Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 5 avril 2017

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 05 AVRIL 2017



(Rédacteur : Catherine COUDY, conseiller,)





N° de rôle : 15/03167







SARL JLD



c/



[J] [J] [F]

[M] [F] épouse [H]

[G] [F] épouse [W]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 avril 2015 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 11/00808) suivant déclaration d'appel du 22 mai 2015





APPELANTE :



SARL JLD venant aux droits et action de Monsieur [D] [L], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Maître Luc BOYREAU de la SCP LUC BOYREAU, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Georges GUILHAUME, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[J] [J] [F]

né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]



[M] [F] épouse [H]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]



[G] [F] épouse [W]

née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]



représentés par Maître Daniel DEL RISCO, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Stéphane LOPEZ, avocat plaidant au barreau de PAU





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 février 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Catherine COUDY, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Elisabeth LARSABAL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine COUDY, conseiller,



Greffier lors des débats : Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE :



La société JLD au sein de laquelle messieurs [D] et [C] [L] sont associés, est propriétaire d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 5] , édifié dans la zone des 44 hectares sur une parcelle cadastrée HK n°[Cadastre 1] .

Les consorts [J] [F], [G] [F] épouse [W] et [M] [F] épouse [H] sont propriétaires indivis d'une maison d'habitation avec annexes [Adresse 5] dans la même commune, sur une parcelle cadastrée HK n°[Cadastre 2] par suite d'une donation partage faite de leurs parents du 21 décembre 2005.



L'immeuble d'habitation de la société JLD est situé en seconde ligne par rapport au bassin [Localité 2] dont il est séparé par la propriété des consorts [F].



Considérant qu'ils subissaient des troubles anormaux de voisinage et que les fautes commises par leurs voisins tenant en une construction illégale et une végétation non entretenue et de hauteur excessive lui causaient préjudice, monsieur [D] [L] aux droits duquel se trouve ce jour la société JLD a fait assigner les consorts [F] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux par acte d'huissier du 23, 24 et 28 décembre 2010.



Durant cette procédure, par jugement du 13 février 2014, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la contestation de la Société JLD formée contre une décision de non opposition aux travaux rendue par le maire de la commune en faveur des consorts [F].



Devant le tribunal de grande instance, la société JLD demandait la condamnation des consorts [F] à réduire la végétation dans leur propriété, à démolir les constructions illégales et à l'indemniser de son préjudice de jouissance pour 80.000 € tandis que les consorts [F] soulevaient la prescription du cahier des charges, concluaient à titre subsidiaire à la prescription des plantations et des constructions incriminées, et réclamaient le débouter de leur adversaire et à titre reconventionnel l'allocation d'une indemnité de 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 21 avril 2015, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par les consorts [F],

- débouté les consorts [F] de leur demande sur le fondement de l'article 24 du code de procédure civile,



- déclaré prescrite l'action en démolition des constructions situées sur la parcelle cadastrée section HK n°[Cadastre 2], commune de [Adresse 6], propriété des consorts [F], 

- dit qu'aucun trouble anormal de voisinage n'est caractérisé à raison de la présence de ces constructions et de la hauteur de la végétation sur la même parcelle,

- débouté la société JLD de l'intégralité de ses prétentions,

- débouté les consorts [F] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la société JLD à payer aux consorts [F] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

- et rejeté le surplus des demandes comme non fondées.



Le tribunal a rejeté l'exception d'incompétence de l'action en élagage pour ne pas avoir été soulevée devant le juge de la mise en état, et rejeté la demande de suppression de passages des conclusions adverses au motif que les passages incriminés n'étaient pas suffisamment précisés et que les conclusions ne contenaient pas de passage offensant ou injurieux.

Sur le fond, le tribunal a estimé que le cahier des charges de la zone des 44 hectares s'analysait en un cahier des charges de lotissement , que les consorts [F] en avaient eu connaissance et qu'il leur était opposable, mais que, si le cahier des charges s'imposait sans limitation de temps, l'action en démolition tirée de son inobservation se prescrivait par 30 ans et les éléments produits permettaient de retenir que le délai de 30 ans depuis la réalisation des construction était écoulé au jour de l'introduction de l'action qui était donc prescrite en application de l'article 2227 du code civil

Il a ajouté que la demande n'était pas fondée, faute de preuve, en ce qu'il était invoqué des inconvénients anormaux de voisinage tenant aux pertes de luminosité, aux bruits et aux odeurs.

S'agissant de la demande d'élagage de la végétation, le tribunal a noté que les parties s'accordaient pour exclure l'application des articles 671 et 672 du code civil et du cahier des charges quant aux hauteurs maximales, non prévues dans ce document pour la végétation.

Il a par ailleurs estimé que les troubles anormaux de voisinage n'avaient pas lieu d'être retenus car il résultait des facture et photographies produites que la propriété était entretenue, la zone de 44 ha était une zone se caractérisant par sa végétation dense, la végétation n'obstruait que partiellement la vue du bassin et il n'y avait rien d'anormal à ce qu'une propriété en seconde ligne n'ait pas une vue de la même qualité que celle des propriétés sises en première zone, ajoutant qu'il était indifférent que la valeur de la maison de la société JLD puisse être accrue en l'absence de la végétation incriminée et que la perte d'ensoleillement n'était en rien établie au regard de la hauteur des arbres telle que ressortant du rapport de monsieur [Z].



Enfin, il a rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées par les deux parties en notant qu'en l'absence de trouble anormal de voisinage la société JLD ne pouvait recevoir indemnisation et que les consorts [F] ne prouvaient pas un abus de droit de la part de leur adversaire, le fait que les demandeurs succombent étant insuffisant à caractériser un tel abus.





La SARL JLD venant aux droits et action de monsieur [D] [L] a formé appel par déclaration au greffe de la cour en date du 22 mai 2015.



Par dernières conclusions communiquées le 6 février 2017, la société JLD venant aux droits et action de monsieur [D] [L] demande à la cour de :

- la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

- réformer le jugement en toutes ses dispositions,

en conséquence, au visa des articles 1382 et suivants , 1134, 1142, 1143 et 1147 du code civil, des pièces versées aux débats , de l'acte authentique du 21 décembre 2005 et des obligations contractuelles et de voisinage des intimés,

- dire et juger recevable et bien fondée l'action introduite par monsieur [L], la société JLD venant aux droits et actions de celui-ci,

- la déclarer recevable, y faisant droit,

- condamner solidairement les consorts [F], [H] et [W] à réduire la végétation à une hauteur de 1,50m, et tout au plus à 2/2,50 m, comme elle l'était au moment de la construction de la maison de la société JLD,

- les condamner solidairement à détruire les constructions qui sont situés dans la zone non aedificandi de 2 et 5 mètres, le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la date de la signification du jugement à intervenir, à récréer les deux terrasses, l'une en façade sur le bassin et l'autre sur l'arrière telles qu'elles existaient sur le plan cadastral de 1962 et ce, en conservant les 40 m² de la construction initiale et en démolissant le reste, à supprimer les pièces habitables illégalement créées par transformation du garage et à supprimer la véranda vitrée en façade du bassin,

- les condamner solidairement à payer à la société JLD une somme de 80.000 € en indemnisation des préjudices résultant de la présence de végétaux et des constructions avec intérêts calculés au taux légal à compter du 24 décembre 2010, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil et à lui payer 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle expose que les habitants de la zone de 44 ha ont essayé en vain de faire barrage à l'arrivée de messieurs [L] dans cette zone, que lors de la construction de leur maison cet immeuble avait une vue frontale sur le bassin et une vue de côté sur [Localité 3], et que les consorts [F] ont cessé d'élaguer leurs arbres depuis leur arrivée, refusant même de couper les arbres morts, et qu'ils n'ont cessé de multiplier les constructions sans permis, sauf régularisation pour les annexes, pour les louer, ce qui entraîne des allées et venues incessantes. 

S'agissant de la végétation non entretenue, la SARL JLD relève que, du fait de la présente procédure, les consorts [F] ont rabattu leurs arbres et demande qu'ils soient maintenus à cette à hauteur correspondant au garde corps de ses balcons, et elle conteste les allégations de ses adversaires sur la date de construction de la maison identique à ce qu'elle était en 1947 alors qu'à cette date, elle était une cabane de 40 m².



Elle conteste l'application de la prescription trentenaire an arguant que monsieur [L] a acquis sa propriété en 1999, de sorte qu'il n'a pas pu connaître les violations incriminées, ni exercer ses droits avant cette date et soutiennent qu'en l'absence de permis de construire, il ne peut être retenu de date d'achèvement des travaux, ce qui a pour effet de transférer la charge de la preuve du point de départ aux consorts [F].

Elle fait valoir que la maison avait trois pièces en 1947 pour 40m², a été reconstruite entre 1946 et 1948 sans permis de construire, ou autorisation, que les terrasses ont été couvertes après 1962, ce qui vaut pour la transformation des débarras et du chai en 3 pièces de 35 m² au total, que l'acte de donation partage de 2005 démontre que la construction actuelle est d'une superficie bien supérieure à 40 m² pour atteindre 160 m² alors que la propriété est en zone inconstructible car en zone rouge et ne respecte aucune 



prescription d'urbanisme actuelle, de sorte que la démolition doit porter sur l'excédent de 40m².



Elle ajoute que les constructions illégales violent le cahier des charges de la zone des 44 ha, parfaitement opposable aux consorts [F], imposant des marges de reculement de 2 m par rapport au fonds voisin et de 5 m par rapport à la voie publique, et que la prescription trentenaire ne peut s'appliquer à des constructions illicites.

Enfin, elle fonde sa demande sur les inconvénients anormaux de voisinage liés à l'occupation accrue d'un immeuble comportant 6 chambres, générant des bruits, odeurs et passages et stationnement intensifs, outre la perte d'ensoleillement.

Elle conclut que la villa Belle brise devra être rescindée à 40 m² pour faire cesser leur préjudice.

Elle ajoute que la végétation , qui ne devait pas dépasser 1,50 m le long des clôtures dépasse cette hauteur, n'a pas été entretenue jusqu'en 2016 et constitue un abus de droit préjudiciable.



Elle justifie sa demande de dommages et intérêts en relevant que sa propriété perd 10% de sa valeur du fait de ces constructions et végétation anarchiques alors que le bien est localisé dans un site dit 'remarquable' et que les consorts [F] ont agi de mauvaise foi en vue de lui nuire.

Elle s'oppose en fin à la demande de dommages et intérêts des consorts [F] en relevant que ses écrits ne contiennent pas des propos injurieux ou de nature discréditer ses adversaires et qu'elle n'a fait que s'adresser au tribunal en l'absence de possibilité d'accord amiable tenté.

 

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 janvier 2017, les consorts [J] [J] [F], [G] [F] épouse [W] et [M] [F] épouse [H] demandent à la cour, au visa des articles R 221-l du code de l'organisation judiciaire, et des articles 1382 et l 134 du code civil, de :

- dire et juger que la SARL JLD ne justifie pas de sa qualité à agir sur le fondement contractuel du cahier des charges édicté en 1916 entre la Société [Adresse 7] et monsieur [R],

- dire et juger que les dispositions du cahier des charges édité en l9l6 entre la Société [Adresse 7] et monsieur [R] sont prescrites par 30 ans à compter de leur édiction,

- en conséquence, débouter la SARL JLD de ses demandes, fins et conclusions.

* A titre subsidiaire,

- constatant la présence des constructions et des plantations sur la propriété [F] depuis plus de trente ans, et la présence de végétation à plus de deux mètres de la propriété de la SARL JLD et son entretien régulier,

- dire et juger que les servitudes alléguées par la SARL JLD sont éteintes par prescription trentenaire,

- dire et juger que la SARL JLD ne démontre pas subir de préjudice du fait des constructions et des plantations sur la propriété,

- débouter la SARL JLD en ses demandes d'élagage de la végétation et de démolition des constructions présents sur le fond [F],

- dire et juger n'y avoir de trouble anormal de voisinage,

- débouter la SARL JLD de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* A titre reconventionnel :

- dire et juger que l'action introduite par la SARL JLD constitue un abus de droit,

En conséquence, la condamner à leur verser la somme de 80.000 €, 

* En tout état de cause,

- condamner la SARL JLD à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Ils exposent que depuis l'acquisition de leur bien, les consorts [L] n'ont cessé de revendiquer une servitude de vue, offrant même une indemnisation de 200.000 € qu'ils ont refusée, et qu'ils n'ont pas eu de difficulté à voir les [L] arriver dans la zone, les seules difficultés les ayant opposées tenant à la présence de feuilles sur un toit et la dégradation d'un mur de leur propriété



Ils soutiennent qu'ils font entretenir annuellement la végétation et les arbres à l'ouverture de la maison au printemps.

Ils considèrent que la société JLD est un tiers par rapport au cahier des charges de 1916 et que, n'étant pas un ayant-droit de la société Fermière des habitants du Cap Ferret ou de monsieur [R], leur auteur, elle ne peut l'invoquer sauf à prouver un préjudice lié à sa violation, qu'en toute hypothèse les servitudes contenues dans ce cahier des charges s'éteignent par le non-usage durant 30 ans, ce qui vaut pour les prescriptions du cahier des charges de 1916 et que les prescription non aedificandi contenues s'éteignent en toute hypothèse 30 ans après la construction contestée, sur la base des articles 2262 et 706 du code civil.

Ils arguent que la maison préexistait à l'année 48 et que l'annexe a été bâtie en 1949;

Ils contestent l'édification de constructions sans permis en relevant que la villa Belle Brise a été construite au début des années 1900, alors qu'un permis de construire n'était pas nécessaire, que l'annexe a été édifiée en 1949 avec un permis de construire et qu'il n'a été réalisé aucune adjonction dans les 30 ans précédant l'assignation, que la véranda initialement non fermée avait vu les menuiseries existantes installées sur la façade pour briser le vent vers 1980, que des travaux ont été réalisés en 1960 sans augmentation de la superficie mais en vue d'amélioration du confort de la maison, et qu'en toute hypothèse la prétendue violation des règles d'urbanisme n'a causé aucun préjudice à la SCI adverse, ce qui est une condition nécessaire pour invoquer une telle violation.

Ils concluent que la démolition ne pourra être ordonnée.



S'agissant de la végétation, ils font valoir que les articles 671 et 672 du code civil ne sont pas applicables du fait que la végétation incriminée n'est pas en limite de propriété, que la végétation existe dans son état actuel depuis plus de trente années comme attesté par diverses personnes, que monsieur [L] ne peut donc se prévaloir de la servitude instaurée par le cahier des charges de 1916 car la demande est prescrite du fait d'un non-usage trentenaire et du fait que les prescriptions contenues ne fixent pas la hauteur des haies.



Enfin, les consorts [F] contestent tout trouble anormal de voisinage tenant aux constructions et à la végétation en relevant que monsieur [L] a attendu 10 après l'édification de sa maison pour agir alors qu'aucune plantation ou construction nouvelle n'a été mise en place depuis cette acquisition, que tant la végétation que les constructions préexistaient à son acquisition, qu'ils entretiennent leur végétation, et que la présence de arbres et construction même au dessus de la ligne de vue de l'immeuble [L] n'est en rien anormale pour un immeuble de seconde ligne.



Ils motivent leur demande reconventionnelle par l'attitude de leur adversaire dont l'action vise à obtenir une servitude de vue qu'il n'a pu acquérir, qui a tenu des propos offensants à leur encontre alors qu'ils n'ont rien à voir avec l'incendie de son bien et a agi avec intention de nuire, ce qu'établit la dualité d'actions intentées devant les 



juridictions civile et administrative, alors qu'eux-mêmes ne se sont jamais opposés à la construction de leur immeuble.



L'ordonnance de clôture a été prise le 8 février 2017.



MOTIVATION :



I - Sur les demandes de la SARL JLD



Il sera précisé de manière liminaire que les demandes formées par la SARL JLD sont fondées dans le dispositif de leurs dernières conclusions communiquées le 6 février 2017 sur les articles 1382 et suivants du code civil et 1134,1142,1143 et 1147 du même code, et le dispositif en cause vise expressément 'les obligations contractuelles et de voisinage des consorts [F], [H] et [W]'.

Il en sera déduit que les demandes sont fondées d'une part sur les fautes préjudiciables commises par les consorts [F] et tenant aux violations du cahier des charges et des règles de l'urbanisme, et d'autre part sur les inconvénients anormaux de voisinage.

 

Sur la demande de réduction de la végétation :



La SARL JLD demande dans le dispositif de ses dernières conclusions communiquées le 6 février 2017 par voie électronique de 

' Condamner , solidairement, les consorts [F], [H] et [W] à réduire la végétation à une hauteur de 1,50 m et, tout au plus , à 2 / 2 ,50 m, comme elle l'était au moment de la construction de la maison de la société JLD.'



Elle indique dans le corps de ces mêmes conclusions en page 11, après des développements sur la taille de la végétation affirmée par les consorts [F] comme intervenue en 2011 et le témoignages des élagueurs produits par ses adversaires:

' L'on notera toutefois, que ces témoignages ne portent pas sur les mimosas qui cachent la vue notamment sur [Localité 3] et qu'aucune précision n'est donnée, par les supposés témoins, quant à l'emplacement des arbres concernés ; ainsi, doit-on rendre hommage à l'habileté des consorts [F] , et à la subtilité de leurs écrits.



Ces manquements volontaires n'ont rien d'une négligence ; c'est ce qu'attestent les refus successifs opposés aux demandes légitimes et amiables de Monsieur [D] [L].

Ils ont eu pour unique effet de faire obstacle à la vue oblique dont pouvait légitimement bénéficier ladite famille [L] , qui, depuis sa terrasse , a été délibérément privée de la vue sur la langue de sable [Localité 3], dès que les quatre mètres de hauteur ont été dépassés.



Quant à la vue frontale sur le bassin depuis cette même terrasse, elle a été rendue impossible après l'abandon de l'élagage , qui jusque- là était régulier , des grands arbres, situés sur la propriété [F] en bordure de Bassin .

Ces arbres sont morts depuis la montée des eaux de l'hiver 2014/2015 , mais ils ont été maintenus en place.



Ils ont été rabattus que récemment (2016), uniquement en raison de la présente procédure.

La société appelante souhaite seulement que ces arbres ne dépassent pas la hauteur du garde-corps des balcons.



C'est le cas actuellement , en raison de la coupe qui a été opérée en 2016, et il appartient à la cour de dire que cette situation, que les intimés estiment d'ailleurs normale (puisqu'ils prétendent qu'il en a toujours été ainsi ), doit être maintenue.

...

Retenons que le présent procès a eu un effet bénéfique , dans ce domaine , puisqu'en 2010, la végétation atteignait 8 m de hauteur et qu'elle interdisait toute vue sur le bassin et sur [Localité 3] et qu'en 2016, elle est tout à fait normale.



En raison de l'engagement de la présente procédure, l'abus de droit qui consistait en le maintien en place d'arbres morts et en l'abandon de tout élagage des mimosas , a disparu depuis 2016, de même que le trouble de voisinage, de ce point de vue.



Souhaitons que cette situation perdure.



La société appelante demande donc à la Cour de prendre acte de la volonté affirmée des consorts [F] de maintenir cette situation qui autorise la vue sur le Bassin, qui est un site remarquable, depuis les terrasses de leur voisin de seconde ligne'.



La position de la SARL JLD est peu logique car il est contradictoire de demander à la cour en même temps d'ordonner la rabat d'une végétation et de lui faire savoir que depuis 2016, elle estime la situation régularisée et la haie coupée à la bonne hauteur.



A l'appui de ces conclusions, elle verse un constat d'huissier réalisé en date du 28 janvier 2016 par maîtres [G] et [V], huissiers de justice associés à [Localité 1], constatant que :

'Toute la vue est bien dégagée, et permet de voir , non seulement toute la partie du bassin visible en ligne droite mais aussi, la plage [Localité 4] [Localité 3], que nous n'avions jamais pu voir depuis que nous avons commencé ce constat, il y a plusieurs années.

Pour obtenir ce résultat, nous constatons que le voisin a fait couper et élaguer le tête et les branches de tous les arbres gênants, c'est à dire 2 arbousiers situés dans les deux angles et les mimosas situés sur le [Adresse 8].

Une exception, le troisième arbousier, situé au centre de la vue, qui n'a pas été rabaissé et qui bouche la vue( alors que le sommet apparaît mort)'.



Ce constat étant antérieur aux dernières conclusions communiquées le 6 février 2017, par la SARL JLD, il en sera déduit que cet arbre a été coupé.



La demande d'élagage des arbres et mimosas s'avère dès lors dénuée d'objet, étant précisé de manière surabondante que le cahier des charges tel que reproduit n'impose pas de hauteur limite concernant les haies en clôture, ni la hauteur des arbres dans les jardins.



Sur la demande de démolition de parties de la maison principale et du bâtiment annexe:



La SARL JLD reproche aux consorts [F] d'avoir édifié une extension de la maison ayant originairement une superficie bâtie de 40m² en fermant partiellement une terrasse couverte à l'avant et en faisant une véranda, en transformant en pièces d'habitation une terrasse couverte située à l'arrière de cette maison principale et d'avoir par ailleurs transformé une annexe à usage de garage et d'ateliers en garage et chambres, sans obtention de permis de construire et en violation du cahier des charges du lotissement.



Les consorts [F] soulèvent une non recevoir tirée de l'absence de qualité des la SARL JLD au motif qu'elle ne démontre pas être partie à la relation contractuelle découlant du cahier des charge du lotissement dit des 44 hectares, puis à titre principal, la prescription du cahier des charges et à titre subsidiaire la prescription de l'action en démolition et des servitudes non aedificandi.



La fin de non recevoir tirée de l'absence de qualité de la SARL [F] sera rejetée .

En effet, le cahier des charges d'un lotissement, qualification applicable au charges imposées en 1916 dans la zone dite des 44 hectares, est un document contractuel entre les parties qui s'impose donc à elles et aux propriétaires successifs des parcelles constituant le périmètre soumis audit cahier des charges.



En l'espèce, selon indications données dans la présente procédure, les terrains situés dans la zone dite des 44 hectares ont été cédés par l'Etat à la Société [Adresse 7] et le 6 juin 1916 cette société a été dissoute, après partage du terrain sous la forme d'attribution de lots aux porteurs de parts, et, à cette occasion, a été adopté un cahier des charges de lotissement, repris dans les actes de propriété des attributaires.



Ce cahier des charges n'est pas produit, mais il est partiellement ou totalement reproduit dans l'acte de donation-partage du 21 décembre 2005 par lequel monsieur [W] [F] transmet le bien à ses trois enfants.



La propriété des consorts [F] se trouve dans la périmètre d'application du cahier des charges de 1916 relatif à la zone dite des 44 hectares, ce qui ressort tant de l'acte de donation partage susmentionné que de l'acte d'achat du bien par monsieur [W] [F] auprès de monsieur [E] [J] selon acte des 8 et 10 mars 1948, cet acte mentionnant que le bien a été acquis de la Société [Adresse 7] le 10 mai 1916 par monsieur [R] qui l'a légué à madame [S] laquelle l'a revendu par acte du 5 décembre 1938 à monsieur [J].

La reproduction dudit cahier des charges dans les actes susmentionnés confirme que le bien des consorts [F] se trouve dans ce périmètre.

 

La SARL JLD affirme que son bien se trouve dans la périmètre d'application du lotissement et donc est soumis audit cahier des charges.

Elle produit un rapport d'expertise de monsieur [Z] localisant cette propriété dans ce périmètre, sans que les consorts [F] n'apportent d'élément contraire.



Dans la mesure où les deux propriétés voisines sont situées dans le périmètre du lotissement dit des 44 hectares, la SARL JLD est recevable à agir contre ses voisins sur ce fondement du cahier des charges qui s'impose à eux.



La prescription du cahier des charges ne sera pas davantage retenue car, comme le tribunal l'a justement mentionné dans son jugement, les dispositions à valeur contractuelle du cahier des charges ne s'éteignent pas par l'écoulement du temps, sauf stipulation contraire expresse, de sorte que sauf impossibilité, les colotis sont tenus sans limitation de durée par ses clauses et notamment les servitudes qui y sont stipulées, sans qu'il n'y ait lieu de limitation trentenaire.

En l'espèce, il n'est pas produit un exemplaire du cahier des charges originel, mais il ne ressort pas de sa reproduction dans les actes soumis qu'il soit prévue pour s'appliquer durant une période limitée.



Les consorts [F] invoquent par ailleurs la prescription trentenaire des constructions pour solliciter le rejet l'action en démolition pour défaut de respect des prescriptions des règles d'urbanisme et des règles du cahier des charges.



Certes le cahier des charges du lotissement des 44 hectares datant de 1916 stipule que les constructions qui seraient édifiées sur les terrains ne peuvent l'être à moins de 5 mètres en retrait des voies créées ou à créer et à moins de 2 mètres de la ligne séparative des propriétés voisines sauf entente particulière avec le voisin et consentement de la Société [Adresse 7], et le PLU de la commune [Localité 5] cité par la SARL JLD dont les consorts [F] ne soutiennent pas qu'il ne soit plus d'actualité prévoit que les constructions sont possibles sous réserve d'un reculement de 10 mètres par rapport au domaine public maritime et de 6 mètres par rapport à la voie publique, tandis qu'il ressort du constat d'huissier réalisé la demande de monsieur [L] le 20 novembre 2015 que le bâtiment principal est situé à 2,80 m du [Adresse 8] et le garage à 1,38 m du même chemin.



Les parties visent à l'appui de la demande de prescription présentée par les consorts [F] l'article 2227 actuel du code civil pour la SARL JLD, tel que retenu par le premier juge, et l'article 2262 du code civil pour les consorts [F].



Selon l'article 2227 actuel du code civil tel que ressortant de la loi n° 2008-561 du 27 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile :

' Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'



L'article 2262 ancien du code civil, antérieur à la loi du 17 juin 2008 sur la prescription civile énonçait que :

' Toutes les actions, tant réelles que personnelles , sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'.



Dans la mesure où les deux textes revendiqués visent une prescription trentenaire, il est sans incidence de faire application des dispositions transitoires de la loi nouvelle.

En toute hypothèse, la loi ancienne doit recevoir application si la prescription trentenaire était écoulée au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Dans le cas inverse, il convient de vérifier si, au jour de l'assignation, la prescription trentenaire était expirée, étant précisé que la SARL JLD fait valoir de manière injustifiée que le délai de prescription de l'article 2227 du code civil a commencé à courir en 1999, date de l'acquisition de son bien, du fait qu'elle ne pouvait connaître les faits auparavant, car le titulaire du droit est le propriétaire voisin au jour de la construction dénoncée puis ses ayants-droit qui reprennent le délai en l'état, le délai ne recommençant pas à courir à chaque transmission du bien, ce qui aurait pour conséquence de remettre en cause toute application de la prescription trentenaire.



Il convient de vérifier d'une part si la prescription trentenaire était écoulée au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 intervenue le 19 juin 2008 et, dans la négative au jour de l'assignation.

 

Les consorts [F] soutiennent que l'immeuble principal n'a nullement été agrandi ou transformé et est dans son état initial sauf modernisation intérieure, avant de soutenir qu'il a été réalisé en 1965 divers travaux ayant permis la transformation de la terrasse couverte arrière et que les travaux portant sur le bâtiment annexe situé à l'arrière ont été autorisés par un permis de construire délivré le 28 juin 1948.

Ils produisent des factures de travaux portant sur l'immeuble principal sans qu'il puisse être déterminé si elles concernant les 40 m² initiaux ou la partie arrière (terrasse couverte transformée en habitation) ou les deux à la fois et un permis de construire délivré le 28 juin 1948 autorisant la construction d'un garage en fond de parcelle, comportant en annexe un plan révélant qu'il est accolé au garage trois pièces à usage de chai ou de débarras.



Ils produisent par ailleurs deux attestations émanant de monsieur [T] et de monsieur [B].



Ce denier atteste le 31 mai 2011 (pièce 4 [F]) venir sans interruption dans le lieu en cause depuis 1947 et le connaître parfaitement, y résider périodiquement depuis 1947, ses parents étant alors propriétaires de la villa Bagatelle puis d'une autre villa dans les 44 hectares et lui-même ayant acheté en 1990 un autre villa toujours dans ce périmètre,

Il précise :

' J'ai toujours connu la villa ' Belle Brise' propriété en 1947 du docteur [J] puis de M. [W] [F].

Cette villa est d'ailleurs antérieure à 1947.

Je peux attester que cette villa est actuellement la même que celle qui était en 1947.

Le bâtiment situé à l'arrière de la villa principale et à usage de garage et de chambres annexes a été construit postérieurement à 1947 mais à ma connaissance avant 1960.

... '



Monsieur [T] [N] ( Pièce 5 [F]) atteste le 7 juin 2011 :

' D'aussi loin que remontent mes souvenirs d'enfance, j'ai toujours connu le bâtiment annexe occupant le fond du jardin de la villa Belle Brise, au [Localité 6], La pointe, propriété de la famille [F] , comprenant chambres et garages.

J'ai maintenant 63 ans...

Nous étions voisins, mes parents avaient la villa Bonjour, jouxtant celle des [F].

...'.



Ces éléments indiquent que les bâtiments, y compris la fermeture de la terrasse couverte arrière, et le bâtiment annexe étaient édifiés dans leur état actuel en 1978, soit dans les 30 ans précédant la loi de 2008 (1978) et dans les trente années précédant l'assignation des 23, 24 et 28 décembre 2010 ( 1980) et qu'il n'y a pas eu de changement de destination des pièces du bâtiment annexe dans ce délai.



La SARL JLD n'apporte aucun élément probant de nature à établir à quelle date les terrasses de la maison ont été fermées et les trois chais du bâtiment annexe ont été transformés en chambres alors qu'il lui revient pour combattre les éléments apportés par les consorts [F] d'établir que ces transformations ont eu lieu après 1978 ou 1980.



Face à ces documents et attestations, la SARL JLD produit le plan cadastral de 1962 qui permet de relever l'existence de deux terrasses à l'avant et à l'arrière de la maison.

Outre que les plans cadastraux ne sont pas nécessairement mis à jour en permanence, l'année 1962 est antérieure de plus de 30 ans à l'entrée en vigueur de la loi de 2008 et à l'assignation de 2010.





Les photographies émanant de sites internet portant sur des vues de l'immeuble depuis le ciel ne sont d'aucun secours sur ce point dans la mesure où elles ne font apparaître que les toitures qui existaient de la même façon quand l'immeuble possédait des terrasses couvertes portées galerie dans l'acte d'achat de la propriété par monsieur [W] [F] à monsieur [J] des 8 et 10 mars 1948 et où le changement de destination des débarras en chambres n'affecte en rien la toiture du bâtiment annexe.

Il sera ajouté que le problème de la prescription se pose difficilement pour l'édification d'une véranda en façade de la maison principale puisque les photographies produites par les parties permettent de considérer qu'elle n'existe pas, seul le remplacement d'une protection en bois par une protection en panneaux de verre non fermée étant établie.



Au vu de la prescription de l'action en démolition retenue, la cour n'a pas à statuer sur l'application de l'article 706 du code civil invoqué par les consorts [F].



Au vu de ces éléments, le tribunal a considéré à bon droit que l'action en démolition pour violation des règles d'urbanisme et violation du cahier des charges du lotissement était prescrite, étant précisé que la prescription trentenaire était déjà acquise en 2008, date de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 et que c'est donc bien l'article 2262 du code civil tel qu'allégué par les consorts [F] qu'il convient d'appliquer.



L'action en démolition doit être examinée en ce qu'elle est également sollicitée à titre de sanction de troubles anormaux du voisinage liés à l'occupation de la maison.



Il est allégué des troubles anormaux de voisinage tenant à ces constructions venant d'une ' densification outrancière des lieux', l'immeuble étant passé de 3 à 6 chambres, louées durant l'été, avec toutes les nuisances induites tenant aux bruits, odeurs et stationnements de véhicules.



La preuve de troubles anormaux de voisinage n'est nullement rapportée en l'absence de tout témoignage portant sur des bruits intempestifs, notamment la nuit.



Du reste, les consorts [F] affirment qu'ils ne louent pas l'immeuble mais l'occupent hors période hivernale, l'immeuble n'étant pas chauffé, ce qui ressort d'un rapport d'expertise réalisé par monsieur [O] le 11 janvier 2017 dans le cadre d'un désaccord entre les consorts [F] sur la valeur de leur immeuble.



Il ne peut être déduit de la seule occupation de trois pièces initialement en débarras en chambres la preuve d'inconvénients anormaux de voisinage, dans une station balnéaire en toute hypothèse très fréquentée, ce qui a une incidence sur le stationnement des véhicules.



Enfin, le trouble anormal de voisinage ne peut provenir d'une augmentation du bâti c'est à dire du volume des constructions puisque la surface au sol n'a pas augmenté, les griefs tenant en la fermeture de terrasses et au changement de destination de bâtiments.



La démolition de tout ou partie d'un immeuble ne peut être ordonnée sur la base de troubles non établis, de sorte que cette demande sera rejetée.



Sur la demande de dommages et intérêts :



La SARL JLD motive sa demande de 80.000 € par la perte de jouissance d'un bien et d'un site remarquable du fait de constructions anarchiques ne cessant de s'agrandir et de la végétation l'ayant privé de vue directe en façade et latérale sur [Localité 3] 



S'agissant de la demande fondée sur l'absence d'entretien de la végétation, la SARLJLD souligne que les consorts [F] ont agi avec volonté de leur nuire car ils n'acceptaient pas son arrivée dans cette partie du [Localité 6], ce qui a donné lieu à des recours et la mobilisation d'une association de défense des riverains contre son projet immobilier et s'est traduit par un abandon immédiat de l'entretien de la propriété [F], notamment la taille des mimosas le long de l'allée de la Franchise à partir du moment où elle réalisé la construction de son ensemble immobilier.



Aucun élément ne permet de retenir l'intention de nuire des consorts [F] et il n'est pas établi qu'ils se soient associés à l'action de l'association s'opposant au projet immobilier de monsieur [L], ni qu'ils se soient opposés à l'arrivée de celui-ci dans cette zone du [Localité 6].



L'existence d'un différend entre les consorts [F] qui ont exigé par voie judiciaire que des bambous plantés en limite de propriété soit déplacés, n'induit pas la volonté de faire obstacle pour leur voisin à toute vue pour leur voisin, dans la mesure où leur action était motivée par la présence de feuilles sur leur toiture et où l'action s'est terminée par un désistement suite au déplacement des bambous incriminés.



Le préjudice né de l'obstruction de la vue sur le bassin [Localité 2], invoqué comme conséquence de la faute des consorts [F] mais aussi comme constituant un trouble anormal de voisinage, n'est pas établi.



Certes, la SARL JLD a produit un rapport d'expertise réalisé par monsieur [Z] révélant que l'ensemble immobilier construit sur un terrain de 892 m² par la SARL JLD peut se voir attribuer une valeur de 4 .000.000 €, que la valeur du bien doit tenir compte de la vue exceptionnelle à cet endroit et que la moins value tenant aux arbres et à la haie de mimosas peut être évaluée à 810.000 €. 

Mais lorsque l'immeuble de la SARL JLD a été édifié, il était en seconde ligne et la villa 'la Belle brise' avait déjà des arbres et une haie de mimosas sur le côté.

Il ne peut être considéré que le fait pour une villa située en première ligne de posséder des arbres de grande taille dans son jardin ou une haie arbustive cachant la vue du bassin à constituer un trouble anormal de voisinage ou soit fautif.



Au surplus, le défaut d'entretien n'est pas caractérisé.

Les photographies et constats d'huissier produits par la SARL JLD révèlent que la végétation a été envahissante à certaines périodes dans la propriété [F] et que la haie de mimosas a dissimulé toute vue sur [Localité 3], à certaines périodes depuis 2010, ce qui ressort des constats d'huissier produits réalisés le 25 novembre 2013, 29 juillet 2014 et 20 novembre 2015.

Mais les attestations et factures produites par les consorts [F] permettent de retenir que la propriété n'est pas restée sans entretien puisque:

- dans les attestations susmentionnées monsieur [B] indique que le jardin et les arbres sont semblables à ce qu'ils étaient autrefois , seuls les cyprès ayant été réduits et même peut-être détruits sous l'effet des tempêtes au fils des ans, et monsieur [T] indique que, de tous temps, les mimosas ont enveloppé ce havre de paix et ont été régulièrement taillés et entretenus comme l'exige ce genre d'arbustes.

- il ressort des attestations de [B] [W], monsieur [Z] [I], de monsieur [T] [E] qu'ils ont participé à la taille des mimosas en 2011. 



En second lieu , le préjudice est d'autant moins établi que l'immeuble ( en réalité deux villas) construit sur la parcelle de la SARL JLD est située en hauteur par rapport à la villa 'la Belle Brise' qu'elles surplombent, ce qui explique la volonté de la SARL JLD de faire limiter les arbres à hauteur du garde corps de ses balcons.



Enfin, comme mentionné par le jugement déféré, il n'est pas anormal qu'une villa située en première vue ait une meilleure vue sur le bassin [Localité 7] et [Localité 3] qu'une villa située en seconde position et il ne peut être reproché aux résidants de la villa de première zone de conserver des arbres, alors surtout, qu'au vu des photographies, la zone est boisée dans la commune [Localité 5].



S'agissant du préjudice lié à la transformation d'un bâtiment annexe en chambres et d'une terrasse couverte en véranda, faite ou non avec autorisation d'urbanisme, la motivation exposée plus avant concernant la demande de démolition de partie des bâtis du fait de troubles anormaux de voisinage, tenant à l'absence de modification de la taille des immeubles, maison principale et annexe, et l'absence de preuve de nuisances sonores ou olfactives sera reprise et justifie le refus de dommages et intérêts à ce titre.



Pour l'ensemble de ces motifs, la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL JLD sera rejetée.



II - Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les Consorts [F] ;



Les consorts [F] motivent leur demande de dommages et intérêts présentée pour procédure abusive contre le société JLD en faisant valoir que cette dernière a volontairement engagé une action qu'elle savait vouée à l'échec dans le but de leur nuire car elle n'avait pas pu obtenir leur accord sur une servitude de vue pour laquelle elle leur avait finalement offert 200.000 €, qu'elle avait par ailleurs en même temps engagé une action pour contester la déclaration de travaux autorisée pour rénover leur maison pour laquelle une instance est pendante devant la cour administrative d'appel sur appel de la décision du tribunal administratif ayant rejeté le recours de la SARL JLD en première instance, et qu'elle a suggéré que les consorts [F] pouvaient être plus ou moins liés à l'incendie survenu dans la construction de l'immeuble de la SARL JLD.



L'allégation de leur participation éventuelle à un début d'incendie du bien de monsieur [L] appartenant ce jour à la SARL JLD n'est en rien établie.



La SARL JLD a diligenté la présente procédure pour pouvoir bénéficier d'une vue sur le bassin d'[Localité 2] et [Localité 3] au [Localité 6], et ce faisant améliorer la valeur de son bien immobilier et sauvegarder ses intérêts de tous ordres.

Le fait d'avoir tenté d'obtenir en justice un avantage qu'elle n'avait pu obtenir par arrangement amiable n'est pas en soi fautif.

Elle n'a fait qu'user d'un droit d'ester en justice et il n'est pas établi d'abus de sa part, même si la cour ne fait pas droit à ses demandes.



La demande de dommages et intérêts présentée par les consorts [F] sera dès lors rejetée.



III - Sur les autres demandes :



La présente procédure a obligé les consorts [F] à exposer des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge .

La SARL JLD sera condamnée à leur payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, en sus de l'indemnité allouée en première instance de 3.000 € qui sera confirmée.



Au regard de la décision prise confirmant le débouté des demandes de la SARL JLD, il convient de condamner cette société aux entiers dépens de la procédure et de la débouter de toute demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS ,



LA COUR :



- Dit que la SARL JLD a qualité pour invoquer contre les consorts [F] le cahier des charges adopté en 1916 valant cahier des charges de lotissement;



- Constate que la demande de taille de la végétation présentée par la SARL JLD s'avère dénuée d'intérêt au jour où la cour statue ;



- Rejette la demande présentée par les consorts [F] tendant à voir déclarer prescrites par trente ans à compter de leur édiction, les dispositions du cahier des charges de 1916 applicables au périmètre en cause de la commune [Localité 5];



- Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :



* déclaré prescrite l'action en démolition des constructions situées sur la parcelle cadastrée section HK n°[Cadastre 2], commune de [Adresse 6], propriété de monsieur [J] [F], madame [G] [F] épouse [W] et madame [M] [F] épouse [H],



* dit qu'aucun trouble anormal de voisinage n'est caractérisé à raison de la présence de ces constructions et de la hauteur de la végétation sur la même parcelle, 



* débouté la SARL JLD de l'intégralité de ses prétentions, y compris au titre de sa demande de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



* débouté les consorts [F] et de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,



* condamné la SARL JLD à payer monsieur [J] [F], madame [G] [F] épouse [W] et madame [M] [F] épouse [H] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



* condamné la SARL JLD aux dépens ;



Y ajoutant :





- Condamne la SARL JLD à payer monsieur [J] [F], madame [G] [F] épouse [W] et madame [M] [F] épouse [H] globalement une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- Déboute la SARL JLD de sa demande d'indemnité en ce qu'elle concerne les frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- Condamne la SARL JLD aux entiers dépens de la procédure d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Elisabeth LARSABAL, Président, et par Madame Irène CHAUVIRE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,