Cour d'Appel · 1ère Chambre A — 28 mars 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

1ère Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 28 MARS 2017

O.B

N° 2017/ 













Rôle N° 15/15410







Commune [Adresse 1]





C/



[P] [A]

[J] [Y] épouse [A]





















Grosse délivrée 

le :

à :Me Tollinchi

Me Watchi Fournier

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 25 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 09/04305.





APPELANTE



LA COMMUNE [Adresse 1] représentée par son Maire en exercice, y domicilié en cette qualité.

 [Adresse 2]



représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON, plaidant





INTIMES



Monsieur [P] [A]

né le [Date naissance 1] 1953 , demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Pierre-André WATCHI-FOURNIER de l'ASSOCIATION WATCHI-FOURNIER FAISSOLLE, avocat au barreau de TOULON, 

assisté par Me Christian LALLEMENT, avocat au barreau de LYON, plaidant



Madame [J] [Y] épouse [A]

née le [Date naissance 2] 1955 , demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Pierre-André WATCHI-FOURNIER de l'ASSOCIATION WATCHI-FOURNIER FAISSOLLE, avocat au barreau [Adresse 1],

assistée par Me Christian LALLEMENT, avocat au barreau de LYON, plaidant 













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 21 Février 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2017







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2017,



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Vu l'assignation du 11 août 2009, par laquelle Monsieur et Madame [P] [A] ont fait citer la [Adresse 4], devant le tribunal de grande instance [Adresse 1].



Vu l'intervention volontaire de la commune [Adresse 1] à la procédure,



Vu le jugement rendu le 25 juin 2015, par cette juridiction, ayant déclaré recevable et bien fondée l'action en garantie des vices cachés diligentée par Monsieur et Madame [P] [A] contre leur vendeur, dit qu'ils doivent rendre le bien immobilier, condamné in solidum la société [Adresse 4] et la commune [Adresse 1] à leur restituer à titre de prix de vente la somme de 29'123,28 € et à leur payer la somme de 107'506 €, à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Vu la déclaration d'appel du 17 août 2015, par la commune de [Adresse 1].



Vu le désistement d'appel de la commune [Adresse 1] à l'égard de la société [Adresse 4], par conclusions du 18 janvier 2016, constaté par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 22 janvier 2016.



Vu les conclusions transmises le 8 mars 2016, par l'appelante.



Vu les conclusions transmises le 6 mai 2016, par Monsieur et Madame [P] [A] 



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 31 janvier 2017.





SUR CE 



Attendu que par acte authentique du 17 décembre 1999, la société [Adresse 4], titulaire d'une concession délivrée par la commune [Adresse 1] pour l'aménagement du centre-ville a vendu à Monsieur et Madame [P] [A] les lots numéro 1,2,3,4 et 7 d' un immeuble situé [Adresse 5], le local du rez-de-chaussée ayant été acquis par la ville [Adresse 1] par acte du 13 décembre 1999 ;



Attendu que la société [Adresse 4] a fait l'objet d'une dissolution le 18 mars 2002, avec nomination d'un administrateur amiable ;



Attendu qu'après avoir fait réaliser des travaux de réhabilitation, les acquéreurs ont donné le bien en location ;



Attendu que par courrier du 27 mai 2008, la commune les informait du constat de l'état de péril de l'immeuble et leur demandait de pourvoir au relogement des locataires ; 



Qu'un arrêté de péril imminent a été pris par le maire le 2 juin 2008 ;



Attendu que l'entreprise mandatée par la copropriété pour réaliser de nouveaux travaux a constaté, selon compte rendu de chantier des 6 avril 2009 et 8 juillet 2009, un état de pourrissement important des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et de la structure porteuse de l'escalier dans le niveau rez-de-chaussée ;



Que par arrêté de péril non imminent du 25 juin 2009, la commune a mis en demeure la copropriété de réaliser des travaux de reprise de ces structures ;



Attendu que se fondant sur la garantie des défauts cachés, Monsieur et Madame [P] [A] réclament la condamnation de la commune [Adresse 1] à leur restituer l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 47'472,62 €, outre intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1999, en échange de la restitution de l'immeuble et à leur payer la somme de 321'083,84 €, à titre de dommages et intérêts, correspondant aux travaux de rénovation des parties privatives, aux travaux de confortement des escaliers, aux travaux de rénovation des parties communes qu'ils ont prises en charge, aux travaux exécutés à leurs frais à la suite de l'arrêté de péril de 2008, ainsi qu'aux pertes de loyers ;



Attendu qu'aux termes de l'article 1642 du Code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ;



Attendu que la commune [Adresse 1] soutient à juste titre que les acquéreurs ont pris un risque dans le cadre d'une opération d'investissement en vue d'obtenir d'importantes déductions fiscales, en achetant un bien vétuste dans la vieille ville [Adresse 1] nécessitant d'importants travaux pour un prix particulièrement bas de 311'400 F, soit 47'742,62 € pour quatre appartements ;



Attendu que s'il précise que l'immeuble ne fait l'objet d'aucune observation, ni prescription particulière, l'acte notarié d'acquisition mentionne qu'il est compris dans un périmètre de restauration immobilière, en l'espèce dans un quartier où les immeubles sont particulièrement dégradés;



Attendu que l'expert judiciaire, Monsieur [B] [G], expose dans son rapport que les travaux de rénovation réalisés par les acquéreurs dans les parties privatives et dans les parties communes n'ont pas eu d'incidence sur les désordres à type d'effondrement affectant le plancher haut du rez-de-chaussée et l'escalier à ce niveau ;



Mais attendu que si les factures établies notamment par la société ESC visent des travaux de gros 'uvre, maçonnerie, décroutage des vieux murs et piquetage par enduit plâtre, faux plafonds, doublage et encoffrements, ne concernant en effet essentiellement que les premiers, deuxième, troisième et quatrième étages, leur ampleur justifiait des investigations sur l'état du rez-de-chaussée ;



Attendu que dans son rapport du 2 juin 2008, Monsieur [O], expert désigné en urgence par le tribunal administratif, a constaté l'état de dégradation très avancé des structures du premier étage et l'effondrement du palier du premier étage ;



Qu'il a également observé une déformation du plancher du deuxième étage qui n'a rien de commun avec les désordres du rez-de-chaussée, atteint de pourriture par apport d'eau, précisant que la salle de bains de l'appartement menaçait ruine ;



Que les propriétaires ne pouvaient ignorer l'état général des planchers de l'immeuble ;



Que le cabinet d'expertise désigné par la compagnie d'assurances responsabilité décennale a conclu que le dommage résulte d'une vétusté très importante des poutres sur la structure du plancher atteint par des xylophages et des champignons depuis plusieurs décennies ;



Attendu que dans son rapport du 14 juin 2011, l'expert judiciaire, Monsieur [B] [G], a relevé que l'immeuble est affecté d'un état de pourrissement des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et d'un état de pourrissement de la structure porteuse de l'escalier au niveau du rez-de-chaussée ;



Qu'il estime que ces désordres résultent de la vétusté de l'immeuble laissé sans entretien et à l'abandon pendant plusieurs années avant l'achat et d'une infestation de termites sur plusieurs décennies ;



Attendu que l'état apparent de vétusté générale de l'immeuble et l'importance des travaux à réaliser dans les étages supérieurs pouvaient laisser présumer aux acquéreurs la nécessité de vérifier la structure du rez-de-chaussée susceptible de le rendre impropre à sa destination du fait du délitement des structures porteuses contraignantes et le cas échéant de la reprendre ;



Que les acquéreurs ne peuvent ainsi prétendre ne pas avoir eu connaissance du désordre allégué dans toute son ampleur ;



Qu'il convient de considérer que Monsieur et Madame [P] [A] ont acquis les biens comportant une superficie totale de 177 m² pour un prix modique de 268,20 euros le mètre carré en parfaite connaissance du mauvais état général de l'immeuble susceptible d'être affecté par la dégradation de sa structure ;



Attendu que dans ces conditions il ne peut être fait droit à leur action fondée sur la garantie des vices cachés;



Qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la résolution de la vente, ni d'ordonner le remboursement du prix et la restitution du bien ;



Que les demandes en dommages et intérêts sont, en conséquence, rejetées ;



Attendu que le jugement est infirmé ;



Attendu qu'il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

 







PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Rejette les demandes formées par Monsieur et Madame [P] [A],



Y ajoutant,



Condamne Monsieur et Madame [P] [A] à payer à la commune [Adresse 1], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne Monsieur et Madame [P] [A] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT