Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 mai 2017

CS/AM



Numéro 17/2003





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 16/05/2017 







 Dossier : 15/02011 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice















Affaire :



SCI DE LA FONTAINE



C/



COMPAGNIE MMA IARD SOCIETE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[K] [K] 

























Grosse délivrée le :



à :























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 mai 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 janvier 2017, devant :







Madame SARTRAND, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Monsieur CASTAGNE, Conseiller



Madame ROSA SCHALL, Conseiller





assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



SCI DE LA FONTAINE

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée et assistée de Maître Jean-Philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU









INTIMES :



COMPAGNIE MMA IARD

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par son Directeur domicilié en cette qualité audit siège social 



SOCIETE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par son Directeur domicilié en cette qualité audit siège social 



Maître [K] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



représentés par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS





















sur appel de la décision 

en date du 06 MAI 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU



















Par acte sous seing privé passé le 10 mai 2011, M. et Mme [L] se sont portés acquéreurs au profit de la SCI CFCL d'un immeuble à usage industriel sur la commune d'Uzos (64110) moyennant le prix de 360 000 €. 



S'étant réservé la possibilité de se substituer pour cette acquisition toute personne physique ou morale de son choix, la SCI CFCL, par acte authentique du 17 octobre 2011, a vendu cet immeuble à la SCI de La Fontaine qui s'est constituée le 1er septembre 2011, et dont M. et Mme [L] sont les gérants.



Les époux [L] font valoir que pour mener à bien ce projet d'acquisition, ils avaient prévu de récupérer sur cette somme empruntée de 360 000 €, la TVA d'un montant de 58 997 € pour financer les travaux de remise en état et aux normes de l'immeuble. 



Or, il s'est avéré que ce prix n'incluait pas la TVA, contrairement à ce qui était prévu, et qu'ainsi, ils ont été mis dans l'impossibilité de la récupérer.



C'est dans ces conditions, que la SCI de La Fontaine (la SCI) faisait assigner Me [K], leur notaire qui avait été chargé de les accompagner dans ce projet, pour défaut d'information et de conseil, et en indemnisation de leur préjudice certain, constitué par l'impossibilité de récupérer la TVA escomptée, soit la somme de 60 000 €.



Des négociations sont intervenues avec l'assureur du notaire la MMA Iard, qui, analysant cette situation comme une perte de chance pour les époux [L] de pouvoir récupérer la TVA, leur a proposé de les indemniser à hauteur de 20 % de la somme de 60 000 €, soit 12 000 €, sous réserve que la SCI justifie s'être acquittée de la TVA à hauteur de 60 000 €. 



Par un jugement du 6 mai 2015, le tribunal de grande instance de Pau a débouté la SCI de La Fontaine de ses demandes.



Après avoir relevé que tant le compromis de vente que l'acte authentique faisait apparaître le prix d'acquisition de 360 000 € sans précision de TVA, le tribunal observait que l'acte authentique indiquait expressément dans un paragraphe paraphé par les époux que le bien achevé depuis plus de 5 ans n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA conformément à l'article 261-5 alinéa 2 du CGI. 



Le tribunal a par ailleurs estimé que le mail invoqué duquel il résulte les termes suivants : «.... la question ne se pose pas, il s'agit en effet de 360 000 € TTC' Le prix bien entendu est TTC je n'ai absolument jamais envisagé d'ajouter 70'560 € de TVA ' » 'démontrait que les époux [L] ne s'étaient pas engagés sur un prix de 360'000 € auquel il aurait fallu ajouter la TVA, mais ne prouvaient pas que leur accord avait été donné sur le même prix auquel il fallait ôter la TVA', de sorte que le tribunal en a conclu que la SCI de La Fontaine ne rapportait pas la preuve que la récupération de la TVA était une condition essentielle de l'engagement de M. et Mme [L] qui ne démontraient pas par conséquent, un manquement du notaire à son obligation de conseil.



La SCI de La Fontaine a interjeté appel de cette décision concluant à sa réformation, et sollicite de la Cour voir :



' dire et juger que le notaire a manqué à son devoir de conseil à son égard,

' condamner solidairement le notaire et sa compagnie d'assurances, outre aux dépens, à lui verser la somme de 58'997 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice subi du fait de ces manquements à son devoir de conseil, ainsi que celle de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Tout d'abord, la SCI fait observer que la compagnie d'assurances du notaire, en lui ayant proposé de leur verser une indemnisation, a reconnu nécessairement un manquement de son assuré, ensuite, elle fait valoir que son préjudice n'est pas d'avoir réglé la TVA, mais au contraire, de ne pas en avoir réglé et donc, de ne pas pouvoir la récupérer, et enfin, elle fait observer que pour les particuliers, un prix s'entend nécessairement toutes taxes comprises puisque la question de la récupération de la TVA ne se pose pas, de sorte que le tribunal s'est trompé en considérant que l'absence de mention de la TVA dans les actes signifiait qu'elle n'était pas applicable, et à cet égard, elle invoque un mail du notaire du 12 septembre 2011 qui indique bien que « le prix d'acquisition de 360'000 € est un prix TVA incluse (à défaut, cela aurait été stipulé au compromis) » (pièce 21).







Elle rappelle également qu'entre la signature du compromis et celle de la vente définitive, les époux [L] ont créé précisément une SCI pour pouvoir faire le choix de l'assujettir à la TVA, et pouvoir la récupérer, et ils s'en sont largement ouverts au notaire, notamment dans le mail du 20 septembre 2011 rédigé en ces termes « Concernant le prix de vente hors taxes toutes taxes, après discussion avec Me [K], la question ne se pose pas, il s'agit en effet de 360'000 € toutes taxes comprises. Avez-vous eu confirmation ' Merci de voir avec le notaire, le prix est bien entendu toutes taxes comprises, je n'ai absolument jamais envisagé d'ajouter 65'560 € de TVA ' Sommes-nous sur la même logique ' » (Pièce 4), de sorte que le tribunal ne pouvait déduire de ce mail que s'il prouvait bien leur accord pour un montant de TVA incluse, ils ne démontraient pas qu'il fallait ôter de cette somme le montant de la TVA.



Ils font valoir que ces deux mails des 12 et 20 septembre 2011, démontrent que pour l'ensemble des intervenants à l'opération, le prix s'entendait TVA comprise.



Au soutien de ses prétentions, la SCI verse aux débats le témoignage de l'expert-comptable qui atteste que lors du montage du projet de rachat du bâtiment par l'intermédiaire de la SCI de La Fontaine, le financement de cette cession se faisait par emprunt qui ne couvrait que le montant hors taxes de l'achat.



Et la SCI admet qu'eu égard aux échanges intervenus avec le notaire préalablement à la signature de cet acte définitif qui portaient précisément sur la récupération de la TVA, elle n'a pas prêté attention au paragraphe figurant en page 5 de l'acte qui précisait que la vente était exclue du champ d'application de la TVA, et n'avait d'ailleurs, aucune raison de se méfier dès lors que l'acte authentique doit normalement être conforme au compromis de vente lequel en l'espèce, ne contenait pas une telle clause.

 

Par ailleurs la SCI estime que son préjudice est caractérisé par son impossibilité de récupérer la TVA qu'elle pensait avoir versée, et rappelle que le fait que l'opération aurait in fine été exclue du champ d'application de la TVA, est sans incidence.



Me [K] [K] et son assureur, la société MMA IARD Assurances Mutuelles, font valoir qu'il est constant qu'en cas de vente d'un immeuble ancien, le régime de TVA ne peut s'appliquer qu'en cas d'option conjointe des deux parties, et que force est de constater qu'il n'existe aucun élément qui démontrerait que la SCI de La Fontaine souhaitait faire entrer la vente dans le champ d'application de la TVA, car 's'il était agi d'un prix TVA comprise, la somme à financer aurait été exprimée 'hors taxes' dans le chapitre plan de financement'.



Et ajoute-t-il, que ce n'est pas parce que l'e-mail du 20 septembre 2011 contenait une interrogation sur la ventilation du prix de la vente HT-TTC, qu'il est démontré que les acquéreurs entendaient se placer sous le régime de la TVA, et à cet égard, ce mail révèle que la préoccupation n'était pas de savoir si le prix comprenait de la TVA, mais plutôt de ne pas payer de taxes en sus (taxe foncière, taxes départementales, etc...), de sorte qu'il n'a commis aucune faute.



Par ailleurs le notaire et son assureur font valoir, qu'à supposer qu'il existerait un doute sur les intentions de l'acquéreur et que le notaire aurait dû être en être avisé, il est constant en l'espèce, que la soumission de la vente au régime de la TVA était impossible dès lors que l'immeuble était achevé depuis plus de cinq ans, et que le seul intérêt de la SCI à soumettre la vente à la TVA aurait été d'éviter de procéder à la régularisation prévue à l'article 207 de l'annexe II du code général des impôts, or en l'espèce la SCI n'était pas soumise à la TVA, de sorte qu'il n'y a ni préjudice, ni lien de causalité.



Par mention au dossier en date du 25 septembre 2015, le ministère public s'en est rapporté.





MOTIFS DE L'ARRÊT



Attendu que M. et Mme [L], gérants de la SCI de La Fontaine, avaient pour projet de procéder à l'acquisition de cet immeuble dont le coût de l'opération était présenté à la banque comme suit : 



- 301 000 € pour le prix HT du bien,







- 45 000 € pour la remise en état et aux normes de sécurité du bâtiment, des parkings et espaces verts,

- 14 000 € pour les frais annexes,



soit la somme de 360 000 € qui a fait l'objet d'un emprunt en totalité, avec l'objectif de fixer dans l'acte d'acquisition, le prix d'achat de ce bien TTC, puis ensuite, de récupérer le montant correspondant à la TVA pour l'affecter aux travaux de remise en état et aux normes de sécurité ci-dessus précisés, lesquels avaient été calculés à due concurrence du montant de la TVA ;



Qu'étant de simples particuliers ne pouvant récupérer la TVA, ils se sont donc entourés des conseils de leur expert-comptable, de leur notaire Me [K], et de leur banquier pour procéder à ce montage par l'intermédiaire de la création d'une société civile immobilière assujettie à la TVA, or, il s'est avéré que le compromis de vente et l'acte passé devant le notaire, bien qu'énonçant un prix d'acquisition sans précision de TVA laissant penser aux époux [L], qu'il était toutes taxes comprises, tel que c'était prévu et avait été discuté, l'acte notarié précisait toutefois, dans sa disposition in fine 'DECLARATIONS FISCALES' que 'Le vendeur est assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du code général des impôts' et que 'Le bien vendu est achevé depuis plus de 5 ans et n'entre pas dans le champ d'application de la TVA, conformément à l'article 261-5 alinéa 2 du code général des impôts' (page 5 de l'acte), de sorte que le prix du bien annoncé dans l'acte, bien que ne le précisant pas, ne pouvait qu'être juridiquement et fiscalement HT, contrairement aux prévisions des époux [K] qui en font le reproche au notaire, mention qui aurait du être expressément précisée ; 



Et attendu que les mails échangés et produits aux débats sont les suivants :



- mail adressé par le notaire le 8 septembre 2011 (sa pièce 16) à M. [L] lui indiquant : 'Je tiens à vous informer avoir eu ce jour au téléphone M. [Q] (le banquier), lequel indique que le contrat de prêt serait édité en fin de mois.

Il souhaite avoir confirmation que le prix de 360'000 € est un prix TVA incluse.

Une télécopie a été adressée à Me [J] (notaire du vendeur) pour avoir confirmation sur ce point. Etc '',



- mail du notaire du 12 septembre 2011 que 'le prix d'acquisition de 360'000 € est un prix TVA incluse (à défaut, cela aurait été stipulé au compromis)' pièce 21,



- mail de M. [L] adressé le 20 septembre 2011 à Mme [B] [N] de l'étude de Me [K] qui à l'occasion d'une demande d'échange sur la fixation de la date de la signature de l'acte faite à la demande de Me [J], indique « ... Concernant le prix de vente HT, après discussion avec Me [K] la question ne se pose pas, il s'agit en effet de 360'000 € toutes taxes comprises. Avez-vous eu confirmation ' Merci de voir avec Me [K]. Le prix est bien entendu TTC je n'ai absolument jamais envisagé d'ajouter 70'560 € de TVA' Sommes-nous bien sur la même logique ' (pièce 4 du notaire) ;



Attendu qu'il résulte de ces échanges, que le régime de la TVA, contrairement à ce que soutient le notaire en défense, est manifestement entré dans les pourparlers préalables à l'acte incriminé, et qu'il était non seulement informé de l'objectif poursuivi par M. et Mme [L], mais encore, était étroitement associé à ce projet pour les accompagner et mener à bien le montage de cette opération, en étant notamment, en lien direct et personnel avec le banquier tel que cela résulte du mail du 8 septembre 2011, et a laissé en outre, les époux [L] constituer juste avant l'acte, une société civile immobilière assujettie à la TVA, la SCI de La Fontaine, qui par l'acte incriminé du 17 octobre 2011 a acquis de la SCI CFCL, l'immeuble objet du compromis de vente du 10 mai 2011 moyennant le prix de 360'000 € ;



Attendu que durant cette longue phase de discussion préalable à la réitération par acte authentique de l'acte de vente passé devant le notaire le 17 octobre 2011, à aucun moment le notaire, associé et artisan de ce montage, ne démontre avoir informé les époux [L] de l'impossibilité pour cet immeuble achevé depuis plus de 5 années d'entrer dans le champ d'application de la TVA conformément à l'article 261-5 alinéa 2 du code général des impôts, et donc, de mener à bien leur projet, ni encore, de l'inutilité de créer une SCI, mais a, au contraire, affirmé le contraire dans les mails échangés, mentionnant en outre, dans l'acte un prix d'achat sans mentionner expressément qu'il s'entendait HT, ce qui











est habituellement précisé quand c'est le cas d'espèce, et notamment lorsqu'il s'agit d'un contrat de vente conclu entre non commerçants, confortant ainsi les époux [L], qu'il s'agissait bien d'une somme toutes taxes comprises ;



Qu'à cet égard, il admet expressément à la page 6 de ses conclusions 1er paragraphe, ne pas avoir 'expressément détrompé M. et Mme [L] quand celui-ci a fait mention d'un prix TTC (pièce adverse 4), même s'il ajoute en complète contrariété, qu'il n'a en revanche jamais laissé croire à quiconque que la vente aurait été soumise à la TVA, précisant qu'il existe en effet un nombre considérable de taxes autres que la TVA tels que la taxe foncière, la taxe départementale, etc.., lesquelles, il convient de le relever sont rarement incluses dans un prix de vente ;



Et attendu que le notaire pour éluder sa responsabilité ne saurait non plus, se retrancher derrière la clause insérée à l'acte authentique portant sur les « DÉCLARATIONS FISCALES » énonçant que le bien vendu n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA, dès lors que cette clause est venue en substitution de celle contenue au compromis de vente, en en modifiant radicalement le contenu et la portée, et par là même le régime fiscal applicable à l'immeuble qui n'entrait plus dans les prévisions des parties, et ce, sans démontrer par ailleurs, ni alléguer, qu'il aurait tout spécialement attiré l'attention de M. et Mme [L] sur cette clause modifiée qui allait à l'encontre de leur prévision en ne leur permettant plus de réaliser leur opération projetée de récupérer la TVA pour financer les travaux de remise en état et mise aux normes du bâtiment ainsi acquis, trompant ainsi, non sans une certaine déloyauté, la vigilance des époux [L] qui avouent de ne pas avoir prêté attention à la clause contenue à l'acte, au regard du contenu du compromis de vente et des échanges intervenus avec le notaire avant la signature de cet acte authentique, qui avaient fait naître avec ce professionnel, une relation de confiance certaine ;



Or attendu qu'au titre de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, il est constant que le notaire doit, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ceux-ci, et en l'espèce, il aurait dû aviser les époux [L] de cette impossibilité fiscale dès l'exposé de leur objectif ;



Qu'en sa qualité de juriste et sa fonction, « il ne peut ignorer les règles du droit positif, et est donc le responsable lorsqu'il commet une erreur de droit lorsqu'elle porte sur une question juridique certaine ou lorsqu'il méconnaît une solution jurisprudentielle et doit informer ses clients de ce qui est juridiquement possible et de ce qui ne l'est pas » ;

Qu'en l'espèce, le notaire a commis des manquements fautifs à son obligation de conseil, d'information, ainsi qu'à celle d'assurer l'efficacité de son acte en ce qu'il n'a pas permis aux époux [L] de réaliser leurs prévisions économiques que pourtant, et tel qu'il est démontré par les mails, le notaire connaissait, et en les laissant s'engager en les accompagnant dans un projet d'acquisition immobilière qui était irréalisable fiscalement ; 

Et attendu qu'il en résulte que les époux [L] qui avait envisagé cette opération dans le cadre d'une enveloppe financière globale de 360 000 € comprenant l'acquisition de l'immeuble et les travaux de réfection et de mise aux normes de l'immeuble, se trouvent contraints de rajouter à cette somme de 360 000 €, une somme correspondant au coût des travaux de réfection et mise aux normes de l'immeuble qui avait été calculé précisément dans leur plan de financement au montant de la TVA qu'ils escomptaient pouvoir récupérer ;



Que leur préjudice est donc certain, car les époux [L] se retrouvent désormais propriétaires de cet immeuble et seront contraints d'acquitter en sus de son prix d'acquisition, le coût de ces travaux, ce qui ne faisait pas partie de leurs prévisions économiques, et qui porte le montant total de leur investissement à la somme de 418 997 €, ce qui représente un écart significatif et important entre la prévision de leur investissement financier et le coût réel qui va leur en coûter ;



















Que Me [K] sera en conséquence, condamné in solidum avec son assureur à indemniser M. et Mme [L] à concurrence de leur entier préjudice évalué à la somme de 58 997 €, correspondant au montant de la TVA qu'ils auraient dû récupérer et affecter au paiement des travaux ;





PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



INFIRME le jugement entrepris,



Et STATUANT à nouveau,



DIT que Me [K] [K], notaire, a commis des manquements fautifs à ses obligations de conseil et d'information, ainsi qu'à celle d'assurer l'efficacité de son acte,



DIT que ces fautes professionnelles sont directement à l'origine du préjudice certain subi par la SCI de La Fontaine, 



LE CONDAMNE in solidum avec la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à la SCI de La Fontaine prise en la personne de son représentant légal :



- la somme de 58 997 € (cinquante huit mille neuf cent quatre vingt dix sept euros) en réparation de son préjudice économique,

- la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



LE CONDAMNE également in solidum avec la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,











Sandra VICENTE Christine SARTRAND