Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 2 juin 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 74E



1ère chambre 

1ère section

 



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 JUIN 2017



R.G. N° 15/06103



AFFAIRE :



SCI PARDES PATRIMOINE

C/

[C] [K]

SAS MC DONALD' S FRANCE

SCI PAGIRIC

SCI [Adresse 1]



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 11/01253



Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 

à : 

Me Claire RICARD



SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES



Me Christophe DEBRAY



Me Ondine CARRO



Me Franck LAFON







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 19 mai 2017 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre : 



SCI PARDES PATRIMOINE

N° SIRET : 447 748 286

[Adresse 2]

[Adresse 3]



Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2015264 - Représentant : Me Odile COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE



****************



Maître [C] [K], notaire, membre de la SCP [C] ET [V] [K] [R] [C] [K], titulaire de l'office notarial

né le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 5]



Représentant : Me Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1322986



SAS MC DONALD' S FRANCE

[Adresse 6]

[Adresse 7]



Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 15355 - Représentant : Me Emmanuelle CHAVANCE de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



SCI PAGIRIC

N° SIRET : 442 806 964

[Adresse 8]

[Adresse 9]



Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 212 - N° du dossier 13254 - Représentant : Me Carole COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



SCI [Adresse 1]

[Adresse 10]

[Adresse 11]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20150340 - Représentant : Me Pascal GENNETAY substituant Me Thierry GENIEYS DE GIACOMO de la SELARL G & G Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mars 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller 



Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,





****************

Les consorts [G] étaient propriétaires d'un ensemble immobilier situé à Argenteuil qu'ils ont divisé en deux lots situés respectivement au [Adresse 12] et au [Adresse 13].

Par acte authentique en date du 26 janvier 1966 reçu par Maître [K], notaire à [Localité 2], les consorts [G] ont vendu l'immeuble du [Adresse 12] à la société du [Adresse 14].



L'acte de vente contient une clause, intitulée «'contrat de cour commune'», par laquelle les consorts [G], qui restaient alors propriétaires de l'immeuble du [Adresse 13], s'obligeaient à ménager et à maintenir à perpétuité entre les immeubles une «'cour commune» appartenant au propriétaire de l'immeuble du [Adresse 13] d'une superficie de 33 m² grevée d'une servitude de non aedificandi. 



Il fait en outre état d'un droit de passage au profit de l'immeuble du [Adresse 12] sur le lot correspondant à l'immeuble du [Adresse 13] permettant au propriétaire du premier lot de rejoindre la «'cour commune'» depuis la [Adresse 15], adjacente à la [Adresse 12].



Par acte authentique du 5 novembre 1976 reçu par Maître [K], Mme [F]-[G] veuve [X] a vendu à la SCI Pagiric l'immeuble du [Adresse 13]. L'acte fait état du contrat de cour commune figurant dans l'acte du 26 janvier 1966 et ne reprend pas le droit de passage.



Par acte authentique en date du 12 avril 1984, la SCI du [Adresse 14] a vendu à la SCI [Adresse 1] l'immeuble du [Adresse 12].



L'acte rappelle le contrat de cour commune et précise que le bien vendu comprend «'le droit de passage et de circulation' sur une bande de terrain n'appartenant pas au vendeur''».



Suivant convention du 16 avril 1987 passée devant Maître [C] [K], notaire à Argenteuil, la SCI [Adresse 1] et la société Pagiric - qui avaient constaté que la limite de leurs lots figurant aux plans annexés à leurs titre ne correspondait pas à la ligne brisée constituée par les constructions existantes ont déclaré souhaiter redéfinir les limites de propriété de chacune ainsi que les servitudes affectant les immeubles contigus.



Par acte sous seing privé du 13 avril 1988, la société Pagiric a consenti à la société Mc Donalds France un bail commercial portant sur les locaux dépendant de l'immeuble du [Adresse 13], incluant une avancée de 8 m² sur la cour commune.



Par actes des 3 et 15 mai 2001, la société Pagiric a fait assigner la SCI [Adresse 1] et la société Armand Thiery, locataire de celle-ci, devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour, notamment, la voir condamnée à démolir un muret construit dans la cour intérieure.



En réponse, la SCI a demandé au tribunal de déclarer nulles les mentions de l'acte du 16 avril 1987 relatives à l'abandon de la servitude de passage et de condamner la société Pagiric à démolir la construction de 8 m² en emprise sur la cour intérieure.



Par jugement du 26 janvier 2004, le tribunal de grande instance de Pontoise :



- a constaté l'existence d'une servitude non aedificandi au profit des deux parties ;



- a prononcé la nullité partielle de la convention du 16 avril 1987, soit la nullité de la clause d'annulation des servitudes autres que la servitude de cour commune ; 



- a condamné, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la société Pagiric à procéder à la démolition du local abritant la cuisine de la société Mac Donald's et de l'escalier de secours en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur.



Par arrêt en date du 16 décembre 2004, rectifié le 24 mars 2005, la cour d'appel de Versailles a confirmé ce jugement.



Par arrêt du 27 septembre 2006, la Cour de cassation a partiellement annulé cet arrêt du 16 décembre 2004 et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Versailles.



Par arrêt du 23 mai 2007, la cour d'appel de Versailles a constaté l'irrecevabilité pour autorité de la chose définitivement jugée des demandes de la société Pagiric tendant à l'infirmation du jugement rendu le 26 janvier 2004 en ses dispositions constatant l'existence de la servitude de non aedificandi et la condamnant à démolir le bâtiment abritant la cuisine de sa locataire.



La SCI [Adresse 1] a poursuivi l'exécution de l'arrêt du 16 décembre 2004 et fait attraire la SCI Pagiric devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Pontoise pour obtenir la liquidation de l'astreinte fixée par le jugement du 26 janvier 2004, la société Mc Donalds France, locataire des locaux litigieux ayant refusé l'accès nécessaire à la réalisation des travaux ordonnés par le tribunal.



Durant ces procédures, la SCI Pagiric a vendu, le 5 août 2005, l'immeuble du [Adresse 13] à la SCI Pardes Immobilier. 



L'acte authentique, reçu par Maître [W], stipule que, compte tenu de la procédure en cours une somme de 150.000 euros est séquestrée en l'étude de Maître [K] aux fins de garantie.











Monsieur [J], gérant de la société Pagiric, et son épouse se sont également portés caution avec la SCI Pagiric à hauteur de 500.000 euros pour garantir la SCI Pardes Patrimoine du préjudice dont pourrait se prévaloir la société Mc Donalds France dans le cadre de l'exécution du jugement du 26 janvier 2004.



Par jugement du 31 janvier 2008, le juge de l'exécution a condamné la SCI Pagiric payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 522.500 euros au titre de la liquidation de l'astreinte.



Par arrêt du 18 décembre 2008, la cour d'appel de Versailles a ramené l'astreinte à 15.000 euros après avoir constaté que l'opposition manifestée par le locataire avait mis la société Pagiric dans l'impossibilité de réaliser les travaux de démolition, faute d'accès autorisé à la cour sur laquelle est implanté le bâtiment. Elle a également débouté la SCI de sa demande en fixation d'une astreinte définitive en raison du transfert de propriété de la construction litigieuse et du refus du locataire.



Le pourvoi formé par la SCI [Adresse 1] à l'encontre de cet arrêt n'a pas été admis.



Par jugement en date du 8 mars 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise, saisi par la SCI Pagiric et par les époux [J], a condamné Maître [C] [K] à payer à la SCI Pagiric la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et débouté les époux et la SCI «'de leur demande de garantie jugée prématurée'».



Par actes du 24 janvier 2011, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SCI Pagiric et la SCI Pardes Patrimoine devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour être autorisée à démolir le bâtiment abritant la cuisine de la société Mc Donalds France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune afin de rétablir celle-ci dans son état antérieur, le coût intégral de ces travaux restant à la charge des sociétés défenderesses qui y seront solidairement tenues.



Par acte du 5 août 2011, la société Pardes Patrimoine a fait assigner la société Mc Donald's France en intervention forcée.



Par acte du 19 novembre 2012, la société Pagiric a appelé en intervention forcée et en garantie Maître [K].



Les procédures ont été jointes.



Par jugement du 2 mars 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise a':



- autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donalds France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur ;



- dit que le coût intégral de ces travaux sera à la charge de la SCI Pagiric et de la SCI Pardes Patrimoine qui y seront tenues in solidum vis à vis de la SCI [Adresse 1] ;



- débouté la société Pagiric de sa demande de voir condamner Maître [K] à lui restituer la somme séquestrée lors de la signature de l'acte de vente du 5 août 2005 ;



- déclaré la société Mc Donald's France fondée à demander la résiliation du bail aux torts de la société Pardes Patrimoine ;



- dit que vis à vis de la société Mc Donald's France, la société Pagiric et la société Pardes Patrimoine sont pareillement responsables des conséquences de la démolition des constructions illicites ;



Avant dire droit sur les préjudices liés aux conséquences de cette démolition,

- ordonné une expertise et désigné, pour y procéder, Mme [V] [Z], expert auprès de la cour d'appel de Versailles, avec pour mission de : 

- se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, décrire les locaux ;

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'elle estimera utile ; 

- évaluer les conséquences des travaux de démolition sur l'activité de la société Mc Donald's France et les préjudices en résultant pour cette dernière ;

- déterminer si l'activité pourrait se poursuivre après la démolition demandée et notamment s'il existe des solutions techniques de remplacement des installations et constructions détruites ; 

- en évaluer le coût ;

- déterminer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle pourrait prétendre la société locataire, selon les critères retenus à l'article L145-14 du code de commerce ;

- donner son avis sur le caractère transférable de l'activité et sur l'existence de locaux de remplacement ;

- fournir toutes indications qu'elle estimera utile à la solution du litige,



- fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société Mc Donald's France ;



Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, sursis à statuer sur la demande formée par la société Mc Donald's France de voir les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine condamnées in solidum à réparer le préjudice résultant de son éviction et de la perte de son fonds de commerce,

- dit que dans ses relations avec la société Pardes Patrimoine, la SCI Pagiric sera tenue de prendre à sa charge le coût des travaux de démolition et de remise en état ainsi que les conséquences financières liées à cette démolition à l'égard de la société Mc Donald's France ;



- débouté la société Pardes Patrimoine de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts présentée à l'encontre de la société Pagiric ;



- déclaré la société Pagiric recevable en son appel en garantie formé à l'encontre de Maître [K] au titre des démolitions et de leurs conséquences ;



- déclaré irrecevable la société Pagiric en sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de Maître [K] au titre du préjudice moral ;



- condamné Maître [K] à garantir la société Pagiric à hauteur de 50 % des condamnations prononcées au titre du coût des travaux de démolition et de remise en état de la cour commune ;



- débouté la société Pagiric de sa demande en condamnation de Maître [K] à la garantir de toutes les conséquences des démolitions ;











- débouté la société Pagiric de sa demande en condamnation de Maître [K] à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du séquestre conventionnel ou celle de 56.445 euros pour la perte de chance ;



- déclaré la société Pardes Patrimoine recevable en sa demande de garantie formée à l'encontre de Maître [K] ;



- sur le fond l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes formées contre Maître [K] ;



- condamné in solidum les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine à verser à la SCI [Adresse 1] et à la société Mc Donald's France la somme de 4.000 euros à chacune au titre des frais irrépétibles d'ores et déjà engagés ;



- dit que la société Pagiric devra garantir la société Pardes Patrimoine du paiement de ces condamnations au titre des frais irrépétibles ;



- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;



- surseoit à statuer dans l'attente du dépôt du rapport des experts sur les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 13 août 2015, la SCI Pardes Patrimoine a interjeté appel.



Dans ses dernières conclusions portant le numéro 2 en date du 4 octobre 2016, la SCI Pardes Patrimoine demande à la cour de': 



- Dire et juger qu'il existe une impossibilité d'exécution de la décision de démolition, dans la mesure où la démolition de la cuisine et de l'escalier de secours entrainerait des difficultés tellement importantes qu'elles équivaudraient à une impossibilité d'exécution ; 

 

- Dire et juger que le préjudice éventuellement subi par la Société [Adresse 1] du fait des constructions litigieuses devra être réparé par l'allocation de dommages-intérêts par la seule société Pagiric ;

 

En conséquence, 



- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donald's France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur.

 

En tout état de cause, 



- Désigner un médiateur, compte tenu de l'enjeu, des intérêts en cause, des procédures judiciaires a répétition afin de trouver une conciliation entre les parties. 

 

A titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement déféré en ce qu'il a autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donald's France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur ;



- Dire et juger que seule la société Pagiric sera condamnée à procéder aux travaux de démolition et de remise en état et infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum entre les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric sur la prise en charge desdits travaux ;



- Condamner seule la SCI Pagiric à démolir le bâtiment abritant une partie de la cuisine de la Société Mc Donald's France et l'escalier de secours en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur ;

 

- Dire que le coût desdits travaux de démolition et de remise en état sera à la charge exclusive de la SCI Pagiric conformément aux dispositions de l'acte de vente du 5 août 2005 ;



- Dire que la SCI Pagiric sera seule responsable des conséquences financières à l'égard de la société Mc Donald's France et de toutes demandes de dommages et intérêts liée à cette démolition ou toute demande d'indemnité d'éviction qui sera versée par la SCI Pagiric directement à la société Mc Donald's France ;



- Dire et juger que seule la société Pagiric sera redevable du paiement éventuel de l'indemnité d'éviction à la société Mc Donald's France ;



En conséquence, 



- Débouter la SCI [Adresse 1] de ses demandes de condamnation in solidum à son encontre et infirmer le jugement sur ce point ;

 

- Débouter tout concluant de toutes demandes, ou appels incidents plus amples ou contraires.

 

Si la responsabilité de la SCI Pardes Patrimoine était retenue par la cour  :

 

- Condamner la SCI Pagiric à la garantir de toutes condamnations éventuelles ou coûts qui pourraient être mis à sa charge dans le cadre de la présente procédure et qui seraient la conséquence directe ou indirecte des travaux de démolition dans les locaux exploités par la société Mc Donald's France d'une résiliation anticipée de bail ou encore de l'éviction du locataire et confirmer le jugement sur ce point ;

 

- Dire et juger que la demande de garantie formée par elle contre Maître [K] est recevable et n'est pas prescrite et confirmer le jugement sur ce point ;



- Dire et juger que la carence fautive de Maitre [K] est à l'origine de son préjudice qui se trouve dans l'obligation, en sa qualité de bailleur actuel de payer une indemnité d'éviction à la société Mc Donald's France ;

 

En conséquence, 



- Condamner Maître [K] à la garantir en totalité de toutes condamnations éventuelles ou coûts qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente procédure et qui seraient la conséquence directe ou indirecte des travaux de démolition dans les locaux de la société Mc Donald's France, d'une résiliation anticipée de bail ou encore de l'éviction du locataire. 

 











En tout état de cause : 

 

- Condamner la SCI Pagiric et Maître [K], notaire, in solidum, à verser à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

 

- Autoriser Maître [K] à libérer la somme de 150.000 euros actuellement séquestrée et ses intérêts, entre les mains de la SCI Pardes Patrimoine ;

 

- Débouter la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;

 

- Débouter la Société Mc Donald's France de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle au titre de la réparation de son préjudice du fait de l'éviction des lieux et la perte éventuelle de son fonds de commerce ;

 

- Condamner tout succombant à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



La société Pardes Patrimoine invoque l'impossibilité d'exécuter la décision de démolition.



Elle fait valoir que le droit du créancier à l'exécution forcée, prévu par l'article 1143 du code civil, ne s'applique pas lorsque l'exécution s'avère impossible soit, citant un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2004, lorsque la démolition «'entraînerait des difficultés si importantes qu'elles équivalent à une impossibilité d'exécution'».



Elle estime disproportionné le préjudice que lui cause la démolition au regard de celui subi par la société [Adresse 1].



Elle rappelle que l'escalier de secours est indispensable et déclare que l'expert a constaté qu'il n'existait pas d'autre emplacement pour le réinstaller. Elle soutient que la démolition ne peut être ordonnée en raison de l'impossibilité de l'installer sans prendre appui sur le bâtiment de la SCI [Adresse 1] et ailleurs qu'en surplomb de la cour commune.



Elle affirme que, dans son arrêt du 18 décembre 2008, la cour d'appel de Versailles a reconnu cette impossibilité en réduisant fortement l'astreinte au motif que la société Mc Donald's s'opposait à la réalisation des travaux de démolition et en rejetant la demande de fixation d'une astreinte définitive au motif que l'exécution était devenue impossible en raison du transfert de propriété et du refus de la locataire. Elle excipe donc d'une cause étrangère empêchant l'exécution de la décision.



Elle affirme que le tribunal n'a pas écarté cette impossibilité en demandant à l'expert de déterminer si l'activité du locataire pourrait se poursuivre après la démolition et fait valoir que l'expert s'oriente vers la conclusion de l'impossibilité technique d'installer l'escalier de secours ailleurs qu'en surplomb de la cour commune ce qui interdirait, selon lui, au restaurant de fonctionner dans sa capacité actuelle. Elle indique que la société [Adresse 1] a refusé la seule solution technique envisageable soit faire descendre l'escalier directement dans la cour commune, débarrassée de la construction. Elle ajoute que le fonds disparaîtrait, l'établissement ne pouvant fonctionner avec une capacité aussi réduite.



Elle estime que cette caractérisation s'intègrerait dans le droit fil de l'article 1221 nouveau du code civil qui interdit au créancier de poursuivre l'exécution en nature «'si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier'» et considère que tel est le cas.



Elle ajoute que le coût de l'exécution serait disproportionné car celle-ci entraînerait la cessation de l'activité de la locataire et l'obligation pour elle de lui verser une indemnité d'éviction évaluée par un expert mandaté par la société Mc Donald's France à 3.474.000 euros outre frais de licenciement.



Elle considère que le coût de l'exécution de la mesure de démolition serait manifestement disproportionné avec l'intérêt de la SCI [Adresse 1] qui ne subit aucun préjudice du fait de cette construction.



Elle invoque aussi la dimension sociétale de l'établissement au centre ville d'[Localité 2].



Enfin, elle déclare que cette procédure s'inscrit dans un conflit personnel entre les deux gérants des sociétés Pagiric et [Adresse 1] qui en font une «'question de principe'» ce qui justifie le recours à une médiation.



L'appelante rappelle que l'emprise porte sur 8 m², affirme que les sociétés Pagiric et [Adresse 1] avaient entendu la valider par l'acte du 16 avril 1987 et que c'est dans ces conditions que le bien a été loué le 13 avril 1988 à la société Mc Donald's France. Elle déclare également que cet acte a été invalidé et retrace les procédures.



Elle souligne que la locataire a refusé, par lettre du 20 janvier 2006, sa demande de laisser pénétrer la société Pagiric au motif que cette remise en état était impossible car revenant à supprimer une partie de la cuisine et de l'escalier de secours ce qui rendait les locaux impropres à leur destination. Elle précise qu'elle confirme dans la présente procédure son refus.



Elle en conclut à l'existence d'une cause étrangère rendant impossible l'exécution de l'injonction judiciaire ce qui justifie le rejet de la demande de la SCI [Adresse 1] visant à autoriser la démolition du bâtiment.



Elle demande que la société Pagiric soit condamnée au paiement de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la société [Adresse 1].



Elle fait enfin valoir qu'un permis de construire a été accordé à la société locataire et a validé les plans contenant les constructions illicites ce qui s'oppose à l'exécution de la démolition.



A titre subsidiaire, elle demande sa mise hors de cause et, donc, le rejet de toute condamnation solidaire.



Elle rappelle les diverses décisions, observe que la locataire n'était alors pas en la cause et souligne que l'acte de vente du bien à son profit en date du 5 août 2005 contient une clause stipulant que le vendeur conservera la charge de toutes les conséquences de la procédure, cette condition étant qualifiée de déterminante.



Elle relève que l'acte ne contient aucune subrogation et énonce que la procédure reste l'affaire du vendeur sans que l'acquéreur ne puisse être recherché et que la procédure lui sera inopposable.









Elle indique qu'était en cours le pourvoi en cassation diligenté par la société Pagiric contre l'arrêt confirmatif du 16 décembre 2004.



Elle soutient que n'étant pas partie aux procédures ayant opposé les deux sociétés, les jugements lui sont inopposables et déclare que, dans ces relations avec son vendeur, il est stipulé que ces décisions lui seront inopposables.



Elle en conclut qu'elle et son vendeur ne peuvent être «'pareillement responsables'» des démolitions et excipe de la clause figurant à l'acte de vente et de l'article 1134 du code civil.



Elle estime que l'absence de condamnation in solidum ne restreint pas les droits de la SCI [Adresse 1] qui conserve tous ses recours contre la société Pagiric. 



Elle souligne qu'elle n'a commis aucune faute, que son acte d'achat stipule que les procédures lui seront inopposables et qu'elle n'a pas de lien avec la société [Adresse 1].



En tout état de cause, elle demande la garantie de la société Pagiric conformément à l'acte du 5 août 2005 et rappelle que la société Pagiric a consigné la somme de 150.000 euros à titre de garantie y compris de sommes destinées au locataire.



Elle demande que cette somme soit libérée à son profit conformément à la clause de l'acte prévoyant que le vendeur lui rembourse toute somme exposée par elle.



La société sollicite la garantie de Maître [K].



Elle soutient que, dans son jugement du 8 mars 2011, le tribunal a retenu la responsabilité de Maître [K] en qualité de rédacteur de la convention du 16 avril 1987 au motif que son objectif 'valider l'emprise de 8 m²' s'est avéré inefficace. Elle relève que ce jugement a repris des constatations de la cour de cassation qui a constaté que la convention faisait apparaître de nombreux renvois manuscrits le jour même de la signature témoignant de la confusion et de l'improvisation.



Elle en conclut que la faute de Maître [K] est établie en ce qu'il a manqué à son devoir de conseil en n'appelant pas l'attention de la société Pagiric sur le caractère perpétuel de la servitude non aedificandi.



Elle soutient que sa demande, formée par conclusions du 20 mai 2014, est recevable au motif que, s'agissant d'une demande en garantie, son point de départ est l'assignation délivrée à son encontre le 24 janvier 2011 et non la date de son acquisition.



Elle soutient que l'autorité de la chose jugée ne peut lui être opposée car elle était étrangère à la procédure et car sa demande de garantie n'avait aucun objet tant qu'elle n'était pas poursuivie.



Elle soutient enfin qu'elle n'a pu connaître le contexte et l'étendue de l'intervention du notaire qu'à compter du 24 janvier 2011 et, surtout, du 19 novembre 2012, date à laquelle il a été assigné par la société Pagiric.



Elle considère que le rappel dans l'acte du 5 août 2005 des procédures en cours est sans incidence, ce rappel ne pouvant remplacer les procédures et pièces qui, seules, peuvent lui permettre d'exercer son droit.







Elle rappelle enfin que les sociétés [Adresse 1] et Pagiric avaient fait le choix de ne pas associer la société Mc Donald's France dans la procédure ce dont il résulte que son refus de faire exécuter les travaux et la question de son éventuelle indemnisation n'étaient ni entrés dans le débat ni portés à sa connaissance.



Elle soutient que sa demande est fondée.



Elle affirme que la faute du notaire est à l'origine du préjudice subi par la société Pagiric mais aussi à l'origine de son propre préjudice en sa qualité de bailleur des locaux dans la mesure où elle devra régler éventuellement une indemnité d'éviction à sa locataire.



Elle estime qu'elle ne saurait supporter les conséquences d'une procédure initiée avant son acquisition des locaux dont il avait été convenu que la société Pagiric supporterait la charge et dont l'origine se trouve dans la carence fautive de Maître [K]. 



Elle fait valoir que son préjudice est que cette servitude est perpétuelle alors que les parties avaient souhaité la limiter.



Elle considère que la faute de Maître [K] reconnue à l'égard de la société Pagiric doit, en conséquence, l'être à son égard, le transfert de propriété ne l'effaçant pas.



Elle demande que cette garantie porte sur la totalité des condamnations mises à sa charge dont les indemnités éventuellement dues à la société Mc Donald's France.



Elle soutient que son préjudice trouve essentiellement sa cause dans l'inefficacité de l'acte qui rend la servitude perpétuelle et qui l'oblige à régler une indemnité d'éviction en qualité de bailleur.



Elle en conclut qu'il s'agit d'un préjudice par ricochet.



Elle fait état d'un préjudice causé par la présente procédure.



Dans ses dernières écritures en date du 14 décembre 2016, la SCI Pagiric demande à la cour de':

 

- Débouter tout concluant de toutes demandes, ou appels incidents plus amples ou contraires et notamment de toute demande dans le sens d'une condamnation exclusive de la SCI Pagiric ;



- Infirmer le jugement en ce qu'il a autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine et l'escalier de secours en surplomb exploités par la SA Mc Donald's France dans les locaux appartenant à la SCI Pardes Patrimoine, malgré le constat de l'impossibilité d'exécution ;

 

- Infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande dirigée à l'encontre de Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], visant à lui restituer le séquestre de 150 000 euros constitué dans l'acte de cession du 5 août 2005 dans l'hypothèse où la démolition ne serait pas ordonnée ;



- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'assignation en intervention forcée délivrée à Maître [C] [K] au titre des démolitions et de leurs conséquences ;

 







- Infirmer le jugement en ce qu'il a limité la garantie de Maître [K] à 50 % du coût de la démolition et de la remise en état ;

 

- Infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de Maître [C] [K] pour préjudice moral ;

 

Et, statuant à nouveau :



- Constater l'impossibilité technique de démolition ;



- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui restituer le séquestre de 150 000 euros constitué dans l'acte de cession du 5 août 2005 dans l'hypothèse où la démolition ne serait pas ordonnée. 

 

Subsidiairement :



Dans l'hypothèse extraordinaire où l'impossibilité technique de démolition ne serait pas retenue par la cour et où serait confirmée l'autorisation de démolition du bâtiment abritant la cuisine et l'escalier de secours en surplomb exploités par la société Mc Donald's France dans les locaux appartenant à la société Pardes Patrimoine :



- Débouter la SCI Pardes Patrimoine en ce qu'elle demande sa mise hors de cause et la condamnation de la seule société Pagiric au coût de la démolition, à la prise en charge des condamnations financières et de l'indemnité d'éviction ;



- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à la garantir de toutes condamnations au titre du coût des travaux de démolition ;

 

- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à la garantir de toutes condamnations éventuelles qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente procédure et qui seraient la conséquence directe ou indirecte des travaux de démolition dans les locaux de la société Mc Donald's France ;



- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts, somme équivalente au montant du séquestre conventionnel constitué par elle ;



- Débouter Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], de toutes demandes plus amples ou contraires.

 

En tout état de cause : 



- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 67. 733 euros de dommages et intérêts pour perte de chance d'avoir pu placer la somme de 150 000 euros séquestrée depuis le 5 août 2005 ;











- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de préjudice moral ;



- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 11. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



La société Pagiric rappelle les divers actes et la procédure.



Elle admet qu'elle a été reconnue débitrice de l'obligation de démolir l'emprise de 8 m² mais soutient que cette obligation se heurte au refus de la société locataire qui est justifié par l'impossibilité juridique et pratique de la démolition.



Elle infère de l'arrêt ayant supprimé presqu'intégralement l'astreinte provisoire et rejeté la demande de fixation d'une astreinte définitive que la cour a reconnu l'existence d'une cause étrangère empêchant la mise à exécution de l'injonction judiciaire. Elle souligne que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société [Adresse 1].



Elle se prévaut d'arrêts de la Cour de cassation en date des 12 février 2004 et 10 juin 2010 retenant l'existence de difficultés ou d'une cause étrangère ayant pour conséquence une impossibilité d'exécution.



Elle considère que, dans son jugement déféré, le tribunal n'a pas écarté définitivement cette impossibilité d'exécution en estimant que le rapport produit par la société locataire ne suffisait pas à établir qu'elle devrait cesser son exploitation. Elle affirme, avec l'appelante, que l'expert a démontré cette impossibilité d'exécution.



Elle considère que les stipulations de l'acte de vente du bien à la SCI Pardes Patrimoine n'interdisent pas au vendeur ou à l'acquéreur d'invoquer cette impossibilité, les parties ayant même envisagé un préjudice constitué par l'indemnisation de la réduction de la superficie louée.



Elle invoque également avec la société Pardes Patrimoine le caractère manifestement disproportionné du coût de la démolition au regard de l'intérêt du créancier.



Elle soutient que l'expert a démontré cette impossibilité d'exécution, le passage de l'escalier de secours par la propriété voisine étant impossible et la descente de l'escalier dans la cour débarrassée de la construction ayant été refusée par la société [Adresse 1].



Elle ajoute qu'un sapiteur a indiqué que, si la construction était démolie, le restaurant devrait réduire sa capacité actuelle, les éléments de la partie à démolir ne pouvant être reportés dans la cuisine existante.



Elle ajoute en outre que la suppression de l'escalier entraînerait également, pour des raisons de sécurité, la réduction de sa capacité d'accueil.



Elle réitère que l'acte de vente à la société Pardes Patrimoine n'évoque pas une indemnisation due à un transfert d'activité.





Elle soutient que cette impossibilité résulte également de la délivrance d'un permis de construire qui a autorisé l'installation d'une partie de la cuisine et la construction de l'escalier de secours dans la construction illicite.



Elle se prévaut de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme dans sa version alors applicable qui prohibait toute condamnation à détruire une construction du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique tant que le permis n'avait pas été annulé. Elle reconnait que la servitude litigieuse est conventionnelle mais estime «'qu'elle a peut-être conditionné la délivrance d'un ancien permis de construire'». 



Elle réclame la garantie, totale, de Maître [C] [K].



Elle déclare que sa carence fautive a été reconnue par le jugement du 8 mars 2011 et indique que seul le préjudice justifié à l'époque a été indemnisé.



Elle rappelle que le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige. Elle souligne que l'efficacité d'un acte dépend d'une recherche de l'intention des parties.



Elle fait valoir que la cour d'appel de Versailles a considéré la clause principale de l'acte - l'annulation des servitudes autres que celle de cour commune - comme inefficace car le contrat de cour commune entraînait une servitude de non aedificandi sur la cour interdisant, à perpétuité, aucune construction. Elle fait également valoir que le tribunal a conclu que la société [Adresse 1] n'avait pu renoncer au bénéfice de cette servitude en signant les plans annexés, s'agissant d'un droit réel, et relevé que l'acte reprenait littéralement le contrat de cour commune «'laquelle est stipulée perpétuelle'».



Elle soutient donc que la convention du 16 avril 1987 rédigée par Maître [K] s'est révélée dépourvue de l'efficacité attendue par elle comme l'a jugé le tribunal le 8 mars 2011.



Elle souligne qu'il n'a pas évoqué la question de l'emprise illégale qui, en raison de la servitude non aedificandi, restait soumise au bon vouloir de la société [Adresse 1] qui pouvait à tout moment en demander la destruction.



Elle conteste que son préjudice s'analyse en une perte de chance de voir régler à l'amiable le sort des constructions litigieuses.



Elle fait valoir qu'il ne s'est doté d'aucun moyen pour assurer l'efficacité juridique de son acte, se contentant d'un plan remontant à 1966.



Elle ajoute que certains surplombs ne sont pas des constructions au sens des servitudes de cour commune et estime qu'il ne lui incombait pas d'avoir conscience du caractère illicite ou non des constructions.



Elle relève enfin que la convention n'a été publiée que le 23 octobre 1988 soit 19 mois plus tard et après la conclusion du bail dont le rédacteur aurait pu avoir son attention attirée sur la servitude.



Elle soutient que le préjudice est constitué par le fait que le notaire n'a pas proposé le règlement du sort des constructions illicites et n'a pas publié immédiatement la convention ce qui a impliqué qu'elle a consenti un bail commercial sur ses locaux sans prévoir de réserves sur la servitude de non aedificandi.



Elle estime donc que le notaire doit être condamné à la garantir de l'ensemble des conséquences d'une démolition et ce en totalité.



Elle indique que ses frais exposés pour défendre ses intérêts ont été indemnisés par le jugement du 8 mars 2011 mais fait valoir que celui-ci a considéré prématuré l'appel en garantie de ses cautions, non encore poursuivies, et que les demandes de démolition et d'indemnisation sont nouvelles, notamment celle présentée par la locataire. 



Elle précise que ses associés sont en situation de surendettement et qu'elle ne pourrait s'acquitter des condamnations demandées notamment par la société Mc Donald's.



Elle précise également que les demandes formées à son encontre par les sociétés Pardes Patrimoine et Mc Donald's sont postérieures de 12 et 16 mois au jugement et que celui-ci a jugé prématurée sa demande de garantie du chef des conséquences préjudiciables de la démolition.



Elle en conclut que son appel en garantie est recevable.



Elle rappelle que la cour de cassation a jugé que l'autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée lorsque des évènements postérieurs ont modifié la situation antérieurement reconnue en justice. Elle relève que, depuis l'audience du 14 décembre 2010 ayant donné lieu au jugement du 8 mars 2011, sont survenues une action judiciaire en demande de démolition, une action en intervention forcée de la société Pardes Patrimoine contre la société Mc Donald's et deux demandes de condamnation formées par ces sociétés à son encontre. Elle fait valoir que ces demandes justifient son appel en garantie et ses demandes.



Elle affirme qu'elles auraient été déclarées irrecevables car nouvelles si elle avait interjeté appel.



Elle rappelle les conditions de l'autorité de la chose jugée et déclare que «'l'objet'» de ses demandes actuelles n'avait pas été évoqué dans le cadre de la première procédure.



Elle décline ses demandes et précise qu'elle a dû séquestrer la somme de 150.000 euros en raison des fautes de Maître [K] ce qui justifie la condamnation de celui-ci à lui payer les fruits qu'elle aurait perçus soit la somme minimale de 67.733 euros calculée sur la base d'un placement Euribor et d'un placement dans une obligation d'Etat.



Elle sollicite également la restitution de cette somme si la démolition n'est pas ordonnée.



Elle déclare que son préjudice moral est constitué par l'impossibilité pour elle de céder sereinement son bien alors qu'elle a dû le brader, par l'obligation d'accorder des sûretés et un cautionnement de ses dirigeants ainsi que par la procédure en démolition qu'elle subit depuis 3 ans soit des éléments qui ne sont liés qu'à la multiplicité des procédures.



Elle ajoute que les motifs sont dépourvus de l'autorité de la chose jugée et que celle-ci ne peut être opposée en cas d'éléments nouveaux. 



Elle soutient qu'il existe un lien de causalité entre les fautes commises par Maître [K] depuis 1976, celle commise en 1987 et son préjudice développé ci-dessus.



Elle s'oppose à la demande de mise hors de cause formée par l'appelante.



Elle rappelle que celle-ci est bailleresse et qu'elle a consenti un renouvellement du bail malgré les procédures.



Elle ajoute que ses deux associés sont en situation de surendettement - le jugement faisant état de 21 créanciers - et qu'elle ne pourrait faire face seule aux condamnations.



Dans ses dernières conclusions récapitulatives portant le numéro 4 en date du, la SCI [Adresse 1] conclut au rejet des appels formés par les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric.



Elle demande à la cour de':



- Confirmer le jugement en ce qu'il l'a autorisée à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donald's France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur et dit que le coût intégral de ces travaux serait à la charge des sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric qui y seront tenues in solidum vis à vis d'elle ; 



- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiricà lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;



- Déclarer irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la demande de la SCI Pardes Patrimoine visant à voir Maître [K] autorisé à libérer la somme de 150.000 euros entre ses mains et, subsidiairement, l'en débouter ;



- Condamner solidairement les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric à lui verser la somme de 6.500 euros du chef de l'article 700 code de procédure civile ; 



- Débouter la société McDonald's France de ses demandes visant à voir dire et juger que sa demande de démolition se heurterait aux droits locatifs dont elle serait titulaire et fonderaient son opposition à la démolition ;



- Débouter la société McDonald's France de ses demandes visant à la voir déboutée de sa demande d'autorisation à démolir le bâtiment abritant la cuisine du restaurant McDonald's et l'escalier de secours.



La société rappelle les divers actes intervenus.



Elle expose qu'il résulte de l'acte de vente du bien de la société Pagiric à la société Pardes Patrimoine que toutes deux connaissaient le caractère illégal des constructions litigieuses, l'acte exposant la convention de cour commune, la convention du 16 mai 1987 avec son avenant du 17 novembre 1988 et la procédure en cours dont le jugement du 26 janvier 2004 condamnant la société Pagiric à procéder aux démolitions et précisant les conséquences de cette procédure sur leurs obligations respectives. 



Elle relate les procédures.



Elle conteste toute impossibilité de détruire les constructions.



En ce qui concerne l'arrêt du 18 décembre 2008, elle rappelle que son objet était limité à la liquidation et à la fixation d'une astreinte et déclare que la cour s'est fondée sur l'opposition du locataire - non partie à la procédure - et sur le transfert de propriété.









Elle considère que le raisonnement de la cour, possible au regard des dispositions sur l'astreinte, ne l'est pas dans le cadre de la présente procédure fondée sur l'article 1143 du code civil et dans laquelle les propriétaires successifs et la locataire sont parties. Elle excipe des termes du jugement.



Elle estime que considérer que le refus du locataire constitue une cause étrangère ou une difficulté tellement importante qu'elle équivaudrait à une impossibilité d'exécution permettrait toute man'uvre à l'encontre des tiers victimes.



En ce qui concerne l'impossibilité technique, elle fait valoir que l'expert ne relève pas l'impossibilité de procéder au démontage de l'escalier et de la construction mais l'impossibilité de solution alternative pour l'escalier de secours.



Elle estime que la simple démolition de l'extension de la cuisine rend l'escalier de secours sans intérêt compte tenu de la taille de l'établissement. Elle ajoute qu'il existe d'autres activités ne nécessitant pas d'escalier de secours.



Elle soutient que ce n'est pas la démolition qui est impossible techniquement mais le maintien de l'activité de la locataire dans la configuration actuelle de son restaurant qui serait impossible compte tenu de la démolition. Elle ajoute qu'il résulte des premières réunions d'expertise que la simple démolition partielle de la cuisine entraînera la renonciation de la société à son activité ce qui rendra sans incidence la question de l'escalier de secours.



Elle fait donc valoir qu'il n'existe aucune impossibilité de procéder aux travaux, banals, qui n'apportent aucune modification de fond ou de structure à l'immeuble, que cette démolition n'empêchera pas la location du bien - éventuellement pour d'autres activités étant relevé que celle de Mc Donald's France n'a été possible que parce que les constructions litigieuses ont été réalisées - et que les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine connaissaient le risque de démolition compte tenu des décisions intervenues et rappelé dans leur acte de cession. 



En ce qui concerne le refus du locataire, elle rappelle qu'elle est étrangère au bail et qu'il appartient à la locataire si elle ne peut plus exercer son activité de solliciter une indemnisation de son bailleur.



En ce qui concerne le permis de construire, elle rappelle que son obtention n'a jamais constitué la reconnaissance de droits vis-à-vis de tiers.



Elle souligne que la servitude est conventionnelle.



En ce qui concerne les arrêts invoqués, elle les estime non transposables.



Elle indique que l'arrêt du 12 février 2004 est intervenu en raison de difficultés techniques - le litige portant sur un angle d'immeuble et, donc, entraînant des modifications structurelles de l'immeuble - et que l'arrêt du 10 juin 2010 concerne la liquidation d'une astreinte.



Elle soutient que les juridictions ne peuvent, pour refuser la démolition, arguer du caractère insignifiant de l'infraction ou du caractère disproportionné de la démolition.









En ce qui concerne le nouvel article 1221 du code civil, elle relève qu'il n'est pas applicable à la présente procédure. Elle fait également valoir qu'il s'agit en l'espèce de mettre à exécution un jugement qui a déjà ordonné la démolition et qu'il n'existe pas d'impossibilité technique à y procéder. Elle affirme, s'agissant de la disproportion, que la société Pardes Patrimoine confond le coût de la mise en 'uvre de la décision de 2004, le coût des travaux de démolition, et les conséquences financières pouvant en résulter, le coût de l'indemnité d'éviction.



Elle conteste agir par caprice. Elle affirme qu'elle a dû détruire un muret mis en place pour éviter des débordements et désagréments provenant des constructions litigieuses, que son locataire initial - la société Armand Thiery - a donné congé en raison des difficultés causées par les constructions, qu'elle a éprouvé des difficultés à relouer - les constructions obturant ses fenêtres sur cour - et que la valeur de son bien a été dépréciée. 



Elle affirme également que les deux sociétés ont préféré bafouer ses droits afin d'obtenir la hausse des loyers de leur locataire et que la société Pardes Patrimoine n'ignorait pas lors de son achat le risque encouru.



En réponse à la société Pardes Patrimoine, elle observe que la société Pagiric ne dispose d'aucun fonds.



Elle s'oppose à sa mise hors de cause aux motifs qu'elle connaissait la situation lors de son achat et que les stipulations de l'acte ne lui sont pas opposables compte tenu de l'effet relatif des contrats.



Elle rappelle que, vis-à-vis des tiers, la société Pardes Patrimoine est tenue, en qualité d'acquéreur, des obligations et des droits de la société Pagiric et déclare que les jugements lui sont opposables.



Elle rappelle également que, par l'effet relatif des contrats, elle n'a pas à s'immiscer dans la relation entre ces sociétés.



Elle s'étonne que la société Pardes Patrimoine conclue au rejet de toute demande formée à son encontre et réclame en tout état de cause le versement de la somme séquestrée chez le notaire pour financer les préjudices. Elle ajoute qu'il s'agit d'une demande nouvelle.



La société rappelle agir sur le fondement de l'article 1143 du code civil, la démoli