Cour d'Appel · 4e Chambre A — 6 avril 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 06 AVRIL 2017



N° 2017/326 













Rôle N° 15/19703







SCI LOU CALANQUE





C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]



























Grosse délivrée 

le :

à :

Me Pierre-Yves IMPERATORE

Me Renaud ARLABOSSE



























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 29 Septembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/7983.







APPELANTE



LA SCI LOU CALANQUE dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée et assistée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











INTIMEE



Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD ayant son siège social [Adresse 3], représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représenté et assisté par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Sara RADAELLI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès MOULET, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Madame Agnès MOULET, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Gisèle SEGARRA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2017







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2017



Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Gisèle SEGARRA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































FAITS ET PROCÉDURE ' MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La société civile immobilière Lou Calanque est propriétaire des lots n° 753, 102, 202 et 203 au sein de la copropriété [Adresse 1]. 



Par acte d'huissier du 29 août 2013, elle a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (le syndicat) devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2013. Subsidiairement la société Lou Calanque a sollicité la nullité des résolutions n° 8 et 10. Elle a également demandé la désignation d'un expert pour apurer les comptes entre les parties, faisant état de ce qu'un véhicule avait été dégradé dans son garage en raison de travaux concernant l'étanchéité des plages de la piscine. 

A titre reconventionnel, le syndicat a sollicité la condamnation de la société Lou Calanque au paiement des charges de copropriété échues au 23 septembre 2014.



Le tribunal, par jugement du 29 septembre 2015, a :



Débouté la société Lou Calanque de l'intégralité de ses demandes,

Condamné la société Lou Calanque à payer au syndicat les sommes de 7 391,54 € avec intérêt au taux légal, et de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la société Lou Calanque aux dépens.



La société Lou Calanque a régulièrement relevé appel de ce jugement le 6 novembre 2015, en vue de sa réformation. 



Elle demande à la cour, par conclusions déposées et notifiées le 24 janvier 2017 par le RPVA, de :



Vu les articles 1315 et suivants du Code civil, 

Vu les articles 1134 et 1147 du même code, 

Vu la loi du 10 juillet 1965, 

Vu le décret du 17 mars 1967, 

 

Dire recevable et bien fondé, l'appel interjeté par la société Lou Calanque,

Réformer en toutes ses dispositions le jugement, 



A titre principal,

Prononcer la nullité de l'assemblée générale du 25 juillet 2013, 

Condamner le syndicat à régler à la société Lou Calanque la somme de 1 000 € au titre de son préjudice de jouissance du garage, 

Écarter la demande de paiement des charges de copropriété à hauteur de 7.391,54 €, cette somme étant d'ores et déjà réclamée dans une instance distincte relative à la vente forcée du bien immobilier appartenant à la société Lou Calanque, 

A défaut, 

Établir un échéancier sur 24 mois pour le paiement des dites charges, 

En tout état de cause, 

Ordonner la compensation des sommes auxquelles le syndicat serait condamné à régler à la société Lou Calanque avec les sommes qui seraient éventuellement dues par elle au titre des charges de copropriété, 



A titre subsidiaire, 

Prononcer la nullité des résolutions n°8 et n°10 de l'assemblée générale du 25 juillet 2013 et remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'adoption des dites résolutions en effectuant une nouvelle répartition des charges de copropriété, 



A défaut, 

Ordonner l'application de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 à la société Lou Calanque,

Par conséquent, 

Ordonner que la société Lou Calanque qui n'a pas accepté le montant des frais de réfection de la piscine de la copropriété lors de l'assemblée générale du 25 juillet 2013, paye sa part par annuités égales au dixième de cette part avec régularisation de la somme de 27 852,82 € étalée sur dix années, 



En tout état de cause, 

Débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Lou Calanque, 

Le condamner à verser à la société Lou Calanque la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de son conseil.





Formant appel incident, le syndicat demande à la cour, par conclusions déposées et notifiées le 11 mars 2016 par le RPVA, de :



Déclarer la société Lou Calanque irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, 

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, 



Statuant de nouveau de ce chef,

Condamner la société Lou Calanque à payer au syndicat la somme de 1 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, 

Condamner la société Lou Calanque à payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Lou Calanque aux entiers dépens.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.



C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 31 janvier 2017.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 25 juillet 2013':



La société Lou Calanque sollicite la nullité de l'assemblée générale du 25 juillet 2013 en faisant valoir qu'elle n' y a pas été régulièrement convoquée. Elle expose à cet égard que sa convocation a été envoyée à une adresse incomplète, en ce qu'il n'y figurait pas le nom du bâtiment, et a été retournée à l'expéditeur. Elle soutient également que le syndicat avait connaissance de son adresse.



Le syndicat soutient que la convocation adressée à la société Lou Calanque est régulière et qu'elle n'a pas été réclamée. Il fait valoir que l'adresse est identique à toutes celles utilisées antérieurement et même postérieurement, et que l'appelante a toujours retiré les précédentes convocations.



La convocation à l'assemblée générale du 25 juillet 2013 a été expédiée le 28 juin 2013 à la société Lou Calanque, [Adresse 1], sans que figure le nom du bâtiment Muscade. 



La photocopie de l'enveloppe de cette convocation présentée le 29 juin 2013, fait apparaître la mention «' pli avisé et non réclamé». Il s'agit de l'envoi référencé sous le numéro 2C 077 238 7997 5.

 

La société Lou Calanque verse au débats sa réclamation adressée aux services de La Poste et la réponse de la direction du courrier en date du 10 avril 2014. Ces éléments, qui concernent la lettre recommandée n°1K00626201324, n'établissent cependant pas que le pli n°2C 077 238 7997 5 a été retourné à son expéditeur en raison d'un problème d'adressage.



Le syndicat, sur lequel pèse la charge de la preuve, établit dans ces conditions que l'appelante a été régulièrement convoquée à l'assemblée générale du 25 juillet 2013.



Il s'ensuit que cette assemblée générale s'est régulièrement tenue et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.





Sur la demande de nullité des résolutions n°8':



La résolution n°8 donne pouvoir au syndic de recourir aux services de la société Randall pour recouvrer les créances à l'encontre des copropriétaires défaillants.



La société Lou Calanque invoque l'illégalité de cette résolution, contraire à l'article18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne pouvant se faire substituer dans sa mission de recouvrement des charges de copropriété. Elle fait valoir qu'il lui a été réclamé la somme de 489,62 € au titre des frais de recouvrement par la société Randall. L'appelante souligne que cette somme, payée par la copropriété par une avance en compte imputée à l'ensemble des copropriétaires, figure sur le plan comptable général. Elle conteste l'affectation de cette somme, en tout ou partie sur le décompte de ses charges de copropriété.



Le syndicat fait valoir que la résolution n°8 ne concerne que le renouvellement d'une mesure adoptée lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2012 et qu'elle a été votée à une très large majorité (62845/64501). L'intimé ajoute que la demande d'annulation est obsolète dans la mesure où le syndic ne recourt plus aux services de cette société de recouvrement, ainsi qu'il en a été décidé à l'assemblée générale du 25 juillet 2014.



L'article 18 la loi du 10 juillet 1965 dispose que la mission du syndic comprend l'administration de l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Cet article énonce également que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer.



Il en résulte que le recouvrement des charges impayées fait partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission. Par conséquent, celui-ci ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et doit donc mettre en 'uvre personnellement les procédures et actions nécessaires à ce recouvrement. De même, le recouvrement ne constituant pas une prérogative de l'assemblée générale, aucun vote n'est nécessaire pour sa mise en 'uvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative.

Une société tierce ne peut donc exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni, par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part.



En l'espèce, la résolution n°8 donne pouvoir au syndic de recourir aux services de la société Randall pour recouvrer les créances à l'encontre des copropriétaires défaillants. Cette délégation de pouvoir est contraire à l'article 18 et doit donc être déclarée illégale. 



Le fait que la société Randall ait été précédemment désignée par l'assemblée générale de 2012 sans avoir été contestée par la société Lou Calanque dans les délais, ne peut légitimer le vote survenu en 2013.



De même, la société Lou Calanque établit que la somme de 489,62 € relative aux frais de recouvrement contestés, figurait en débit au 17 juillet 2014 sur les extraits de son compte au 24 septembre 2014 et au 10 juillet 2015. 



La résolution n° 8 sera donc annulée et le jugement qui a débouté la société Lou Calanque de ce chef de demande sera infirmé.



Sur la demande d'annulation de la résolution n° 10':



La résolution n°10 concerne dans son paragraphe a) l'information des copropriétaires sur les travaux de réfection de l'étanchéité de la piscine, de pédiluves et du revêtement de la pataugeoire (coût 10.424,22 € TTC) . 

La première partie du paragraphe b) donne connaissance à l'assemblée générale du coût total des travaux s'élevant à 110 686,86 €, dont 82 834,04 € financés par l'assurance dommages-ouvrages, la somme de 27 852,82 € restant à la charge de la copropriété. 

La seconde partie du paragraphe b) décide de la fixation des dates d'exigibilité, afin de régulariser le coût des travaux de 27 852,82 €, au 1er octobre 2013 puis aux 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2014. 











La société Lou Calanque sollicite l'annulation de cette résolution en faisant valoir qu'il a été mis à la charge de la copropriété la somme de 27 852, 82 € au titre des travaux de réfection de la piscine. Elle soutient que cette résolution est contraire à celle votée lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2012 qui prévoyait des travaux sans coût supplémentaire pour les copropriétaires. L'appelante expose que cette différence correspond à des travaux d'amélioration qui ne sont pas pris en charge par l'assurance dommages-ouvrages. Elle demande subsidiairement à régler sa participation à ce coût supplémentaire par annuités d'un dixième pendant dix ans.



Le syndicat expose qu'il n'a jamais été dit que les travaux devaient être effectués moyennant un coût global de 82 834,04 €, ni que l'assurance dommages-ouvrage prendrait en charge la totalité des travaux. Il ajoute que l'assemblée générale de 2012 avait indiqué que les travaux entraîneraient une plus-value de 10 000 €. Il précise que les travaux votés ne sont pas des améliorations, mais des travaux rendus nécessaires par l'évolution des normes applicables aux piscines en copropriété. L'intimé précise par ailleurs que les travaux ont été validés par l'assemblée générale de 2015 .



Lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2015, les résolutions n°5 valant approbation de l'exercice 2014/2015, et n°6 portant approbation du budget provisionnel 2016/2017, ont été adoptées. Les décision votées au cours de cette assemblée générale sont définitives dans la mesure où aucun recours n'a été intenté dans un délai de deux mois de leur notification. Cette assemblée générale est intervenue durant le délibéré qui a précédé le jugement du 29 septembre 2015, l'affaire ayant été plaidée le 16 juin 2015.



Les comptes de la copropriété ne peuvent plus être remis en cause par la société Lou Calanque à l'occasion de la contestation de la résolution n°10 antérieurement votée. En conséquence, l'appelante qui, vu l'évolution du litige, ne justifie plus d'un intérêt à voir annuler la résolution n° 10, est irrecevable à la critiquer. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la société Lou Calanque sera déclarée irrecevable à solliciter l'annulation de la résolution n°10.



L'article 33 la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour les copropriétaires n'ayant pas donné leur accord à la décision prise, de payer par annuités égales au dixième de la part du coût des travaux leur incombant.



Ce texte précise toutefois que les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

La société Lou Calanque n'établit pas qu'elle ait informé le syndic de sa volonté de payer en dix annuités dans les deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sa demande sera dès lors rejetée.





Sur la demande relative au sinistre du garage'de la société Lou Calanque': 



L'appelante expose que des travaux de réfection de la piscine de la copropriété effectués en 2012 ont causé un dommage au véhicule de M. [K] qui était stationné dans le garage appartenant à la société Lou Calanque. Se fondant sur le rapport du cabinet Bonardo, expert désigné par l'assurance de M. [K], qui démontre la responsabilité de la copropriété dans la survenance du sinistre, il sollicite la somme de 1 000 € au titre du préjudice de jouissance du garage pendant plus de six mois.



L'intimé invoque l'irrecevabilité de cette demande au motif que seul le propriétaire du véhicule ayant subi des dégâts, a qualité pour demander réparation. Il soutient en outre que le rapport d'expertise produit n'est pas contradictoire. Il ajoute que l'appelant n'indique pas sur quel fondement la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être engagée aux lieu et place de l'entreprise qui a réalisé les travaux.



La société Lou Calanque ne sollicite cependant pas l'indemnisation des dégâts causés au véhicule mais l'indemnisation du préjudice résultant de la perte de jouissance du garage qui constitue le lot 102 qui lui appartient. Elle a donc qualité pour agir.

Le rapport d'expertise du véhicule réalisé le 9 janvier 2013 contient des observations selon lesquelles les dommages relevés sont dus à des coulées d'eaux chargées en carbonate. L'expert a ajouté qu'au moment du sinistre, le véhicule était stationné dans un garage privé. Il en a déduit que la responsabilité de la copropriété semblait être engagée.

Ce rapport a toutefois été réalisé par un expert automobile, et celui-ci s'exprime d'ailleurs de façon hypothétique puisqu'il emploie le verbe'sembler. 

Le constat d'huissier du 3 mai 2016, produit en cause d'appel par la société Lou Calanque, décrit, en partie haute du garage, l'existence de traces de coulures d'eau chargée en carbonate avec des traces blanches à la jonction entre les pré-dalles. L'huissier constate également les mêmes coulures et dépôts au niveau de la poutre.



De même, l'attestation de M. [L] du 3 juin 2016, retraité, produite en cause d'appel fait état d'infiltrations dans les garages situés sous la plage de la piscine. M. [L] expose que l'étanchéité de la dalle en béton avait été détruite par les entreprises et est restée sans protection pendant tout la saison hivernale.



Cependant, ces documents, qui n'émanent pas de professionnels du bâtiment, sont insuffisants pour permettre à la cour de déterminer l'origine des désordres et les responsabilités encourues. 



L'action en responsabilité à l'encontre du syndicat sera dès lors rejetée.





Sur la demande de condamnation au paiement des charges':



Le syndicat sollicite le paiement des charges s'élevant à 7 391,54 € , selon décompté arrêté au 31 mars 2014. 



L'appelante s'oppose à cette demande en faisant valoir que le syndicat lui réclame déjà le paiement de la totalité de ces charges dans une procédure de vente forcée de son bien immobilier.



La Caisse Régionale de Crédit Agricole, prêteur de deniers, a en effet assigné la société Lou Calanque devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan par acte du 23 septembre 2014. Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance envers la société Lou Calanque et a notifié le 17 octobre 2014 à la débitrice sa déclaration de créances. Cette instance de saisie immobilière qui est une voie d'exécution ne fait toutefois pas obstacle à la présente instance visant à obtenir un titre exécutoire.



Ce moyen ne saurait dès lors prospérer.



Le syndicat produit notamment aux débats 

- un relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la société Lou Calanque sur les lots n° 1280, 1281,1316 et 1063 de l'immeuble cadastré section CE n°[Cadastre 1] commune de [Localité 1]

- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 juillet 2014 approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2013 au 31 mars 2014, ainsi que la répartition des charges entre les copropriétaires, et adoptant le budget prévisionnel du 1er avril 2014 au 31 mars 2015

-les décomptes individuels de la société Lou Calanque du 1er avril 2013 au 31 mars 2014

-les différents appels de fonds provisionnels pour la période considérée,



La somme de 489,62 € relative aux frais de recouvrement de la société Randall, figurant au débit du compte à la date du 17 juillet 2014, n'est pas comprise dans les charges dont il est demandé le paiement.

 

En l'état des pièces ainsi produites, le syndicat est bien fondé à solliciter le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées. La créance du syndicat se trouve établie à hauteur de la somme de 7 391,54 € correspondant à l'arriéré exigible au 31 mars 2014. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Lou Calanque au paiement de cette somme.



Sur les délais de paiement':



La société Lou Calanque sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement de 24 mois pour régler sa dette. 





Elle ne justifie aucunement de sa situation socio économique actuelle et fait actuellement l'objet d'une procédure de saisie immobilière. L'appelante ne démontre pas que les délais de paiement sollicités seraient de nature à lui permettre de parvenir à régler sa dette. Elle sera donc déboutée de cette demande.





Sur les autres demandes':



L'appelante ne démontre pas le caractère abusif de l'action' du syndicat des copropriétaires intentée en première instance puis en appel'.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts et la société Lou Calanque sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée en cause d'appel.



De même, le syndicat qui ne démontre par le caractère abusif de la procédure sera débouté de sa demande de dommages et intérêts .



En l'absence de condamnation prononcée à l'encontre du syndicat, la demande de compensation présentée par l'appelante ne peut prospérer.

 

Succombant sur son appel, la société Lou Calanque sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 29 septembre 2015, excepté en ce qu'il a débouté la société Lou Calanque de ses demandes d'annulation des résolutions n° 8 et 10 de l'assemblée générale du 25 juillet 2013,

 

Statuant de nouveau de ces chefs,



Prononce l'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en date du 25 juillet 2013,



Déclare irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en date du 25 juillet 2013,



Y ajoutant,



Condamne la société civile immobilière Lou Calanque à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne la société civile immobilière Lou Calanque aux dépens d'appel.

 



LE GREFFIER LE PRESIDENT