Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 7 mars 2017

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 07 MARS 2017



(n° 203 , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/15336



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 16/00893





APPELANTS

 

Monsieur [S] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

né le [Date naissance 1] 1959



Madame [T] [W] veuve de Monsieur [D] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

née le [Date naissance 2] 1949 



Monsieur [N] [L]

Le [Adresse 3]

[Localité 3]

né le [Date naissance 3] 1957



Monsieur [U] [H]

[Adresse 4]

[Localité 4]

né le [Date naissance 4] 1952 



Monsieur [J] [I]

[Adresse 5]

[Localité 5]

né le [Date naissance 5] 1940



Monsieur [N] [J]

[Adresse 6]

[Localité 6]

né le [Date naissance 6] 1961



Monsieur [W] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 7]

né le [Date naissance 7] 1962



Monsieur [R] [G]

[Adresse 8]

[Localité 8]

né le [Date naissance 8] 1953 



Monsieur [F] [T]

chez M. et Mme [E], [Adresse 9]

[Localité 9]

né le [Date naissance 9] 1972 



Madame [B] [A]

[Adresse 10]

[Localité 10]

née le [Date naissance 10] 1962



Monsieur [M] [B]

[Adresse 11]

[Localité 11]

né le [Date naissance 11] 1960 



Monsieur [G] [M]

[Adresse 12]

[Localité 12]

né le [Date naissance 12] 1962 



Monsieur [W] [V]

[Adresse 13]

[Localité 13]

né le [Date naissance 13] 1959 



Monsieur [X] [K]

[Adresse 14]

[Localité 14]

né le [Date naissance 14] 1969



Monsieur [C] [D]

[Adresse 15]

[Localité 15]

né le [Date naissance 15] 1971 



Monsieur [K] [R]

[Adresse 16]

[Localité 16]

né le [Date naissance 16] 1961



Monsieur [A] [V]

[Adresse 17]

[Localité 17]

né le [Date naissance 17] 1960



Monsieur [L] [P]

[Adresse 18],

[Adresse 18]

[Localité 18]

né le [Date naissance 18] 1932



SARL GINI agissant en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 19]

[Localité 19]

N° SIRET 501 301 857







SARL FMCHP IMMOBILIER agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 20]

[Localité 20]

N° SIRET 500 051 297



SARL PANTIN PARIS agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 21]

[Localité 21]

N° SIRET 505 382 945



SARL NIKAO agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 22]

[Localité 22]

N° SIRET 500 468 442



EURL ANDRE PIERRE ET FILS agissant en la personne de ses représentants légaux

chez BCS CONSEILS, [Adresse 23]

[Localité 23]

N° SIRET 501 148 852



EURL TIPAZA agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 24]

[Localité 24]

N° SIRET 501 122 469



SARL CAMAIEU agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 25]

[Localité 25]

N° SIRET 504 588 146



SARL LOREVA agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 26]

[Localité 26]

N°SIRET 529 866 584 



SARL SENIOR SERVICES INVESTISSEMENT agissant en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 27],

[Localité 18]

N° SIRET 488 050 998



SARL DENYS CLERC agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 28]

[Localité 27]

N° SIRET 502 864 606



Association ASSOPANTIN agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 29]

[Localité 28]



SARL LES TROIS MILLESIMES agissant en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 30]

[Localité 29]

N° SIRET 500 075 262



SARL CELIS agissant en la personne de ses représentants légaux 

Chez ACC

[Adresse 31]

[Localité 30]

N° SIRET 503 605 586



SARL FRALAU agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 32]

[Localité 21]

N° SIRET 501 210 918



SARL PENLAN agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 33]

[Localité 31]

N° SIRET 500 959 911



SARL ALBANNE agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 34]

[Localité 5]

N° SIRET 487 510 042



SARL RIO SAINT HONORE agissant en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 35]

[Localité 32]

N° SIRET 503 536 997







Représentés par Me Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

assistés de Me Jean BARET de la SCP LYONNET BIGOT BARET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0458





INTIMEES 



SA DOCTEGESTIO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux 

[Adresse 36]

[Localité 33]

N° SIRET : 417 70 7 7 911



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

assistée de Me Guillaume ABOU substituant Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074



SARL ART agissant poursuites et diligences de son représentant légal 

[Adresse 37]

[Localité 14]

N° SIRET 477 884 118



Représentée par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

ayant pour avocat plaidant Me François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE



SARL BALADIN

[Adresse 38]

[Localité 34]

N° SIRET : 505 328 1799



Représentée et assistée de Me Alban CURRAL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0400



SAS SYNERGESTION prise en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 39]

[Localité 9]



assignée à personne morale habilitée le 10 octobre 2016





INTERVENANTE VOLONTAIRE 



SARL DG URBANS

[Adresse 36]

[Localité 33]

N° SIRET : 518 126 990



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

assistée de Me Guillaume ABOU substituant Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Anne-Marie GRIVEL, Conseillère 

Mme Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET



 ARRET :



- REPUTE CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.







Le 12 mai 2015, la société Hôtelière de Pantin, qui exploitait une résidence hôtelière au [Adresse 40] (93) comprenant 139 unités de logement que les copropriétaires lui avaient données à bail commercial, a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Bobigny. Le 22 décembre 2015, le tribunal prononçait la liquidation judiciaire de la société et arrêtait la cession judiciaire du fonds de commerce au profit de la société Doctegestio, avec faculté de substitution et transfert d'une partie seulement des baux, le repreneur faisant son affaire personnelle des 79 autres lots appartenant à 37 copropriétaires n'ayant pas accepté de négocier avec le cédant ou le repreneur la baisse de leurs loyers commerciaux. La cour d'appel de Paris, par arrêt du 6 avril 2016, confirmait cette décision, déclarant les appels des bailleurs cédés et de la société Rhodes Affaires, autre candidat à la reprise, irrecevables. Le 14 mars 2016, les 37 copropriétaires dont les baux n'étaient pas repris, constatant que leurs lots étaient exploités sans droit ni titre par la société Doctegestio, l'ont assignée devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'indemnisation de leur préjudice. Le 27 mai 2016, l'association Assopantin qu'ils ont constituée pour leur défense a informé Doctegestio que lesdits copropriétaires avaient confié un mandat d'exploitation de leurs 79 lots dans la résidence, à partir du 1er juin 2016, à une société ART, s'avérant être une émanation de la société Rhodes Affaires.



C'est dans ces conditions que la société Doctegestio a, par actes d'huissier des 25 et 26 mai 2016, assigné en référé d'heure à heure, devant le président du tribunal de grande instance de BOBIGNY, l'association Assopantin et les copropriétaires des lots non cédés ainsi que la société ART afin de faire cesser ce qu'elle estimait être une situation de concurrence déloyale.



Par ordonnance du 1er juillet 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a principalement :



- interdit à la société Art de réaliser des actes de concurrence déloyale et de parasitisme au préjudice de la société Doctegestio, passé un délai de trois jours à compter de la signification de l'ordonnance ;



- interdit à la société Doctegestio de s'opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes par les sociétés Baladin, Gini, Senior Services Investissement, Denys Clerc, Des trois millésimes, Celis, Fralau, Penlan, Albanne, Rio Honoré, FMCHP Immobilier, Pantin Paris, Nikao, André Pierre et fils, Tipaza, Camaieu, Loreva, Mme [A], Messieurs [C], [L], [H], [I], [J], [Y], [G], [T], [B], [M], [V], [K], [D], [R], [V], M. [P] [L], et Mme veuve [D] [W] ;



- dit que la gestion de leurs lots par les sociétés Baladin, Gini, Senior Services Investissement, Denys Clerc, Des trois millésimes, Celis, Fralau, Penlan, Albanne, Rio Honoré, FMCHP Immobilier, Pantin Paris, Nikao, André Pierre et fils, Tipaza, Camaieu, Loreva, l'association Assopantin, Mesdames [A], [Z], Messieurs [Q] [X], [S] [C], [L], [H], [I], [J], [Y], [G], [T], [B], [M], [V], [K], [D], [R], [V], M. [P] [L], et Mme veuve [D] [W] devra se conformer au règlement de copropriété ;



- débouté les parties de leurs autres demandes ;



- déclaré le jugement commun à la société Synergestion en sa qualité de syndic de la résidence ;



- laissé à chacune des parties ses frais non compris dans les dépens ;



- et condamné la société Art aux dépens.



Par déclaration du 12 juillet 2016, la société Assopantin et les copropriétaires défendeurs ont interjeté appel de cette décision.



Par leurs conclusions transmises le 2 février 2017, ils demandent à la cour de :



- réformer l'ordonnance du 1er juillet 2016 ; 



- dire et juger la société Doctegestio et la société DG Urbans irrecevables et en tout cas mal fondées en leurs demandes et les en débouter ; 



- les condamner in solidum, ou l'une à défaut de l'autre, sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par copropriétaire à compter de la décision à intervenir, à permettre aux concluants de jouir librement et paisiblement, et sans aucun contrôle, de leurs parties privatives et des parties communes de la copropriété ; 



- les condamner in solidum, ou l'une à défaut de l'autre, sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par copropriétaire à compter de la décision, à permettre à tout gestionnaire choisi par les appelants de gérer paisiblement leurs lots ; 



- les condamner in solidum, ou l'une à défaut de l'autre, à payer à chacun des concluants la somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance et de ses suites, qui seront recouvrés par Me Marion Charbonnier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Ils font valoir :



- que la société Doctegestio n'a pas qualité ou intérêt pour agir selon l'article 31 du code de procédure civile, puisqu'elle ne peut prétendre agir au nom de toute la résidence en tant qu'exploitant unique dès lors qu'elle n'a demandé et acquis que la cession de moins de la moitié des lots (55 sur 139) représentant 29 copropriétaires sur 67 ;



- que la société Doctegestio a perdu son droit de revendiquer la qualité de cessionnaire du plan qu'elle n'a pas exécuté, ne s'acquittant pas des loyers et exploitant illicitement les lots dont elle n'a pas été désignée cessionnaire par le tribunal, et ce en complète violation des droits des copropriétaires ;



- que la société Doctegestio ne peut avoir de droit sur les lots non cédés dès lors que cela priverait les propriétaires de l'exploitation de leurs lots ce qui serait contraire aux règles de la propriété privée ;



- que le règlement de copropriété ne saurait lui conférer ce droit dès lors qu'il ne prévoit nullement que la gestion des hébergements locatifs doive être assurée par un exploitant unique, mais seulement que les services assurés seront gérés par un gestionnaire unique ;



- que le statut de résidence de tourisme obtenu par le précédent gestionnaire après la signature des baux ne figurant pas au règlement de copropriété, il ne peut leur être opposé comme induisant une interdiction d'exploitation aux copropriétaires des lots non cédés, la société Doctegestion ayant pris le risque de ne pouvoir le conserver en n'acquérant pas 70% des locaux d'habitation meublés comme prévu par l'article D.321-2 du code de tourisme ;



- que les baux non cédés ayant été résiliés par le liquidateur judiciaire ne font pas partie du fonds de commerce et peuvent donc être repris par tout mandataire désigné par les copropriétaires et qu'il importe peu que l'assurance souscrite par DG Urbans ne couvre que les activités de cette dernière, l'ensemble immobilier n'étant pas non plus l'objet de la cession ;



- que la résidence d'hébergement touristique appartenant à 67 propriétaires différents n'est pas un établissement recevant du public (ERP), aucune pièce ne démontrant ce classement et l'ensemble des locaux n'appartenant pas au même propriétaire conformément à l'arrêté du 25 octobre 2011 ;



- que le règlement de copropriété ne prévoit pas la réalisation d'un contrôle d'identité des copropriétaires et leur consignation et qu'il n'existe pas de règlement intérieur de la résidence, le document produit n'étant qu'interne à la société exploitante, rédigé par elle pour son propre fonctionnement et donc opposable à ses seuls clients ou salariés et inopposable aux copropriétaires ;



- qu'à titre subsidiaire, les demandes de la société Doctegestio relèvent d'une contestation sérieuse puisqu'elle ne peut revendiquer la qualité d'exploitant unique ni même le plan de cession qu'elle n'a jamais respecté, et que les conditions de l'article 809 ne sont pas réunies, la société Doctegestio ne justifiant d'aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent car elle n'a jamais été entravée dans l'exploitation de ses lots -à l'inverse d'eux-mêmes-, n'évoquant d'ailleurs aucune perte de clientèle et ne justifiant d'aucune faute commise relevant d'une concurrence déloyale ; 



- qu'à titre reconventionnel, la société Doctegestio doit être condamnée sous astreinte à leur libérer l'accès de leurs lots ainsi que des parties communes de la copropriété, dès lors que cette demande est restée infructueuse malgré l'ordonnance de référé du 1er juillet 2016.



Par leurs conclusions transmises le 6 février 2017, les sociétés Doctegestio et DG Urbans demandent à la cour de :



- déclarer l'intervention volontaire de la société DG Urbans recevable ; 



- confirmer l'ordonnance en son principe ; 



- leur donner acte de ce qu'elles acceptent de laisser le libre accès et la libre jouissance de leurs lots aux copropriétaires, ainsi que des parties communes de la copropriété, sous réserve du respect du règlement de copropriété et des règles de sécurité relatives à un établissement d'hébergement ; 



- débouter les 34 copropriétaires appelants, l'Association Assopantin et la société Baladin de l'ensemble de leurs demandes ; 



- interdire à la société Art, aux 34 copropriétaires, à l'Association Assopantin et à la société Baladin de réaliser des actes de concurrence déloyale et de parasitisme au préjudice de la société DG Urbans, sous astreinte de 5000 € par jour de retard, passé un délai de 3 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 



- enjoindre aux sociétés Baladin, Gini, Senior Services Investissement, Denys Clerc, Des trois millésimes, Celis, Fralau, Penlan, Albanne, Rio Honoré, FMCHP Immobilier, Pantin Paris, Nikao, André Pierer er fils, Tipaza, Camaieu, Loreva, l'association 'Assopantin', Mesdames [A], [Z] [Z], Messieurs [X], [C], [L], [H], [I], [J], [Y], [G], [T], [B], [M], [V], [K], [D], [R], [V], M. [P] [L], et Mme veuve [D] [W] de se conformer au règlement de copropriété de la résidence, 



- et les condamner ainsi que la société Art à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 10.000b€ à la société DG Urbans et 10.000 € à la société Doctegestio ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Elles font valoir :



- que l'intervention volontaire de la société DG Urbans est recevable puisqu'elle est désormais le gestionnaire unique de la résidence de tourisme litigieuse et non plus la société Doctegestio depuis la régularisation de l'acte de cession du fonds de commerce de l'Hôtelière de Pantin en date du 17 juin 2016 à son profit ;



- que le tribunal de commerce de Bobigny, dans le dispositif du jugement homologuant le plan de cession en date du 22 décembre 2015, a ordonné la cession du fonds de commerce de l'Hôtelière de Pantin et a exclu toute cession partielle, s'agissant d'une notion indivisible ;



- que le statut de résidence de tourisme s'applique à la résidence litigieuse dans la mesure où c'est la société Doctegestio et désormais la société DG Urbans qui assure la gestion du fonds de commerce qui a fait l'objet d'un classement par arrêté perdurant jusqu'au 3 septembre 2017, le régime de la reprise judiciaire d'un fonds de commerce par un gestionnaire unique dérogeant aux conditions de quota ainsi qu'il résulte de la réponse ministérielle du 26 avril 2011 ;



- que la société DG Urbans justifie d'un dommage imminent dès lors que la lettre de l'association Assopantin en date du 23 mai 2016 démontre des actes de concurrence déloyale qui seraient commis par la société Art en collusion frauduleuse avec les copropriétaires et l'association, et qu'elle est seule responsable de la sécurité d'un établissement recevant du public (ERP) ; 



- que la société DG Urbans justifie d'un trouble manifestement illicite tiré de la violation du jugement homologuant la cession du fonds de commerce et de l'inexécution, par les copropriétaires, de l'article 7 du règlement de copropriété prévoyant une unicité de gestion ;



- que le procès-verbal de constat du 27 octobre 2016 confirme que la société Dctegestio ne s'oppose pas au libre accès de leurs lots ainsi qu'aux parties communes par les copropriétaires prévu par l'ordonnance du 1er juillet 2016 et que les copropriétaires ne peuvent s'opposer au contrôle de leur identité avant l'accès aux étages de la résidence dès lors que cette obligation est imposée par l'article 6 du règlement de copropriété ainsi qu'au regard de sa responsabilité d'exploitant de la résidence, qu'elle soit ou non classée ERP.



Par ses conclusions transmises le 23 janvier 2017, la société Art demande à la cour de réformer l'ordonnance en ce qu'elle a partiellement fait droit aux demandes de Doctegestio et la débouter de toutes ses demandes, et la condamner à lui payer 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Didier Meynard de la SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Elle fait valoir : 



- que Doctegestio ne peut se prévaloir de la qualité de « gestionnaire unique » sur le fondement du règlement de copropriété et de l'article D.321-1 du code du tourisme, ce qui s'entend selon l'article D.321-2 d'un gestionnaire titulaire a minima de 70 % des lots alors qu'elle n'est titulaire que de 55 lots cédés et 5 acquis depuis, situation dont elle porte l'entière responsabilité en n'ayant pas repris la totalité des baux ;



- que ne remplissant pas les conditions du règlement de copropriété, elle ne peut davantage les opposer aux autres copropriétaires alors qu'elle n'a pas cette qualité ;



- si les propriétaires et la société Art n'ont aucun droit sur les 60 lots de Doctegestio non plus que sur les éléments du fonds et locaux privatifs à usage collectif compris dans le plan de cession, cette dernière n'a de son côté aucun droit sur les 79 lots que leurs propriétaires sont libres de donner en gestion, les baux ayant été résiliés ; 



- que chaque copropriétaire a droit à un égal accès aux parties communes au sens de la loi ;



- qu'enfin, il ne s'agit pas d'un procès pour concurrence déloyale compte tenu des dispositions de la réponse ministérielle du 4 août 2015 mais au contraire d'une tentative d'entrave au droit de propriété des copropriétaires et au principe de la liberté du commerce et de l'industrie.



Par ses conclusions transmises le 3 février 2017, la société Baladin, autre copropriétaire, demande à la cour de réformer l'ordonnance du 1er juillet 2016, débouter la société Doctegestio de ses demandes, et condamner la SA Doctegestio et la Sarl DG Urbans, sous astreinte minimum de 1000 € par jour de retard, à lui permettre de jouir librement et d'user paisiblement de ses parties privatives et des parties communes, et à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais d'exécution qui seront recouvrés par Maître Alban Curral conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle fait valoir :



- que la société Doctegestio est irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile, n'étant pas l'exploitante unique de la résidence puisque le tribunal de commerce n'en a prononcé que la cession partielle, lui faisant perdre la qualité de résidence de tourisme que possédait la Société Hôtelière de Pantin, et le règlement de copropriété ne pouvant priver les copropriétaires de leur droit de jouissance protégé par la loi du 10 juillet 1965 ;



- que le jugement du tribunal de commerce n'ordonne pas l'exploitation unique de la résidence au profit de Doctegestio et ne justifie que d'un droit d'usage sur une partie minoritaire des lots, mais qu'il ne vaut pas transfert de propriété ;



- que la société Doctegestio ne justifie d'aucun préjudice du fait d'une perte de clientèle ni d'un quelconque dommage imminent faute de dénigrement, d'imitation, de désorganisation ou de parasitisme, ou d'un trouble manifestement illicite du fait de l'absence de concurrence déloyale.



- que la Doctegestio a entravé son droit de jouir et d'user paisiblement de ses parties privatives et des parties communes de la résidence.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions transmises et développées lors de l'audience des débats.



MOTIFS



Considérant d'abord que la société Doctegestio, -et la société DG Urbans à sa suite-, est recevable à agir en référé pour voir cesser ce qu'elle estime être un trouble manifestement illicite tenant à des faits de concurrence déloyale de la part de la société ART, puisque le plan de cession de la Société Hôtelière de Pantin a été arrêté à son profit, lui conférant la faculté de poursuivre l'activité hôtelière sur une partie des lots dont les baux commerciaux lui étaient transférés, et que ledit plan n'a pas été résilié judiciairement malgré les manquements dont il est fait état ; qu'elle a donc qualité en tant que gestionnaire des lots d'un certain nombre de copropriétaires et intérêt à ne pas se voir concurrencer sur place par un autre gestionnaire, la question de la légitimité de sa prétention relevant non de sa recevabilité mais de son bien-fondé ;



Considérant ensuite qu'il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de la Sarl DG Urbans, qui justifie être le cessionnaire substitué à la société DocteGestio de l'entreprise Hôtelière de Pantin aux conditions arrêtées par le plan de cession, Doctegestio en garantissant l'exécution aux termes de l'acte de cession du 17 juin 2016 ;



Considérant que par application de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ; 



Considérant que la société DG Urbans allègue d'un trouble manifestement illicite et d'un dommage imminent qui résulteraient d'actes de concurrence déloyale de la part des copropriétaires et de la société ART qui tenteraient de porter atteinte à son statut d'exploitant unique de la résidence hôtelière ;



Considérant cependant que le droit de propriété constitutionnellement reconnu inclut celui de jouir personnellement ou indirectement de son bien ; qu'à cet égard, un règlement conventionnel de copropriété ne saurait y apporter des restrictions en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, telles qu'elle a été fixée par les contractants ; que le règlement de copropriété du 5 novembre 2007 prévoit à cet égard à son article 6 que l'immeuble de [Localité 35] 'est destiné exclusivement à usage de résidence d'hébergement para-hôtelier avec services géré par une société d'exploitation, et à usage de restaurant' et que 'ces services seront gérés par un gestionnaire unique', lesdits services devant se comprendre comme les services locatifs de la résidence ainsi qu'il est dit un peu plus loin au même article 'l'ensemble des obligations ci-dessus devront être reprises par tous les exploitants des services locatifs de la résidence qui viendraient se substituer, sous quelque forme que ce soit, à la société d'exploitation, pour l'ensemble des logements locatifs avec services', et encore à son article 7 que 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user en bon père de famille des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif (...), le tout conformément à la destination de l'immeuble telle qu'elle est déterminée par le présent règlement, à savoir : une résidence d'hébergement para-hôtelier géré par un exploitant unique et restaurant' ; que si ces dispositions sont opposables par la société cessionnaire aux présents copropriétaires comme toute stipulation pour autrui, il reste cependant que l'article 7.2 du même règlement dispose que 'l'ensemble des locaux d'hébergement seront gérés via une société d'exploitation avec laquelle l'ensemble des copropriétaires des locaux d'hébergement auront signé un contrat de bail', et que la société Doctegestion, et aujourd'hui la société DG Urbans, se sont mises elles-mêmes dans la situation de ne pas être ce gestionnaire unique en acceptant la cession à leur profit du fonds de commerce de la société Hôtelière de Pantin sans en reprendre tous les baux commerciaux, après avoir prétendu imposer aux bailleurs une baisse de 30% de leurs loyers commerciaux qu'ils n'ont pas acceptée ; qu'ainsi, dès le départ, la société Doctegestio ne remplissait pas cette condition dont elle 'faisait son affaire' et que les copropriétaires dont les baux n'étaient pas repris n'ont en rien modifié cette situation ;



Considérant que Doctegestio -ou aujourd'hui DG Urbans- ne peut non plus se fonder sur les termes du jugement du tribunal de commerce arrêtant le plan de cession qui ne lui a pas reconnu la qualité de gestionnaire unique, mais simplement celle de cessionnaire d'un fonds de commerce comprenant un nombre limité de baux commerciaux qu'elle avait seuls repris ; qu'elle ne peut prétendre davantage s'appuyer sur les dispositions de l'article D.321-1 du code de tourisme selon lequel une résidence de tourisme est un établissement commercial classé 'géré, dans tous les cas, par une seule personne physique ou morale', ce classement, demandé et obtenu par la société Hôtelière de Pantin pour des raisons fiscales postérieurement au règlement de copropriété, et le risque de le perdre n'étant encore une fois imputable qu'au choix de la société exploitante à son entrée dans les lieux ; que la responsabilité des locaux exploités qui est inhérente à son activité est sans emport sur la qualité de gestionnaire unique qu'elle revendique donc à tort ; que le dommage imminent qu'elle invoque -et la société DG Urbans après elle- lui est donc totalement imputable, puisqu'elle ne pouvait prétendre gérer les lots sans avoir repris les baux et que les copropriétaires n'ont nullement porté atteinte à un statut qu'elle n'avait pas ab initio en voulant confier la gestion de leurs lots à une société exploitante tiers ; 



Considérant de surcroît que les pièces du dossier n'établissent aucun trouble manifestement illicite commis au préjudice de Doctegestio ou aujourd'hui de DG Urbans du fait d'actes de concurrence déloyale, le fait de vouloir confier la gestion de son bien à une autre entreprise hôtelière, s'il lui fait concurrence, ne pouvant pour autant s'analyser en soi en une concurrence déloyale en l'absence de détournement de sa clientèle ou de ses salariés ou en des actes de parasitisme par la simple identité d'activité ; que la demande d'interdiction sous astreinte formée à ce titre tant à l'encontre de la société ART que des copropriétaires doit être rejetée, l'ordonnance déférée étant ainsi partiellement confirmée en ce qu'elle a dit qu'il n'y avait pas trouble manifestement illicite ni dommage imminent de la part de ces derniers et infirmée en ce qu'elle a interdit à la société ART de réaliser des actes de concurrence déloyale ou de parasitisme et l'a condamnée aux dépens ;



Considérant en ce qui concerne les demandes des copropriétaires qu'il résulte de ce qui vient d'être énoncé que la société Doctegestio et la société DG Urbans ne peuvent faire interdiction aux copropriétaires dont elles n'ont pas repris les baux de confier la gestion de leurs lots à un autre exploitant au motif qu'ils ne peuvent en jouir en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété qu'ils ont eux-même établi, alors que ces dispositions leur interdisent toute jouissance personnelle ou par un tiers et que leur application dans la situation actuelle, qu'elle ont elles-mêmes créée, reviendrait ainsi à les spolier totalement de tout usage de leur bien ; qu'il ne peut donc être fait droit à la demande de DG Urbans, seule exploitante à ce jour, de lui 'donner acte' de ce qu'elle accepte de laisser le libre accès et la jouissance de leurs lots aux copropriétaires 'sous réserve du respect du règlement de copropriété', celui-ci n'autorisant précisément que l'usage en résidence hôtelière sous le contrôle d'un exploitant unique qu'elle n'est pas ; qu'il convient ainsi de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a interdit à la société Doctegestio, aujourd'hui garante de l'exécution du plan de cession, de s'opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes par les copropriétaires, de l'infirmer en ce qui concerne l'injonction qui leur a été faite d'en jouir conformément au règlement de copropriété, et d'y ajouter en ce qu'elle concerne également la société DG Urbans et par le prononcé d'une astreinte de 500 € par copropriétaire et par infraction constatée à compter de la signification de la décision ; qu'il sera également ordonné aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par copropriétaire à compter d'un délai de deux mois à partir de la signification de la décision et pour une durée de six mois, de permettre à tout gestionnaire choisi par les appelants de gérer librement et paisiblement leurs lots, délai qui pourra le cas échéant permettre aux parties de modifier le règlement de copropriété afin de le mettre en conformité avec les dispositions de l'article D.121-2 du code de tourisme ; 



Considérant qu'il y a lieu de condamner les sociétés intimées à payer la somme globale de 5000€ à l'ensemble des copropriétaires et celle de 2500 € à la société ART, au titre de leurs frais de représentation ;





PAR CES MOTIFS 



La Cour, 



Confirme l'ordonnance du 1er juillet 2016 du tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'elle a :



- rejeté la demande d'interdire aux copropriétaires de réaliser des actes de concurrence déloyale et de parasitisme 



- et fait interdiction à la société Doctegestio de s'opposer à leur libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes ;



L'infirme pour le surplus et, statuant de nouveau et y ajoutant, 



Interdit aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, sous astreinte de 500 € par copropriétaire et par infraction constatée à compter de la signification de la décision, de s'opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes par les copropriétaires appelants ;



Ordonne aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par copropriétaire à compter de la signification de la décision et pour une durée de six mois, de permettre à tout gestionnaire choisi par les appelants de gérer paisiblement leurs lots, durée passée laquelle il pourra être de nouveau statué sur l'astreinte par le juge de l'exécution compétent ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne in solidum les sociétés Doctegestio et DG Urbans à payer une somme globale de 5000 € à l'ensemble des copropriétaires appelants et celle de 2500 € à la société ART au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT