Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 30 mars 2017

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 30/03/2017





***





N° de MINUTE : 217/2017 

N° RG : 16/01944



Jugement (N° 14/02030)

rendu le 21 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Cambrai





APPELANTS

M. [M] [Q]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1]

et

Mme [G] [G] épouse [Q]

née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 1]

demeurant ensemble

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentés et assistés par Me Vincent Bué, avocat au barreau de Lille, substitué à l'audience par Me Pierre-Emmanuel Boniface, avocat au barreau de Lille





INTIMÉS

M. [L] [P]

né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 3]

et

Mme [S] [J] épouse [P]

née le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 4]

demeurant ensemble

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentés par Me Eric Laforce, membre de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

assistés de Me Laetitia Ricbourg, avocat au barreau d'Amiens





PARTIES INTERVENANTES

Mme [V] [Y]-[Z]

née le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 1]

demeurant 

[Adresse 3]

[Localité 5]



déclaration d'appel signifiée le 31 mai 2016 à domicile, n'ayant pas constitué avocat



M. [X] [Z]

né le [Date naissance 6] 1951 à [Localité 6]

demeurant 

[Adresse 4]

[Localité 2]



déclaration d'appel signifiée le 30 mai 2016 à domicile, n'ayant pas constitué avocat





M. [U] [Z]

né le [Date naissance 7] 1954 à [Localité 6]

demeurant 

[Adresse 5]

[Localité 7]



déclaration d'appel signifiée le 30 mai 2016 à sa personne, n'ayant pas constitué avocat





DÉBATS à l'audience publique du 06 février 2017, tenue par Maurice Zavaro magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Maurice Zavaro, président de chambre

Bruno Poupet, conseiller

Emmanuelle Boutié, conseiller



ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mars 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Maurice Zavaro, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2016



***



EXPOSE



Les consorts [Z] étaient propriétaires indivis, pour un tiers chacun, d'une parcelle de terre située à [Localité 2] (Nord), louée à M. [Q], agriculteur, qu'ils ont cédée à M. et Mme [P] suivant compromis du 26 mars 2012, au prix de 88 561,50 euros, avec transfert de propriété au jour de la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 juillet 2013. L'acte prévoyait qu'un congé serait délivré à M. [Q] de sorte que l'immeuble devait être vendu libre de toute occupation. Le congé a été délivré le 17 juillet 2012, à effet du 30 septembre 2014 au plus tard. Il a été contesté par M. [Q] qui occupait les lieux au 31 juillet 2013. Les consorts [Z] ont vendu cette parcelle à M. et Mme [Q] par acte du 22 août 2013, suivant protocole d'accord du 15 mai 2013. 



Par jugement du 21 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Cambrai a prononcé l'annulation de cette dernière vente et ordonné la réitération par acte authentique de celle conclue le 26 mars 2012. Les consorts [Z] ont été condamnés à payer à M. et Mme [P] 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 1 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens.



*



M. et Mme [Q] exposent que la parcelle était louée au 31 juillet 2013 puisque le congé était contesté devant le tribunal paritaire des baux ruraux et que le bail avait été cédé à leur fille, [F] [Q]. Ils en déduisent que la promesse du 26 mars 2012 ne pouvait être réitérée et qu'ils pouvaient acquérir.



Ils concluent en conséquence au rejet des prétentions de M. et Mme [P] et sollicitent leur condamnation au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [P] concluent à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation de M. et Mme [Q] à leur payer 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Subsidiairement, au cas où la réitération de l'acte du 26 mars 2012 ne serait pas ordonnée, ils demandent la condamnation des consorts [Z] à leur payer 8 856,15 euros à titre de clause pénale.



Les consorts [Z] n'ont pas constitué avocat.





DISCUSSION



L'article 1134 (ancien) du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



L'acte du 26 mars 2012 rappelle que l'immeuble vendu par les consorts [Z] à M. et Mme [P] est loué à M. [Q] ; que celui-ci atteindra l'âge de la retraite en [Date naissance 1] 2013 ; qu'un congé lui sera adressé par les soins du notaire rédacteur de l'acte de sorte que l'immeuble sera libre de toute occupation au jour de la signature de l'acte authentique. Il précise que 'la condition de la libération des terres par le fermier en place est essentielle et déterminante dans l'accord conclu entre les parties. Ainsi, dans l'hypothèse où cette libération ne pourrait avoir lieu au plus tard pour le jour prévu ci-dessous pour la réalisation de l'acte authentique [le 31 juillet 2013] les présentes devront être déclarées comme caduques et elles ne pourront produire aucune obligation entre les parties'.



Il ne résulte pas de la convention, et il n'est d'ailleurs pas soutenu, que cette condition ait été édictée au seul bénéfice de l'acquéreur.



Dans un courrier du 21 juin 2012, Me [D], notaire rédacteur de l'acte, indiquait aux parties que le congé allait être délivré incessamment à M. [Q] qui aurait 60 ans courant [Date naissance 1] 2013, mais que le délai de préavis était de 18 mois à compter du congé, reporté à la fin de l'année culturale en cause. Le congé a ainsi été délivré le 17 juillet 2012, à échéance du 30 septembre 2014. Le notaire examinait l'écart entre la date prévue au contrat et la date d'échéance de la résiliation du bail rural et concluait : 'Quoi qu'il en soit, il ne s'agit que d'une erreur matérielle sans conséquence sur le fond du problème dans la mesure où les dispositions du code rural, et donc les délais, sont d'ordre public'.



Les intimés considèrent que la date à laquelle, à défaut de libération des terres, l'acte deviendrait caduc doit être reportée au 30 septembre 2014 parce que ce sont les vendeurs qui seraient 'à l'origine' de la date initialement stipulée. Mais cette affirmation ne résulte que du fait que ce sont eux qui ont indiqué l'âge du fermier sans que l'on puisse leur imputer la déduction juridique qui en découle, alors même que, la condition bénéficiant aux deux parties, l'acquéreur pouvait, tout autant que le vendeur, s'emparer du délai contractuel pour se dégager de tout engagement, ce qui rend cet argument sans portée. L'avis du notaire sur les conséquences de ce qu'il analyse comme une simple 'erreur matérielle' ne lie pas davantage les parties, ce d'autant plus que si erreur il y a, elle n'est pas 'purement matérielle', mais bien intellectuelle. 



Ils invoquent encore l'article 1156 (ancien) du code civil relatif à l'interprétation des conventions, mais il n'y a lieu d'interpréter seulement une disposition ambiguë, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Ils soutiennent enfin que le dépassement de la date prévue à la convention pour la signature de l'acte n'entraîne pas la caducité de la promesse, cette échéance n'étant pas extinctive mais constituant le point de départ de la possibilité pour l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter. Cette observation est exacte s'agissant d'une date simplement fixée comme celle à laquelle l'acte devra être réitéré en la forme authentique, mais pas du délai pour la réalisation d'une condition suspensive lorsqu'il est contractuellement stipulé sous peine de caducité.



Il convient en conséquence de se placer au 31 juillet 2013 pour apprécier la situation du bien et des parties.



Il est constant qu'à cette date la parcelle vendue n'était pas libre de toute occupation non par l'effet des délais imposés par le code rural pour la résiliation d'un bail ni par celui de la contestation du congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux par le preneur, mais par celui d'une cession de bail au profit de [F] [Q], le 15 mai 2013, avec l'accord du bailleur, les consorts [Z]. Les intimés soutiennent que la cession serait sans valeur pour diverses raisons, mais quoi qu'il en soit de celles-ci, l'acte existe, son annulation n'est pas sollicitée et ne pourrait l'être dans la présente instance en l'absence du bénéficiaire.



Il faut prendre un autre élément en considération : la parcelle en cause a été vendue à M. et Mme [Q] par acte authentique du 22 août 2013, faisant suite à un protocole d'accord du 15 mai 2013 qui n'est pas communiqué mais qui est visé à l'acte authentique lequel mentionne que M. [Q] a accepté d'acquérir l'immeuble en cause moyennant le prix de 88 561,50 euros. Il semble donc que les consorts [Z] et M. et Mme [P] aient conclu un accord sur la chose et sur le prix dès le 15 mai 2013, ce qui laisse perplexe sachant que cette date est celle de la cession du bail, que si la vente a été conclue après la cession on s'explique mal qu'elle ait été ratifiée par M. [Q] 'en sa qualité de preneur' et que si elle a été conclue avant, on perçoit mal en quelle qualité les consorts [Z] sont intervenus à celle-ci.



Mais un éventuel transfert de propriété des terres au 15 mai 2013 n'est pas évoqué.



Dès lors, l'agrément du propriétaire à la cession du bail est fautif dans les rapports entre ce dernier et le premier acquéreur puisqu'il interdisait toute possibilité d'une libération des lieux à la date limite de réalisation de la condition suspensive. Il en résulte que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la condition suspensive qui est défaillie par leur faute.



Toutefois ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le terrain a été vendu à M. et Mme [Q] le 22 août 2013. Or la convention du 26 mars 2012 stipule que le transfert de propriété aura lieu au jour de la signature de l'acte authentique, par dérogation à l'article 1179 (ancien) du code civil prévoyant que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté. Dès lors, n'étant plus propriétaires après le 22 août 2013, ils ne pouvaient plus vendre à M. et Mme [P], quand bien même la condition suspensive est défaillie par leur faute de sorte que le manquement à leurs obligations contractuelles se résout nécessairement en dommages et intérêts.



M. et Mme [P] demandent 8 856,15 euros des consorts [Z], 'à titre de clause pénale'. c'est en effet ce que stipule la convention qui, puisque la condition suspensive a défailli par l'effet des vendeurs lesquels ne peuvent donc s'en prévaloir, n'était pas caduque, mais irréalisable du fait d'un autre événement (la dépossession des vendeurs) lui-même possible, bien que fautif, par l'absence d'effet quant à la propriété de l'accord sur la chose et sur le prix du 26 mars 2012.

 

Il convient donc de débouter M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de la vente du 20 août 2013 ainsi que de celle tendant à ce que soit ordonnée la réitération par acte authentique de l'acte du 26 mars 2012 et de faire droit à leur demande en paiement de 8 856,13 euros.



Les dépens de première instance et d'appel seront à la charge des consorts [Z].



L'équité ne commande pas d'allouer des sommes à M. et Mme [Q] au titre des frais non compris dans les dépens.



La demande formée par M. et Mme [P] au titre des frais irrépétibles ne vise que M. et Mme [Q] qui ne sont pas condamnés aux dépens.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement ;



Déboute M. et Mme [P] de leur demande en annulation de la vente du 22 août 201 ;



Rejette leur demande tendant à ce que soit ordonnée la réitération en la forme authentique de l'acte du 26 mars 2012 ;



Condamne les consorts [Z] à leur payer 8 856,13 euros ;



Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles ;



Condamne les consorts [Z] aux dépens de première instance et d'appel.



Le greffier,Le président,









Delphine VerhaegheMaurice Zavaro