Cour d'Appel · 12e chambre — 28 mars 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



DA

Code nac : 30Z



12e chambre



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 28 MARS 2017



R.G. N° 16/00963



AFFAIRE :



SAS IGALIO





C/

SARL ELEVATION REAL ESTATE

 ...



[D] [V] exerçant sous l'enseigne Bureau d'étude DC3D (assigné en appel provoqué signifié le 22 juin 2016 à étude huissier)









Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Janvier 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 12/10291



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Guillaume BOULAN 

Me Bertrand ROL

Me Stéphane CHOUTEAU 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SAS IGALIO

N° SIRET : 514 62 1 6 711

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 - N° du dossier 2120851

Représentant : Me Emmanuel DI MAURO, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE



APPELANTE

****************



SARL ELEVATION REAL ESTATE

N° SIRET : 513 814 681

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant,, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20160137 Représentant : Me Arnaud DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0043 - par Amandine JOUANIN



SARL LA TOUR IMMO

N° SIRET : 379 817 190

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 002719 - Représentant : Me Malika HOUIDI de la SELAS INSOLIDUM AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1907



Société KING HOLDING

N° SIRET : 519 185 607

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant,, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20160137 Représentant : Me Arnaud DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0043 - par Amandine JOUANIN



INTIMEES

****************

Monsieur [D] [V] exerçant sous l'enseigne Bureau d'étude DC3D (assigné en appel provoqué signifié le 22 juin 2016 à étude huissier)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant



PARTIE INTERVENANTE





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Février 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,







La société Elévation Real Estate, propriétaire de l'immeuble du [Adresse 5], sur les droits duquel est venue la société King Holding, a, par l'entremise de l'agence immobilière La tour Immo, donné à bail à la société Igalio, le 1er janvier 2011 une boutique au rez-de-chaussée ainsi qu'un sous-sol pour une activité de fromagerie, restauration, épicerie fine avec consommation sur place et à emporter et livraison moyennant un loyer de 24 000 euros hors taxes et hors charges, un droit d'entrée de 75 000 euros HT et une franchise de loyer pour le 1er trimestre 2011, à charge pour la société Igalio de procéder à la remise en état totale de la boutique : murs, plafonds et sols, travaux dont elle a confié la conception à Monsieur [S], architecte, et à Monsieur [V] exerçant sous le nom bureau d'études DC3D ingénierie.



Après les commandements qui lui ont été délivrés les 5 et 11 juillet 2011 visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers et pour la démolition de murs touchant au gros-oeuvre, la société Igalio a assigné le 21 août 2012 devant le tribunal de grande instance de Nanterre les sociétés Elévation Real Estate et La Tour Immo ainsi que Messieurs [S] et [V] en vue de les voir condamnés, ensemble ou séparément, à payer :



- 8132,80 euros au titre de frais engagés afin de sécuriser et renforcer le mur porteur du rez-de-chaussée,

- 837,20 euros au titre du remboursement des frais avancés au titre de la pose d'un système d'évacuation des eaux usées, 

- 7246,46 euros au titre de remboursement du coût d'installation de la façade en bois qu'elle a dû engager pour se conformer aux obligations légales du permis de construire de son Bailleur,

- 21 232,80 euros au titre de l'indemnisation du préjudice résultant des loyers indûment versés pendant la période d'inexploitation du local,

- 167.102 euros à titre d'indemnisation sur les pertes d'exploitation subies,

- 89 700 euros ttc au titre de la perte de jouissance résultant de l'impossibilité d'exercer son activité de restauration,

- fixer rétroactivement le prix du loyer commercial à la somme de 4230,60 euros et condamner au remboursement du trop-perçu entre le montant des loyers versés et le montant du loyer révisé avec application des intérêts au taux légal ;

- 15 000 euros au titre des frais d'agence.



La société King Holding est intervenue volontairement.



PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 7 janvier 2016 qui a :



- déclaré irrecevable l'exception de nullité soulevée par Monsieur [V],

- rejeté l'intégralité des demandes de la société Igalio,

- condamné la société Igalio à verser à la société Elévation Real Estate les sommes réclamées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes,

- condamné la société Igalio aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;





Vu l'appel interjeté le 9 février 2016 par la société Igalio à l'encontre des sociétés Elévation Real Estate, King holding et La tour Immo ;



* *



Vu les conclusions transmises par le RPVA le 3 mai 2016 pour la société Igalio aux fins de voir, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 1109 et suivants du code civil :



- réformer en tous points le jugement,

- condamner la société Elévation Real Estate et la société King holding à verser la somme de 40 065,40 euros à la société Igalio au titre de l'indemnisation du préjudice résultant du défaut de délivrance des surfaces du local,

- condamner solidairement la société Elévation Real Estate et la société King holding, à payer à la société Igalio la somme de 89.700 euros TTC au titre de la perte de jouissance résultant de l'impossibilité d'exercer son activité de restauration de plats chauds cuisinés,



- condamner la société Elévation Real Estate et la société King holding au remboursement des frais avancés par la société Igalio au titre de la pose d'un système d'évacuation des eaux usées, soit la somme de 837,20 euros TTC,

- condamner la société Elévation Real Estate à payer à la société Igalio la somme de 167.102 euros à titre d'indemnisation sur les pertes d'exploitation subies et 39.333,46 euros au titre du remboursement des loyers du fait du non raccordement du local au réseau électrique durant plus de 12 mois,

- condamner solidairement la société Elévation Real Estate et la société King holding, à payer la somme de 8132,80 euros au titre de frais engagés par la société Igalio afin de sécuriser et renforcer le mur porteur du rez-de-chaussée,

- condamner la société La tour Immo à payer la somme de 17 500 euros à la société Igalio au titre de son défaut d'information et de conseil,

- condamner tout succombant si besoin in solidum à payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP CRTD & Associés, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ;





Vu les conclusions transmises par le RPVA le 17 juin 2016 pour les sociétés Elévation Real Estate et King holding, aux fins de voir, au visa des articles 1134 du code civil et 752 du code de procédure civile,



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- recevoir la société King holding en son intervention volontaire,

- déclarer la société Igalio irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, procédant de condamnations, sous astreinte ou indemnisations, l'en débouter,



subsidiairement,



- condamner Monsieur [V] et la société DC3D ingénierie à garantir la société Elévation Real Estate de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en raison de l'inexactitude partielle (rapport de la surface) du plan joint au bail,

- condamner la société La tour Immo à garantir la société Elévation Real Estate de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en raison de la prétendue autorisation donnée de procéder à la destruction du mur porteur séparant l'ancienne chambre froide de la surface de vente,



- condamner la société Igalio ou toute partie succombant au paiement d'une somme de 7500 euros à verser à chacune des sociétés concluantes en remboursement des frais non taxables, en sus des 4000 euros alloués en première instance,

- condamner la société Igalio ou toute partie succombant en tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Rol, Aarpi ' JFR avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;





Vu les conclusions transmises par le RPVA le 1er juillet 2016 pour la société La tour Immo aux fins de voir :



- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Igalio et l'a condamnée aux dépens,

- déclarer irrecevable comme étant nouvelle la demande de réparation du préjudice 'esthétique et fonctionnel' formulée à l'encontre de la société La tour Immo et l'en débouter au fond,

- condamner subsidiairement la société Elévation Real Estate à la garantir intégralement du montant des condamnations prononcées à son encontre,

- condamner la société Igalio ou tout succombant à payer à la société La tour Immo la somme de 7000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, incluant les frais irrépétibles de première instance,

- condamner la société Igalio ou tout succombant aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



* *



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



Vu l'ordonnance de clôture du 15 décembre 2016 ;



SUR CE, LA COUR,



1. Sur les manquements du bailleur à l'obligation de délivrance



Au nombre des manquements du bailleur à son obligation de délivrance que la société Igalio lui a reprochés devant les premiers juges, l'appelant reprend ceux qui tiennent à la superficie erronée de la cave, à l'absence de possibilité d'extraction de l'air et de raccordement aux eaux usées nécessaires à l'activité de cuisine collective, l'absence de raccordement au réseau électrique et enfin, le manquement à l'obligation de sécurité dans le renforcement d'un mur porteur.



Pour la discussion de chacun de ces points, la cour relève, avec les premiers juges, le premier motif selon lequel, au paragraphe sur la 'Désignation des locaux loués', il est précisé 'Une boutique d'angle sur rue au rez-de-chaussée et un sous-sol auquel on accède par un escalier depuis la boutique (cf plans en annexe). Ainsi que lesdits locaux existent, se poursuivent, le preneur déclarant les bien connaître pour les avoir vus et visités et les déclarant parfaitement conformes à la destination contractuellement autorisée. Le preneur renonce expressément à tout recours ou réclamation contre le bailleur et son mandataire pour toute erreur ou omission relative à la désignation'. Il est aussi relevé la stipulation selon laquelle le 'locataire prend les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du bailleur'.



La cour relève dans la discussion le motif selon lequel le bail a été convenu après que la société Igalio ait recouru à un architecte, Monsieur [S], architecte DPLG, associé au bureau d'études de Monsieur [V], et qui a établi les plans pour l'aménagement du local, lesquels ont été annexés au contrat de bail.



Enfin, la cour relève la franchise de loyer convenue entre les parties au bail pour le premier trimestre en contrepartie de l'exécution par le preneur de travaux de remise en état totale de la boutique.



Ainsi, et en ce qui concerne en premier lieu le grief tenant à la superficie de la cave de 13,86 m², soit moins de la moitié de celle mentionnée aux plans annexés au bail commercial le jour de la signature pour une surface de 32,56 m2 et des cotes de 4,40 X 3,70, soit 16,28 m², la société Igalio soutient que la cave n'était pas accessible et n'était pas close ni par conséquent délimitée avant que le bail ne soit convenu, pour en déduire l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'en contrôler la superficie.



Au demeurant, il résulte du courriel du 7 décembre 2010 que la société Igalio a adressé à l'agent immobilier l'indication selon laquelle 'le local n'était pas clos, ni délimité matériellement, ni raccordé', ce dont il résulte qu'elle était informée bien avant la souscription du bail de ces contraintes.



La société Igalio reproche en deuxième lieu au bailleur d'avoir refusé de lui indiquer pendant toute la durée du bail, les possibilités de créer un conduit pour l'extraction de l'air qu'elle avait réclamé par lettre avec accusé de réception du 6 janvier 2011.



Toutefois, la cour relève avec les premiers juges qu'aux termes de l'article 3 du bail relatif aux 'autorisations de travaux', il est stipulé que 'le bailleur autorise le preneur à faire installer aux frais de ce dernier un conduit de cheminée et ce jusqu'au 31 janvier 2011 et sous réserve du respect par le preneur de l'ensemble des normes en vigueur et notamment des normes législatives, administratives et des règles de copropriété'. Il a été déduit à bon droit que le preneur à bail supportait la charge de l'installation de cette gaine d'extraction. La société Igalio supportait en outre, dans le cadre du litige, la preuve de l'impossibilité de réaliser cette extraction, ce que de simples affirmations contraires ne peuvent suppléer.



En ce qui concerne, en troisième lieu, le raccordement aux eaux usées des compteurs d'eau, la société Igalio invoque l'obligation légale à laquelle le bailleur était tenu de permettre ce raccordement, son manquement qu'elle lui a dénoncé par lettre recommandée le 6 août 2011, les travaux qu'elle a dû en conséquence confier à la société Lonc.w, et conteste enfin la sincérité de l'attestation de la société MAG selon laquelle cette évacuation était disponible. 



Toutefois, la cour relève avec les premiers juges les stipulations du contrat au paragraphe des 'abonnements' qui prévoient que "Le preneur connaissant parfaitement les équipements des locaux objets des présentes pour les avoir visités, déclare faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d'obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l'exercice de son activité (téléphone, télex, télécopie, électricité, gaz, eaux etc)'. D'après les obligations réciproques, pour le bailleur d'indiquer le lieu du percement de la canalisation des eaux usées, et celle du preneur de réaliser ce percement et d'adapter les canalisations de son établissement, il ne peut être déduit la preuve d'un manquement du bailleur de nature à entraîner les conséquences dont la société Igalio se prévaut.



En ce qui concerne, en quatrième lieu, le raccordement au réseau électrique, la société Igalio se prévaut des constats d'huissier des 15 avril et le 16 septembre 2011 établissant que la colonne électrique de l'immeuble n'était pas installée. Alors que celle-ci a été tardivement posée le 30 janvier 2012, ce manquement lui a interdit d'ouvrir son local pendant plus de quinze mois. Enfin, en réplique à l'attestation de ERDF que le bailleur verse aux débats, et selon laquelle la preneuse n'avait entrepris aucune démarche auprès d'un fournisseur d'électricité, la société Igalio oppose l'information qu'elle a recueillie de ERDF le 1er décembre 2012 et selon laquelle le propriétaire de l'immeuble n'avait pas installé cette colonne d'électricité, alors qu'il en supportait l'obligation, et qu'en conséquence, l'établissement de la société Igalio ne pouvait être raccordé dans les normes applicables.



Au demeurant, il résulte des termes du bail précité que la société Igalio supportait les démarches en vue d'obtenir les branchements, et tandis qu'aux termes de sa lettre du 1er décembre 2012, ERDF indiquait à la preneuse la possibilité qui lui était offerte de raccorder son installation au réseau souterrain de ERDF, il ne se déduit pas, d'après les obligations réciproques du bailleur et de la locataire, la preuve d'un manquement caractérisé du bailleur de nature à entraîner des conséquences dont la société Igalio se prévaut.



Enfin, en ce qui concerne le manquement du bailleur à l'obligation de sécurité dans le renforcement d'un mur porteur de la chambre froide que la société Igalio a abattu pour disposer d'une pièce plus grande, l'appelante se prévaut du courriel par lequel l'agent immobilier lui a indiqué le 6 décembre 2010 que ce mur n'était pas porteur, et soutenir contre le motif retenu par les premiers juges, qu'elle n'était pas tenue d'en faire une condition pour la souscription du bail.



Toutefois, ce grief ne peut être dirigé à l'encontre du bailleur, de sorte qu'il sera purement et simplement écarté.



Par ces motifs, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité du bailleur et débouté en conséquence, l'ensemble des demandes d'indemnisation de la société Igalio.



2. Sur le manquement de l'agent immobilier à l'obligation de renseignement



La société Igalio reproche à l'agent immobilier l'indication erronée qu'il lui a donnée sur le mur porteur dans le courriel précité du 6 décembre 2010 et réclame sa condamnation à verser 15 000 euros à titre de dommages et intérêts représentant les honoraires d'entremise.



Au demeurant et ainsi que cela est retenu ci-dessus, la société Igalio a choisi des locaux justifiant une réhabilitation complète dont elle a confié la conception à un architecte et à un bureau d'études, de sorte qu'il ne peut se déduire d'une simple indication par courriel, la preuve d'une faute de l'agent immobilier qui engage sa responsabilité pour des travaux complémentaires dont il n'est en outre pas démontré, ni même allégué, que la preneuse ne les aurait pas entrepris si l'information correcte lui avait donnée, en sorte que le jugement sera aussi confirmé de ce chef.



3. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Considérant que la société Igalio succombe en son action, en sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; qu'il est équitable de la condamner à payer à chacune des intimées, la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



Statuant par décision rendue par défaut,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société Igalio à payer aux sociétés Elévation Real Estate, King holding et La tour Immo, chacune, la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



La condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Dominique Rosenthal, Président, et Monsieur Alexandre Gavache, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,