Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 7 mars 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 MARS 2017



R.G. N° 15/07316



AFFAIRE :



[J] [Z]

 ...



C/

SA IMMOBILIERE 3 F









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2015 par le Tribunal d'Instance de GONESSE

N° RG : 1114001072



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07/03/17

à : 



Me Tassadit ACHELI



Me Christophe DEBRAY



REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE SEPT MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [J] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Tassadit ACHELI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 148



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/001359 du 21/03/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



Madame [D] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Tassadit ACHELI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 148







APPELANTS

****************





SA IMMOBILIERE 3 F

prise à la personne de son représentant légal domicilié audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 2]

 représentée par Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 15464

assistée de Me Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128 





INTIMÉE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Décembre 2016, Madame Delphine BONNET, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée, déléguée à la Cour par ordonnance du 11 juillet 2016 de la Première présidente,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Monsieur Didier ALARY

FAITS ET PROCÉDURE,





Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 1984, la société Immobilière 3F avait donné à bail à Mme [G] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].



Mme [G] [R] est décédée le [Date décès 1] 2014.



La commission d'attribution des logements a refusé le transfert du bail au nom de M. [J] [Z], fils de la locataire décédée.



Le 27 août 2014, la société Immobilière 3 F a délivré à M. [Z] une sommation de quitter les lieux.



Puis, par acte d'huissier de justice délivré le 21 octobre 2014, la société Immobiliere 3F a assigné M. [J] [Z] et Mme [D] [Z] devant le tribunal d"instance de Gonesse afin notamment de voir constater que ces derniers sont occupants sans droit ni titre et obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.



Par jugement du 10 septembre 2015, le tribunal d'instance de Gonesse a :

- prononcé la résiliation du bail consenti par la société Immobilière 3F sur le logement sis [Adresse 3],

- ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion immédiate de M. et Mme [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, 

- condamné in solidum M. et Mme [Z] au paiement à la société Immobilière 3F de la somme de 3.026,52 euros au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation, terme de mai 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

- condamné in solidum M. et Mme [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 588,95 euros à compter du 1er juin 2015 jusqu'à libération effective des lieux loués,

- débouté la société Immobilière 3F de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,



- condamné in solidum M. et Mme [Z] au paiement des dépens comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux.



Le tribunal a retenu que M. [J] [Z], fils de Mme [R], vivant avec elle depuis au moins un an avant son décès, étant travailleur handicapé, n'était pas soumis aux conditions de ressources et de taille du logement prévues à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et pouvait donc prétendre au transfert du bail. Mais le tribunal a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et a ordonné l'expulsion de M. et Mme [Z].



Par déclaration du 22 octobre 2015, M. et Mme [Z] ont relevé appel de ce jugement.



Aux termes de conclusions transmises le 3 octobre 2016 prises au seul nom de M. [Z], l'appelant demande à la cour de :

- infirmer le jugement,

En conséquence, 

- débouter la société immobilière de sa demande de résiliation de bail,

- dire qu'il bénéficie du transfert de bail en sa qualité de descendant sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 avec effet rétroactif à compter du mois de janvier 2014,

- dire que la société immobilière 3F devra procéder au transfert de bail à son nom sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

- condamner la société Immobilière 3F à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et celle de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens. 



M. [Z] soutient qu'il bénéficie du transfert du bail puisqu'ayant toujours vécu avec sa mère dans le logement, il remplit les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'ayant été reconnu travailleur handicapé, les conditions de ressources et de taille du logement prévues à l'article 40 de la loi ne lui sont pas applicables.



Il fait valoir par ailleurs qu'il n'a jamais cessé de régler le loyer principal depuis le décès de sa mère mais que compte tenu du refus de la société Immobilière 3 F de procéder au transfert du bail à son nom il se trouve privé de l'aide au logement à laquelle il a droit qui, selon simulation de la caisse d'allocations familiales, s'élève à 442 euros par mois.

Aux termes de ses conclusions transmises le 2 septembre 2016, la société Immobilière 3 F demande à la cour de :

- déclarer les appelants irrecevables en leur appel et en tout état de cause mal fondés,

- à titre principal, dire que M. et Mme [Z] occupent sans droit ni titre le logement,

- à titre subsidiaire, si un quelconque droit était accordé aux époux [Z], confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné la résiliation judiciaire du bail,

en tout état de cause : 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. et Mme [Z], les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.026,52 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 mai 2015 inclus, sauf à l'actualiser à la somme de 5.077,99 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 30 juin 2016 inclus et condamné M. et Mme [Z] au paiement des dépens incluant les frais de la sommation de quitter les lieux,

- débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner les appelants à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les appelants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Debray.



La société Immobilière 3 F fait valoir que lors de sa demande de transfert du bail, M. [Z] n'avait pas justifié de sa qualité de travailleur handicapé et que la pièce produite dans le cadre de la présente instance ne constitue pas un justificatif d'une personne présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles en ce que la notification de la décision ne procure aucune prestation financière et ne donne aucun pourcentage d'invalidité.



Subsidiairement, la société Immobilière 3 F soutient que M. [Z] n'est pas à jour du règlement des loyers et charges de sorte que sa demande subsidiaire de résiliation du bail est justifiée.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er décembre 2016.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 





MOTIFS



Au préalable, il y a lieu de relever que l'intimée qui conclut à l'irrecevabilité de l'appel ne motive aucunement cette prétention. L'appel sera déclaré recevable.



En application combinée des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d'habitation appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré, son descendant bénéficie d'un droit au transfert du bail s'il vivait dans le local depuis plus d'un an à la date du décès et à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. 



Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. 



Selon l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, constitue un handicap toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant.



En l'espèce, il est constant que M. [Z], fils de la titulaire du bail décédée le [Date décès 1] 2014, vivait dans l'appartement litigieux depuis plus d'un an à cette date. Il produit la notification d'une décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées du Val d'Oise (CDAPH) en date du 28 novembre 2012 rédigée ainsi : 'la qualité de travailleur handicapé vous est reconnue car votre handicap réduit votre capacité de travail. Elle ne procure aucune prestation financière et n'est assujettie à aucun pourcentage d'invalidité. Date de début : 02/06/2012. Date de fin : 31/05/2017".



Selon l'article L. 5213-1 du code du travail est considérée comme travailleur handicapé toute personne dont les possibilités d'obtenir ou de conserver un emploi sont effectivement réduites par suite de l'altération d'une ou plusieurs fonctions physique, sensorielle, mentale ou psychique.





Et l'article L. 5213-2 précise que la qualité de travailleur handicapé est reconnue par la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées.



Il résulte de la combinaison de ces textes que la notion de personne handicapée au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et de la famille coexiste avec celle de travailleur handicapé telle que définie à l'article L. 5213-1 du code du travail mais ne se confond pas avec elle.



Seules les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et de la famille bénéficient de l'exception prévue à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989. 



En conséquence, le fait que la qualité de travailleur handicapé ait été reconnue à M. [Z] ne le dispense pas de remplir les deux conditions de ressources et de taille du ménage requises pour lui permettre de bénéficier du transfert du bail.



La société Immobilière 3 F a motivé le refus de transfert du bail en raison de l'inadéquation du logement à la famille. Le logement litigieux est composé de quatre pièces principales. Or, à la date du décès de Mme [R], le couple [Z] n'avait pas d'enfant. Il s'ensuit que le logement qui comporte un nombre de pièces principales supérieur à deux par rapport au nombre de personnes composant la famille, n'est pas adapté à la taille du ménage, ce qu'au demeurant M. [Z] n'a pas contesté. Il ne peut donc prétendre au transfert du droit au bail dont bénéficiait sa mère. Le bail s'est trouvé résilié de plein droit au décès de Mme [R]. 



En conclusion de ce qui précède, le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges sera infirmé. Mais il sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. et Mme [Z] et celle de tout occupant de leur chef, les a condamnés au paiement d'une somme de 3.026,52 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 mai 2015 inclus et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 588,95 euros à compter du 1er juin 2015 jusqu'à la libération effective des lieux, sans qu'il soit nécessaire d'actualiser la créance de la société Immobilière 3 F.



La demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] pour procédure abusive et injustifiée sera rejetée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [Z] aux dépens comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux et a débouté la société Immobilière 3 F de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [Z] succombant en appel seront condamnés aux dépens d'appel. 



L'équité ne commande pas de mettre à la charge de l'intimée, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les frais irrépétibles non compris dans les dépens. 



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, et contradictoirement,



Déclare l'appel recevable,



Confirme le jugement du 10 septembre 2015 du tribunal d'instance de Gonesse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus,



Statuant de nouveau sur ce chef,



Constate la résiliation de plein droit du bail portant sur l'appartement sis [Adresse 3], suite au décès de Mme [G] [R] le [Date décès 1] 2014,



Y ajoutant, 



Condamne M. et Mme [Z] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Debray conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,













Déboute les parties pour le surplus.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Mme COLAS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,