Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 avril 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 21 AVRIL 2017



(n° , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/24490



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 14/03046





APPELANTS

 

Monsieur [I] [K]

né le [Date naissance 1] 1968 à PARIS (75014)

et

Madame [W] [K]

née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 1] ([Localité 1])



demeurant [Adresse 1]



Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Thomas KLIBANER, avocat au barreau de PARIS, toque : U0001





INTIMÉE 



SCI GESTIMMO prise en la personne de ses représentants légaux

N° SIRET : 447 620 394



ayant son siège au [Adresse 2]



Représentée et assistée sur l'audience par Me Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 250











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente 

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller



qui en ont délibéré





Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.





*



* *





Se prévalant d'un accord sur la chose et sur le prix, intervenu entre la SCI Gestimmo et eux-mêmes et portant sur une parcelle de terrain sis à [Adresse 3], issu de la division de la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 1], M. et Mme [K] ont, par acte extra-judiciaire du 25 février 2014, assigné la SCI Gestimmo à l'effet de voir dire la vente parfaite et d'en ordonner la réitération forcée, avec publication du jugement au Service de la publicité foncière de Créteil 4.





Par jugement du 4 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Créteil a'débouté M. et Mme [K] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.





M. et Mme [K] ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 juin 2016, de :



au visa des articles 1181 et 1589 du code civil,



- dire que la déclaration d'intention d'aliéner enregistrée le 19 avril 2013 par la mairie de [Localité 1] constitue un commencement de preuve par écrit de la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente entre eux-mêmes et la SCI Gestimmo, sous condition suspensive de la purge du droit de préemption de la commune de [Localité 1],

- constater la réalisation de ladite condition suspensive,

- dire que le présent arrêt vaut réitération authentique de la vente consentie au prix de 1 € par la SCI Gestimmo, aux conditions fixées par le projet d'acte établi par M. [R], notaire à Vincennes, dont les frais resteront à leur charge, portant sur une parcelle de terrain sise à [Adresse 3], provenant de la division de la parcelle cadastrée BE n° [Cadastre 1], figurant au cadastre section BE n° 266, lieu-dit rue de Joinville pour une superficie de 00 ha 00 a 09 ca, en contrepartie de leur renonciation à la servitude de passage dont bénéficie leur fonds sur la parcelle cadastrée BE n° 265, propriété de la SCI Gestimmo,

- ordonner la publication du présent arrêt au Service de la publicité foncière de Créteil 4 comme valant titre de propriété, aux frais des vendeurs, ainsi que celle du projet d'acte authentique établi par M. [R], aux frais de la SCI Gestimmo,

- débouter la SCI Gestimmo de ses demandes,

- condamner la SCI Gestimmo à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





La SCI Gestimmo prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 avril 2016, de :



au visa des articles 1583, 1589, 1382 du code civil, 32-1 du code de procédure civile,



- confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle n'avait jamais donné son accord à la réalisation de la vente projetée par M. et Mme [K],

- dire que la déclaration d'intention d'aliéner du 19 avril 2013 et le projet d'acte du 30 août 2013 n'émanent pas d'elle-même et ne sauraient lui être opposables,

- dire qu'un projet de document d'arpentage, non signé contradictoirement, ne saurait valoir commencement de preuve par écrit d'une promesse synallagmatique de vente,

- dire, en tout état de cause, et pour les seuls besoins du raisonnement, qu'aucune délibération de l'assemblée générale de la SCI n'est intervenue de telle sorte qu'aucun accord sur la vente n'a pu être donné,

- dire que M. et Mme [K] ne rapportent pas la preuve de la réalité de la vente de la parcelle litigieuse par elle,

- les débouter de leurs demandes,

- condamner M. et Mme [K] à justifier de la radiation de la publication de l'assignation auprès du Service de la publicité foncière de Créteil 4,

- constater que la présente instance lui cause un préjudice particulier et que l'attitude de M. et Mme [K], empreinte de mauvaise foi, excède leur droit d'ester en justice,

- les condamner au paiement des sommes de 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





SUR CE

LA COUR 





Suivant l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix encore que la chose n'ait pas été livrée ni le prix payé';



Au cas d'espèce, il résulte :



- de l'établissement par le notaire de la SCI, M. [R], et de l'envoi par celui-ci à la commune de [Localité 1], le 13 avril 2013, d'une déclaration d'intention d'aliéner comportant les mentions relatives à la parcelle vendue, au prix, aux conditions de la vente, et à l'identité des acquéreurs et du vendeur, document faisant suite au document d'arpentage dressé le 13 avril 2013 à l'effet de procéder à la division de la parcelle cadastrée BE n 265, avec l'accord exprès du gérant de la SCI, M. [H],

- de la lettre de M. [R] accompagnant cette déclaration d'intention d'aliéner, ainsi libellée :

«'J'ai l'honneur de vous informer que je suis chargé d'établir un contrat de vente par la SCI Gestimmo au profit de M. et Mme [I] [K]'»,

- de l'établissement par l'étude [R] d'un projet d'acte authentique de vente énumérant les conditions de la vente, après renonciation le 13 mai 2013, par la commune de [Localité 1] à son droit de préemption, 

- des correspondances échangées entre M. [R], la SCI Gestimmo et M. et Mme [K] à l'effet de finaliser l'acte authentique de vente, dont seule la date de signature restait à fixer, notamment, de la lettre de l'étude [R] envoyée le 30 août 2013 à M. et Mme [K] pour leur transmettre le projet d'acte de vente reprenant les termes du protocole d'accord du 15 septembre 2012, leur indiquant «'Si vous souhaitez organiser le rendez-vous, je vous remercie de vous rapprocher de M'. [H] [U], collaborateur de M. [R], à partir du 16 septembre prochain'», outre des lettres postérieures de relance du notaire à la SCI pour l'inviter à venir signer l'acte authentique de vente,

- de l'établissement par M. [R] d'une procuration au nom de Mme [W] [K] afin qu'elle pût signer l'acte authentique à la place de son conjoint,

- de la lettre de M. [R] du 20 novembre 2013 indiquant à M. et Mme [K] que la SCI Gestimmo ne souhaitait pas donner suite à cette opération,



qu'un accord sur la chose et sur le prix était intervenu entre la SCI Gestimmo et M. et Mme [K] avant que la première ne se rétractât pour des raisons de convenance personnelle, ayant appris comme elle l'indique, du service de l'urbanisme de la ville de [Localité 1] que la cession d'une parcelle de terrain de 9 m² sur une largeur de 1 m 40 aurait pour effet de décaler la limite séparative entre son immeuble et le terrain de M. et Mme [K] pour le porter à une distance de 4,25 m au lieu de 5,65 m, de sorte qu'en fonction du plan de zonage de la ville prévoyant des règles en matière d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, ces limites ne pourraient plus être respectées en cas de reconstruction à l'identique de son immeuble'; or, cette difficulté urbanistique, découverte postérieurement à l'échange des consentements, ne saurait faire obstacle à la vente forcée de la parcelle de terrain dès lors qu'elle ne constitue ni matériellement ni juridiquement un obstacle à la vente de la parcelle litigieuse ;



Les relations entre un notaire et son client s'inscrivent dans le cadre d'un mandat conférant au premier un pouvoir de représentation tiré de la nature de la mission qui lui est confiée : dans ce cadre, le notaire signataire d'une déclaration d'intention d'aliéner agit strictement dans les limites de ce pouvoir de représentation, de sorte que la SCI Gestimmo ne peut soutenir que l'élaboration et l'envoi par M. [R] à la mairie de [Localité 1] d'une déclaration d'intention d'aliéner ou encore les lettres envoyées par ce notaire à M. et Mme [K] ne l'engageraient pas personnellement, car ces démarches ne ressortissaient à aucun mandat donné par elle au notaire [R], alors que celui-ci était son propre notaire et non celui des acquéreurs et que ce n'est qu'en exécution des instructions reçues de la SCI qu'il a pu diligenter ces initiatives démontrant qu'un accord parfait était préalablement intervenu sur la vente entre vendeur et acquéreur'; en outre, l'envoi à une commune d'une déclaration d'intention d'aliéner est nécessairement consécutif à un accord sur la chose et sur le prix ainsi que sur les conditions essentielles de la vente car cette notification vaut offre de vente ferme et irréversible à ladite commune de se substituer à l'acquéreur aux prix et conditions de la vente'; à cet égard, les assertions fantaisistes du notaire [R] selon lesquelles «'L'envoi d'un déclaration d'intention d'aliéner ne constituait qu'une formalité administrative nécessaire dans le cadre de l'instruction du dossier['.] Il n'était pas envisageable que la ville de [Localité 1] soit susceptible de s'intéresser et d'exercer le droit de préemption au titre d'une parcelle de terrain de neuf mètres carrés enclavée en contrepartie de l'abandon d'une servitude de passage'» méconnaissent tant les devoirs de sa charge d'officier ministériel que les textes de loi applicables en la matière';



La SCI ne peut davantage objecter qu'un éventuel accord de son gérant pour diviser la parcelle n° [Cadastre 1] et d'en vendre une partie ne lui serait pas opposable faute d'approbation de l'assemblée générale de ses porteurs de parts alors que les appelants indiquent sans être démentis que M. [H], gérant de la SCI, avait reçu pouvoir exprès des porteurs de parts de la SCI pour conclure l'opération de vente litigieuse par une délibération du 17 avril 2013, étant observé qu'aux yeux des tiers comme M. et Mme [K], il était investi en tout état de cause d'un mandat apparent de contracter la vente';



Enfin, la SCI ne peut soutenir que l'accord sur les conditions de la vente était incomplet et se trouvait au simple stade de pourparlers, alors que M. et Mme [K] avaient accepté la condition posée par cette société aux termes de laquelle ils «'renonçaient à créer des ouvertures de quelque type que ce soit en façade des constructions qu'ils pourraient édifier sur la parcelle présentement cédée et donnant sur la propriété voisine, à l'exception de la création d'un puits de lumière ou d'une ouverture de fenêtre de toit de type velux'» et que cette condition particulière figurait dans le projet d'acte authentique établi par M. [R] ;



Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé et la réitération en la forme authentique de la vente conclue entre les parties sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif ci-après, la publication du présent arrêt au Service de la publicité foncière compétent étant également ordonnée aux frais de M. et Mme [K]';



Il n'apparaît pas nécessaire, en revanche, d'ordonner la publication du projet d'acte établi par M. [R] le 30 août 2013';



En équité, la SCI Gestimmo sera condamnée à régler la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [K].





PAR CES MOTIFS 





Statuant publiquement et contradictoirement, 



Infirme le jugement entrepris,



Statuant à nouveau,



Dit parfaite la vente intervenue entre';



- d'une part, la SCI Gestimmo, société immobilière au capital de 15.504 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le n° D 447 620 394, ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son gérant,



- d'autre part, M. [I] [K], né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2] 14ème, de nationalité française, et Mme [W] [P] son épouse, également de nationalité française, née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 1] ([Localité 1]), mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et demeurant ensemble [Adresse 3],



et portant sur une parcelle de terrain sise à [Adresse 3], provenant de la division de la parcelle cadastrée BE n° [Cadastre 1], figurant au cadastre section BE n° 266, lieu-dit rue de Joinville pour une superficie de de 00 ha 00 a 09 ca, en contrepartie de leur renonciation à la servitude de passage dont bénéficie leur fonds sur la parcelle cadastrée BE n° 265, propriété de la SCI Gestimmo,



Dit qu'à défaut pour la SCI Gestimmo de se présenter en l'étude du notaire [R] ou de tout autre notaire de son choix avant le 1er octobre 2017 pour signer l'acte authentique de vente établi à ces conditions, le présent arrêt vaudra vente et sera publié comme tel au Service de la publicité foncière compétent, aux frais des acquéreurs,



Ordonne la publication du présent arrêt au Service de la publicité foncière de Créteil 4,



Condamne la SCI Gestimmo à payer à M. et Mme [K] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande,



Condamne la SCI Gestimmo aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le Greffier, La Présidente,