Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 17 février 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2017



(n° , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/15155



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/09529





APPELANTE

 

SARL CENTURY21 IMMO VILLIERS 17 prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège au [Adresse 1]



Représentée et assistée sur l'audience par Me Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, toque : D2040





INTIMÉS 



Madame [X], [K], [G] [D] née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]



demeurant [Adresse 2] (USA)





Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Représentée et assistée sur l'audience par Me Geoffroy LENOBLE de la SELARL LE NOBLE & THOREL, avocat au barreau de PARIS, toque : R265



Monsieur [U], [T], [S] [T] né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 2]



demeurant [Adresse 2] (USA)



présenté par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Représenté et assistée sur l'audience par Me Geoffroy LENOBLE de la SELARL LE NOBLE & THOREL, avocat au barreau de PARIS, toque : R265















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente 

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller



qui en ont délibéré







Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.



*



* *



Suivant acte sous seing privé du 2 mai 2012, M. et Mme [T] ont consenti à la société Century 21 Immo Villiers 17 un mandat exclusif de vente pour leur appartement sis à [Adresse 3], moyennant un prix de 808.000 € net vendeur, les honoraires de l'agence étant fixés à la somme de 32.000 €. La société Century 21 Immo Villiers 17 a informé ses mandants, par lettre recommandée du 26 juin 2012, qu'elle avait trouvé un acquéreur en la personne de Mme [I], au prix du mandat, ventilé entre le bien immeuble pour 803.000 € et les meubles meublants pour 5.000 €. Le 11 juillet suivant, M. et Mme [T] ont refusé de signer le compromis de vente signé avec Mme [I] et ont révoqué le mandat exclusif consenti à la société Century 21 Immo Villiers 17.



C'est dans ces conditions que, M. et Mme [T] ayant refusé de régler à la société Century 21 Immo Villiers 17 les honoraires prévus au mandat, qui leur ont été réclamés par lettre recommandée avec avis de réception du 11 juillet 2012, celle-ci les a, selon acte extra-judiciaire du 17 décembre 2012, assignés à l'effet de les voir condamner au paiement de la somme de 32.000 € de dommages-intérêts en principal, de 5.000 € de dommages-intérêts complémentaires et de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





Par jugement du 18 juin 2015, le tribunal de grande instance de Paris a':



- débouté la société Century 21 Immo Villiers 17 de ses demandes,

- condamné la société Century 21 Immo Villiers 17 à payer la somme de 2.000 € à M. et Mme [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





La société Century 21 Immo Villiers 17 a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le'4 janvier 2017, de ;



- rejeter les demandes de M. et Mme [T],

- dire qu'il y avait bien accord sur la chose et sur le prix entre M. et Mme [T] et Mme [H] [I], bénéficiaire de la promesse de vente, 

- dire qu'elle a parfaitement et intégralement achevé sa mission prévue au mandat de vente du 2 mai 2012,

- dire que M. et Mme [T] n'ont pas respecté leurs engagements à son égard,

- en conséquence, condamner solidairement M. et Mme [T] à lui verser la somme de 32.000 € de dommages-intérêts correspondant au montant de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2012, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé du présent arrêt,

- condamner solidairement les mêmes à lui payer une somme de 5.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi, outre une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





M. et Mme [T] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 11 février 2016, de':



au visa des articles 1134, 1152, 1989 et suivants du code civil,



- dire la société Century 21 Immo Villiers 17 irrecevable et mal fondée en son appel et ses demandes,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- débouter la société Century 21 Immo Villiers 17 de ses demandes,

- dire que la société Century 21 Immo Villiers 17 n'a pas exécuté son mandat en leur soumettant un compromis de vente différant sur la chose et sur le prix des conditions de vente stipulées dans le contrat de mandat exclusif du 2 mai 2012,

- dire que la société Century 21 Immo Villiers 17 a manqué à son obligation de renseignement et de conseil en n'attirant pas leur attention sur la réglementation fiscale applicable à la vente,

- subsidiairement, dire que la société Century 21 Immo Villiers 17 ne peut prétendre qu'à la somme de 18.394,65 €,

- plus subsidiairement, modérer le montant de la clause pénale contractuelle, eu égard à son caractère manifestement excessif,

- en tout état de cause, condamner la société Century 21 Immo Villiers 17 à leur payer une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





SUR CE

LA COUR 





Suivant les dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées s'exécutent de bonne foi';



Au cas d'espèce, le mandat signé par M. et Mme [T] au chapitre «'Clause pénale ' Exclusivité': De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté le présent mandat, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier ['..] avec tout acquéreur présenté par le mandataire'»';



M. et Mme [T] soutiennent que la société Century 21 Immo Villiers 17 ne leur a pas présenté un acquéreur aux prix, charges et conditions convenues dans la mesure où le compromis de vente signé avec Mme [I] ne correspond pas au prix indiqué au mandat, dès lors qu'il ventile le prix entre meubles et immeubles'; 



Toutefois, d'une part, la ventilation, à objectif purement fiscal, du prix de vente, ne concernant que l'acquéreur, ne modifie pas le prix global net perçu par les vendeurs, de sorte que l'agence a bien présenté à ses mandants un acquéreur au prix du mandat, soit 808.000 € net vendeur, d'autre part, il ressort des divers e-mails échangés entre les mandants et la société Century 21 Immo Villiers 17 (pièces 21 à 24 de l'appelante, 1 à 25, 27, 28, 30 et 31 des intimés) que M. et Mme [T], résidents à l'étranger, souhaitaient céder les meubles meublants en même temps que l'appartement objet du mandat, qu'ils ont adressé à cette occasion à l'agence une liste précise de ce mobilier avec le prix de chaque meuble ou équipement électro-ménager, le total des évaluations s'établissant à 5.000 €, prix retenu par la société Century 21 Immo Villiers 17 dans le compromis de vente, d'où il suit que c'est en accord total avec M. et Mme [T], qui étaient au demeurant disposés à baisser le prix de vente de leur bien à 795.000 € net vendeur, que le prix de vente a été ventilé par l'agence Century 21 entre l'appartement pour 803.000 € et les meubles pour 5.000 €';



Par ailleurs, contrairement à ce que prétendent M. et Mme [T], il apparaît des mêmes échanges d'e-mails qu'ils ont eu communication du projet de compromis par un envoi du 24 mai 2012, dont M. [T] a accusé réception le soir même, indiquant qu'il était en déplacement et en prendrait connaissance le lendemain'matin ;



Il importe peu que M. et Mme [T] n'aient pas donné pouvoir à la société Century 21 Immo Villiers 17 de signer à leur place le compromis, alors qu'ils s'étaient engagés irrévocablement à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire et ont engagé leur responsabilité envers l'agence Century 21 en refusant de respecter cet engagement, étant observé que le présent litige ne porte pas sur le point de savoir si la vente conclue par la société Century 21 Immo Villiers 17 avec Mme [I] est ou non parfaite mais sur la bonne et loyale exécution du mandat par l'agence immobilière';



Enfin, la circonstance que la société Century 21 Immo Villiers 17 n'ait pas informé ses mandants sur l'éventualité d'une loi de finances à venir, ayant pour effet d'aggraver la fiscalité des plus-values immobilières pour les résidents à l'étranger, ne caractérise aucune faute de la société Century 21 Immo Villiers 17 qui aurait pour effet de la priver de son droit à dommages-intérêts, alors que l'agence n'avait aucune obligation de renseignement quant à la virtualité du vote de lois à venir, qui n'entrait pas dans le champ de son devoir de conseil et d'information';





En conséquence, le jugement sera infirmé et M. et Mme [T] condamnés in solidum à payer à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 25.000 de dommages-intérêts correspondant à ses diligences, à la perte de crédit consécutive au refus de vendre de ses mandants une fois un acquéreur trouvé, ainsi qu'à sa perte de chance de percevoir ses honoraires de 32.000 €, ce alors que l'indemnité réparatrice d'une perte de chance ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée';



S'agissant d'une indemnité, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et non de la mise en demeure'; il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte pour assurer l'exécution de cette condamnation par les débiteurs du fait que la société Century 21 Immo Villiers 17 dispose de voies d'exécution légales pour en obtenir le paiement';



Enfin, il n'y a pas lieu d'indemniser distinctement la société Century 21 Immo Villiers 17 pour une perte de crédit et de confiance déjà prise en compte dans l'évaluation des dommages-intérêts qui lui sont alloués';



En équité, M. et Mme [T] seront condamnés à payer à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





Statuant publiquement et contradictoirement, 



Infirme le jugement,



Statuant à nouveau,



Condamne in solidum M. et Mme [T] à payer à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 25.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Les condamne également in solidum à régler à la société Century 21 Immo Villiers 17 la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande,



Condamne in solidum M. et Mme [T] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le Greffier, La Présidente,