Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 mai 2017

CS/AM



Numéro 17/2175





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 23/05/2017 







 Dossier : 15/01970 





Nature affaire :



Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente















Affaire :



[M] [P]

[G] [R]



C/



[L] [S] [Z] [U]

[K] [E]

[E] [I] [K]

























Grosse délivrée le :



à :























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 mai 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 janvier 2017, devant :







Madame SARTRAND, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Monsieur CASTAGNE, Conseiller



Madame ROSA SCHALL, Conseiller





assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 







dans l'affaire opposant :





APPELANTS :



Monsieur [M] [P]

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 1] (Maroc)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [G] [R]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 2] (Israël)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 1]



représentés par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître Jean-Gilles HALIMI, avocat au barreau de PARIS





INTIMES :



Monsieur [L] [S]

né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Madame [Z] [U]

née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



représentés et assistés de Maître Dominique DE GINESTET de la SCP DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX



Monsieur [K] [E]

né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Adresse 3]



représenté et assisté de Maître Frédéric LONNE de la SCP HEUTY - LONNE - CANLORBE - VIAL, avocat au barreau de DAX



Madame [E] [I] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]



assignée







sur appel de la décision 

en date du 11 MARS 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX















Faits et procédure





Dans le cadre d'un projet d'activités agricoles d'éleveur de chevaux nécessitant également de pouvoir édifier une écurie nécessaire à l'hébergement des animaux, M. [M] [P] et Mme [G] [R] par acte du 24 octobre 2011, ont acquis de M. et Mme [S] diverses parcelles de terre à [Localité 7], puis par acte du 9 décembre 2011, M. [P] a acquis seul, d'autres parcelles de terre sur la même commune de M. [E] et de Mme [K], toutes classées en zone agricole naturelle à vocation agricole au POS de la commune.



Postérieurement à ces deux ventes, un plan d'urbanisme local (PLU) a été adopté par ladite commune quelques mois plus tard le 12 avril 2012, modifiant le classement des parcelles ainsi acquises, désormais situées en zone naturelle et forestière non constructibles, ce qui a fait obstacle au projet des acquéreurs et diminué la valeur des parcelles.



Exposant que leurs vendeurs, M. [S] et M. [E], respectivement conseiller municipal et maire de la commune, ne pouvaient ignorer ni leur projet, ni le nouveau plan d'urbanisme qui était en cours d'élaboration, et considérant qu'ils ont fait preuve d'une réticence dolosive en ne les informant pas de la prochaine modification du plan d'urbanisme sans laquelle ils n'auraient pas acquis ces parcelles, et à tout le moins à un moindre prix, les époux [P] les ont fait assigner en nullité de ces ventes.



Par un jugement du 11 mars 2015, le tribunal de grande instance de Dax les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés, outre aux dépens, à payer à chacun des défendeurs la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal, considérant que le certificat d'urbanisme délivré à l'occasion de chacune des transactions ayant pour conséquence que les limitations des droits de propriété découlant de la réglementation en matière d'urbanisme ne pouvaient être remise en cause dans un délai de 18 mois, a estimé que les changements intervenus dans le plan d'urbanisme adopté quelques mois plus tard, sont sans incidence sur le sort d'éventuelles demandes liées au projet d'édification de bâtiments agricoles, dès lors qu'en regard des projets des demandeurs, et de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme le classement en zone N n'emporte aucune contrainte supplémentaire par rapport au plan d'occupation des sols en vigueur au moment de la vente puisque les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière peuvent être autorisées, de sorte que M. [P] et Mme [R] ne sont pas fondés à soutenir que s'ils avaient connu les termes du plan d'urbanisme adopté le 12 avril 2012, ils n'auraient pas donné leur consentement.



M. [P] et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision sollicitant sa réformation et voir :



' dire que leurs vendeurs n'ont pas respecté l'obligation de bonne foi qui pèse sur tout contractant, et que de par leur qualité respective, ils ont commis chacun une réticence dolosive à l'origine de leur préjudice, 

' déclarer nul le contrat de vente conclu le 24 octobre 2011 avec M. [S] et Mme [U], et les condamner à leur restituer le prix de vente des terrains, soit 65'000 € à réactualiser le jour de la décision, en contrepartie de quoi M. [P] et Mme [R] restitueront les parcelles, outre la somme de 1 505,68 € au titre des frais de notaire,

' dire que les frais des formalités de publication seront à la charge des vendeurs,

' déclarer nul le contrat de vente conclu le 9 décembre 2011 avec M. [K] [E] et Mme [K], et les condamner à leur restituer le prix de vente des terrains soient 10 500 € à réactualiser le jour de la décision en contrepartie de quoi M. [P] et Mme [R] restitueront les parcelles, outre à leur payer la somme de 824,23 € au titre des frais de notaire,

' dire que les frais des formalités de publication seront à la charge de chacun des vendeurs,















' les condamner solidairement à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 29 octobre 2015, M. [E] sollicite la confirmation de la décision, sauf en ce qui l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts et sollicite à ce titre, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 5 000 €, celle de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Il fait valoir que lors de leur acquisition, les terrains étaient situés en zone NC du POS, que l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme garantissait les acquéreurs de toute évolution du document d'urbanisme durant 18 mois soit jusqu'au mois de mars 2013, et que c'est en regard de cette seule considération que la demande de construction aurait été instruite jusqu'à cette date là, et ensuite, que seules des constructions légères non soumises à permis de construire et seulement sujettes à déclaration de travaux pouvaient être autorisées. 



Par conclusions notifiées le 25 septembre 2015, M. [S] conclut à la confirmation du jugement, ainsi qu'à la condamnation de M. [P] et Mme [R] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre celle de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Il fait valoir qu'il résulte tant de l'annonce publiée de la vente de terrains, que le contenu de l'acte authentique de vente en ses pages 5, 11 et 16 énonçaient que les terrains étaient inconstructibles classés en zone NC - zone naturelle à protéger en raison de la nature agricole ou sylvicole des sols, et qu'en réalité, les zones NC et N veulent dire la même chose, si ce n'est que depuis l'adoption des PLU les anciennes zones NC sont classées désormais en zone N lesquelles au visa de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme permettent sur autorisation, les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole.





Motifs de l'arrêt





Attendu que les 24 octobre et 9 décembre 2011 M. [M] [P] et Mme [O] [R] d'une part, et M. [M] [P] d'autre part, (les acquéreurs) ont acquis diverses parcelles spécifiées comme étant classées en zone naturelle à vocation agricole au plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 7] (zone NC) ;



Qu'était annexé à chaque acte un certificat d'urbanisme, lesquels ont été délivrés les 24 août et 18 octobre 2011 par le maire de la commune au visa du plan d'occupation des sols de ladite commune approuvé le 5 mai 2000, lequel rappelait la classification de ces parcelles ainsi acquises en zone NC (pièce 7 des acquéreurs) ;



Que selon la disposition de ce plan local d'occupation des sols alors applicable à la commune à la date de la conclusion de ces ventes et à la zone NC contenue en son article NC1 (pièce n° 1 produite par M. [E]), le principe était que ces parcelles étaient inconstructibles, mais que le règlement d'urbanisme local pouvait prévoir des constructions limitées, et qu'en l'espèce, étaient notamment admises 'Les occupations et utilisations du sol correspondant aux installations et constructions directement liées et nécessaires à l'activité à l'exploitation agricole ou à l'exploitation sylvicole et à la protection de la forêt, dont notamment les constructions destinées au logement d'animaux non liés à l'exploitation agricole (écurie, équitable'), à l'exception de tout parc animalier' ;



Attendu que le projet des acquéreurs étant d'élever des chevaux et de faire du gardiennage pour lequel il convenait d'édifier une écurie, ils devaient donc déposer auprès de la mairie une déclaration préalable à la réalisation des travaux que le maire s'est proposé de régulariser lui-même en la remplissant et en l'enregistrant le 21 mai 2012, ce que ce dernier a fini par admettre à la page 4 paragraphe1 de ses dernières conclusions ;

















Que le 29 mai suivant, les acquéreurs recevaient une réponse négative signée du maire faisant 'opposition à la déclaration préalable', au motif suivant : 'Considérant qu'aucun élément du dossier ne permet de justifier d'une quelconque activité agricole et que le projet ne peut donc être autorisé' ;



Mais attendu qu'il s'est avéré d'une part, que la demande de construction ainsi remplie et signée par le maire pour le compte des acquéreurs, a été régularisée à tort, sur un formulaire de demande de construction de maison individuelle qui ne comportait pas de rubrique pour exposer le projet agricole des acquéreurs, laquelle demande n'avait donc aucune chance d'être accueillie pour ce type de projet compte tenu de la classification des parcelles en zone inconstructible, lequel ne correspondait pas non plus au projet des acquéreurs, et d'autre part, que le POS n'avait plus cours à la date du dépôt de cette demande, ce que ne pouvait ignorer le maire, puisque la commune disposait désormais d'un PLU qui avait été adopté quelques jours avant soit le 12 mai précédant, et ce, sans que le refus ainsi opposé ne soit pour autant motivé sur cet élément nouveau, préférant le motiver sur une absence d'exploitation agricole justifiée, qui apparaît évidente dès lors que la construction d'une écurie était le préalable à l'exploitation de cette activité proprement dite ;



Et attendu que les vendeurs, respectivement maire de la commune et conseiller municipal pour participer de par leurs fonctions aux réunions du conseil municipal ne pouvaient ignorer l'un et l'autre, la révision du POS de la commune ainsi décidée, son état d'avancement et ses conséquences prévisibles sur la réglementation applicable, et notamment sur les parcelles qu'ils vendaient l'un et l'autre, qui allaient être désormais classées en zone naturelle ; 



Or attendu qu'il résulte des dispositions applicables aux zones naturelles telles que définies au plan local d'urbanisme de [Localité 7] (pièce 2 de M. [E]) que désormais, les constructions, installations ou travaux de toutes natures qui ne sont pas visées à l'article N2 sont interdites (article N1), et de celles de l'article N2, que l'énumération limitative y figurant et prévoyant 4 cas, n'inclut pas, contrairement aux dispositions de l'ancien POS local, les installations et constructions liées et nécessaires à l'activité d'une exploitation agricole, mais seulement celles 'liées et nécessaires à l'exploitation sylvicole, à la protection de la forêt ou à la découverte pédagogique du milieu' ;



Qu'il en résulte que les acquéreurs ne disposaient plus du droit de construire une écurie pour mener à bien leur activité agricole projetée, et ce, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs qui indiquent que la nouvelle classification en zone N au PLU ne serait que la nouvelle dénomination de l'ancienne zone NC au POS sans modification de la réglementation applicable à ces zones, ce qu'a retenu le premier juge, mais qui ne correspond pas au contenu du PLU local de cette commune rappelé ci-dessus ;



Attendu qu'il est manifeste que les vendeurs, de par leurs fonctions respectives, ont commis chacun un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi engageant leur responsabilité pour réticence dolosive, car au regard du projet poursuivi par les acquéreurs, ces derniers, informés de cette situation, n'auraient pas conclu l'achat de ces terres qui s'avèrent pour eux inutiles dès lors qu'ils ne pouvaient y édifier une écurie pour accueillir les animaux qu'ils escomptaient élever ou prendre en gardiennage, et sans laquelle aucune activité de ce type ne pouvait y être menée ;



Qu'à cet égard, les vendeurs ne sauraient, pour éluder leur responsabilité, invoquer le maintien des droits à construire des acquéreurs pendant une durée de 18 mois qu'ils ont d'ailleurs utilisé en vain, dès lors que cette disposition n'est contenue nulle part dans les actes, et que c'est à cette seule date là qu'il convient de se placer pour apprécier la bonne foi des vendeurs, étant relevé toutefois, que ce maintien des droits pendant 18 mois invoqué par les vendeurs, a l'avantage de démontrer, si besoin était que le PLU local ainsi adopté, modifiait la réglementation applicable aux zones anciennement dénommées NC ;



Attendu qu'il y a lieu en conséquence, de prononcer aux torts exclusifs des vendeurs l'annulation de la vente conclue par acte du 24 octobre 2011 entre M. [M] [P] et Mme [G] [R] d'une part et M. et Mme [S] d'autre part, et celle conclue par acte 













du 9 décembre 2011 entre M. [P] et d'une part, et M. [E] et Mme [K] d'autre part, avec restitution par les vendeurs du prix d'achat payé à réactualiser au jour du prononcé du présent arrêt et leur condamnation à payer aux acquéreurs les frais d'acquisition et formalités de publication, et par les acquéreurs, des parcelles ainsi acquises ;



Attendu par ailleurs que les acquéreurs sollicitent la somme de 15'000 € au titre de leur préjudice moral constitué notamment par le fait de n'avoir pu réaliser leur projet dont il souffre également ; que ce préjudice invoqué bien réel qui trouve son origine directement 

dans la déloyauté respective des vendeurs sera indemnisé à hauteur de 10'000 €, soit 7 000 € à la charge de M. [L] [S] et de son épouse Mme [S] née Mme [Z] [U], et 3 000 € à la charge de M. [K] [E] et Mme [E] [K]. 





PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,



Infirme le jugement entrepris, 



Et statuant à nouveau,



Prononce l'annulation aux torts exclusifs de M. [L] [S] et de son épouse Mme [S] née Mme [Z] [U], du contrat de vente conclu le 24 octobre 2011 avec M. [M] [P] et Mme [G] [R] portant sur les parcelles cadastrées au plan de la commune de [Localité 7] Section C numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises au lieu-dit '[Localité 8]' pour une contenance totale de 1 ha 79 a 80 ca,



En conséquence,



CONDAMNE in solidum M. [L] [S] et son épouse Mme [S] née Mme [Z] [U] à :



- restituer à M. [M] [P] et Mme [G] [R] la somme de 65 000 € (soixante cinq mille euros) outre intérêts à compter du 24 octobre 2011,

- leur payer la somme de 1 505,68 € (mille cinq cent cinq euros et soixante huit centimes) au titre de leur préjudice financier (frais de notaire), outre celles de 7 000 € (sept mille euros) à titre de dommages-intérêts, et 3 000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit qu'en contrepartie de la restitution du prix d'achat, M. [M] [P] et Mme [G] [R] restitueront les parcelles ci-dessus énumérées à M. et Mme [S],



Prononce l'annulation aux torts exclusifs de M. [K] [E] et Mme [E] [K], du contrat de vente conclu le 9 décembre 2011 avec M. [M] [P] portant sur les parcelles cadastrées au plan de la commune de [Localité 7] Section C numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises au lieu-dit '[Localité 8]' pour une contenance de 70 a 00 ca,



En conséquence,



CONDAMNE in solidum M. [K] [E] et Mme [E] [K] à :



- restituer à M. [M] [P] la somme de 10 500 € (dix mille cinq cents euros) outre intérêts à compter du 9 décembre 2011,

- leur payer la somme de 824,23 € (huit cent vingt quatre euros et vingt trois centimes) au titre de leur préjudice financier (frais de notaire), outre celles de 3 000 € (trois mille euros) à titre de dommages-intérêts, et 2 000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit qu'en contrepartie de la restitution du prix d'achat, M. [M] [P] restituera à M. [E] et Mme [K] les parcelles ci-dessus énumérées,



















ORDONNE la publication de cette décision à la conservation des hypothèques de [Localité 9] aux frais de M. et Mme [S] d'une part et de M. [K] [E] et Mme [E] [K] d'autre part, qui seront condamnés in solidum à les régler,



CONDAMNE d'une part, in solidum M. et Mme [S] et d'autre part, in solidum M. [K] [E] et Mme [E] [K], aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et DIT qu'entre eux, ces dépens seront partagés à concurrence des deux tiers pour M. et Mme [S], et d'un tiers, pour M. [K] [E] et Mme [E] [K]. 



Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,













Sandra VICENTE Christine SARTRAND