Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 14 mars 2017

R.G : 15/04904









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 05 mai 2015



RG : 11/06177

ch n°10





SAS SOCIETE CONCOURS



C/



SAS ARCS FIDUSERO

SA AXA FRANCE IARD





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 14 Mars 2017







APPELANTE :



La SOCIETE CONCOURS, SAS, représentée par son Président, domicilié audit siège en ladite qualité

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Catherine CLERC, avocat au barreau de LYON



Assistée de Me Alain NIZOU-LESAFFRE, avocat au barreau de PARIS







INTIMEES :



La Société ARCS FIDUSERO, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat au barreau de LYON



AXA FRANCE IARD, SA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON



Assistée de la SELARL MANTE SAROLI & COULOMBEAU, avocats au barreau de LYON





 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 08 Septembre 2016



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 Janvier 2017



Date de mise à disposition : 14 Mars 2017





Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Françoise CARRIER, président

- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

- Michel FICAGNA, conseiller



assistés pendant les débats de Ouarda BELAHCENE, greffier



A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





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EXPOSE DE L'AFFAIRE

 



Par acte du 7 novembre 2006, la société TNT Express France, venue aux droits de la SCI Jet, a cédé à la société Concours le droit au crédit-bail immobilier portant sur un immeuble sis [Adresse 2]. 



Par acte du 27 avril 2009, cette dernière, en sa qualité de crédit-preneur de l'immeuble, a donné en sous-location les locaux à usage de bureaux situés aux 6ème et 7ème étages, ainsi que 12 emplacements de parking, à la société Arcs Fidusero, assurée auprès de la compagnie Axa France Iard. 



Le 11 mai 2009, les locaux du 7ème étage ont été vandalisés et inondés. 





Par acte du 4 mai 2011, la société Arcs Fidusero a fait assigner la société Concours et la compagnie Axa France Iard aux fins d'obtenir le remboursement des frais de réparation qu'elle a engagés suite à ces actes de vandalisme, ainsi que le paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. Elle demandait au tribunal de :

 

- condamner la société Concours, et subsidiairement la compagnie Axa France Iard, à lui payer la somme de 15 534,39 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2009 ; 



- condamner la société Concours à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

 

- débouter la société Concours et la compagnie Axa France Iard de l'intégralité de leurs demandes ; 



- ordonner l'exécution provisoire ; 



- condamner la société Concours, et subsidiairement la compagnie Axa France Iard, à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 





Par jugement du 5 mai 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a : 



- déclaré recevable la demande en remboursement formée par la société Arcs Fidusero contre la société Concours ; 



- condamné la société Concours à payer à la société Arcs Fidusero la somme de 15 534,39 euros ; 



- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

 

- débouté la société Arcs Fidusero de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 



- débouté la société Concours de sa demande en remboursement de la taxe foncière de 2009 ;

 

- condamné la société Concours à payer à la société Arcs Fidusero la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

 

- ordonné l'exécution provisoire. 





La société Concours a relevé appel et demande à la cour de réformer le jugement dans toutes ses dispositions et : 



- à titre principal, déclarer irrecevables les demandes de la société Arcs Fidusero et de la compagnie Axa France Iard à son encontre ; 



- à titre subsidiaire, rejeter ces demandes ;

 

- à titre très subsidiaire, limiter à 3 079,80 euros le montant de la somme mise à sa charge au profit de la société Arcs Fidusero ;

 

- en toute hypothèse :

 

- condamner la société Arcs Fidusero à lui payer la somme de 7 474,67 euros, outre intérêts moratoires au taux légal à compter du 16 mars 2010 ;

 

- ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

 

- rejeter les appels incidents formés par la société Arcs Fidusero et la compagnie Axa France Iard ;

 

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Elle fait valoir que : 



- à titre principal, conformément à l'article 13.3 des conditions générales du contrat de sous-location, l'action de la société Arcs Fidusero est irrecevable aux motifs qu'elle a renoncé à agir contre elle en cas de vol ou de tout acte délictueux ainsi qu'en cas de dégât des eaux atteignant ses biens propres ou les biens pouvant être considérés comme immeubles par destination installés à ses frais, et que le remplacement de la moquette est justement une conséquence d'un acte délictueux causant un dégât des eaux ; 



- à titre subsidiaire, les demandes visant à engager sa responsabilité sont mal fondées aux motifs qu'elle n'a jamais admis le principe de sa responsabilité, que le remplacement de la moquette endommagée ne relève pas de son obligation d'entretien de la chose louée, celle-ci ayant été mise à la charge de la société Arcs Fidusero par l'article 9 des conditions générales du contrat de sous-location, et qu'en tout état de cause le dommage a été causé par un tiers, ce qui l'exonère de son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués ; 



- conformément à l'article 13.1 des conditions générales du contrat de sous-location, elle n'avait pas à s'assurer contre les risques affectant les parties privatives où se trouve la moquette à remplacer, 



- l'installation de la moquette antérieurement à l'entrée dans les lieux de la société Arcs Fidusero est sans effet, 



- cette obligation d'assurer les aménagements et équipements à la charge du sous-locataire ne saurait se limiter à ceux que la société Arcs Fidusero a réalisés, la moquette ne constituant qu'un aménagement ; 



- en toute hypothèse, aucune carence relative à son obligation d'assurer l'immeuble ne peut lui être reprochée puisqu'elle démontre avoir souscrit un contrat d'assurance, conformément à l'article 13.1 des conditions générales du contrat de sous-location, et avoir déclaré le sinistre litigieux le 18 mai 2009 ; 



- à titre subsidiaire, toute condamnation à son encontre doit être calculée hors taxe, la société Arcs Fidusero ayant pu récupérer la TVA en sa qualité de société commerciale ; 



- seul le montant du remplacement de la moquette endommagée doit être mis à sa charge, ce qui limite sa condamnation à la somme de 3 079,80 euros ; 



- la taxe foncière de 2009 n'a pas été payée par la société Arcs Fidusero alors que le contrat de sous-location met à la charge du sous-locataire le paiement des impôts et taxes de toute nature et prévoit une majoration de plein droit de 10% après une mise en demeure de payer restée infructueuse, ce qui justifie sa demande de paiement de la somme de 7 474,67 euros TTC. 





La société Arcs Fidusero demande à la cour de : 



- condamner la société Concours, ou subsidiairement la compagnie Axa France Iard, à lui payer la somme de 15 534,39 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2009, date de règlement de la facture de réparation ; 



- constater que la société Concours ne démontre pas l'existence d'une dette de la société Arc Fidusero à son égard au titre des charges pouvant lui être imputées ; 



- condamner la société Concours à lui payer la somme de 2 000 euros pour résistance abusive ; 



- la débouter de l'ensemble de ses demandes ; 



- la condamner, ou subsidiairement la compagnie Axa France Iard, à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Elle soutient que : 



- les dommages causés à la moquette portent sur un équipement installé par la société Concours, locataire principal, avant son installation dans les lieux, ce qui impose la prise en charge par l'assurance de l'immeuble ; 



- en l'absence de preuve de la souscription d'une assurance pour l'immeuble, ou à tout le moins de communication du nom de son assureur alors qu'elle a été invitée à le faire dans le cadre de la procédure de première instance, la société Concours a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis d'elle en la privant de la possibilité d'être indemnisée du dommage subi ; 



- la renonciation à recours contre la société Concours ne concerne, s'agissant des dégâts des eaux, que les sinistres atteignant ses biens propres ou les biens pouvant être considérés comme immeubles par destination installés à ses frais, ce qui exclut la moquette endommagée installée par la société Concours antérieurement à son entrée dans les lieux; 



- en toute hypothèse, la renonciation à recours n'est pas valable dès lors qu'elle revient à mettre à la charge du sous-locataire l'intégralité des obligations du bailleur, comme c'est le cas en l'espèce ; 



- la société Concours a admis le principe de sa responsabilité dans un courrier du 28 février en ne contestant que le montant de la facture à payer ; 

- le remplacement de la moquette détruite ne relève pas de l'entretien normal, ce qui impose une prise en charge par le locataire principal et plus précisément par son assureur dès lors que ce dommage résulte d'un sinistre ; 



- à titre subsidiaire, le montant du remplacement de la moquette doit être pris en charge par son assureur, la compagnie Axa France Iard, aux motifs qu'elle est garantie contre le vandalisme et les dégâts des eaux, sans limitations en ce qui concerne les locaux, ce qui justifie sa condamnation à la somme de 15 295,39 euros TCC après déduction de la franchise, le montant de la TVA ne pouvant être récupéré ; 



- la demande de la société Concours en paiement de la taxe foncière de 2009 est infondée aux motifs qu'elle ne justifie pas la somme réclamée et qu'elle a déclaré que le locataire était à jour du règlement des factures à sa charge. 





La compagnie Axa France Iard conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de : 

- à titre principal : 



- dire et juger que les conséquences sur l'immeuble du dégât des eaux survenu le 11 mai 2009 doivent être prises en charge par l'assurance de l'immeuble qu'a dû souscrire la société Concours, et à défaut par cette société, conformément à l'article 13 du bail de sous-location ; 



- dire et juger que l'assurance souscrite par la société Arcs Fidusero n'a pas vocation à garantir ce sinistre ;

 

- la mettre hors de cause ; 



- débouter la société Arcs Fidusero de l'ensemble de ses demandes à son égard ; 



- à titre subsidiaire :

 

- condamner la société Concours à la relever et garantir de toute condamnation à son encontre ;

 

- dire et juger que la franchise de 239 euros devra rester à la charge de la société Arcs Fidusero ;

 

- dire et juger que seule la somme de 3 079,80 euros hors taxes pourra lui être allouée ; 



- en tout état de cause, condamner la société Concours, ou subsidiairement la société Arcs Fidusero, ou qui d'entre elles mieux le devra, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Elle prétend que : 



- le dommage résultant de la détérioration de la moquette révèle de l'assurance de l'immeuble dès lors que le locataire n'est tenu d'assurer, en cas de dégât des eaux, que les aménagements et équipements qu'il a réalisés, ce qui n'est pas le cas de la moquette, posée antérieurement à son entrée dans les lieux ; 



- en l'absence de preuve de la souscription d'une assurance pour l'immeuble ou de déclaration de sinistre auprès de son assureur, le montant des réparations doit être pris en charge par la société Concours elle-même ; 



- à titre subsidiaire, la société Concours doit la relever et la garantir des condamnations à son encontre puisqu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle, que le locataire n'a pas à prendre en charge les conséquences d'un sinistre au titre de son obligation d'entretien et que la clause de non recours ne saurait être appliquée dès lors qu'elle n'a de sens que tant que les garanties d'assurances nécessaires ont été souscrites et mobilisées ; 

- à titre infiniment subsidiaire, la somme sollicitée doit être réduite puisque la société Arcs Fidusero reste tenue de la franchise de 239 euros, qu'elle ne peut demander le paiement d'une somme TTC alors qu'elle récupère la TVA, réduisant le montant du remplacement de la moquette à la somme de 3 079,80 euros hors taxes. 





MOTIFS





Sur les demandes dirigées contre la société Concours



L'article 13-3 prévoit une clause de «renonciation à recours» du sous-locataire contre le locataire principal et ses assureurs, notamment :



- en cas de dégât des eaux, d'humidité ou de tout autre circonstance atteignant ses biens propres ou les biens pouvant être considérés comme immeubles par destination installés à ses frais, 



- en cas de vol ou autre acte délictueux commis dans les lieux loués, dans les parties communes ou à usage collectif, le locataire principal n'assurant aucune obligation de surveillance. 



Le locataire principal et ses assureurs, de leur côté, renoncent en cas de sinistres couverts par la garantie ci-dessus mise à la charge du sous-locataire, à tout recours qu'ils seraient fondés à exercer contre les locataires ou autres occupants et leurs assureurs et ce, sous réserve de réciprocité.



Il ressort des articles 13.1 et 13.3 des conditions générales du contrat de sous-location :



- que le locataire principal doit assurer l'immeuble, y compris les installations et éléments d'équipement commun contre les risques énumérés au contrat, notamment, vandalisme, acte de malveillance et dégât des eaux, 



- que le sous-locataire doit assurer «ses aménagements et équipements, mobiliers et marchandises» contre les risques énumérés au contrat, notamment, vandalisme, acte de malveillance et dégât des eaux. 



Par application de ces dispositions contractuelles, la société Concours n'avait pas à s'assurer contre les risques affectant les parties privatives. 



L'article 9 du contrat déroge à l'article 1720 du code civil en mettant à la charge du sous-locataire l'ensemble des réparations nécessaires en cours de bail, celui-ci étant notamment tenu de restituer en fin de bail les revêtements de sol en parfait état. 



Il ressort du débat et des productions que des tiers ayant pénétré dans les locaux ont ouvert les robinets de la partie cuisine occasionnant un dégât des eaux avec détérioration de la moquette des locaux sous-loués à la société Arc Fidusero qui avait été installée avant son entrée dans les lieux.



Il découle de ce qui précède que la société Concours ne peut être tenue de prendre en charge le coût du remplacement de la moquette effectué par son sous-locataire à la suite du dégât des eaux. 



La société Concours justifie à hauteur d'appel, par ses pièces 13,14, 20 21 et 22 :



- de l'assurance souscrite auprès de la société Axa Corporate solutions portant sur l'immeuble litigieux situé [Adresse 2],



- de sa déclaration de sinistre auprès du courtier [S] le 18 mai 2009,



- de l'accusé de réception de cette déclaration de sinistre par le courriel du courtier du 12 juin 2009.

Aucune faute n'est donc démontrée au regard des engagements contractuels de la société Concours en matière d'assurance. 



La société Arc Fidusero doit être déboutée de sa demande à l'encontre de la société Concours.





Sur la demande à l'égard de la société Axa France Iard



La société Arc Fidusero est assurée contre le vol, vandalisme et les dégâts de eaux, sans limitation concernant les locaux, avec une franchise contractuelle de 239 euros applicable au sinistre selon les conditions particulières du contrat.



La dépense engagée par la société Arc Fidusero au titre du remplacement de la moquette est justifiée par la facture acquittée produite au débat d'un montant HT de 12 988,62 euros.



L'indemnité destinée à procéder à la réparation de l'ouvrage sinistré doit être retenue hors TVA si l'assuré y est assujetti. La société Arc Fidusero ne conteste pas être assujettie à la TVA. 



La société Axa France Iard doit être condamnée à payer à la société Arc Fidusero la somme de 12 988,62 euros en garantie du sinistre.



La société Axa France Iard doit être déboutée de sa demande en garantie formée contre la société Concours ainsi qu'il ressort des motifs qui précèdent.





Sur la demande reconventionnelle de la société Concours



L'article 22 du contrat de sous-location prévoit que le sous-locataire a la charge de l'impôt foncier relatif aux locaux objet du bail de sous-location, en ce compris la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères, ainsi que les frais d'établissement des rôles. 



Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mars 2010, la société Arc Fidusero a été mise en demeure de payer la somme de 7 474,67 euros au titre du paiement de la taxe foncière 2009, sous déduction d'un avoir portant sur des loyers. 



La société Arc Fidusero invoque la clause de l'acte authentique de vente conclu le 28 septembre 2009 entre les sociétés Concours, CMCIC Lease et Fructicomi selon laquelle la société Concours a garanti au jour de l'acte que sa sous-locataire était à jour du règlement des factures de charges. 



Mais la taxe foncière 2009 a été mise en recouvrement postérieurement à l'acte invoqué de sorte que le moyen n'est pas fondé. 



La société Concours a versé au débat les pièces 15, 17, 18 et 19 justifiant du bien fondé de sa créance au titre du solde de la taxe foncière 2009, savoir :

 

- l'acte notarié du 18 juin 2009 stipulant que la société Concours est tenue du remboursement de la taxe foncière pour l'année 2009 aux sociétés Antin Bail et Natixis Bail,



- l'avis d'imposition de la taxe foncière 2009,

 

- la copie du chèque de versement au notaire du montant de la taxe foncière, 



- l'extrait de compte justifiant du débit de ce chèque n 0310182 sur son compte bancaire. 



La société Arc Fidusero soutient que l'avis d'imposition ne concerne pas uniquement les locaux loués. 



Il est établi au débat que la société Arc Fidusero occupe 651 m2 de l'immeuble dont la surface totale est de 3 010 m2. 



La société Arc Fidusero a occupé les locaux donnés à bail durant 156 jours pour l'année 2009.



Dès lors que la taxe foncière s'élève à 62 637 euros pour la totalité des locaux, la quote-part sur la taxe foncière due par la société Arc Fidusero pour l'année 2009 à proportion de sa durée d'occupation s établit à la somme de 7 474,67 euros , selon le calcul détaillé présenté en page 14 des dernières conclusions de la société Concours. 



Il convient, en conséquence, de condamner la société Arc Fidusero à payer à la société Concours la somme de 7 474, 67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2010.



La capitalisation des intérêts doit être ordonnée dans les conditions de l'article 1154 du code civil. 



Sur les demandes accessoires



La société Arc Fidusero, qui succombe, ne peut prétendre à dommages et intérêts pour résistance abusive. 



Elle supporte les dépens de première instance et d'appel. 



Il convient d'accorder à la société Concours une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes de ses adversaires sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la demande et a débouté la société Arc Fidusero de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, 



Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, 



Statuant à nouveau,



Déboute la société Arc Fidusero de sa demande à l'encontre de la société Concours, 



Condamne la société Axa France Iard à payer à la société Arc Fidusero la somme de 12 988,62 euros en garantie du sinistre et la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la société Axa France Iard de sa demande en garantie formée contre la société Concours, 



Condamne la société Arc Fidusero à payer à la société Concours la somme de 7 474, 67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2010 et capitalisation des intérêts doit être ordonnée dans les conditions de l'article 1154 du code civil, ainsi que la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, 



Condamne la société Arc Fidusero aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande. 





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE