Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 24 mai 2017

RG N° 14/04883

AME

N° Minute :









































































Copie exécutoire

délivrée le :







Me Catherine GOARANT



Me Alain COLLOMB - REY



Me Cédric LENUZZA







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU MERCREDI 24 MAI 2017





Appel d'une décision (N° RG 10/05238)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 15 septembre 2014

suivant déclaration d'appel du 20 octobre 2014



APPELANTE :



SCP GÉRARD N'KAOUA & CYRIL N'KAOUA représentée par son gérant en exercice domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Catherine GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me GUYOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant



INTIMES :



Maître [K] [V] mandataire judiciaire, es qualité liquidateur de la SARL GIERES AMBULANCES, suivant jugement du 22 octobre 2013

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Alain COLLOMB-REY, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant



Monsieur [W], [X] [B]

né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Cédric LENUZZA, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant



SARL GIERES AMBULANCES Représentée par son liquidateur Maître [K] [V] suivant jugement du tribunal de commerce de Grenoble du 22 octobre 2013

[Adresse 4]

[Adresse 4]



COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Dominique ROLIN, Président de Chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,



DÉBATS :



A l'audience publique du 12 avril 2017



Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller, en son rapport et Madame Fabienne PAGES, Conseiller, assistées de Madame COSNARD, Greffier, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS



Sur les éléments suivants :

- bail commercial notarié du 1er février 2007 consenti par M. [W] [B] à la Sarl GIERES AMBULANCES sur des locaux situés à [Localité 1] moyennant un loyer annuel de 21.124 euros payables par mensualités de 1.677 euros,

- congé délivré par le preneur le 25 août 2009 à effet au 31 mars 2010 par acte de la SCP Gérard N'KAOUA & Cyril N'KAOUA (SCP N'KAOUA) huissiers de justice associés,

- courrier de contestation du bailleur indiquant un non-respect des délais légaux,

- commandement du bailleur du 30 avril 2010 pour paiement des loyers de février, mars et avril 2010,

- courrier d'envoi des clés par le preneur le 31 mai 2010 après vaine tentative de sommation du bailleur de conclure l'état des lieux de sortie pour le 20 mai 2010,

- signification par le bailleur du 15 juin 2010 au preneur pour reprise des clés et commandement de payer les loyers de mai et juin 2010,

- assignation en paiement du 6 octobre 2010 par le bailleur signifiée au preneur qui a appelé l'huissier à la cause le 2 décembre 2010,

- liquidation judiciaire simplifiée du preneur le 22 octobre 2013, justifiant l'assignation par le bailleur de Me [V] le 28 novembre 2013,



le tribunal de grande instance de Grenoble a, par jugement du 15 septembre 2014 :

- dit que le congé est inefficace pour mettre fin au bail pour le 31 mars 2010,

- dit que le bail s'est trouvé résilié par le preneur le 31 janvier 2013 fin de la 2ème période triennale,

- fixé la créance du bailleur au titre des loyers du 1er février 2010 jusqu'au 31 janvier 2013 à la somme de 60.372 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2010 sur 5.031 euros, du 15 juin 2010 sur 3.354 euros, du 6 octobre 2010 sur 6.708 euros et à compter de chaque échéance sur 1.677 euros, avec capitalisation,

- fixé la créance de M. [B] au titre des réparations et travaux conservatoires à 4.058,03 euros,

- débouté M. [B] de toutes autres demandes contre le preneur,

- rejeté la demande de condamnation solidaire au paiement de ces sommes présentée par M. [B] à l'encontre de l'huissier,

- condamné GIERES AMBULANCES à verser à M. [B] 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Scp N'KAOUA à relever et garantir GIERES AMBULANCES de ces condamnations,

- et condamné in solidum GIERES AMBULANCES et la Scp N'KAOUA aux dépens avec distraction.

Appelante par acte du 20 octobre 2014 et par conclusions du 18 décembre 2015, la SCP Gérard N'KAOUA & Cyril N'KAOUA huissiers de justice associés a sollicité par voie de réformation :

- sur la nullité du jugement,

- vu les dispositions des articles 455, 458, 460 ,753 et 542 du code de procédure civile, de prononcer la nullité de la décision entreprise dans la mesure où les premiers juges ont statué ultra petita au regard des dernières demandes formulées par M. [B], n'ont pas statué sur les dernières conclusions récapitulatives signifiées par elle ni sur les pièces communiquées dans lesquelles figuraient des moyens nouveaux tirés de la vente de l'immeuble en cours de procédure,



statuant à nouveau,

- vu les pièces versées aux débats et notamment l'acte reçu par Maître [Z], notaire à Grenoble du 30 janvier 2012 emportant vente de l'immeuble moyennant le prix de 297.000 € au profit d'une SCI PIGONATRIUS,

- sur les demandes de M. [B], vu les dispositions de l'article L 145- 9 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008,

- de juger valable le congé délivré le 25 aout 2009, de dire qu'il a régulièrement produit ses effets pour le 31 mars 2010 en l'état du droit positif, de la doctrine et de la jurisprudence au jour de la délivrance du congé,

- de juger qu'en l'absence de toute sécurité juridique de l'article L 145-9 dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 et conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, le fait que le congé ait été délivré plus de 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil interdit au bailleur de prétendre que le congé n'aurait pas produit ses effets et de rechercher son locataire en paiement d'une quelconque somme au titre des loyers dès lors qu'il n'existait à la date du 25 août 2009 aucune interprétation certaine dudit article,

- de juger qu'en l'absence de tout lien de droit entre M. [B] et la concluante, il ne peut être formulé aucune demande de condamnation par M. [B] au titre des loyers, charges locatives, travaux de remise en état, taxes foncières à l'encontre de la concluante dans la mesure où de telles demandes ne peuvent être dirigées que contre le cocontractant du bailleur,

- de débouter en conséquence ce dernier de l'intégralité de ses demandes,



- à titre subsidiaire, vu les dispositions des articles 546 et 547 du code civil,

- de juger que, pour la période antérieure au 30 janvier 2012, date de la vente, et dans la mesure où les loyers sont l'accessoire de l'immeuble, les sommes éventuellement dues ne pourraient être réclamées que par l'actuel propriétaire de l'immeuble savoir la SCI PIGONATRIUS sauf à ce qu'il soit démontré par M. [B] que l'acte de vente précité emporte réserve à son profit de la créance de loyers antérieure au 30 janvier 2012,

- de juger que M. [B] n'a nullement qualité pour poursuivre une quelconque procédure pour les sommes dues postérieurement au 30 janvier 2012 date à partir de laquelle il n'était plus propriétaire de l'immeuble, et de le déclarer irrecevable par application de l'article 117 du du code de procédure civile, et à tout le moins, de débouter M. [B] de ses demandes dès lors qu'il ne justifie pas d'un quelconque droit à poursuivre le paiement de loyers relatifs à un immeuble dont il n'est plus le propriétaire.





- de condamner M. [B] au paiement d'une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la fraude caractérisée ainsi réalisée puisque ce dernier a dissimulé l'existence de cette vente, 

- outre paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



- à titre encore plus subsidiaire, sur sa responsabilité, vu les dispositions de l'article L. 145-9 du Code de Commerce, la loi du 22 mars 2012 publiée au Journal Officiel le 23 mars 2012, le jugement de la 9ème chambre du tribunal de grande instance de Lyon du 29 janvier 2015,

- de juger qu'en toute hypothèse, l'absence d'interprétation définitive à la date où le congé a été donné quant au champ d'application de l'article L 145-9, ne saurait préjudicier aux intérêts de GIERES AMBULANCESS et de la concluante dès lors que l'article L145-9 dans sa rédaction issue de la loi du 4 aout 2008 ne répondait pas aux critères du principe de sécurité juridique s'agissant d'un texte n'ayant donné lieu à aucune interprétation définitive et le locataire ayant de bonne foi et sans fraude fait régulariser un congé qui dans son principe est conforme au v'u de la loi dès lors qu'il respecte bien un délai de préavis de six mois et qu'il était donné pour la fin de la période triennale,

- de juger en conséquence que le congé querellé est valable et qu'il a produit ses effets à la date du 31 mars 2010, qu'aucune faute ne peut être retenue à son encontre et que toute mise en jeu de sa responsabilité est exclue,

- par voie de conséquence, de rejeter l'appel en garantie dirigé contre elle, étant sans objet et toute condamnation étant impossible en l'espèce,

- de débouter de leurs demandes de garantie contre elle M. [B] et Maître [V],



- de juger qu'en toute hypothèse aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée en l'absence de tout contrat le liant au bailleur,



- sur la faute, vu les dispositions de l'article 1382 du Code Civil,

- de constater qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité,

- de débouter M. [B] de ses demandes et déclarer par conséquent sans objet l'appel en garantie dirigé à son encontre,

- de juger, dans l'hypothèse où la cour considérerait que le congé était tardif, qu'il ne pouvait matériellement délivrer le dit congé avant le 31 juillet 2009 dans la mesure où il a été saisi début août 2009 par GIERES AMBULANCES,

- de juger en conséquence que, compte tenu de la tardivité de sa saisine, il ne saurait être tenu à une quelconque garantie, GIERES AMBULANCES étant seule responsable de la tardivité du congé,



- sur l'absence de lien causal et de préjudice,

- de juger que le bailleur ne rapporte pas la preuve au sens de l'article 9 du code de procédure civile de sa volonté de relouer les locaux à compter de la date pour laquelle le congé était donné,

- de constater que celui-ci a préféré les laisser vacants aux fins de pouvoir les vendre,

- de juger que, si le congé n'avait pas été contesté, le bailleur désireux de vendre l'immeuble libre aurait été privé de loyers entre le 1er avril 2010 et la date de la vente le 30 janvier 2012,

- de juger qu'il n'existe par conséquent aucun préjudice certain ou perte de chance indemnisable,



- en tout état de cause, vu les dispositions de l'article 1760 du Code Civil, de débouter M. [B] de l'intégralité de ses demandes de condamnation au titre des loyers, dès lors que la résiliation du bail, même fautive, a produit ses effets à la date de remise des clefs soit le 31 mai 2010,et qu'aucun contrat de bail ne s'est poursuivi postérieurement à cette date,

- de débouter M. [B] de toutes demandes indemnitaires pour la période postérieure au départ du locataire dans la mesure où il est établi qu'il n'avait nullement l'intention de relouer ceux-ci et a profité du départ de son locataire pour vendre l'immeuble libre réalisant ainsi une plus-value substantielle de 260.000 € qu'il n'aurait pu réaliser si l'immeuble avait été occupé impliquant ainsi qu'il ne peut se prévaloir d'aucun préjudice,

- de débouter M. [B] de ses demandes relatives à la remise en état des lieux pour les motifs exposés ci-dessus,

- de juger qu'il ne saurait en aucun cas être tenu ni de garantir le coût de la remise en état des lieux ou de protection de ceux-ci, ni le paiement des arriérés de loyers à la date du congé et les taxes foncières si celles-ci s'avéraient être dues, lesdites sommes incombant au locataire seul,

- en conséquence, de débouter Me [V] de l'ensemble de ses demandes en garantie,

- de condamner M. [B] et Me [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Montoya Pascal ' Montoya Dorne Goarant.



Par conclusions du 2 février 2016, au visa des articles L.145-9 du code de commerce, 1134 et 1382 du code civil, M. [B] a demandé à la cour :

- de prendre acte qu'il s'en rapporte sur la nullité du jugement,

- statuant à nouveau, 

- de juger inopérant le congé,

- de juger que le bail s'est poursuivi jusqu'à la vente,

- en conséquence, de déclarer le preneur et Me [V] redevables du montant du loyer jusqu'au « 28 février 2012 » soit 43.505 euros TTC [en réalité, jusqu'à la vente opérée le 30 janvier 2012],

- de faire droit à la demande de garantie présentée par Me [V],

- pour le cas inverse, de juger que la Scp N'KAOUA doit prendre en charge la totalité des condamnations du preneur résultant du congé inopérant à titre de dommages-intérêts (article 1382 du code civil),

- en conséquence, d'inscrire au passif de GIERES AMBULANCES, avec condamnation de la Scp N'KAOUA des mêmes chefs :

 * la somme de 43.505 euros TTC pour toute la période commençant à courir du 1er février 2010 au «28 février 2012 » outre intérêts de retard à compter de la mise en demeure et capitalisation, 

 * la somme de 29.614,17 euros TTC au titre des travaux de reprise, 

 * * la somme de 3.218 euros au titre des mesures conservatoires mises en 'uvre pour assurer la protection du local, 

* la somme de 209,30 euros au titre des travaux de réparation 

d'une fuite du tuyau cuivre consécutive au gel, 

- d'inscrire au passif de GIERES AMBULANCES le montant de la taxe foncière pour la période du 1er février 2007 jusqu'au terme du bail sur présentation des avis d'imposition afférents soit pour les montants déjà connus :

- 2007 : 873,33 euros,

- 2008 : 853,78 euros,

- 2009 : 909,54 euros,

- 2010 : 881,24 euros,

- 2011 : 964,96 euros,

- d'inscrire au passif de GIERES AMBULANCES des dommages-intérêts équivalents au montant des loyers qui auraient dû être perçus depuis la vente jusqu'à la fin initiale du bail au titre de la perte de chance soit 48 mois x 1.677 euros = 80.496 euros, avec condamnation de la Scp N'KAOUA du même chef,

- d'inscrire au passif de GIERES AMBULANCES la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, avec condamnation de la Scp N'KAOUA du même chef,

- de condamner la Scp N'KAOUA à lui payer 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- outre les entiers dépens avec distraction au profit de la Scp Saul Guibert Prandini Grabrielle Lenuzza. 



Par conclusions du 1er décembre 2015, Me [K] [V] mandataire judiciaire es-qualités de liquidateur de la Sarl GIERES AMBULANCES a requis au visa des articles 191 et suivants du code civil ainsi que L.622-21 et L.622-22 du code de commerce :

- l'annulation du jugement déféré,

- statuant à nouveau,

- de statuer ce que de droit quant à la validité du congé,

- dans le cas où il serait jugé efficace, de débouter M. [B] de toutes ses demandes,

- dans le cas où il serait jugé inefficace ou nul, de fixer au passif de GIERES AMBULANCES le montant de la créance de M. [B], et de condamner la Scp N'KAOUA à lui payer ce montant outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,

- en tout état de cause, de condamner qui sera mieux jugé le devoir au paiement de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- outre charge des entiers dépens de l'instance.



La procédure a été clôturée le 16 février 2017.



MOTIFS



Sur la nullité du jugement



Les communications des parties établissent que le premier juge n'a pas statué au vu des dernières écritures et pièces des parties qui lui étaient soumises comportant notamment mention de la vente de l'immeuble le 30 janvier 2012, en contravention des articles 455, 458, 460, 542 et 753 du code de procédure civile et en dépassement des prétentions du bailleur.

 

Le jugement déféré est donc annulé, mais avec effet dévolutif dès lors que l'acte de saisine n'est pas affecté.



Sur le congé



Par application des articles conjugués du code de commerce L.145-4 et L.145-9, ce dernier dans sa rédaction résultant de la loi du 4 août 2008 applicable au litige puisque les effets légaux d''un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, le preneur était recevable et fondé à donner congé au bailleur pour la fin d'une période triennale, au moins 6 mois à l'avance et « pour le dernier jour du trimestre civil ».



Pour avoir l'effet au 31 mars 2010, date souhaitée par le preneur, qui tenait bien compte de la fin du trimestre civil, le congé aurait dû être délivré au plus tard 6 mois avant le 31 janvier 2010 date d'expiration de la première période triennale, soit au plus tard le 31 juillet 2009. 

L'ayant été le 25 août 2009 soit moins de 6 mois avant le terme triennal, le congé ne peut avoir aucun effet pour la date signifiée. 



Son effet peut être reporté au terme de la 2ème période triennale, soit le 31 janvier 2013, date à laquelle la loi du 22 mars 2012 n'imposait plus le terme de fin du trimestre civil, et alors que l'envoi du 31 mai 2010 par le preneur des clés au bailleur qui a sommé GIERES AMBULANCES de les reprendre par acte du 15 juin suivant, n'a pas emporté acceptation par ce dernier de la résiliation amiable du bail, 



sauf la nécessaire prise en compte de la vente de l'immeuble.



Sur la vente de l'immeuble



L'immeuble a été vendu par le bailleur au prix de 297.000 euros par acte notarié du 30 janvier 2012, soit une date antérieure à l'expiration de la 2ème période triennale visée ci-dessus, l'acquéreur la SCI PIGONATRIUS étant expressément informée des échanges intervenus entre M. [B] et GIERES AMBULANCES et ayant expressément déchargé M. [B] de toute responsabilité, et au visa de la volonté du bailleur de poursuivre la vente pour échapper au nouveau régime des plus-values, ce qui établit en outre l'absence de volonté de M. [B] de rechercher un autre locataire suite au départ de GIERES AMBULANCES après sollicitation d'une résiliation judiciaire, non engagée. La plus-value pour M. [B], qui ne peut se plaindre d'une perte de valeur de son bien (50.000 euros prétendus) d'ailleurs non démontrée, se chiffre à 260.000 euros selon les écritures de la Scp N'KAOUA, non contestées sur ce point.



Il est établi par ailleurs que la Scp N'KAOUA a découvert l'existence de cette vente en février 2014, période à laquelle ses conclusions de première instance en ont fait mention et qui ont obligé M. [B] par des conclusions n°6 à réduire devant le premier juge sa créance non plus calculée jusqu'au terme final du bail soit le 31 janvier 2016 mais arrêtée au jour de la vente.



A noter que la SCI n'est pas intervenante à la cause.



Sur la créance de M. [B]



Par conséquent, la créance de M. [B] à l'encontre de GIERES AMBULANCES, son seul co-contractant, à l'exclusion de l'huissier qui ne pourra pas être condamné au paiement, est arrêtée au 30 janvier 2012, précision faite qu'aux termes de l'acte de vente, la SCI ne s'est pas réservée une telle créance. 



M. [B] ne revendique d'ailleurs pas le paiement de sommes pour la période postérieure, et l'article 1760 du code civil invoqué par la Scp N'KAOUA est inopérant puisqu'il n'est relatif qu'à un empêchement de re-location par la faute du preneur, ce qui n'est pas le cas de l'espèce où une vente de l'immeuble est survenue.



Sa créance, à fixer au passif de la procédure collective de GIERES AMBULANCES en fonction des éléments déclarés à Me [V] par courrier du 27 décembre 2013, est ainsi constituée : 



- arriéré locatif :



déclaré à la procédure collective pour 153.534 euros, il est désormais réclamé pour 43.505 euros TTC représentant les loyers non acquittés par le preneur depuis le 1er février 2010 et jusqu'à la vente du 30 janvier 2012 ; aucun élément n'atteste comme le dit la Scp N'KAOUA que le preneur a payé le terme locatif jusqu'au 31 mai 2010, ce qui est contredit par les commandements de payer délivrés par le bailleur les 30 avril et 15 juin 2010 réclamant à GIERES AMBULANCES le paiement des loyers de février à juin 2010 ainsi que par l'affirmation du liquidateur selon laquelle le preneur n'a pas acquitté les loyers de février et mars 2010 puisque le bailleur détenait un dépôt de garantie compensant ces deux mois (en effet, le bail stipule un tel dépôt de garantie à hauteur de deux mois de loyer soit 3.354 euros) ; le décompte est retenu pour les 24 mois de la période retenue x 1.677 euros (terme mensuel) à 40.248 euros, 



outre intérêts de retard au taux légal à compter du 30 avril 2010 (date du premier commandement) sur 5.031 euros, du 15 juin 2010 (date du second commandement) sur 3.354 euros, du 6 octobre 2010 (date de l'assignation portant sur les loyers de juillet à octobre 2010) sur 6.708 euros et à compter de chaque échéance ultérieure mensuelle de 1.677 euros, et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, 



- travaux de reprise :



réclamés à hauteur de 29.614,17 euros TTC visés à la déclaration à la procédure collective, ils correspondent à une évaluation, en l'absence de GIERES AMBULANCES pourtant convoquée, par l'expert amiable CET (expert de l'assureur de M. [B]) du 8 mars 2011, des dommages subis par suite des dégradations commises par des tiers les 23 septembre 2010 et 19 mai 2011 alors que les locaux n'étaient plus occupés ni protégés ni assurés par le preneur qui en avait pourtant toujours l'obligation dès lors que son départ antérieur des lieux n'était pas légitime ; en effet, contrairement à ce que soutient la Scp N'KAOUA, le départ des lieux du preneur sur son initiative n'a pas constitué le bailleur gardien des lieux ; pour autant, s'il est justifié que l'assureur du bailleur a refusé sa garantie et que Alpha rénovation a confirmé le chiffrage par un devis émis le 8 novembre 2010, M. [B] ne démontre nullement l'existence d'un préjudice direct et certain résultant de ces dommages, à propos desquels il ne justifie pas de l'engagement de dépenses effectives avant la vente du bien le 30 janvier 2012 : sa demande est donc rejetée.



- mesures conservatoires :



déclarées à la procédure collective à hauteur de 3.218 euros, elles sont justifiées par une facture de Alpha rénovation du 7 octobre 2010 en vue d'assurer la protection du local, obligation à laquelle a manqué le preneur en abandonnant les lieux ; M. [B] en sollicite un juste remboursement.



- travaux de réparation d'une fuite du tuyau cuivre consécutive au gel :



M. [B] justifie, suivant facture de Alpha rénovation du 4 janvier 2009, avoir acquitté à la place du preneur qui était responsable de l'entretien des lieux et de leurs conservation, une somme de 209,30 euros TTC, qui doit être incluse dans sa créance, d'autant que ce poste a été déclaré au passif de la procédure collective.



-taxes foncières :



déclarées à la procédure collective à hauteur de 4.482,85 euros, leur remboursement est réclamé par M. [B] pour la période du 1er février 2007 « jusqu'au terme du bail » soit pour les montants déjà connus, visés en première partie de l'arrêt ; mais aucune stipulation du bail ne met à la charge du preneur un tel impôt, tandis que l'article 9°) ne lui impute que les impôts de toutes natures « auxquels il est assujetti personnellement » ; la demande est donc rejetée.



Au final, la créance d'arriéré locatif de M. [B], débouté de ses demandes au titre des travaux de reprise et des taxes foncières, est retenue à 43.675,30 euros outre intérêts moratoires (40.248 euros d'arriéré locatif outre intérêts + 3.218 euros de mesures conservatoires + 209,30 euros de réparation suite au gel), somme fixée au passif de la procédure collective de GIERES AMBULANCES gérée par Me [V].



Sur la perte de chance du bailleur



M. [B] sollicite des dommages-intérêts équivalents au montant des loyers qui auraient dû être perçus depuis la vente jusqu'à la fin initiale du bail au titre de la perte de chance de location de son bien, soit 48 mois x 1.677 euros = 80.496 euros, avec fixation de ce chef de créance au passif de GIERES AMBULANCES et condamnation de la Scp N'KAOUA.



Sans compter que sa déclaration de créance ne comporte qu'un chef de dommages-intérêts déclarés à hauteur de 10.000 euros sans précision du motif qui le soutient, l'absence de toute pièce et toute démonstration apportée par M. [B] quant à sa volonté de relouer les locaux après le départ définitif de GIERES AMBULANCES au 31 mars 2010, comme dit précédemment, conduit à rejeter sa demande.



Sur le préjudice moral du bailleur



Sollicités à hauteur de 50.000 euros, ces dommages-intérêts sont rejetés alors qu'une somme de 10.000 euros a été déclarée au passif de GIERES AMBULANCES comme dit précédemment, qu'il est établi que M. [B] a tiré profit du départ du preneur en vendant son bien avec plus-value, démontrant l'absence de tout préjudice, et à défaut de caractérisation du préjudice moral allégué.



Sur la garantie de l'huissier



La Scp N'KAOUA énonce avoir été chargée par GIERES AMBULANCES au mois d'août 2009 seulement de délivrer un congé commercial pour la fin de la 1ère période triennale du bail (31 janvier 2010). 



La lettre du conseil de GIERES AMBULANCES du 22 février 2011 versée au dossier de M. [B] établit bien la volonté du preneur de quitter les lieux au 31 janvier 2010 terme de la première période triennale, ou plus vraisemblablement au 31 mars 2010 date annoncée dans le congé, mais aucun élément démontre que le preneur aurait tardivement, en août 2009 seulement, saisi de sa mission l'huissier qui, au demeurant, lui devait une obligation de conseil, étant en outre redevable envers son client en sa qualité de professionnel du droit d'une obligation d'efficacité de son acte. La rédaction et la signification d'un congé ressort en effet d'une activité monopolistique, pour laquelle est due une obligation de résultat. De surcroît, le fax de la gérante de GIERES AMBULANCES du 3 mai 2010 adressé à la Scp N'KAOUA, suite au commandement de payer réceptionné le 30 avril 2010, communiqué par Me [V], mentionne une saisine de l'huissier mi-juin 2009.



Comme jugé plus haut, le congé aurait dû être délivré, selon les règles juridiques applicables, au plus tard le 31 juillet 2009 pour respecter le préavis de 6 mois précédant le terme de la 1ère période triennale auquel s'ajoutaient les deux mois supplémentaires pour parvenir à la fin du trimestre civil, ce dont l'huissier aurait dû informer son client.



Il est établi que, quel qu'ait été à l'époque le débat doctrinal et jurisprudentiel sur la modification apportée à l'article L.145-9 par la loi du 4 août 2008 d'ailleurs seulement relative au terme « du dernier jour du trimestre civil », question sur laquelle la Scp N'KAOUA ne justifie d'aucune étude lors du contact de GIERES AMBULANCES, l'huissier, qui ne peut arguer du « principe de sécurité juridique », a omis d'appliquer conjointement l'article L.145-4 du code de commerce qui de façon constante obligeait le preneur à donner congé dans un délai de 6 mois obligatoire précédent le terme de l'une des trois périodes triennales. 



Une telle obligation professionnelle n'est toutefois due qu'au client, et c'est donc seulement le preneur GIERES AMBULANCES qui peut se plaindre d'un tel non-respect, et dans le cas présent, le liquidateur Me [V], mais non pas le bailleur.



Effectivement, ce dernier, qui peut certes invoquer la faute d'un tiers au contrat de bail pour retenir la responsabilité de ce dernier, a bénéficié d'une plus-value sur la vente de son immeuble, en pratique libéré de tout locataire, compensant largement sa créance de bailleur pour la période allant jusqu'à la vente. Il ne démontre donc pas l'existence d'un préjudice en lien causal avec le manquement de l'huissier, qui ne doit donc aucune garantie au bailleur. 



S'agissant de la demande de garantie formulée par Me [V] qui revendique une condamnation de l'huissier au paiement d'une somme équivalente à la dette locative de la procédure collective, elle doit être admise au regard du fait que si l'huissier avait délivré un congé efficace pour la fin de la 1ère période triennale (31 janvier 2010) auxquels s'ajoutaient les deux mois suivants jusqu'à la fin du trimestre civil, GIERES AMBULANCESS n'aurait pas de façon certaine quitté les lieux en ne les assurant plus pour prendre d'autres locaux. C'est donc bien le manquement fautif de la part de la Scp N'KAOUA, qui a laissé le preneur dans la croyance illusoire d'un congé valable en l'assistant même lors d'un état des lieux de sortie inopérant et en opérant une remise factuelle des clés, qui met à charge de la procédure collective la créance du bailleur à hauteur de la somme retenue de 43.675,30 euros outre intérêts moratoires, créance qui n'a pas de contre-partie au bénéfice du preneur. 



La faute de l'huissier étant donc en lien causal avec le préjudice subi par le preneur, aujourd'hui pris en compte par le liquidateur, la Scp N'KAOUA est donc condamnée à garantir Me [V] à hauteur des 43.675,30 euros outre intérêts moratoires sus-visés.



Sur les dommages-intérêts de l'huissier



La Scp N'KAOUA entend voir condamner M. [B] au paiement d'une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa fraude caractérisée puisque ce dernier aurait dissimulé l'existence de la vente.



Pour autant, si l'absence d'information de la part du bailleur de la vente à sa date est manifeste, son intention dolosive n'est pas caractérisée.



La demande est rejetée.



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens :



Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la Scp N'KAOUA, qui supportera en outre une indemnité de procédure au profit de Me [V] mais non pas de M. [B].





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Annule le jugement déféré du 15 septembre 2014, évoquant et statuant à nouveau,



Juge que le congé signifié par la SCP Gérard N'KAOUA & Cyril N'KAOUA (SCP N'KAOUA) huissiers de justice associés, le 25 août 2009 à la demande de la société preneuse GIERES AMBULANCES est dépourvu d'effet pour sa date annoncée du 31 mars 2010,



Juge que son effet peut être reporté au terme de la 2ème période triennale (31 janvier 2013), mais constate la vente de l'immeuble par le bailleur M. [B] à la date -antérieure- du 30 janvier 2012, qui est donc le terme de l'obligation du preneur GIERES AMBULANCES,



Chiffre la créance de M. [B] à l'encontre de GIERES AMBULANCES arrêtée au 30 janvier 2012 à la somme de 43.675,30 euros outre intérêts moratoires ainsi détaillés :

- arriéré locatif de 40.248 euros, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 30 avril 2010 sur 5.031 euros, du 15 juin 2010 sur 3.354 euros, du 6 octobre 2010 sur 6.708 euros et à compter de chaque échéance ultérieure mensuelle de 1.677 euros, et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- mesures conservatoires de 3.218 euros, 

- travaux de réparation d'une fuite du tuyau cuivre consécutive au gel de 209,30 euros TTC,



Fixe au passif de la procédure collective de GIERES AMBULANCES la créance de M. [B] ainsi chiffrée, 



Déboute M. [B] de ses demandes relatives aux travaux de reprise et des taxes foncières, ainsi que de celles en dommages-intérêts pour perte de chance de relocation et pour préjudice moral, 



Déboute M. [B] de sa demande de garantie à l'encontre de la SCP N'KAOUA, 



Condamne la SCP N'KAOUA à garantir la procédure collective de GIERES AMBULANCES à hauteur de sa dette locative à l'égard du bailleur, soit en versant à Me [V] la somme de 43.675,30 euros outre intérêts moratoires, 



Déboute la SCP N'KAOUA de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de M. [B],



Y ajoutant,



Condamne la Scp N'KAOUA à verser à Me [V] une indemnité de procédure de 5.000 euros,



Déboute la Scp N'KAOUA et M. [B] de leur demande respective du même chef,



Dit que les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la Scp N'KAOUA. 





SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GreffierLe Président