Cour d'Appel · 1ère Chambre A — 1 juin 2017

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre A



ARRET DU 01 JUIN 2017



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/02977







Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 MARS 2014 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 13/06587







APPELANTS :



Maître [G] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Me Gilles LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant

et par Me ALLIEZ substituant la SCP COULOMB DIVISIA CHARINI, avocat au barreau de NIMES, plaidant



BANQUE POPULAIRE DU SUD

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Isabelle MOLINIER de la SCP CALAUDI BEAUREGARD MOLINIER TRIBOUl MAILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMES :



Monsieur [M] [X]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 1] (Belgique)

de nationalité Belge

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Me Nicolas JONQUET de la SCP SCHEUER, VERNHET &ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER



Mademoiselle [T] [Q]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SCHEUER, VERNHET &ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER









ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Mars 2017

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 MARS 2017, en audience publique, Madame Caroline CHICLET, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :



Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON



en présence de Mesdames [Y] [N] et [W] [H], greffiers stagiaires





Ministère public :



L'affaire a été visée par le ministère public le 06/12/2016, qui s'en rapporte





Le délibéré prononcé au 18 mai 2017 est prorogé au 1er juin 2017



ARRET : 



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





**********





EXPOSE DU LITIGE :



Souhaitant réaliser une opération immobilière, la Sarl Jigo a acquis deux parcelles de terrain situées à [Localité 3] suivant acte reçu le 24 septembre 2008 par [G] [G], notaire à [Localité 4]), dont elle a financé le prix de 185.000 € au moyen d'un prêt de 342.000 € contracté auprès de la Banque Populaire qui a été garanti par une inscription du privilège du prêteur de deniers au premier rang pour la partie du prêt affecté au paiement du prix et, pour le solde, par une hypothèque conventionnelle.



Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2008, [M] [X] et [T] [Q] ont signé un contrat de réservation avec la société Jigo en vue d'acquérir en l'état futur d'achèvement une maison individuelle sur l'une des deux parcelles moyennant le prix de 250.000 € financé au moyen d'un prêt consenti par le Crédit Foncier.



La vente a été réitérée par acte authentique en date du 21 avril 2009, reçu par [G] [G], au terme duquel le vendeur s'est obligé, au moyen d'une garantie intrinsèque, à achever et livrer l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009.



L'immeuble n'ayant pas été achevé à la date prévue, une expertise a été confiée à l'expert judiciaire [P] par ordonnance en date du 16 décembre 2010.



Dans son rapport déposé le 4 octobre 2011, l'expert évalue le montant des travaux nécessaires au parachèvement de l'immeuble à la somme de 60.091,68 € et le préjudice de jouissance des acquéreurs à la somme de 17.314,92 €.



Pendant la durée des opérations d'expertise, la société Jigo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 10 janvier 2011.



Par une ordonnance en date du 26 janvier 2012, confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Montpellier prononcé le 21 février 2013 et devenu irrévocable ensuite du rejet, le 20 mai 2014, du pourvoi en cassation formé par le notaire, le juge des référés de Montpellier a condamné [G] [G] à payer, à titre provisionnel, aux consorts [X] [Q] les sommes retenues par l'expert judiciaire.



Après avoir obtenu l'autorisation d'agir à jour fixe par ordonnance en date du 5 novembre 2013, les consorts [X] [Q] ont fait citer [G] [G] et la Banque Populaire, par actes d'huissier des 15 et 18 novembre 2013, devant le tribunal de grande instance de Montpellier en réparation de leurs préjudices.







Par jugement en date du 18 mars 2014, ce tribunal a :

- dit que Maître [G] a manqué à son obligation d'efficacité de l'acte de vente signé le 21 avril 2009 entre la société Jigo et les consorts [X] [Q] et a ainsi commis une faute de nature à entraîner sa responsabilité à l'égard de ces derniers ;

- condamné Maître [G] à payer aux consorts [X] [Q] les sommes suivantes :


56.386,35 € HT soit 67.438,00 € TTC (TVA à 19,6%) au titre des travaux à réaliser pour parachever la construction ;

25.080 € TTC au titre de la réparation de l'absence de joint de fractionnement ;

21.500 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

3.000 € en remboursement de leurs frais de garde meuble jusqu'au 31 mars 2012 ;

23.769,88 € au titre des intérêts intercalaires qu'ils ont dû réglés entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2012 ;


- constaté que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle inscrits au profit de la Banque Populaire jusqu'au 9 septembre 2021 ont fait l'objet d'une inscription originaire ayant effet jusqu'au 20 septembre 2011 et que le renouvellement de cette inscription comporte une erreur sur l'identité du propriétaire de la parcelle grevée à la date du renouvellement ;

- ordonné en conséquence à la Banque Populaire du Sud de procéder à la main levée de l'inscription hypothécaire inscrite en 2008 et non valablement renouvelée en 2011 du fait de l'erreur commise sur l'identité du propriétaire de la parcelle grevée et à ses frais exclusifs ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement à hauteur de la somme totale de 80.000 € ;

- condamné Maître [G] aux entiers dépens incluant ceux du référé expertise et les frais de l'expertise judiciaire et à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile :


aux consorts [X] [Q] la somme de 10.000 € ;

à la Banque Populaire du Sud la somme de 1.500 €.






La Banque Populaire du Sud a relevé appel de ce jugement le 18 avril 2014 à l'encontre de toutes les parties.



De son côté, [G] [G] a relevé appel de la décision à l'encontre de toutes les parties le 12 mai 2014.



Ces deux appels ont été joints par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 11 septembre 2014 sous le numéro 14.2977.



Vu les conclusions de la Banque Populaire remises au greffe le 11 juillet 2014 ;



Vu les conclusions de [G] [G] remises au greffe le 24 juillet 2014 ;



Vu les conclusions des consorts [X] [Q] remises au greffe le 26 juillet 2014 ;



Vu la communication de l'affaire au Ministère Public ;



Vu l'ordonnance de clôture en date du 1er mars 2017 ;





MOTIFS :



Sur la recevabilité de la demande d'indemnisation de la Banque Populaire du Sud':



En première instance, la Banque Populaire du Sud s'est défendue contre la demande d'inopposabilité de l'hypothèque conventionnelle formée par les consorts [X] [Q] en sollicitant du tribunal qu'il dise «'qu'elle ne pourra être contrainte de donner main levée de ses créances tant qu'elle n'aura pas été désintéressée définitivement'» sans élever d'autres prétentions.



En cause d'appel, elle recherche la responsabilité du notaire et des consorts [X] [Q] et demande à la cour de les condamner in solidum à lui payer la somme de 67.744,19 € en réparation de ses préjudices.



Elle fait valoir que le notaire est fautif à son égard pour n'avoir pas purgé une inscription qu'il avait lui même prise lors de l'acquisition du terrain par la Sarl Jigo et elle reproche aux consorts [X] [Q] d'être à l'origine du défaut de paiement de ses créances en ayant réglé des factures pour des travaux non effectués et dans des conditions contraires aux termes contractuels.



Cette demande de réparation de préjudices ne peut s'analyser en une demande reconventionnelle au sens de l'article 567 du Code de procédure civile.



En effet, d'une part, elle ne répond à aucune demande du notaire en l'absence de toute prétention de la part de l'officier ministériel à l'encontre de la banque en première instance et d'autre part, elle est sans lien suffisant avec la demande originaire d'inopposabilité de l'inscription hypothécaire formée par les consorts [X] [Q] en raison d'une erreur commise par la Banque Populaire du Sud sur l'identité du propriétaire actuel de l'immeuble.



Cette demande de réparation de la Banque Populaire du Sud constitue en réalité une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile qui, comme telle, doit être déclarée irrecevable ainsi que le soutiennent justement le notaire et les consorts [X] [Q].





Sur l'opposabilité et la main levée de l'inscription hypothécaire':



La Banque Populaire du Sud s'est garantie le remboursement des sommes prêtées à la Sarl Jigo par le privilège du prêteur de deniers sur la partie du prêt affecté au paiement du prix du terrain et par une hypothèque conventionnelle sur la partie du prêt non affectée au paiement du prix (soit 157.000 €).



Ces sûretés ont fait l'objet d'inscriptions en 2008 qui ont été renouvelées suivant bordereau publié et enregistré le 13 septembre 2011.



Lors du renouvellement des inscriptions qui expiraient le 20 septembre 2011, la Banque Populaire du Sud a désigné la Sarl Jigo comme étant le propriétaire actuel de l'immeuble alors que ce bien est la propriété des consorts [X] [Q] depuis le 21 avril 2009.



Si l'inscription n'est pas une condition de validité du privilège et de l'hypothèque, elle est une condition de leur efficacité à l'égard des tiers, soit pour l'exercice du droit de préférence, soit pour l'exercice du droit de suite et elle est le seul mode de publicité de ces sûretés, à l'exclusion d'une connaissance spéciale du tiers.



Dès lors que le renouvellement de l'inscription de la Banque Populaire comporte une erreur sur l'identité du propriétaire actuel de l'immeuble, elle est inopposable aux tiers acquéreurs que sont les consorts [X] [Q] sans que la Banque Populaire puisse invoquer leur connaissance personnelle de ces sûretés ni se prévaloir de l'exactitude des autres mentions portées sur l'inscription.



Le jugement sera complété pour dire que le renouvellement de cette inscription publié le 13 septembre 2011 est inopposable aux propriétaires actuels de l'immeuble.



Il sera confirmé en ce qu'il a ordonné à la Banque Populaire du Sud de procéder à la main levée de l'hypothèque à ses frais exclusifs, celle-ci devant intervenir, sauf justification d'une nouvelle inscription régulière, dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et, à défaut, sous astreinte de 500 € par jour de retard durant une période de 6 mois.



Sur la responsabilité du notaire':



1) Sur l'exécution de l'avis à tiers détenteur':



Le privilège du Trésor ne grevant que le patrimoine mobilier des redevables d'impositions et ne constituant pas une sûreté sur un bien immobilier appartenant à ces derniers, l'administration fiscale créancière d'impositions dues par le vendeur d'immeuble est un créancier chirographaire dans la distribution du prix de vente de cet immeuble sauf si celle-ci a inscrit une hypothèque légale sur l'immeuble vendu. 



En sa qualité de créancier chirographaire, l'administration ne peut pas saisir le prix de vente d'un immeuble au mépris du droit de préférence dont se prévalent les créanciers du redevable titulaires d'un privilège ou d'une hypothèque sur l'immeuble vendu.



Il s'ensuit que, ainsi que le soutiennent justement les consorts [X] [Q], [G] [G] aurait dû refuser d'exécuter l'avis à tiers détenteur du Trésor public en faisant valoir l'absence d'hypothèque légale de l'administration et en invoquant l'impossibilité pour celle-ci de primer le créancier inscrit du redevable dans la distribution du prix de vente de l'immeuble sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la nature du compte sur lequel était versé le prix de vente (compte séquestre ou compte de l'étude).



En revanche, le notaire n'a pas manqué à ses obligations en prévoyant d'affecter le prix de vente à l'édification de l'immeuble et au règlement de la créance de la Banque Populaire garantie par l'hypothèque conventionnelle puisqu'une part importante de l'emprunt souscrit par la Sarl Jigo auprès de cette banque (soit 157.000 €) devait financer les travaux de construction.



Et, dès lors que la Banque Populaire du Sud s'était engagée à donner main levée de l'inscription hypothécaire dès le règlement du montant intégral de sa créance sur le prix de vente versé par les consorts [X] [Q], il ne peut être reproché au notaire d'avoir prévu que, en cas de désintéressement total de la Banque Populaire du Sud, les acquéreurs devaient renoncer à invoquer la résolution du contrat du fait de l'inscription hypothécaire.



En ayant accepté de libérer une partie du prix de vente en exécution d'un avis à tiers détenteur alors que la Banque Populaire du Sud bénéficiait du privilège du prêteur de deniers et d'une hypothèque conventionnelle sur l'immeuble vendu en garantie des sommes prêtées au redevable, le notaire a commis une faute à l'endroit des consorts [X] [Q] puisque ces derniers avaient intérêt à ce que le créancier inscrit soit désintéressé de sa créance afin d'obtenir la main levée de l'hypothèque grevant leur bien.



Cependant, ils ne démontrent pas en quoi cette faute serait à l'origine des difficultés auxquelles ils se sont heurtés pour parachever la construction de la maison.



En effet, il ressort de l'expertise [P] que, malgré les fonds débloqués par les consorts [X] [Q] en faveur du promoteur vendeur en mars 2010 (62.500 € après attestation de mise hors d'eau du maître d'oeuvre) et en juillet 2010 (100.000 € après attestation d'achèvement du maître d'oeuvre), la construction est restée inachevée et affectée de très nombreuses non-conformités par rapport aux plans convenus ce qui démontre que, même si le notaire avait refusé d'exécuter l'avis à tiers détenteur du 2 juillet 2009 d'un montant de 46.398 €, la construction n'aurait pas été achevée ni conforme en raison de l'inaptitude de la Sarl Jigo à conduire et faire aboutir son projet (non-conformités et non respect des prescriptions de l'étude géotechnique) et parce que ses difficultés financières préexistaient à la date de signature de l'acte authentique du 21 avril 2009 (les impositions dues au Trésor étant antérieures à la date de l'ATD du 2 juillet 2009).



Cette faute du notaire n'est donc pas la cause génératrice de l'inachèvement et des défauts de conformités contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et le jugement sera infirmé sur ce point.



2) Sur le devoir de conseil':



Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.



En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement rédigé par [G] [G] et signé par les consorts [X] [Q] le 21 avril 2009 contient une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R.261-19 du Code de la construction et de l'habitation puisque les fondations étaient achevées et que le prix devait être réglé au fur et mesure de l'avancement des travaux et dans la limite des taux prévus par la loi.



Même s'il s'agit d'une garantie licite dont toutes les conditions étaient réunies au jour de la signature de l'acte, cela ne dispensait nullement l'officier ministériel de son devoir d'éclairer les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie et sur la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque et ce, d'autant que le promoteur vendeur était en l'espèce une petite société familiale récente, pour avoir été créée en 2006 soit deux ans seulement avant la signature du contrat de réservation, avec un capital social réduit de 5.000 €, et que le manque d'expérience et de surface financière de cette société étaient connus de [G] [G], rédacteur de l'acte d'acquisition du terrain par la Sarl Jigo du 24 septembre 2008, et qu'ils étaient de nature à éveiller ses soupçons sur la capacité de cette société à conduire et faire aboutir son projet.



Or, il ne résulte d'aucune des mentions de l'acte authentique que le notaire ait éclairé les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie en cas de défaillance financière du vendeur ni qu'il les ait informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque.



L'officier ministériel a donc manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts [X] [Q] ainsi que ces derniers le soutiennent justement.



Si le notaire les avaient éclairés sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance ou de liquidation judiciaire de la Sarl Jigo et les avaient informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque leur permettant de garantir plus efficacement l'achèvement de la construction, les acquéreurs auraient pu choisir cette solution et n'auraient pas eu de difficultés pour assurer la terminaison des travaux.



La faute du notaire leur a donc fait perdre une chance très importante, de l'ordre de 90'%, d'obtenir une garantie extrinsèque ce qui leur aurait permis d'achever l'ouvrage et de remédier aux non-conformités substantielles.



Sur les préjudices':



L'expert évalue, en page 21 et 22 du rapport, le coût de terminaison de l'ouvrage à la somme de 56.386,35 € HT (45.086,35 € HT +11.300 € HT). 

Les consorts [X] [Q] sollicitent le bénéfice d'un taux de TVA à 19,6'% en faisant valoir qu'il s'agit de travaux d'achèvement et de reprise d'un ouvrage inachevé et non livré ce qui est exact.

Ce taux sera par conséquent retenu ce qui porte le montant TTC à 67.438 € pour assurer la terminaison de l'ouvrage conformément aux plans convenus.

L'ouvrage a été achevé à le 26 juillet 2012 alors qu'il aurait dû être achevé au 31 décembre 2009.



L'expert a évalué la valeur locative de la maison à 1.500 € par mois et a retenu une valeur de 500 € par mois pour les périodes de privation de jouissance partielle.



Les consorts [X] [Q] justifient avoir dû s'acquitter d'un loyer de 552,60 € par mois pendant les 6 mois (1er janvier au 30 juin 2010) au cours desquels ils n'ont pu occuper la maison ce qui permet de retenir une somme de 3.315,60 € de ce chef s'agissant de dépenses réellement engagées et non de 9.000 € comme ils le demandent (1500 X 6).



Il sera retenu les sommes de':


12.500 € pour la privation de jouissance partielle de la maison pendant 25 mois (1er juillet 2010 au 26 juillet 2012) sur la base d'une valeur locative de 500 €,

1.500 € pour une perte de jouissance pendant les 3 mois de travaux de réparation et de parachèvement.




Les frais de déplacements des consorts [X] [Q] seront retenus pour un montant de 600 € de même que les frais de garde meuble pendant 27 mois (du 5 janvier 2010 au 31 mars 2012 suivant factures acquittées) pour 2.915,27 €.



L'achèvement de l'ouvrage s'entendant d'un ouvrage pourvu des éléments d'équipements indispensables à son utilisation, la taxe de raccordement au réseau d'assainissement collectif doit faire partie de la terminaison de l'ouvrage et la somme de 3.000 € sera retenue.



De même, la Sarl Jigo n'a pas mis en oeuvre un fractionnement entre le garage et la partie de la maison destinée à l'habitation alors que l'étude géotechnique Armasol du 4 novembre 2008 recommandait de «veiller à bien désolidariser le garage de l'habitation'».



Cette absence de fractionnement étant de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et donc à le rendre impropre à sa destination d'habitation, le coût de reprise de ce vice doit être inclus dans le périmètre de la garantie d'achèvement que les consorts [X] [Q] n'ont pas eu la chance d'obtenir en raison du manquement du notaire.



L'expert estime le coût de cet achèvement à la somme de 26.970 € HT incluant les études béton armé et plans d'exécution et la maîtrise d'oeuvre d'exécution TCE.



Une somme de 6.000 € HT ayant déjà été prise en compte au titre de cette dissociation dans le coût de terminaison de l'ouvrage de 56.386,35 €, le surcoût représenté par ce fractionnement s'élève à 20.970 € HT soit 25.080 € TTC.



Les intérêts intercalaires n'étant pas inclus dans le champs de couverture de la garantie d'achèvement, cette demande sera rejetée.



Au total les pertes financières des consors [X] [Q] se chiffrent à 116.348,87 €.



La perte consécutive à la perte de chance doit donc être arrêtée à la somme de 104.713,98 € (90'% de 116.348,87 €) et [G] [G] sera condamné à leur payer ladite somme en réparation de leur préjudice.



Le jugement sera infirmé de ce chef.





PAR CES MOTIFS':



La cour';



Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande formée par la Banque Populaire du Sud et tendant à voir condamner le notaire et les consorts [X] [Q] à lui payer la somme de 67.744,19 € en réparation de ses préjudices';





Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a constaté que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle inscrits au profit de la Banque Populaire jusqu'au 9 septembre 2021 ont fait l'objet d'une inscription originaire ayant effet jusqu'au 20 septembre 2011 et que le renouvellement de cette inscription comporte une erreur sur l'identité du propriétaire de la parcelle grevée à la date du renouvellement et en ce qu'il a ordonné en conséquence à la Banque Populaire du Sud de procéder à la main levée de l'inscription hypothécaire inscrite en 2008 et non valablement renouvelée en 2011 du fait de l'erreur commise sur l'identité du propriétaire de la parcelle grevée et à ses frais exclusifs ;



Complétant le jugement sur les chefs confirmés';



Dit que le renouvellement des inscriptions publié et enregistré le 13 septembre 2011 est inopposable aux consorts [X] [Q]';



Ordonne à la Banque Populaire du Sud, sauf justification d'une nouvelle inscription régulière, de faire procéder à la main levée de l'hypothèque conventionnelle dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant 6 mois à défaut d'y avoir procédé dans ce délai';



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés';



Dit que [G] [G], notaire, a engagé sa responsabilité envers les consorts [X] [Q]';



Condamne [G] [G] à payer aux consorts [X] [Q], pris ensemble, la somme de 104.713,98 € en réparation de leur perte de chance';



Déboute les consorts [X] [Q] du surplus de leurs demandes';



Condamne [G] [G] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront ceux du référé expertise ainsi que les frais taxés de l'expertise judiciaire';



Condamne [G] [G] à payer aux consorts [X] [Q] pris ensemble la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel';



Déboute la Banque Populaire du Sud de ses demandes de ce chef.



LE GREFFIER LE PRESIDENT







CC