Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 10 — 27 février 2017

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2017



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/21720 (Absorbant le RG : 14/22298)



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2014 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2013067053



APPELANTS

 

Monsieur [V] [Z]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2] (ALGERIE) 



Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant Me Fabrice NICOLAÏ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1991





INTIMEES 



Société BELGIM IMMOBILIER

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 443 910 815

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



Représentée par Me Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2576, substitué par Me Ayham SABRA, avocat au barreau de PARIS



SARL MOUSSO, anciennement dénommée HOTEL [Localité 4]

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

N° SIRET : 514 195 6277

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



Représentée par Me Belkacem MARMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère 

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

qui en ont délibéré



Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile, 

Greffier, lors des débats : Mme Cyrielle BURBAN





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



Monsieur [Z] a conclu le 20 janvier 2012 avec la société Belgim Immobilier un mandat sans exclusivité de recherche des biens suivants : 



- Hôtel de 20 à 45 chambres à [Localité 6] et région parisienne, 

- fonds de commerce ou murs et fonds ou 100 % des parts et droits sociaux. 

 

au prix maximal de 3 000 000 euros, avec un rémunération du mandataire de 4 % HT, soit 4,78 % TTC. Le mandat était d'une durée de trois mois, tacitement prorogeable jusqu'au 19 avril 2013. 

 

En exécution de ce mandat, la société Belgim Immobilier a présenté à Monsieur [Z] un fonds de commerce d'Hôtel exploité par Monsieur et Madame [K] [O], situé [Adresse 4], sous le nom « Hôtel [Établissement 1] ». 

 

Par acte authentique du 20 juin 2012, Madame [G] [H] et Monsieur [K] [O] ont conclu une promesse de cession de fonds de commerce au profit de Monsieur [Z] et Madame [D], son épouse et conjoint collaborateur, ou de « toute société qu'ils se substitueraient », sur le fonds précité pour le prix de 1 240 000 euros. 

 

Il était prévu dans cette promesse le règlement par son bénéficiaire, Monsieur [Z] de la commission due à la société Belgim Immobilier. 



Par une décision prise en application de la délibération du conseil municipal du 31 août 2012, la commune [Localité 5] a manifesté son intention d'exercer son droit de préemption sur ledit fonds de commerce puis y a renoncé. 



La cession objet de la promesse du 20 juin 2012 n'a pas été réitérée.

 

C'est la société Mousso, anciennement dénommée Hôtel [Localité 4] qui a acquis par acte authentique du 21 mai 2013 le fonds de commerce de l'Hôtel dénommé 'Hôtel [Établissement 1]'. Monsieur [Z] était associé et co-gérant avec Madame [U] épouse [E] de la société Hôtel [Localité 4] jusqu'au 26 novembre 2012, date à laquelle il a démissionné de ses fonctions de gérant et cédé l'intégralité de ses parts sociales à Mme [E]. 

 

La société Belgim Immobilier a sollicité en vain le règlement de ses honoraires tant auprès de Monsieur [Z] que de la société Mousso.



Par exploit d'huissier du 7 novembre 2013, la société Belgim Immobilier a assigné M. [V] [Z] et la société Mousso devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 56 404 euros, à titre principal à titre d'honoraires et subsidiairement à titre de dommages et intérêts et celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 2 octobre 2014, le tribunal de commerce de Paris a condamné M. [Z] à payer à la société Belgim Immobilier la somme de 47 160 euros à titre de dommages et intérêts et ordonné la capitalisation des intérêts à compter de la date de signification du jugement dans les conditions de l'article 1154 du code civil.



Il a débouté la société Belgim Immobilier de sa demande de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamné M. [Z] à payer à la société Belgim Immobilier la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.


Il a ordonné l'exécution provisoire assortie d'une caution bancaire d'une banque établie en France, couvrant, en cas d'exigibilité de leur remboursement éventuel, toutes les sommes versées en exécution du jugement outre les intérêts pouvant avoir couru sur ces sommes. 



Monsieur [Z] et la société Belgim Immobilier ont relevé appel de ce jugement respectivement les 29 octobre et 7 novembre 2014. 



Les procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 juin 2015.

Par conclusions notifiées le 21 mai 2015, Monsieur [V] [Z] demande à la cour, au visa de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et plus particulièrement son article 6, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, de le recevoir en son appel et de constater la nullité du mandat de recherche comme ne répondant pas aux prescriptions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 et la déchéance de la société Belgim Immobilier de son droit à rémunération.


Il prie la cour, en conséquence, d'infirmer le jugement entrepris et de débouter la société Belgim Immobilier de toutes ses demandes.



A titre subsidiaire, il prie la cour, dans l'hypothèse où devait dire et juger le mandat de recherche régulier au regard des prescriptions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente à raison de la défaillance des conditions suspensives et de juger que la société Belgim Immobilier n'est pas fondée à réclamer le paiement de sa commission à défaut de réalisation de la vente et de débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes.



A titre très subsidiaire, elle demande à la cour de juger qu'il n'a commis aucune faute, contractuelle ou délictuelle et, en conséquence, d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Monsieur [Z] à payer à la société Belgim Immobilier la somme de 47 060 euros HT à titre de dommages et intérêts.



Il sollicite la condamnation de la société Mousso à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi à raison des man'uvres déloyales et de la fraude commise et le rejet des demandes des sociétés Belgim Immobilier et Mousso.


A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement entrepris, il demande à cette dernière de constater que le montant de la rémunération due doit être fixé à 3 % HT et de ramener le montant de la commission due à la somme de 35 400 euros HT et de condamner la société Mousso à le relever et garantir M. [Z] de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre.



Il sollicite, en tout état de cause, la condamnation des sociétés Belgim Immobilier et Mousso à lui verser la somme de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 





Par conclusions notifiées le 29 janvier 2016, la société Belgim demande à la cour, au visa des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 1134 et 1382 du code civil, de dire recevables les appels de la société Belgim Immobilier et de Monsieur [Z] et d'infirmer le jugement entrepris, sauf à titre subsidiaire en ce qu'il a retenu la faute de Monsieur [Z] et, à titre principal, de juger que Monsieur [Z] et la société Mousso sont débiteurs des honoraires dus à la société Belgim Immobilier au titre du mandat de recherche à hauteur de la somme de 56 640 euros et, à titre subsidiaire, de juger que Monsieur [Z] et la société Mousso ont commis une faute ouvrant droit à la société Belgim Immobilier au règlement de la somme de 56 640 euros à titre de réparation du préjudice subi ; 

 

En tout état de cause, elle prie la cour de débouter Monsieur [Z] et société Mousso de toutes demandes contraires et de juger irrecevable, à tout le moins mal fondée, la demande de Monsieur [Z] tendant à voir juger que le mandat de recherche du 20 janvier 2012 serait nul.

 

Elle sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [Z] et la société Mousso à régler la somme de 56 640 euros à la société Belgim Immobilier, à titre d'honoraires ou subsidiairement de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 novembre 2013, celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de cette même date, avec capitalisation des intérêts à hauteur conformément à l'article 1154 du code civil et celle de 5 000 euros à titre d'indemnité de procédure de première instance et celle de 6 000 euros à titre d'indemnité de procédure d'appel ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement par Maître Julien Prigent, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 23 Mars 2015 la société Mousso demande à la cour, au visa des articles 1282, 1315, 1583 et 1589 du code civil, L. 223-16 1° du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de constater qu'elle n'a commis aucune faute dans le cadre de l'acquisition du fonds de commerce situé à [Localité 5] et en conséquence, de débouter la société Belgim Immobilier de sa demande de condamnation au paiement de ses honoraires et de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité quasi-déclictuelle formées à son encontre.



Elle sollicite la condamnation de la société Belgim Immobilier à lui payer une indemnité de procédure de 2 500 euros.



La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance du 7 novembre 2016.



SUR CE,



Sur la nullité du mandat de recherche



M. [Z] soutient que le mandat est nul en application de la loi n° n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 au motif que les mentions impératives prescrites par l'article 6 de la loi notamment l'obligation pour les agents Immobiliers doivent détenir un mandat écrit et préalable qui doit répondre à un formalisme strict dont le non-respect est une faute imputable au mandataire qui lui interdit d'engager la responsabilité délictuelle du mandant. Il expose qu'en l'espèce, l'exemplaire original du mandat de recherche qu'il produit est totalement exempt des mentions impératives prévues par la loi précitée ; que la seule page de l'exemplaire original du mandat de recherche ne mentionne ni l'identité du mandant, ni sa date, qu'il n'est pas signé ni de la main du mandant ni de la main du mandataire et qu'il n'est paraphé que par une seule partie. Il ajoute que le bon de visite original n'est ni daté ni signé de la main du mandant alors que la copie produite par la société Belgim Immobilier laisse apparaître une date et une signature qu'elle attribue prétendument à Monsieur [Z].

 

La copie du mandat de recherche produite par la société Belgim Immobilier établit que le mandat est dûment paraphé et revêt, en dernière page, la signature du mandant et du mandataire. M. [Z] qui allègue que la signature du bon de visite ne serait pas la sienne n'en conteste pas cependant formellement l'authenticité et surtout ne conteste avoir visité le bien proposé par son mandataire.



En outre, Monsieur [Z] ne précise aucunement quelles seraient les mentions autres que les signatures qui auraient été omises sur le mandat et qui susceptibles d'entraîner la nullité de ce dernier.



Le mandat est donc régulier et M. [Z] sera débouté de sa demande de nullité.

 

Sur le droit à commission



Il résulte des pièces produites par les parties que Monsieur [Z] a conclu le 20 janvier 2012 avec la société Belgim Immobilier un mandat sans exclusivité de recherche notamment d'un fonds de commerce hôtelier sur [Localité 6] et région parisienne ; que dans le cadre de ce mandat, une promesse de cession du fonds de commerce d'Hôtel exploité sous le nom « Hôtel [Établissement 1] » expirant le 1er septembre 2012 a été signée par acte authentique du 20 juin 2012 au prix de 1 240 000 euros entre Madame [G] [H] et Monsieur [K] [O] au profit de Monsieur [Z] et Madame [D], son épouse et conjoint collaborateur, ou de toute société qu'ils se substitueraient, pour le prix de 1 240 000 euros ; que la promesse de cession était subordonnée à la réalisation de conditions suspensives, parmi lesquelles la justification qu'aucun droit de préemption pouvant exister notamment au profit de la commune ne soit exercé ; que par décision prise le 31 août 2012 la commune [Localité 5] ayant décidé d'exercer son droit de préemption sur le fonds de commerce litigieux, la cession du fonds de commerce n'a pu être réalisée et est devenue caduque et de nul effet, chacune des parties se trouvant déliées de leurs engagement et M. [Z] étant remboursé par le notaire de l'indemnité d'immobilisation de 62 000 euros qu'il avait versée. 



Cependant si la promesse de vente était devenue caduque empêchant le mandataire de prétendre au paiement de sa commission à ce titre, le mandat de recherche expirant le 13 avril 2013 était toujours valable. 



En conséquence, la commission serait due au mandataire sur l'affaire réalisée postérieurement à l'expiration du mandat dès lors que vendeur du fonds recherché aurait été amené par le mandataire pendant la durée du mandat.



Le fonds de commerce exploité sous l'enseigne Hôtel [Établissement 1] a finalement été vendu par acte authentique du 21 mai 2013, au prix de 1 180 000 euros au profit de la société Hôtel [Localité 4] qui, le même jour, a changé de dénomination sociale et est devenue la société Mousso.



La société Belgim Immobilier prétend que la commission est due dans la mesure où la vente est intervenue avec le client qu'elle a amené en précisant que le mandat de recherche passé entre Monsieur [Z] et la société Belgim Immobilier prévoyait une faculté de substitution du premier avec toute autre personne physique ou morale qu'il jugerait bon de lui substituer et que la promesse signée réitérait cette faculté et que le mandat disposait que la société Mousso ne conteste pas avoir eu connaissance du mandat dont elle ne pouvait ignorer l'existence et il est indifférent qu'elle ait eu ou non connaissance de cette clause dès lors que, à titre principal, c'est un droit à commission pour réalisation de la vente dont elle est débitrice. 











Monsieur [Z] reconnaît que le 1er août 2012, il était devenu associé majoritaire et cogérant, avec Madame [E] [E] de la société Hôtel [Localité 4] afin que cette dernière se substitue à lui dans le cadre de l'acquisition du fonds de commerce. Le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la SARL Hôtel [Localité 4] du 1er août 2012 ayant pour ordre du jour la nomination d'un nouveau gérant et l'autorisation d'acquérir le fonds de commerce en question ainsi que l'acte de cession des parts sociales le confirment.



Il expose que la promesse de vente envisagée étant devenue caduque, il n'avait plus intérêt à demeurer associé et cogérant de la société Hôtel [Localité 4] et qu'il a démissionné de ses fonctions de gérant de la société Hôtel [Localité 4] et cédé l'intégralité de ses parts sociales à Madame [E] le 26 novembre 2012, ce qui est confirmé par le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la société Hôtel [Localité 4] du 26 novembre 2012 et la convention de cession de parts sociales.



La société Belgim Immobilier ne peut donc prétendre au paiement par M. [Z] de la commission prévue au mandat de recherche sur une vente à laquelle il n'a pas contribué puisque conclue postérieurement à l'expiration du mandat de recherche au profit de la société Hôtel [Localité 4] dont M. [Z] n'était plus, au jour de la vente, ni gérant ni associé et qui ne peut être considéré comme ayant substitué une personne morale dans laquelle il n'avait plus, au jour de la vente, d'intérêt.



Sur la demande de dommages et intérêts de la société Belgim Immobilier 



La société Belgim Immobilier soutient que la vente a eu lieu au profit de la société que Monsieur [Z] souhaitait se substituer, peu important que Monsieur [Z] ne soit plus associé ou gérant de cette société à la date de la vente litigieuse et que ce dernier a commis une faute contractuelle en ayant servi d'intermédiaire entre la société Mousso et le vendeur du fonds de commerce et qu'elle est bien fondée à solliciter la condamnation de M. [Z] à l'indemniser du manque à gagner, soit la somme de 56 640 euros.



Elle ajoute qu'en démissionnant de ses fonctions de gérant de la société Hôtel [Localité 4] et en cédant l'intégralité de ses parts à son co-associé, Madame [E], avant l'acquisition du fonds de commerce, M. [Z] a commis une fraude n'ayant pour seul finalité que d'éluder le paiement des honoraires dus à la société Belgim Immobilier.


Elle soutient également que M. [Z] a failli à ses obligations en n'ayant pas pris les dispositions nécessaires pour informer la société Hôtel [Localité 4] et sa gérante de l'existence du mandat et de son contenu.



Elle soutient que la société Mousso a commis une faute délictuelle en ayant participé aux man'uvres constitutives de la fraude, à savoir la cession des parts et le changement de dénomination intervenus avant l'acquisition du fonds de commerce.



Le tribunal retient à l'appui de la condamnation de M. [Z] le fait que ce dernier a « manifestement » présenté le vendeur du fonds qui lui avait été présenté par Belgim Immobilier, à la société Hôtel [Localité 4] préalablement à la signature de l'acte authentique du 21 mai 2013 de sorte qu'il avait violé son obligation contractuelle issue du mandat qui le lui faisait interdiction et qu'en outre, il ne démontrait pas « avoir pris les dispositions nécessaires au plus tard au moment de la vente des ses parts pour au minimum informer la société Hôtel [Localité 4] et sa gérante de l'existence de ce mandat et de son contenu, encore moins pour faire en sorte pour lui faire prendre en charge la commission ».











La société Belgim Immobilier ne démontre pas qu'en acquérant la majorité des parts de la société Hôtel [Localité 4] (51 parts sur 100), personne morale, dans le but de substituer cette société à lui-même, personne physique pour l'achat de l'hôtel [Établissement 2] puis en y renonçant après préemption par la mairie [Établissement 2] en revendant le 26 novembre 2012 l'intégralité des parts acquises, que M. [Z] et la société Mousso (antérieurement Hôtel [Localité 4]) aient commis une fraude dans le but de ne pas régler à l'agence immobilière sa commission.



Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, il ne saurait être reproché à M. [Z] d'avoir présenté le vendeur à Mme [E], gérante de la société Hôtel [Localité 4] alors que la société Belgim Immobilier indique dans ses écritures que c'est elle qui a présenté le vendeur à la gérante de la société Hôtel [Localité 4]. Il ne peut pas non plus être reproché à M. [Z] de n'avoir pas informé la société Hôtel [Localité 4] et sa gérante de l'existence du mandat et de son contenu dès lors que la présentation du vendeur par Belgim Immobilier à Mme [E] implique qu'elle était nécessairement informée de l'existence du mandat conclu entre l'agence immobilière et M. [Z]. Enfin, il ne peut être fait grief à M. [Z] d'avoir amené la société Mousso à prendre en charge la commission de l'agence immobilière dès lors que celle-ci n'est pas due. 



L'argument selon lequel la vente réalisée l'aurait à un prix moindre que celui fixé au titre de la promesse de vente initiale est inopérant dans la mesure où si le prix de vente au titre de la cession du 21 mai 2013 (1 180 000 euros) est inférieur au prix convenu au titre de la promesse de vente du 20 juin 2012 (1 240 000 euros), il est supérieur au prix de 1 050 000 euros qu'avait offert M. [Z] en acceptant d'entreprendre des travaux de remise aux normes de l'hôtel pour répondre aux exigences du maire, et qui n'a pas été accepté par le vendeur par mail du 15 septembre 2012. En tout état de cause, cette diminution du prix de vente n'est pas suffisante à rapporter la preuve de la fraude alléguée.



La société Belgim Immobilier ne rapporte pas la preuve que Monsieur [Z] et la société Mousso auraient commis des fautes tant contractuelles que délictuelles ayant pour but d'échapper au paiement de la commission de l'agence immobilière.



C'est donc à tort que les premiers juges ont condamné M. [Z] à payer la somme de 41 160 euros.



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Z]



Monsieur [Z] qui est accueilli en ses demandes, ne rapporte pas la preuve d'un préjudice qu'il aurait subi en raison de man'uvres déloyales et de la fraude par ailleurs non démontrées qu'auraient commises les sociétés Belgim Immobilier et Mousso.



Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.



La société Belgim Immobilier qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens d'appel.



Les circonstances de la cause commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS :



La cour,



CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 2 octobre 2014 en ce qu'il a débouté la société Belgim Immobilier de sa demande de dommages et intérêts ; 



L'INFIRME pour le surplus de ses dispositions ; 



Statuant à nouveau,



DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande du nullité du mandat ;



DEBOUTE la société Belgim Immobilier de sa demande en paiement au titre de la commission et de sa demande de dommages et intérêts  ; 



DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ; 



CONDAMNE la société Belgim Immobilier aux dépens d'appel ; 


DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 



C. BURBAN E. LOOS