Cour d'Appel · 11e Chambre A — 7 février 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 07 FÉVRIER 2017



N° 2017/ 93













Rôle N° 16/02302







SARL ELECTRO BARLA





C/



SCI BARCEL





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY 



Me Frédéric CHAMBONNAUD 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Janvier 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/01861.





APPELANTE



SARL ELECTRO BARLA immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 956 800 304, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Yves LE MAUT de la SELARL FICETEX, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



SCI BARCEL, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE, plaidant













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 04 Janvier 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Mme Véronique BEBON, Présidente

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.



Le dossier de l'intimé n'a pas été déposé dans les délais de l'article 912 du code de procédure civile. 



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2017.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2017,



Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

























































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 1er juillet 1998, Madame [H] aux droits de laquelle se trouve la S.C.I Barcel a donné à bail commercial à la S.A.R.L Electro Barla un local situé [Adresse 1] pour un usage de ' application générale d'électricité, radio, télévision, et tous appareils ménagers'.



Après plusieurs réévaluations successives, le loyer s'élevait à 1.268,21 euros par trimestre hors charges.



Le 17 février 2014, la S.C.I Barcel a fait délivrer à la SARL Electro Barla un commandement de payer la somme de 1362,74 euros visant la clause résolutoire au titre de solde de charges impayés sur l'exercice 2012 de 1259,19 € outre les frais d'acte de 103,55€.



La S.A.R.L Electro Barla a formé opposition à ce commandement de payer, selon elle irrégulier en la forme et injustifié au fond, devant le tribunal de grand instance de Nice.



Par jugement en date du 26 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Nice a :



- déboute la SARL Electro Barla de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer délivré le 17 février 2014,

- constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 18 mars 2014,

- ordonné, en conséquence, l'expulsion de la SARLElectro Barla des lieux qu'elle occupe sans droit ni titre depuis cette date, ainsi que de tous occupants de son chef et autorise l'huissier instrumentaire à requérir la force publique et à se faire assister d'un serrurier,

- condamné la SARL Electro Barla à payer à la SCI Barcel la somme de 1640,49 € encore due à la date du 18 mars 2014 ainsi qu'à lui régler, à compter de cette date, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer de 422,73 euros augmenté des charges et accessoires.

- condamné la SARL Electro Barla à justifier de l'exécution des travaux de reprise du plafond du local atelier réserve pour laquelle elle a été indemnisés par l'assurance suite au Sinistre du 10 janvier 2013, ces travaux de reprise consistant au 'grattage rebouchage, enduit,lissage, ponçage, impression et deux couches de peinture à l'identique' , sous astreinte de 50 €, par jour de retard passé le délai de 20 jours suivant la signification du présent jugement,

- débouté la SARL Electro Barla de ses demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la SARL Electro Barla à payer à la S.C.I Barcel la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil,

- condamné la SARL Electro Barla aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer litigieux.



La S.A.R.L Electro Barla a interjeté appel de ce jugement le 10 février 2016.





Dans ses dernières conclusions en date du 19 décembre 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.A.R.L Electro Barla demande à la cour de :



A titre principal,

- constater que le commandement de payer est entaché d'irrégularités formelles,

- prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 17 février 2014.

- constater que la SARL Electro Barla a fait réaliser les travaux au mois de novembre 2013,

- constater que la SARL Electro Barla s'est acquittée de la somme de l.640,99€ suite au jugement de première instance.

A titre subsidiaire, 

- constater que la SCI Barcel n'a pas fourni les éléments permettant de justifier de l'imputabilité de la charge à la SARL Electro Barla, tant dans son fondement que dans sa quotité,

- constater la mauvaise foi de la SCI Barcel, 

- dire et juger que le fondement du commandement de payer est irrégulier,

- constater que la SARL Electro Barla est à jour de ces loyers, charges et autres obligations aux termes du bail.

- constater qu'il existe une erreur manifeste quant au décompte des charges réclamées à la SARL Electro Barla en sa qualité de locataire.

En tout état de cause,

- déclarer, en conséquence, nul et de nul effet le commandement notifié au preneur, à la requête de la SCI Barcel par acte de la SCP COHEN TOMAS, huissier de justice à Nice, en date du 17 février 2014;

- constater que le commandement ne vise pas la réalisation de travaux.

- dire et juger que, dans les circonstances de l'espèce, la SCI Barcel a commis une faute en faisant délivrer à la SARL Electro Barla le commandement en cause et en l'assortissant de la menace d'une résiliation de plein droit de son bail ;

- dire et juger que cette faute a causé à la SARL Electro Barla un préjudice, et condamner, en conséquence, la SCI Barcel au paiement d'une somme de 3000 € à titre de dormnages-intérêts.

- débouter la S.C.I Barcel de ses demandes reconventionnelles.

- condamner la SCI Barcel au paiement de la somme de 2000€ au titre de l'articîe 700 du Code de procédure civile à la SARL Electro Barla et aux entiers dépens.





Dans ses dernières conclusions en date du 8 juillet 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.C.I Barcel demande à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NICE le 26 janvier 2016,

En conséquence, statuant à nouveau :

- constater que le commandement de payer du 17 février 2014 vise la clause résolutoire du bail du ler juillet 1998 et que cette clause est de surcroît annexée à l'acte,

- constater que les manquements reprochés au locataire sont clairement exposés dans l'acte,

- constater que le commandement de payer du 17 février 2014 est parfaitement fondé en son principe,

En conséquence,

- dire et juger régulier le commandement de payer du 17 février 2014 à la requête de la SCI BARCEL à l'encontre cle la SARL Electro Barla, 

- constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail qui liait les parties a été résilié à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement signifié le 17 février 2014,

En conséquence, 

- dire et juger la société Electro Barla occupante sans droit ni titre.

- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser l'huissier instrumentaire à requérir la force Publique et à se faire assister d'un serrurier.

- condamner la société Electro Barla à payer à la SCI Barcel la somme de 1640.89 €, correspondant aux loyers et charges dus jusqu'au 18 mars 2014 et aux indemnités d'occupation dues depuis le 18 mars 2014 jusqu'au 12 novembre 2015, date du décompte actualisé produit aux debats,

- condamner la société Electro Barla à payer à la SCI Barcel une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 422.73 €, en sus de laquelle devront être payés les charges et accessoires du loyer, étant à cet égard précisé que le montant des provisions sur charges est actuellement fixé à la somme de 30 € et le montant des provisions sur taxes foncières est actuellement fixé à la somme de 28.33 €, soit au total 476.06€ par mois.

- enjoindre à la société Electro Barla d'avoir à justifier les travaux réalisés suite au dégât des eaux du local loué et pour lequel elle a été indemnisée, sous astreinte de 150 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

- débouter la SARL Electro Barla de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

- par application de l'articlee 700 du Code de procédure civile, condamner la société Electro Barla au paiement de la somme de 3 000 €.

- par application de l'article 696 de ce même Code, condamner la société Electro Barla aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 17 février 2014.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur la régularité du commandement :



Le commandement de payer du 17 février 2014 mentionne toutes les dispositions prévues par les textes.



- il y est clairement indiqué que faute de paiement dans le délai d'un mois le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, laquelle prévoit qu'en cas de non respect de cette clause et un mois après le commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit sur simple ordonnance de référé, et l'article L145-41 du code de commerce est expressément cité,



- l'acte indique que lui sont annexés le texte de la clause résolutoire ainsi que l'extrait de compte explicitant l'arriéré locatif ; si à la copie du commandement produit en cause d'appel et qui comporte 4 feuillets sur les 5 indiqués par l'lhuissier n'est pas joint le 4ème feuillet contenant cette clause, le premier juge en a visuellement constaté l'existence en indiquant qu'elle figure bien sur la page 4 remise en première instance et son absence en cause d'appel ne constitue pas en toute hypothèse une cause de nullité dès lors que le commandement la vise expréssement et que le bail produit aux débats la contient ' pour toute inexécution de l'une des clauses du bail, et notamment faute de paiement d'un seul terme de loyer, des intérêts de retard et des charges accessoires'.



- en revanche est bien joint à l'acte sur un feuillet annexé un décompte détaillé des sommes dues dont l'appelante reconnait en cause d'appel avoir eu connaissance en indiquant à la page 5 de ces conclusions que 'la lecture du compte de loyers et charges de la SARL Electro Barla annexé au commandement de payer révèle que les sommes litigieuses sont bien le solde de charges 2012 à hauteur de l636,73 € pour lequel les parties sont en désaccord et non une créance de loyer'.



Il importe peu par conséquent que l'acte fasse référence en sa page 1 au terme générique d'arriéré 'locatif' sans préciser qu'il s'agit d'un arriéré de charges et non stricto sensu de loyers, dès lors que le décompte annexé et les correspondances échangées par les parties entre juillet 2013 et janvier 2014 ne laisse aucun doute sur la nature de cet arrieré.





- Sur le bien fondé du commandement 



La somme réclamée correspond à des travaux de ravalement dont le locataire conteste depuis juillet 2013 à la fois l'imputabilité et le montant.



Il ressort néanmoins clairement de la clause 2 du bail que les frais de ravalement sont à sa charge, indépendamment des grosses réparations de l'article 606 qui restent à la charge du bailleur.



Ces frais de ravalement doivent selon l'article 5 lui 'étre imputés'à concurrence de ceux dont il profite, ce qui signifie qu'en cas de ravalement de l'entière facade de l'immeuble abritant le local commercial au rez de chaussée, le preneur ne peut etre tenu qu'à hautyer des tantieèmes de parties communes dont il dispose.



Le locataire soutient à tort ne pas être en mesure de connaitre la clef de répartition dont il fait lui même état dans son courrier du 20 janvier 2014 ' sachant que le local représente 20/1000èmes des parts de la copropriété' constituant la clef de répartition des travaux de ravalement votés et correspondant aux décomptes réalisés par le syndic.



S'agissant du montant réclamé, l'ensemble des documents produits aux débats et notamment l'état des travaux émis par le syndic 14 février 2013 à l'attention de la SCI précise l'état des travaux et opérations exceptionnelles des votes non encore clôturés au 31 décembre 2012 et faisant état de travuax votés pour 121 601,22 € les quatre appels de fonds au 31 décembre 2000 correpsondant à la somme de 81 063,65 € dont les 20/ 1000emes ont été répercutés par le bailleur sur le locataire du local commercial.



La créance visée au commandement déduction faite des sommes reçues ramenant le solde à 1219,59 € outre le coût de l'acte est donc justifée au fond.



La demande de dommages et intérêts pour commandement abusif sera donc rejetée.





- sur les conséquences



S'il peut être admis que la S.A.R.L locataire n'a pas eu l'ensemble des documents visés à la procédure et non listés dans l'échange de courrier intervenu entre les parties avant la délivrance du commandement, force est de constater que la locataire qui a, après le prononcé du jugement procédé à la régularisation de l'arriéré, ne sollicite pas en cause d'appel la suspenstion de la clause résolutoire jusqu'à la date de récepetion effective des documents.



En conséquence des écritures dont elle est saisie, la cour ne peut que constater l'actualisation de la clause résolutoire faute pour la S.A.R.L locataire d'avoir régularisé l'arriéré locatif dans le délai d'un mois visé au commandement.



Le jugement sera ainsi confirmé en sa totalité, sauf à actualiser l'arriéré locatif et indemnités d'occupation à la somme de 1537,34 € au 12 novembre 2015 selon décompte produit aux débats par le bailleur et non autrememt discuté par la socité locataire, le coût du commandement étant extrait de ce compte comme déjà ajouté aux dépens du jugement.



La demande d'injonction d'avoir à produire sous astreinte la justification de travaux pour laquelle la société locataire a perçu une indemnité d'assurance ne se jusitife plus en l'état de la facture justificative éditée le 20 novembre 2013 et de l'expulsion. Il y a lieu de rejeter la demande d'astreinte y compris pour la période antérieure.



Les dépens d'appel sertont mis à la charge de la S.A.R.L Elcecrro Barla partie perdante. L'équité ne commande toutefois pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.





PAR CES MOTIFS 



LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l'injonction sous astreinte ; 



Rejette la demande de ce chef ;



Y ajoutant, 



Condamne la société Electro Barla à payer à la SCI Barcel la somme de 1537,34 €, correspondant aux loyers et charges dûs jusqu'au 18 mars 2014 et aux indemnités d'occupation dûes depuis le 18 mars 2014 jusqu'au 12 novembre 2015, date du décompte actualisé produit aux débats,



Maintient le montant de l'indmenité d'occupation pour la période postérieure à venir jusqu'à reprise effective des lieux,



Rejette les autres demandes.



 

 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,