Cour d'Appel · Pôle 2 - Chambre 1 — 6 juin 2017

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 2 - Chambre 1



ARRET DU 06 JUIN 2017



(n° 242 , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/14835



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG n° 14/00373





APPELANT

 

Monsieur [W] [E]

[Adresse 1] 

[Adresse 2] 

[Adresse 3] (Royaume Uni)

 

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1] (Grèce)



Représenté par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Ayant pour avocat plaidant Me Valéria CEPOI, avocat au barreau de PARIS





INTIMES 



Maître [K] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 5]



né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2]



Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499





SCP [K] [C] ET [L] [A] prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Adresse 5]



Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jacques BICHARD, Président de chambre

Mme Marie-Sophie RICHARD, Conseillère 

Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère

qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Mme Nadyra MOUNIEN





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Nadyra MOUNIEN, greffier.



*****



M. [W] [E] qui recherche la responsabilité de M. [K] [C] notaire à [Localité 3] et de la SCP de notaires [C] [A] à l'occasion de l'acquisition qu'il a faite par acte du 2 octobre 2012 d'un bien immobilier sis à Paris, appartenant aux co-indivisaires [T], pour le prix de 966 420 euros duquel n'aurait pas été déduite l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 96 642 euros versée le 6 avril 2012, préalablement à l'acte sous seing privé du 24 avril 2012 constatant la vente sous condition suspensive, les a assignés, ainsi que la SARL Franklin, agence immobilière, en indemnisation de son préjudice, devant le tribunal de grande instance de Créteil dont il a interjeté appel du jugement rendu le 17 juin 2015, à l'encontre des seuls M. [K] [C] et SCP [C] [A], qui l'a débouté de ses demandes et condamné à payer à ceux-ci une indemnité d'un montant de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .



Vu les dernières conclusions communiquées par la voie électronique le :





- infirmer le jugement déféré,

- condamner solidairement M. [K] [C] et la SCP de notaires [C] [A] à lui payer la somme de 96 642 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2012, outre une indemnité d'un montant de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .





- confirmer le jugement déféré,

- en tout état de cause, débouter l'appelant de ses prétentions et le condamner à leur verser une indemnité d'un montant de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .



SUR QUOI LA COUR



A l'appui de ses prétentions M. [W] [E] expose qu'il a signé un compromis de vente prévoyant un prix d'acquisition d'un montant de 966 420 euros, qu'il a effectué le versement de l'acompte de 10 % de cette somme séquestrée entre les mains de l'agence immobilière, que pour autant le notaire qui avait reçu copie de cet acte et qui connaissait ce versement n'en a pas tenu compte dans son acte de vente, ne l'a pas averti du risque qu'il encourait de ne pas pouvoir récupérer cette somme, ni de ce que les vendeurs s'étaient engagés à ce que l'acompte soit déduit du prix de vente, alors même qu'il avait à plusieurs reprises attiré son attention sur la nécessité de cette restitution .



M. [K] [C] a été saisi par le conseil de l'appelant afin de rédiger l'acte de vente par un e-mail du 23 mai 2012 auquel était jointe la copie du compromis de vente dont il convient de rappeler que la validité n'a été remise en cause par aucune des parties bien que tous les co-indivisaires [T] ne l'aient pas signé dans le délai qu'il prévoyait.



Le notaire avait ainsi une parfaite connaissance des dispositions que ce document comportait et particulièrement de celles relatives au versement de la somme de 96 642 euros à titre de dépôt entre les mains de l'agence immobilière, constituée séquestre et à l'imputation de cette somme sur le prix de vente fixé à 966 420 euros.



Or l'acte de vente du 2 octobre 2012 qu'il a rédigé ne fait état ni du compromis de vente ni de la somme séquestrée.



Cependant M. [W] [E] qui ne conteste pas que le notaire lui a adressé le 20 septembre 2012 ledit projet d'acte de vente ainsi qu'un décompte financier ne mentionnant pas l'indemnité d'immobilisation, a le 1er octobre 2012, sans émettre la moindre réserve ou interrogation quant à la déduction de celle-ci du montant du prix de vente, donné l'ordre à sa banque de transférer sur le compte du notaire la somme de 1 028 695,20 euros correspondant au prix de vente : 966 420 euros augmenté des frais d'un montant de 62 475,20 euros.



Certes l'échange les 27 et 28 septembre 2012, ainsi qu' au cours de la journée du 1er octobre 2012, de mails entre le notaire et l'appelant révèle que celui-ci s'inquiétait du sort de la somme séquestrée qui, aux termes des couriels du notaire était supposée lui avoir été restituée par l'agence immobilière laquelle lui aurait adressé par voie postale un chèque que M. [W] [E] n'a jamais reçu.



Et particulièrement dans son mail du 28 septembre 2012 l'appelant indiquait qu'il convenait de conclure la transaction en cours avant d'engager des discussions portant sur l'acquisition de deux autres biens immobiliers appartenant aux mêmes vendeurs en soumettant ce futur projet au règlement de diverses questions dont celle relative au remboursement par l'agence immobilière de la somme séquestrée.



Mais cette demande qui a toujours été la seule formulée par M. [W] [E], alors même que la réalisation de l'opération de vente dans les termes et conditions du compromis de vente impliquait, non pas la restitution du montant de l'indemnité d'immobilisation mais uniquement sa déduction du prix de vente, démontre que celui-ci qui connaissait à l'avance le projet d'acte de vente et avait disposé d'un délai raisonnable de 12 jours, était parfaitement d'accord sur les modifications apportées aux engagements souscrits initialement par les parties, de sorte qu'il ne peut valablement reprocher au notaire d'avoir établi un acte de vente différent du compromis de vente.



Néanmoins M. [K] [C] se devait d'attirer l'attention de M. [W] [E] sur les risques qu'il encourait désormais pour récupérer auprès de l'agence immobilière l'indemnité d'immobilisation puisque la somme originairement versée à ce titre ne relevait plus de la sphère du contrat de vente, alors même qu'il est indifférent que son versement ait été effectué en dehors de l'intervention du notaire dés lors que celui-ci connaissait son existence par la transmission qui lui avait été faite du compromis de vente.

 

Or dans ses réponses contenues dans les mails précités le notaire s'est limité à faire état du remboursement auquel s'était engagée l'agence immobilière et c'est dans ces conditions, sans mise en garde particulière de sa part et malgré les interrogations de son client sur l'envoi d'un chèque représentant une somme importante par voie postale, que l'acte de vente a été passé le lendemain, hors la présence de M. [W] [E] qui avait donné procuration afin d'être représenté. 



Ce manquement fautif au devoir de conseil, peu important par ailleurs que l'appelant exerce la profession d'avocat et qu'il ait bénéficié lors de la réalisation de l'opération de l'assistance d'un conseil, est ainsi susceptible d'engager la responsabilité civile de M. [K] [C].



M. [W] [E] fait ainsi valoir que si le notaire avait respecté son obligation d'information avant la signature de l'acte de vente, il aurait immédiatement engagé une action contre l'agent immobilier ou encore aurait contraint les vendeurs à faire en sorte de respecter leurs engagements prévus dans le compromis de vente, ajoutant qu'étant alors proche de la date des faits, il aurait eu des chances nettement plus importantes de récupérer l'indemnité d'immobilisation ou de la faire affecter au paiement du prix.



L' introduction plus rapide d'une action contre l'agence immobilière et/ou sa préposée, outre qu'il relève de la seule affirmation et qu'il n'est pas démontré que même plus précoce une telle procédure avait une chance raisonnable de prospérer, s'avère sans relation directe avec la passation de l'acte de vente dans des termes et conditions différents de ceux prévus au compromis . 



Par ailleurs il ne peut être retenu que le manque d'information imputable au notaire a fait perdre à M. [W] [E] une chance d'exiger de ses vendeurs que la vente se fasse conformément aux prévisions du compromis de vente par lequel les vendeurs se trouvaient engagés et que l'indemnité d'immobilisation soit ainsi déduite du prix.



En effet l'appelant, qui exerce la profession d'avocat et qui à ce titre disposait des compétences nécessaires pour apprécier l'évolution de sa situation d'acheteur par rapport aux prévisions du compromis de vente a néanmoins procédé au virement du montant intégral du prix de vente de 1 028 695, 20 euros , frais compris, douze jours après avoir reçu le projet d'acte de vente et le montant détaillé de la somme à régler.



Et malgré ses interrogations qui n'ont porté que sur la seule restitution effective de l'indemnité séquestrée et non pas sur la rédaction de l'acte de vente dans les termes et conditions du compromis, il n'a jamais, à tout le moins, demandé au notaire de surseoir à la vente dans l'attente de percevoir cette somme, dissociant ainsi clairement ce remboursement de l'acte de vente lui même.



Ces constatations excluent que M. [W] [E] qui par ailleurs envisageait l'acquisition d'autres lots appartenant aux vendeurs, ait, même dûment informé par le notaire du risque qu'il encourait de se heurter à un problème de restitution de l'indemnité d'occupation par le séquestre, dés lors exigé que la vente s'exécute conformément aux dispositions du compromis.



Il convient donc de le débouter de ses demandes et le jugement déféré sera confirmé.



La solution du litige eu égard à l'équité ne commande pas d'accueillir les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré ;



Déboute les parties de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que chaque partie supportera les dépens par elle exposés.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,