemment définies.



Cette vérification expertale complémentaire qui aurait pu être réalisée au cours de l'expertise initiale et qui n'a pas été demandée par la S.C.I que ce soit en première instance ou dans le cadre de la mise en état d'appel est sollicitée à titre infiniment subsidaire de manière particulièrement tardive par la société demanderesse dont la carence n'a pas à être suppléée pour établir la preuve qui lui incombe.



La preuve d'un différentiel entre les charges dues et les provisions versées n'étant pas établie, il y a lieu de rejeter la demande supplémentaire réclamée par la S.C.I au titre de la période 2008-2013. 



Le jugement sera ainsi intégralement confirmé.



Aucune résistance abusive à paiement ne saurait être reprochée à la locataire, dont la contestation a été admise pour sa majeure partie.



Les dépens d'appel resteront à la charge de la S.C.I de l'UH Le Corbusier qui sera condamnée en outre au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



Condamne la S.C.I de l'UH Le Corbusier à payer à S.A.R.L. de gestion de l'Hôtel le Corbusier la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,









Condamne la S.C.I de l'UH Le Corbusier aux dépens d'appel, et autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,