Cour d'Appel · 1ère Chambre A — 1 juin 2017

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre A



ARRET DU 01 JUIN 2017



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03124







Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 AVRIL 2014 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 12/03923





APPELANTE :



SARL J.F.CARBONNELL

RCS de Perpignan sous le n° 437 747 413, prise en la personne de son représentant légal y domicilié es qualité

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Sarah HUOT substituant la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES





INTIMEES :



Madame [N], [B], [J] [I] veuve [N] décédée le [Date décès 1] 2016



Madame [J], [Y] [N]

agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Madame [N], [B], [J] [I] veuve [N] décédée le [Date décès 1] 2016

née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2] - de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Jean CODOGNES de la SCP CODOGNES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES



Madame [T], [U] [N]

agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Madame [N], [B], [J] [I] veuve [N] décédée le [Date décès 1] 2016

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 4] - de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Jean CODOGNES de la SCP CODOGNES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES











ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Mars 2017

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 MARS 2017, en audience publique, Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :



Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON





ARRET : 



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





**********





FAITS ET PROCEDURE



Suivant acte sous-seing privé du 11 février 2011 [N] [I] veuve [N], [J] et [T] [N] ont consenti à la SARL JF Carbonell la vente d'un terrain situé à [Localité 6] moyennant le prix de 215'000 € net vendeur payable par la livraison de 3 parcelles viabilisées de 800 m² chacune.

La signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 août 2012.



Le 8 décembre 2011 la SARL Carbonnell a obtenu un permis d'aménager pour la création du lotissement « Les coquelicots 2».





Par courrier du 21 mars 2012 les consorts [N] ont notifié à leur acquéreur leur intention de poursuivre la nullité du contrat au motif qu'il contrevenait aux dispositions des articles

 L 480-4-1 et L442-4 du code de l'urbanisme.



La SARL Carbonnell a fait délivrer aux vendeurs sommation d'avoir à comparaître en l'étude de Maître [L], notaire, le 9 août 2012 afin de signer l'acte authentique de vente.



Les consorts [N] n'ont pas déféré à cette sommation et par exploit du 11 octobre 2012 la société Carbonnell les a assignés devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin d'obtenir la réitération de cette vente immobilière ainsi que des dommages et intérêts.



Par jugement du 1er avril 2014 ce tribunal a :



' prononcé la nullité de l'acte sous-seing privé du 11 février 2001 portant sur un immeuble non bâti situé à [Localité 5] (66'510) cadastré A [Cadastre 1],[Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieu-dit[Localité 7], pour une surface totale de 71a 50 ca, conclu entre les consorts [N] et la SARL Carbonnell

' débouté la SARL Carbonnell de l'intégralité de ses demandes

' condamné la SARL Carbonnell à payer aux consorts [N] la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens

' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.





La SARL Carbonnell a relevé appel de cette décision le 24 avril 2014.



Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 28 février 2017,



Vu les conclusions d'[J] et [T] [N] prises tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritières de [N] [N] décédée le [Date décès 1] 2016 et remises au greffe le 2 janvier 2017,



Vu l'ordonnance de clôture du 7 mars 2017,





MOTIFS



Sur la demande des dames [N] en nullité de la vente :



Aux termes de l'acte sous-seing privé du 11 février 2011 [N], [J] et [T] [N] ont vendu à la SARL Carbonnell JF l'intégralité des immeubles non bâtis situés à [Localité 6] cadastrés A [Cadastre 1],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] moyennant le prix de 215'000 € net vendeur payable par la livraison de trois parcelles viabilisées de 800 m² chacune.



Cette convention contrevient aux dispositions de l'article L442'4 du code de l'urbanisme qui stipule qu'aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager.

Or l'arrêté accordant un permis d'aménager à la société Carbonnell a été signé le 8 décembre 2011.

Si, en application de l'article 480'15 du même code, les ventes conclues en méconnaissance des dispositions de l'article 442'4 peuvent être annulées, elles ne peuvent plus l'être lorsque le permis de construire a été accordé.

En conséquence, le permis ayant été accordé à la société Carbonnell, les dames [N] ne sont pas fondées à demander la nullité de l'acte sous-seing privé de vente.

Les conséquences fiscales ou légales de cette vente dont les conditions ont été librement décidées par les parties, sont sans conséquence sur la validité de l'acte.



Le jugement doit donc être infirmé.





Les dames [N] soutiennent ensuite que l'acte encourt la nullité puisqu'il contient des conditions purement potestatives concernant la réalisation de la vente à la seule discrétion de l'acheteur ainsi que le paiement du prix consistant en la livraison de trois parcelles viabilisées.



Au paragraphe concernant le prix il est indiqué : « la vente si elle se réalise aura lieu moyennant le prix de 215'000 € net vendeur. Cette somme sera payable par la livraison de trois parcelles viabilisées de 800 m² chacune » .



L'hypothèse de la réalisation de la vente, c'est-à-dire sa réitération par acte authentique, ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acquéreur mais d'autres éléments extérieurs à l'acte ou de la volonté des deux parties, preuve en est le refus des dames [N] de signer l'acte authentique. Il ne s'agit donc pas d'une condition potestative.



Par ailleurs le prix de vente est parfaitement déterminé mais les parties l'ont converti en une obligation de faire.

Ainsi la détermination du prix ne dépend plus de la volonté des parties qui ont simplement prévu une modalité de son règlement.

Cette modalité ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acheteur qui peut se heurter pour la viabilisation des terrains à des difficultés économiques ou techniques.

Dans l'hypothèse de l'impossibilité de viabilisation des parcelles devant être livrées, le paiement du prix ne dépendrait pas de la seule volonté de l'acheteur comme l'affirment les dames [N] puisque le prix parfaitement déterminé leur serait alors versé en argent.

L'acte ne contient donc pas de condition potestative et n'encourt pas la nullité.



Les intimés seront donc condamnés à signer l'acte authentique de vente aux conditions prévues à l'acte sous-seing privé du 11 février 2011.





Sur la demande de dommages et intérêts de la société Carbonnell JF



La société Carbonnell soutient que le refus des dames [N] de réitérer la vente lui a causé un préjudice financier.



Quelque soit la date de l'acte authentique la société Carbonnell est redevable d'une participation financière au programme d'aménagement d'ensemble mis en place par la commune et le paiement de cette somme n'est donc pas en lien causal direct avec le refus des vendeurs de réitérer la vente par acte authentique.



L'appelante soutient qu'elle a engagé à fonds perdus des frais importants d'études et de géomètre expert puisque le permis d'aménager est caduc depuis le 8 décembre 2013 sans pouvoir être prorogé.

Elle ne produit cependant aucune facture acquittée démontrant la réalité de ses investissements.

Elle ne démontre pas davantage l'impossibilité de prorogation du permis d'aménager.



Ne justifiant pas la réalité de son préjudice financier, elle ne démontre pas que le retard dans la réalisation du lotissement met en péril sa situation économique.

En conséquence sa demande de dommages et intérêts injustifiée doit être écartée.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions.



Et statuant à nouveau,



Déboute les dames [N] de leur demande de nullité de l'acte sous-seing privé conclu le 11 février 2011 avec la société Carbonnell JF.



Condamne in solidum les dames [N] à réitérer la vente par acte authentique en l'étude de Me [L], notaire à [Localité 4], aux conditions prévues à l'acte sous-seing privé du 11 février 2011, et ce, dans les deux mois de la signification de la présente décision délai passé lequel courra une astreinte de 300 € par jour de retard pendant 60 jours après quoi il sera à nouveau fait droit.





Déboute la société Carbonnell JF de sa demande de dommages-intérêts.



Condamne in solidum les dames [N] à payer à la société Carbonnell JF la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.



Condamne in solidum les dames [N] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIERLE PRESIDENT













BD