Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 6 avril 2017

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 06/04/2017





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N° de MINUTE : 238/2017 

N° RG : 16/02249



Jugement (N° 14/11275)

rendu le 18 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Lille







APPELANTS



M. [I] [Z] [I]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]



Mme [Q] [L]

née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 2] (Roumanie)

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]



représentés par Me Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille





INTIMÉS



M. [B] [O]

né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 3]

Mme [S] [V] épouse [O]

née le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 4] (Belgique)

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]



M. [E] [O]

né le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]



représentés et assistés de Me Thierry Lorthiois, membre du cabinet Montesquieu, avocat au barreau de Lille, substitué à l'audience par Me Charles-Antoine Page, avocat au barreau de Lille









DÉBATS à l'audience publique du 13 février 2017 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Maurice Zavaro, président de chambre

Bruno Poupet, conseiller

Emmanuelle Boutié, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 avril 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Maurice Zavaro, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 janvier 2017 



***



Selon acte sous seing privé en date du 12 juin 2014, M. [B] [O], Mme [H] [V] épouse [O] et M. [E] [O] (ci-après les consorts [O]) ont vendu à M. [I] [I] et Mme [Q] [L] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5].



Cette promesse a été consentie au prix de 360 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un prêt immobilier d'un montant de 100 000 euros sur 12 ans et d'un prêt relais à concurrence de 286 600 euros d'une durée de deux ans. Cette condition suspensive d'obtention d'un financement devait être vérifiée au plus tard le 28 juillet 2014, la signature de l'acte authentique de la vente étant prévue au plus tard le 14 août 2014.



Le 29 août 2014, les parties au compromis ont signé un second acte sous seing privé, au terme duquel elles ont acté que la réitération de la vente ne pourrait intervenir avant le 1er septembre 2014 et que dès lors, les acquéreurs devraient payer aux vendeurs, à cette occasion, outre le prix de vente, une somme de 7 000 euros venant indemniser la perte pour ces derniers de la réduction de 25 % de l'assiette des plus-values immobilières.



Le 12 novembre 2014, Me [N], notaire à [Localité 5], a dressé procès-verbal de difficultés, en l'absence de réitération de la vente par les acquéreurs.



Par lettre recommandée en date du 24 novembre 2014, les consorts [O] ont fait part à M. [I] et Mme [L] de leur renonciation à poursuivre l'exécution de la vente de leur bien et les ont mis en demeure de leur verser la somme de 36 000 euros stipulée au compromis à titre de clause pénale, outre les 7 000 euros susvisés.











Par acte d'huissier en date du 10 décembre 2014, les consorts [O] ont fait assigner M. [I] et Mme [L] afin d'obtenir leur condamnation, au visa notamment de l'article 1134 du code civil, à leur payer la somme de 43 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2014 outre celle de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement en date du 18 mars 2016, le tribunal de grande instance de Lille a condamné M. [I] et Mme [L] à payer aux consorts [O] la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2014 outre celle de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Thierry Lorthiois.



Par déclaration en date du 8 avril 2016, M. [I] et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2016, M. [I] et Mme [L] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. A titre principal, ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de débouter les consorts [O] de leurs demandes ainsi que leur condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction de la clause pénale à 1 euro.



Au soutien de leurs prétentions, M. [I] et Mme [L] font valoir que :

- il résulte de l'acte du 12 juin 2014 que les vendeurs auraient dû envoyer une mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive et ce n'est qu'en cas de silence des acquéreurs que la condition suspensive serait défaillie et le compromis caduque ;

- la condition suspensive n'étant pas réalisée, la clause pénale ne pouvait s'appliquer ;

- ils avaient engagé les démarches dans les délais pour obtenir un prêt ;

- l'emploi du terme 'et' dans l'acte du 29 août 2014 démontre que les époux [I] n'ont pas interprété l'acte comme indiquant que le financement avait été obtenu ;

- les consorts [O] ne justifient pas du préjudice lié au fait de devoir faire face à la deuxième échéance relative à l'acquisition de l'immeuble situé en République Dominicaine.

- l'acte du 29 août 2014 prévoit dans son article intitulé 'Clause pénale' que la somme de 7 000 euros ne sera versée qu'en cas de signature de l'acte authentique après le 29 août 2014, le versement de cette somme n'étant pas cumulatif avec la clause pénale prévue en cas de non signature de l'acte authentique.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2016, les consorts [O] sollicitent la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a fait application de la clause pénale et son infirmation en ce qu'elle a limité le montant de la clause pénale à la somme de 30 000 euros.

Ils sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande relative à l'application de la clause pénale pour perte d'avantage fiscal. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau de condamner les époux [I] au paiement de la somme de 7 000 euros outre celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Lorthiois.









Les consorts [O] soutiennent que :

- en signant un avenant au compromis de vente alors que le délai d'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt était écoulé, les acquéreurs ont renoncé, sans équivoque, à se prévaloir de l'expiration de ce délai et ont réaffirmé leur volonté d'acquérir le bien en s'engageant à réitérer l'acte authentique après le 1er septembre 2014 ;

- contrairement à ce prétendent les époux [I], l'envoi de la mise en demeure n'avait pour objet que d'informer les vendeurs de la réalisation ou non de la condition suspensive, sans leur conférer un nouveau délai pour obtenir leur prêt ;

- il est manifeste que le rédacteur de l'avenant en date du 29 août 2014 a souhaité écrire : 'le financement est, malgré le dépassement du délai, obtenu', la phrase étant, à défaut, dépourvue de sens ;

-le bien ayant été immobilisé au-delà du 29 août 2014, les consorts [O] ont perdu l'avantage fiscal dont ils bénéficiaient jusqu'à cette date ;

- le juge n'a la faculté de réviser le montant de la clause pénale que lorsque celle-ci est manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

- les consorts [O] comptaient sur les fonds provenant de la vente pour financer la construction d'une maison située en République Dominicaine d'un montant de 380 000 US dollars, le coût réel de l'acquisition dépendant du taux de change euro/dollar ;



- dans le cadre de l'avenant, les acquéreurs se sont expressément engagés à verser la somme de 7 000 euros aux vendeurs.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la clause pénale



Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 1178 du même code stipule que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.



En l'espèce, le compromis de vente régularisé par les parties le 12 juin 2014 prévoyait une condition suspensive d'obtention de prêt et stipulait: 'Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L.312-1 à L.312-36 sus visés et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L.312-1 à L.312-36 sus visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 28 juillet 2014.

L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la résiliation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Les parties déclarent expressément que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au vendeur qu'il dispose des sommes nécessaires pour le financement de l'opération

Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue aux articles L.312-1 à L.312-36 sus-visés'.



En cause d'appel, M. et Mme [I] font valoir que les vendeurs auraient dû envoyer une mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive et que ce n'est qu'à cette condition que le compromis serait caduque ; toutefois, il résulte des termes de la condition suspensive sus-visée, consentie dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, que l'envoi d'une mise en demeure ne constitue qu'une simple possibilité offerte au vendeur sans constituer une obligation mise à sa charge et sans conférer un délai supplémentaire aux acquéreurs et qu'en tout état de cause, M. et Mme [I] ne contestent pas que la condition suspensive n'était pas levée au 28 juillet 2014, date limite prévue par le compromis, en l'absence de financement.



Aux termes des dispositions de l'article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.



En outre, l'article 1157 du même code dispose que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle ne peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun.



En l'espèce, l'avenant régularisé le 29 août 2014 stipule en page : 'Il est par ailleurs précisé que l'acquisition était conditionnée à l'obtention d'un financement devant être obtenu au plus tard pour le 28 juillet 2014. L'acquéreur déclare que le financement et malgré le dépassement obtenu'.



Le premier juge a justement relevé que cette clause ne peut avoir qu'un seul sens, à savoir: ' le financement est, malgré le dépassement de délai, obtenu', en l'absence de tout autre sens possible et compte tenu de la clause suivante qui stipule: 'Il s'engage à en justifier auprès du vendeur'; il résulte donc de ces dispositions que M. et Mme [I] reconnaissaient avoir obtenu un financement et s'engageait à en justifier auprès des vendeurs.



En outre, il résulte des pièces communiquées aux débats que le seul justificatif produit par les appelants et une attestation de refus de prêt de la Banque Populaire en date du 12 septembre 2014 ne comportant aucune précision sur le montant du taux sollicité, le taux ou la durée ; 



Dès lors, les acquéreurs ayant expressément renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, il y a lieu de faire application de la clause pénale contractuellement prévue par le compromis régularisé le 12 juin 2014 et reprise par l'avenant en date du 29 août 2014 qui dispose :

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligation exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 36 000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.

Par ailleurs, en cas de signature de l'acte authentique après le vendredi 29 août 2014, il sera versé par l'acquéreur au vendeur une somme de 7 000 euros à titre de clause pénale moratoire sans qu'une mise en demeure préalable soit requise. L'acquéreur déclare avoir connaissance des conséquences préjudiciables pour le vendeur (fin de la réduction de 25 % de l'assiette des plus-values immobilières) en cas de signature après le 31 août 2014.

Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente'.



En outre, le même acte prévoit en page 15 que: 'Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pas pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la clause pénale, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause'.



Si les vendeurs font valoir que cette clause prévoit l'existence de deux clauses pénales cumulatives, les stipulations contractuelles prévoient la mise en oeuvre de la clause pénale d'un montant de 36 000 euros dans l'hypothèse où toutes les conditions étant remplies, l'une des parties ne réitérerait pas la vente par acte authentique et celle d'un montant de 7 000 euros dans l'hypothèse de la signature de l'acte authentique après le vendredi 29 août 2014, de sorte qu'en l'absence de toute réitération de la vente par acte authentique, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté les consorts [O] de leur demande de ce chef.



Aux termes des dispositions de l'article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.



La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution.



La disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.



En l'espèce, les consorts [O] justifient de l'existence de la signature de l'acte d'acquisition d'une maison située en République Dominicaine par acte en date du 14 mars 2014 qui prévoyait le versement d'une somme de 16 320 dollars dans les quinze jours de la signature et un versement d'un montant de 136 000 dollars au plus tard le 15 août 2014 ; en outre, ils rapportent la preuve de ce que compte tenu de la chute du taux de change euro/dollar entre l'acquisition de la maison et la vente de leur résidence principale, la vente de l'immeuble de [Localité 5] n'ayant pu être réalisée comme prévu initialement prévu en août 2014, ils ont perdu la somme de 19 625 euros sur leur acquisition ; toutefois, le premier juge a justement retenu que si les consorts [O] justifient de la mise en vente de leur résidence principale située dans le [Localité 6] avant la signature de l'avenant régularisé le 29 août 2014, ils ne rapportent pas la preuve du lien existant entre le non-respect de leurs obligations contractuelles par les époux [I] et le fait que le retard pris dans la signature de l'acte authentique de vente de leur résidence du [Localité 6] qui n'est finalement intervenue qu'en janvier 2015 alors même qu'un compromis avait été régularisé le 8 août 2014.



En outre, M. et Mme [I] ne justifient pas des diligences effectuées pour permettre le dépôt d'un dossier de financement conforme aux stipulations contractuelles et dans les délais impartis par le compromis ; en effet, s'il résulte des éléments du dossier qu'un premier contact a été pris avec le conseiller financier de la Caisse d'Epargne dès le mois de mai 2014, aucune des pièces produites aux débats ne permet de justifier de la date du dépôt du dossier de crédit et des diligences accomplies par M. et Mme [I]; enfin, il résulte des développements précédents qu'aux termes de l'avenant signé le 29 août 2014, M. et Mme [I] ont indiqué avoir obtenu un financement et s'engageaient à le communiquer aux vendeurs pour le 1er septembre 2014.



En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire une application stricte de la clause pénale contractuellement prévue et de condamner les époux [I] à payer aux consorts [O] la somme de 36 000 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du 24 novembre 2014, date de la mise en demeure, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.



Sur les autres demandes



M. et Mme [I] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Thierry Lorthiois en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



M. et Mme [I] supportant les dépens, ils seront condamnés aux consorts [O] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



- Confirme le jugement rendu le 18 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Lille en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives au montant de la clause pénale;



Statuant à nouveau sur ce point :



- Condamne M. [I] [I] et Mme [Q] [L] à payer à M. [B] [O], Mme [H] [V] épouse [O] et M. [E] [O] la somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts courant au taux légal à compter du 24 novembre 2014, date de la mise en demeure ;



- Condamne M. [I] [I] et Mme [Q] [L] à payer à M. [B] [O], Mme [H] [V] épouse [O] et M. [E] [O] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





- Condamne M. [I] [I] et Mme [Q] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Thierry Lorthiois en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.







Le greffier,Le président,







Delphine Verhaeghe.Maurice Zavaro.