Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 7 mars 2017

R.G : 15/07514









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 17 septembre 2015



RG : 11/14079

ch n°3





SARL B.A.



C/



SCI F.L.H





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 07 Mars 2017







APPELANTE :



La Société B.A., SARL, représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON





INTIMEE :



La Société F.L.H, Société Civile Immobilière, représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



 ****** 

 



Date de clôture de l'instruction : 16 Juin 2016



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Janvier 2017



Date de mise à disposition : 07 Mars 2017



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Françoise CARRIER, président

- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

- Michel FICAGNA, conseiller



assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier



A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DE L'AFFAIRE





Par acte du 3 septembre 1999, la société B.A. a acquis auprès de M. et Mme [H] un fonds de commerce de 'café comptoir - plat du jour' que ces derniers avaient eux-mêmes acquis auprès de Mme [Z] [T], par acte authentique du 8 juillet 1988. 



Par acte du même jour, auquel la société F.L.H. est intervenue, la société B.A. a été subrogée dans les droits de M. [H] au titre du bail du 1er juillet 1992 portant sur le local commercial où le fonds de commerce est exploité, en rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1], composé d'une salle de café, d'une cuisine, de toilettes comportant un lavabo et de 4 caves. 



Le 1er juillet 2001, le bail commercial a été renouvelé tacitement entre la société B.A. et M. [F] [B], propriétaire de l'immeuble. 



Par acte authentique du 6 avril 2004, la société F.L.H. a acquis l'immeuble donné à bail auprès des héritiers de M. [B]. 



Par acte du 6 août 2010, la société F.L.H. a mis en demeure la société B.A. de respecter les clauses du bail en ce qu'elles limitent l'activité exploitée dans les lieux loués à celle de 'café comptoir', à l'exclusion de celle de brasserie, et qu'elle occupe 2 caves n° 47 et 48 non comprises dans le bail. 



Par acte du 30 septembre 2010, elle lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et sans paiement d'indemnité d'éviction, avec effet au 31 mars 2011. 



Par acte du 18 octobre 2011, la société B.A. a fait assigner la société F.L.H devant le juge des loyers commerciaux. 



Par jugement du 15 novembre 2011, ce dernier s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Lyon. 





Par jugement du 17 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a : 



- débouté la société B.A. de l'intégralité de ses demandes ; 



- dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 septembre 2010, sans indemnité d'éviction, est valablement fondé sur l'existence d'un motif grave et légitime ; 



- constaté que la société B.A. était occupante sans droit ni titre des locaux exploités au [Adresse 1], sous l'enseigne 'Le Café du Rond Point', depuis le 31 mars 2011 ; 



- prononcé l'expulsion de la société B.A. des locaux exploités avec au besoin l'assistance de la force publique ; 



- condamné la société B.A. à payer à la société F.L.H. : 



- à compter du 1er avril 2011, une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel majoré de 50% et augmenté des charges dues ; 



- la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; 



- ordonné l'exécution provisoire du jugement. 





La société B.A. a relevé appel aux fins d'infirmation du jugement et demande à la cour de: 



- écarter la fin de non-recevoir soulevée par la société F.L.H. au titre de la prescription de son action en condamnation à son encontre à lui payer une indemnité d'éviction ; 



- constater qu'il n'existe aucun motif, et encore moins grave et légitime, de nature à justifier un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction ; 



- dire et juger que la société F.L.H. lui est redevable d'une indemnité d'éviction ; 



- ordonner avant-dire droit une expertise afin d'évaluer cette indemnité, aux frais avancés de la société F.L.H. ; 



- condamner la société F.L.H. à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Elle fait valoir que : 



- la demande en justice comprise dans ses conclusions notifiées le 11 janvier 2011, visant à voir la société F.L.H. à lui payer une indemnité d'éviction, bien que non-chiffrée, a interrompu le délai de prescription biennale ; 



- l'activité 'plat du jour' exploitée dans les locaux loués est autorisée dès lors qu'elle figure dans l'acte de cession du fonds de commerce du 3 septembre 1999 et qu'elle est mentionnée dans l'acte de subrogation de bail du 3 septembre 1999 auquel le bailleur est intervenu ; 



- le motif invoqué dans la mise en demeure du 6 août 2010 visant à voir les caves n°47 et 48 libérée de toute occupation et selon lequel ces caves n'ont pas été données à bail est invalidé par le rapport d'expertise judiciaire de M. [M] dont il ressort que M. [B], et aujourd'hui la société F.L.H. n'est propriétaire que de 4 caves, numérotées 42, 44, 47 et 48, les 4 caves étant comprises dans le bail commercial ; 



- ce motif a été abandonné par la société F.L.H., rendant le refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction infondé puisque les motifs invoqués à ce titre doivent correspondre à ceux visés dans la mise en demeure ; 



- à titre subsidiaire, l'occupation litigieuse des caves est antérieure à la conclusion du contrat de bail et ne peut donc constituer un motif de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. 





La société F.L.H. conclut à la confirmation du jugement entrepris dans toutes ses dispositions et demande à la cour de : 



- à titre principal, débouter la société B.A. de l'ensemble de ses demandes ; 



- à titre subsidiaire, si la société B.A. devait s'avérer créancière d'une indemnité d'éviction à son encontre, déclarer l'action de ce chef prescrite ; 



- en tout état de cause, condamner la société B.A. à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Elle soutient que : 



- la société B.A. occupe sans droit ni titre les caves n° 45 et 46, situation consacrée par le jugement du 27 octobre 2004 confirmé par la cour d'appel de Lyon par un arrêt du 18 mai 2006 ; 



- la société B.A. a connaissance du caractère illicite de cette occupation depuis l'acquisition du fonds de commerce dès lors qu'elle a eu connaissance du rapport d'expertise de M. [M], ce qui n'est pas son cas ; 



- la société B.A. doit remédier à l'occupation illicite des caves, bien qu'elle soit initialement imputable au cédant, du fait de la subrogation et de son engagement exprès 'de faire son affaire personnelle de l'usage des caves et du procès y afférent' ; 



- l'action en paiement de l'indemnité d'éviction est prescrite, celle-ci n'ayant pas été chiffrée et demandée dans le délai de 2 ans puisque la mesure d'expertise demandée ne vaut pas saisine du juge aux fins de voir l'indemnité fixée ou prononcée. 





MOTIFS





L'article L.145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. 



Le motif de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction tiré de l'exploitation d'une activité irrégulière de brasserie n'a pas été jugé grave et légitime par le premier juge. Ce moyen n'est pas repris en appel par la bailleresse. 



Il ressort du débat et des pièces produites, notamment des décisions de justices intervenues et de l'expertise judiciaire à laquelle la société B.A. est intervenue volontairement en qualité de cessionnaire du fonds de commerce que cette société était informée de l'occupation irrégulière de caves par son auteur et avait ainsi expressément sollicité que soit mise en oeuvre la solution n°2 préconisée par l'expert judiciaire, à savoir l'exécution de travaux de remise en état des lieux afin de restituer à chacun sa propriété. 



En particulier, la société B.A. avait été informée de la revendication par les époux [R] de la cave n°13 correspondant au lot 46 selon l'expert qui constituait une occupation irrégulière dans le cadre de l'aménagement en sous-sol du café d'un ensemble de caves dont deux lots appartenait à des tiers. 



Ensuite, la société F.L.H. a été mise en demeure par un courrier de la SCI NECUR en date du 24 juillet 2010, d'avoir à faire cesser l'occupation irrégulière de la cave n°12, correspondant au lot 45, qui constituait également une occupation irrégulière dans le cadre de l'aménagement en sous-sol du café d'un ensemble de caves dont deux lots appartenait à des tiers. 



Il est également acquis au débat que la société B.A., bien qu'informée de l'occupation irrégulière des caves depuis 2004, la société preneuse a poursuivi cette occupation en maintenant dans l'intégralité du sous-sol ainsi constitué, incluant les deux caves litigieuses, l'installation de son matériel de bière-pression ainsi que le stockage de marchandises alors qu'elle ne disposait que de quatre autres caves selon le bail auquel elle avait été subrogée. 



Le fait que l'occupation soit antérieure au bail ne légitime pas cette occupation irrégulière dès lors que la société F.L.H. n'était pas partie à l'instance sus-visée ni à l'expertise de M. [M] et a réagi dès qu'elle a eu connaissance de la revendication de la SCI NECUR.



La société B.A. aurait dû remédier à l'occupation irrégulière des caves bien qu'elle soit initialement imputable au cédant du fait de la subrogation et de son engagement exprès de 'faire son affaire personnelle de l'usage des caves et du procès y afférent'. 



Elle ne peut se prévaloir du fait que la bailleresse se soit prévalue par erreur dans la sommation d'avoir à libérer les caves n°47 et 48 lui appartenant selon le rapport d'expertise alors que ce sont les caves 45 et 46 appartenant à des tiers qui étaient occupées irrégulièrement, ce qui n'équivaut pas à une absence de motif dans la sommation exigée préalablement au congé sur le fondement de l'article L.145-17 du code de commerce. 



Contrairement à ce que soutient la société B.A., le motif grave et légitime est ici justifié par l'occupation irrégulière et durable des caves appartenant à des tiers non comprises dans l'étendue de la chose louée par la société B.A. qui en avait connaissance, de ce qui constitue bien une infraction constituée en cours de bail imputable à la société B.A..



Le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions. 





PAR CES MOTIFS





LA COUR, 



Confirme le jugement entrepris, 



Y ajoutant, 



Condamne la société B.A. à payer à la société F.L.H. la somme supplémentaire de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de la société B.A. de ce chef, 



Condamne la société B.A. aux dépens d'appel.







LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE