Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 3 mai 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 03 MAI 2017



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/14221



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2016 -Tribunal d'Instance de PARIS 10ème arrondissement - RG n° 11-15-000367





APPELANTE

 

LA SCI DU [Adresse 1], en la personne de son gérant domicilié audit siège en cette qualité

N° SIRET : [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]





Représentée par Me Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0162







INTIMÉ 



Monsieur [U] [F]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 2] (78)

[Adresse 3]

[Localité 3]





Représenté par Me Grégory ROULAND de la SELARL EQUITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1002



































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président, et Mme Sophie Grall, Conseillère, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président

Mme Sophie Grall, Conseillère

M. Philippe Javelas, Conseiller



En application de l'ordonnance de Mme le premier président de la cour d'appel de PARIS en date du 16 décembre 2016





Greffier, lors des débats : Mme Christelle Marie-Luce



 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par Mme Christelle Marie-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.



***



Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1985, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [U] [F] des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4].



Le 3 février 2015, la SCI du [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [U] [F] une offre de renouvellement de bail, en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, moyennant un loyer annuel de 9 097,35 euros (soit 18,6 euros/m² au lieu de 13,50 euros/m²), à raison de travaux d'amélioration réalisés dans les lieux fin 2013 pour une somme globale de 16 539,39 euros. (la réévaluation étant faite à hauteur de 15 % du montant des travaux, soit la somme de 2 480,91 euros sur six ans).



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 8 juin 2015, la SCI du [Adresse 1] a saisi la commission de conciliation qui a rendu son avis le 3 septembre 2015, en l'absence du locataire, le collège des bailleurs estimant la demande de la bailleresse fondée en droit au regard des travaux exécutés dans le logement et le collège des locataires s'estimant insuffisamment informé sur les conditions d'habitabilité du logement.



Le 11 septembre 2015, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [U] [F] aux fins de voir fixer, à compter du 1er octobre 2015, le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 9 097,35 euros devant le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris, qui, par jugement prononcé le 23 mars 2016, a :

- débouté Monsieur [U] [F] de sa demande d'annulation de l'assignation, 

- déclaré recevable la demande de réévaluation du loyer de la SCI du [Adresse 1],

- débouté la SCI du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté Monsieur [U] [F] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SCI du [Adresse 1] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.





La SCI du [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement le 28 juin 2016. 

Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 septembre 2016 par le RPVA, elle demande à la cour, sur le fondement des dispositions des articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions du décret du 29 juillet 2015, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [U] [F] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclarée recevable en sa demande de réévaluation,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réévaluation du loyer;

en conséquence,

- la déclarer bien fondée en sa demande de réévaluation et fixer le loyer du bail renouvelé de Monsieur [U] [F] à compter du 1er octobre 2015 à la somme annuelle en principal de 9 097,35 euros.

- dire que l'augmentation du loyer s'appliquera par sixième annuel, soit une augmentation de 413,49 euros par an.

- dire que le loyer applicable pour la première année s'élèvera en conséquence à la somme annuelle de 7 029,93 euros.

- condamner Monsieur [U] [F] à lui payer les compléments de loyer correspondants à la date de la décision à intervenir.

- débouter Monsieur [U] [F] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

- condamner Monsieur [U] [F] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses conclusions notifiées le 26 novembre 2016 par le RPVA, Monsieur [U] [F], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1729 du code civil, de :

- infirmer le jugement entrepris,

- débouter la SCI du [Adresse 1] de ses demandes,

- condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais d'expertise.

Avant dire droit, 

- ordonner une expertise judiciaire de l'immeuble, à ses frais avancés, avec pour mission notamment de,

' recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents et pièces produites,

' se rendre sur les lieux,

' vérifier l'existence de désordres affectant le logement et les parties communes le concernant, en préciser la nature et l'ampleur et en rechercher l'origine et la cause,

' décrire avec précision les signes de non décence,

' rechercher si les travaux exécutés par la bailleresse à la suite du dégât des eaux ont été suffisants,

' décrire et chiffrer les solutions techniques à mettre en oeuvre pour remettre l'immeuble en état de décence, fournir tous éléments d'ordre technique ou de fait permettant d'apprécier la responsabilité des désordres éventuellement constatés,

' fournir tous éléments permettant d'apprécier les préjudices allégués,

- dire qu'il sera statué sur les autres demandes des parties après réouverture des débats postérieurement au dépôt du rapport de l'expert judiciaire.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2017.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





Ceci étant exposé, 



Considérant que la proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer a été signifiée le 3 février 2015 à M. [U] [F], le bail en cours arrivant à échéance le 30 septembre 2015 ; 



Qu'en application de l'article 17-c de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au renouvellement du bail en cause, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation lors du renouvellement du contrat que s'il est manifestement sous évalué et le nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 ; 



Qu'aux termes de l'article 19, les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique ; que, dans l'agglomération parisienne le nombre minimal de références est de six et doivent comporter, pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'ya pas eu de changement de locataire depuis trois ans ;



Que les articles 5 et 6 tant du décret du 30 juillet 2014 que du décret du 29 juillet 2015 ne dérogent pas aux dispositions légales précitées ; 



Qu'en l'espèce, comme l'a exactement relevé le tribunal, la société bailleresse qui se réfère pourtant aux dispositions de l'article 17-c de la loi du 6 juillet 1989, n'a étayé sa notification d'offre de renouvellement de bail avec augmentation du loyer par aucune référence de loyers ; 



Qu'il s'ensuit que, faute de notification de cette offre répondant aux prescriptions des textes sus-visés quant au caractère manifestement sous évalué du montant du loyer, lequel conditionne la possibilité d'augmentation du loyer, la demande de la SCI du [Adresse 1] n'est pas recevable ; 



Que le jugement sera donc infirmé en ce sens, étant précisé que l'avis de la commission de conciliation et la production en appel de références de loyers ne peuvent pallier la carence initiale de la bailleresse dans la fourniture de références de loyers lors de la notification de la proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer ;



Considérant que la demande tendant à voir ordonner une expertise et formée avant dire droit par M. [F] est dépourvue d'intérêt eu égard à l'irrecevabilité de la demande principale de la SCI du [Adresse 1] ; qu'en outre, M. [F] ne présente aucune autre demande au fond dont l'admission justifierait que les éléments qu'il produit soient complétés par ceux qui résulteraient d'une expertise ;



Que cette demande sera donc rejetée ;



Considérant que, compte tenu de la solution donnée au litige, la SCI du [Adresse 1] supportera les dépens d'appel, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont les conditions ne sont pas réunies à son profit, et sera condamnée en application de ce texte à verser la somme de 2 000 euros à M. [F] pour compenser ses frais de procédure non compris dans les dépens ;



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 



Infirme le jugement déféré en ce que le tribunal a déclaré recevable la demande de réévaluation du loyer de la SCI du [Adresse 1], mais l'en a déboutée, et le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Déclare irrecevable la demande de réévaluation du loyer de la SCI du [Adresse 1], 



Condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens d'appel et à verser la somme de 2 000 euros à M. [F] en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande.







LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT