Cour d'Appel · 12e chambre section 2 — 24 janvier 2017

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



SM

Code nac : 59C



12e chambre section 2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 JANVIER 2017



R.G. N° 15/00708



AFFAIRE :



SAS FONCIA FRANCHISE





C/

[A] [H]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Décembre 2014 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 2014F00635



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Claire RICARD



Me Patricia MINAULT



REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SAS FONCIA FRANCHISE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 15/00958 (Fond)

Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2015019

Représentant : Me Jean-baptiste GOUACHE de la SELARL GOUACHE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1852 





APPELANTE

****************





Monsieur [A] [H]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 15/00958 (Fond)

Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20150059

Représentant : Me Charlotte BELLET de la SCP BOURGEON MERESSE GUILLIN BELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0166 





SARL ASJ IMMOBILIER

N° SIRET : 438 25 1 9 022

[Adresse 3]

[Adresse 2]

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 15/00958 (Fond)

Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20150059

Représentant : Me Charlotte BELLET de la SCP BOURGEON MERESSE GUILLIN BELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0166 





SAS FONCIA GROUPE

N° SIRET : 424 641 066

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 15/00958 (Fond)

Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2015019

Représentant : Me Jean-baptiste GOUACHE de la SELARL GOUACHE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1852 





INTIMES

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Septembre 2016, Madame Sylvie MESLIN, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Sylvie MESLIN, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY





Vu l'appel déclaré le 26 janvier 2015 par la société par actions simplifiée Foncia Franchise (société Foncia Franchise.) contre le jugement prononcé le 18 décembre 2014 par le tribunal de commerce de Nanterre dans l'affaire qui l'oppose à la société à responsabilité limitée ASJ Immobilier (société ASJ Immobilier.) ainsi qu'à son gérant, M. [A] [H] ;

Vu l'appel déclaré le 5 février 2015 par la société ASJ Immobilier et M. [A] [H] contre la même décision ;

Vu l'ordonnance de jonction du magistrat de la mise en état du 8 septembre 2015;

Vu le jugement entrepris ;

Vu, enregistrées par ordre chronologique, les ultimes conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le :

- 13 juin 2016 par la société Foncia Franchise, appelante à titre principal et intimée sur appel incident ainsi que par la société Foncia Groupe, intimée,

- 27 juin 2016 par la société ASJ Immobilier et M. [A] [H], intimé à titre principal et appelant sur appel incident ;

Vu l'ensemble des actes de procédure ainsi que les pièces et éléments du dossier présentés par chacune des parties ;



 SUR CE,



La Cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de chacune des parties.Il suffit, en synthèse, de rappeler les éléments constants suivants tirés des écritures d'appel.



1. données analytiques, factuelles et procédurales, du litige



Le Groupe Foncia, fondé en 1972 sous l'enseigne Franco Suisse Gestion, qui le 31 décembre 2006, comprenait 300 agences et 116 cabinets pour 5 500 collaborateurs, a à cette période, souhaité créer une structure sous franchise dédiée à l'animation d'un réseau d'agences pour améliorer son maillage territorial. La société Foncia Groupe qui ne disposait que d'un réseau succursaliste a donc le 30 août 2006, créé la société Foncia Franchise, filiale à 100 % et tête du réseau des franchisés. Près d'une centaine de franchisés ont intégré ce réseau.



M. [A] [H], gérant et associé de la société ASJ Immobilier qu'il avait créée fin 1997 pour pratiquer l'activité de transaction et de location, d'appartement et de locaux commerciaux, a le 28 juillet 2008, signé au nom de cette société, sur démarchage de la société Foncia Franchise et à l'issue de pourparlers, un contrat sous signature privée de franchise pour une durée de 7 ans renouvelable par tacite reconduction, lui permettant d'exercer à compter du 1er janvier 2009, à [Localité 2] dans le 16ème arrondissement, à partir de son cabinet implanté [Adresse 3], les activités de transaction et de location immobilière sous l'enseigne Foncia, à l'exclusion des activités de gestion locative et de syndic. La société ASJ Immobilier a par ailleurs souscrit pour financer ces investissements, un prêt bancaire de 120 000 euros destiné à lui permettre d'acquérir son droit au bail.



La société ASJ Immobilier et M. [A] [H], qui durant l'exécution du contrat, avaient exprimé de nombreuses doléances auprès du franchiseur, ont le 13 juin 2013, reçu de ce dernier, notification de non-renouvellement du contrat de franchise précité à son terme contractuel fixé au 27 juillet 2015, de manière concomitante à la signification du non-renouvellement du contrat d'autres franchisés représentant 50 % du réseau. Au terme convenu, le franchisé a donc déposé l'enseigne et retiré les signes distinctifs Foncia et exerce aujourd'hui son activité sous une enseigne indépendante.



Estimant que la société Foncia Franchise avait manqué à ses obligations de franchiseur durant l'exécution du contrat, la société ASJ Immobilier et M. [A] [H] ont, dûment autorisés à cette fin, fait assigner à jour fixe le 21 mars 2014 les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe devant le tribunal de commerce de Nanterre à l'effet de les entendre condamner in solidum, au visa des articles 1134, 1147 et 1149 ainsi que 1382 du code civil, à verser à celle-là diverses sommes en réparation de ses préjudices corrélatifs à une exécution fautive du contrat de franchise.



Ils ont ensuite, réitéré et complété leurs demandes, sous la récapitulation suivante :

- vu les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil

- vu l'article 1382 du code civil

-constater que la société Foncia Franchise n'a pas respecté ses engagements contractuels concernant la synergie des « trois métiers connexes » de l'immobilier et qu'elle n'a jamais mis Monsieur [H] et la société ASJ Immobilier en mesure d'accéder aux métiers de la gestion locative et de la gestion de copropriétés

- constater que la société Foncia Franchise n'a pas respecté ses engagements contractuels concernant la synergie « inter-agences ».

- constater que la société Foncia Franchise a institué un système discriminatoire au profit des agences intégrées détenues par la société Foncia Groupe, au détriment de l'agence Foncia Trocadéro de Monsieur [H].

- constater que la société Foncia Franchise n'a pas mis à jour son savoir-faire, en n'adressant ni à Monsieur [H], ni à aucun autre franchisé, aucune note de références postérieurement au mois de janvier 2011, en n'actualisant pas ces dernières, et en s'abstenant de faire évoluer l'offre logicielle Totalimmo dans un sens permettant de favoriser la synergie inter-agences et de garantir les droits des franchisés sur les lots remis en gestion à la société Foncia Group.

- constater que les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe se sont montrées particulièrement déloyales en organisant des campagnes publicitaires, financées par les redevances de communication versées par les franchisés, en s'abstenant de faire référence aux agences franchisées.

- constater que les sociétés Foncia Franchise et Foncia Group se sont montrées particulièrement déloyales en excluant sciemment les agences franchisés de la rubrique « Vendre » du site internet de l'enseigne, pour ne mentionner que les seuls agences intégrées.

- constater que la société Foncia Franchise a méconnu son obligation d'assistance en s'abstenant d'assurer le suivi de l'exploitation de l'agence de Monsieur [H] et des autres franchisés et en s'abstenant de développer le logiciel Totalimmo nécessaire à la gestion de l'activité quotidienne des agences.

- constater que la société Foncia Franchise a méconnu son obligation de promotion et d'animation du réseau de franchise en réalisant des campagnes publicitaires financées par les franchisées qui n'ont profité qu'aux agences intégrées détenues par la société Foncia Group, et en s'abstenant de tenir une convention annuelle des franchisés comme c'est le cas pour les intégrés, de tenir ses engagements en termes de coaching, d'apporter une assistance juridique de la qualité de celle fournie aux agences intégrées, d'assurer des séances régulières de formation comme c'est le cas pour les intégrés, etc.

- constater que la décision de non-renouvellement de 43 franchisés, soit plus de la moitié du réseau de franchise, prise par la société Foncia Franchise au mois de juin 2013, corrobore l'abandon progressif du réseau de franchise par le franchiseur.

- constater que cet abandon progressif s'inscrit dans le cadre d'une décision politique de la société Foncia Group, qui a créé le réseau de franchise Foncia dans le seul but d'accéder à de nouveaux territoires sur lesquels elle ne pouvait pas implanter des succursales, faute de disposer d'une trésorerie suffisante, ce en faisant financer l'ouverture de nouvelles agences par les nouveaux franchisés.

- constater que le non-renouvellement du contrat de franchise conclu par Monsieur [H] pour sa société ASJ Immobilier, comme c'est le cas pour les 42 autres franchisés non-renouvelés, a été décidé conjointement par les sociétés Foncia Franchise et Foncia Group dans le but de récupérer sans frais la clientèle, les prospects et les affaires créées par Monsieur [H] et les 42 autres franchisés sur leurs territoires respectifs et notamment, de reporter sur l'agence intégrée Foncia Mozart du 16ème arrondissement de [Localité 2].

- constater que le non-renouvellement du contrat de franchise de la société ASJ Immobilier et du contrat de franchise de 42 autres franchisés traduit une désaffection manifeste et progressive du franchiseur pour son réseau de franchise au profit d'une exploitation directe, via ses agences intégrées, circonstance que la Cour d'appel de Paris qualifie de fautive.

- dire et juger que la société Foncia Franchise a abusé de son droit de non-renouvellement du contrat de franchise de la société ASJ Immobilier et des 42 autres contrats de franchiseur

- dire et juger que la société Foncia Franchise et la société Foncia Groupe ont commis de multiples fautes qui engagent leur responsabilité à l'égard des franchisés Foncia et à l'égard de Monsieur [H] et de la société ASJ Immobilier en particulier. 

- dire et juger que la clause de non-réaffiliation stipulée dans le contrat de franchise est dépourvue de validité et privée de tout effet aux motifs que Foncia Franchise n'a pas transmis un savoir-faire effectif, mais simplement un savoir-faire d'une consistance limitée dès lors qu'il a été quasi intégralement employé pour favoriser le développement des agences intégrées et qu'il n'a pas été réactualisé, d'une part, que ladite clause n'est pas nécessaire à la protection du savoir-faire de Foncia Franchise qui est d'ores et déjà protégée par les dispositions de l'article 17 du contrat de franchise, d'autre part et que rien n'empêche le franchiseur d'implanter une nouvelle agence Foncia sur le territoire initalement concédé enfin,

- en conséquence,

- déclarer sans effet à l'égard de la société ASJ Immobilier et de Monsieur [H] la clause de non-réaffiliation stipulée dans le contrat de franchiseur

- condamner in solidum la société Foncia Franchise et la société Foncia Groupe à payer à la société ASJ Immobilier :

- 6 900 euros correspondant au montant du droit d'entrée indûment versé sans réelle contrepartie

- 30 860 euros correspondant au montant des redevances indûment versées sans réelle contrepartie

- 25 000 euros au titre de l'atteinte à sa réputation commerciale

- 279 277 euros à titre de dommages-intérêts pour compenser son manque à gagner au titre de l'absence de synergie réseau pour la vente

- 113 746 euros à titre de dommages-intérêts à raison de son manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente

- 158 711 euros à titre de dommages-intérêts à raison du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location

- 226 800 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au manque à gagner en termes de rémunération sur la gestion locative

- 148 629 euros à titre de l'absence de synergie inter-cabinet dans le domaine de la location directe

- 30 000 euros au titre de la perte de chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne qui lui aurait permis d'exploiter et de développer son agence en bénéficiant de la double synergie métier et inter-cabinets

- enjoindre aux sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe de respecter scrupuleusement les termes et l'esprit des dispositions contractuelles et des notes de référence pendant toute la durée du contrat restant à courir

- condamner in solidum la société Foncia Franchise et la société Foncia Groupe à payer à Monsieur [H] les sommes de :

- 12 500 euros au titre de l'atteinte à réputation professionnelle

- 15 000 euros au titre du préjudice moral subi

- enjoindre à la société Foncia Franchise et à toutes fins utiles la société Foncia Group de restituer à la société ASJ Immobilier, au terme du contrat de franchise, les données personnelles intégrales qu'elle a entrées dans le logiciel Totalimmo au cours de l'exécution du contrat, sous une forme et sur un support qui en permette l'exploitation exhaustive immédiate, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant le terme du contrat

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir

- condamner in solidum la société Foncia Franchise et Foncia Group à payer à la soicété ASJ Immobilier la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la société Foncia Franchise et Foncia Groupe aux entiers dépens de l'instance.



Par jugement du 18 décembre 2014, le tribunal de commerce de Nanterre a tranché le litige dans les termes suivants :

- dit que la Sarl ASJ Immobilier et M. [A] [H] recevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SAS Foncia Franchise

- dit que la SAS Foncia Franchise n'a pas commis d'abus dans l'exercice de son droit de non-renouvellement du contrat de franchise de la Sarl ASJ Immobilier

- déclarer la clause de non-réaffiliation dépourvue de validité et sans effet à l'égard de la Sarl ASJ Immobilier et de M. [A] [H]

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la Sarl ASJ Immobilier la somme forfaitaire de 5 000 euros correspondant au montant du droit d'entrée indûment versé sans réelle contrepartie

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la Sarl ASJ Immobilier la somme forfaitaire de 12 000 euros correspondant au montant des redevances indûment versées sans réelle contrepartie

- déboute la Sarl ASJ Immobilier de sa demande relative à l'atteinte à sa réputation commerciale

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la Sarl ASJ Immobilier la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice résultant de son manque à gagner au titre de l'absence de synergie réseau pour la vente,

- déboute la Sarl ASJ Immobilier de sa demande de dommages-intérêts « à raison du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente,

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la SARL ASJ Immobilier la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice résultant de son manque à gagner au titre de l'absence de synergie réseau pour la location,

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la Sarl ASJ Immobilier la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice résultant du refus de la SAS Foncia Franchise de lui laisser exercer l'activité de gestion locative

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la Sarl ASJ Immobilier la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice résultant de l'absence de synergie inter-cabinets dans le domaine de la location directe

- déboute la Sarl ASJ Immobilier de sa demande relative à la perte de chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne

- déboute M. [A] [H] de sa demande relative à l'atteinte à sa réputation profesionnelle

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à M. [A] [H] la somme forfaitaire de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

- déboute la SAS Foncia Franchise de sa demande reconventionnelle visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de franchise et des demandes indemnitaires y afférentes



- déboute la SAS Foncia Franchise de sa demande reconventionnelle relative au paiement de la somme de 1 315, 60 euros

- ordonne l'exécution provisoire de la décision relative à la clause de non-réaffiliation mais dit n'y avoir lieu à l'ordonner pour ce qui concerne les autres décisions du présent jugement

- condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la Sarl ASJ Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile déboutant pour le surplus

- reçoit les parties en leurs demandes plus amples ou contraires, les dit mal fondées, les en déboute,

- met les dépens à la charge de la SAS Foncia Franchise.



Pour statuer ainsi, les premiers juges ont rappelé, qu'il est établi qu'il n'existe aucun droit au renouvellement d'un contrat à durée déterminée tel que celui souscrit entre les parties et que l'abus de ce droit de non-renouvellement est constitué par l'intention de nuire. Ils ont retenu que, dans les circonstances de cette espèce, le caractère abusif de l'exercice par la société Foncia Franchise de son droit au non-renouvellement ne peut se déduire des manquements ou de la mauvaise foi et déloyauté dans l'exécution du contrat allégués par M. [A] [H] et la société ASJ Immobilier et ont encore précisé, que les parties demanderesses ne rapportaient pas la preuve leur incombant, que la société Foncia Franchise avait trompé leur confiance dans l'exercice de ce droit en leur laissant penser que le contrat se poursuivrait au-delà de son terme. Ils ont ajouté que l'annonce du non-renouvellement massif de 43 contrats de franchise, révélait la volonté de la société Foncia Franchise, filiale de la société Foncia Groupe, de se désengager du réseau créé au bénéfice de l'exploitation directe des succursales de cette dernière et qu'ainsi, le franchiseur ne pouvait se prévaloir de la clause de non-réaffiliation envers la société ASJ Immobilier sans infliger à celle-ci une peine disproportionnée à ses intérêts légitimes. Ils ont déclaré cette clause de non-réaffiliation dépourvue de validité et sans effet envers les parties requérantes puis ont statué sur chaque chef de préjudice allégué en considération des éléments de preuve apportés.



La société Foncia Franchise et M. [A] [H], d'une part ainsi que la société ASJ Immobilier, d'autre part ont déclaré appel de cette décision, ces derniers ayant par ailleurs intimé à la cause, la société Foncia Groupe. La jonction des dossiers enrôlés sous des numéros différents a été ordonnée le 8 septembre 2015 par le magistrat de la mise en état. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 28 juin 2016 et l'affaire, renvoyée à l'audience du 13 septembre suivant tenue en formation collégiale pour y être plaidée. A cette date, les débats ont été ouverts et l'affaire, mise en délibéré.

2. dispositif des conclusions des parties 



Vu les articles 455 et 954 du code de procdure civile ;



La société ASJ Immobilier et M. [A] [H] prient la Cour de :

- vu les articles 1134, 1147, 1149 et 1382 du Code civil, 

- constater que la société Foncia Franchise n'a pas respecté ses engagements contractuels concernant la synergie des « trois métiers connexes » de l'immobilier, et qu'elle n'a jamais mis Monsieur [H] et la société ASJ Immobilier en mesure d'accéder au métier de la gestion locative, 

- constater que la société Foncia Franchise n'a pas respecté ses engagements contractuels concernant la synergie « inter-agences »,

- constater que la société Foncia Franchise a institué un système discriminatoire au profit des agences intégrées détenues par la société Foncia Groupe, au détriment de l'agence Foncia Trocadero de Monsieur [H],

- constater que la société Foncia Franchise n'a pas mis à jour son savoir-faire, en n'adressant ni à Monsieur [H], ni à aucun autre Franchisé, aucune Note de références postérieurement au mois de janvier 2011, en n'actualisant pas ces dernières, et en s'abstenant de faire évoluer l'offre logicielle Totalimmo dans un sens permettant de favoriser la synergie inter-agences et de garantir les droits des Franchisés sur les lots remis en gestion à la société Foncia Groupe, 

- constater que les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe se sont montrées particulièrement déloyales en organisant des campagnes publicitaires, financées par les redevances de communication versées par les Franchisés, en s'abstenant de faire référence aux agences Franchisées, 

- constater que les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe se sont montrées particulièrement déloyales en excluant sciemment les agences Franchisées de la rubrique « Vendre » du site internet de l'enseigne, pour ne mentionner que les seules agences intégrées,

- constater que la société Foncia Franchise a méconnu son obligation d'assistance en s'abstenant d'assurer le suivi de l'exploitation de l'agence de Monsieur [H] et des autres Franchisés et en s'abstenant de développer le logiciel Totalimmo nécessaire à la gestion de l'activité quotidienne des agences, 

- constater que la société Foncia Franchise a méconnu son obligation de promotion et d'animation du réseau de franchise en réalisant des campagnes publicitaires financées par les Franchisées qui n'ont profité qu'aux agences intégrées détenues par la société Foncia Groupe, et en s'abstenant de tenir une convention annuelle des Franchisés comme c'est le cas pour les intégrés, de tenir ses engagements en termes de coaching, d'apporter une assistance juridique de la qualité de celle fournie aux agences intégrées, d'assurer des séances régulières de formation comme c'est le cas pour les intégrés, etc.

- constater que la décision de non-renouvellement de 43 Franchisés, soit de plus de la moitié du réseau de franchise, prise par la société Foncia Franchise au mois de juin 2013, corrobore l'abandon progressif du réseau de franchise par le Franchiseur, 

- constater que cet abandon progressif s'inscrit dans le cadre d'une décision politique de la société Foncia Groupe, qui a créé le réseau de franchise Foncia dans le seul but d'accéder à de nouveaux territoires sur lesquels elle ne pouvait pas implanter des succursales, faute de disposer d'une trésorerie suffisante, ce en faisant financer l'ouverture de nouvelles agences par les nouveaux Franchisés, 

- constater que le non-renouvellement du contrat de franchise conclu par Monsieur [H] pour sa société ASJ Immobilier, comme c'est le cas pour les 42 autres Franchisés non-renouvelés, a été décidé conjointement par les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe dans le but de récupérer sans frais la clientèle, les prospects et les affaires créés par Monsieur [H] et les 42 autres Franchisés sur leurs territoires respectifs, et notamment de les reporter sur l'agence intégrée Foncia Mozart du 16e arrondissement de [Localité 2], 

- constater que le non-renouvellement du contrat de franchise de la société ASJ Immobilier et du contrat de franchise de 42 autres Franchisés traduit une désaffection manifeste et progressive du Franchiseur pour son réseau de franchise au profit d'une exploitation directe, via ses agences intégrées, circonstance que la Cour d'appel de Paris qualifie de fautive,

- constater et dire et juger que le débat relatif à la clause de non-réaffiliation stipulée dans le contrat de franchise est devenu sans objet au jour où la Cour statuera et, à toutes fins utiles, que ladite clause est dépourvue de validité et privée de tout effet,

- dire et juger que la société Foncia Franchise a abusé de son droit au non-renouvellement du contrat de franchise de la société ASJ Immobilier et de 42 autres contrats de franchise, 

- dire et juger que la société Foncia Franchise et la société Foncia Groupe ont commis de multiples fautes qui engagent leur responsabilité à l'égard des Franchisés FONCIA, et à l'égard de Monsieur [H] et de la société ASJ Immobilier en particulier,

- dire et juger que la société ASJ Immobilier n'a pas commis de faute contractuelle en commençant l'activité de gestion locative en cours d'exécution du contrat de franchise, 

- en conséquence, 

- dire et juger que la société ASJ Immobilier et Monsieur [H] sont recevables en leur appel et leurs demandes, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la clause de non-réaffiliation dépourvue de validité et sans effet à l'égard de la SARL ASJ Immobilier et de M. [A] [H], en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de la société Foncia Franchise, en ce qu'il a rejeté la demande formée par la société Foncia Franchise de résiliation du contrat de franchise aux torts de la société ASJ Immobilier ainsi que ses demandes d'indemnisation correspondantes, et en ce qu'il a rejeté la demande de paiement d'un arriéré de redevances formée par la société Foncia Franchise, 

- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant à nouveau : 

- condamner in solidum la société Foncia Franchise et la société Foncia Groupe à payer à la société ASJ Immobilier les sommes suivantes : 

 - 444 301 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au manque à gagner découlant de la dissimulation de son agence, de l'absence de synergie et de la discrimination avec les agences intégrées, 

 - 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à la réputation commerciale qui correspond à la perte de l'enseigne, 

 - 226 800 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au refus anormal et déloyal de laisser la société ASJ Immobilier accéder au métier de la gestion locative, et à titre subsidiaire la somme de 75 000 euros à titre de dommage et intérêts correspondant au manque à gagner sur la revente et la relocation des 28 lots de gestion apportés au Groupe Foncia, 

- condamner in solidum la société Foncia Franchise et la société Foncia Groupe à payer à Monsieur [H] les sommes de : 

 - 75 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices consécutifs au non-renouvellement abusif du contrat de franchise, 

- 15 000 euros au titre du préjudice moral subi, 

- enjoindre à la société Foncia Franchise et à toutes fins utiles la société Foncia Groupe de restituer à la société ASJ Immobilier les données personnelles intégrales qu'elle a entrées dans le logiciel Totalimmo au cours de l'exécution du contrat, sous une forme et sur un support qui en permette l'exploitation exhaustive immédiate, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, 

- débouter les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe de leur demande tendant à voir la Cour écarter des débats les diverses pièces visées dans leurs écritures, 

- rejeter la demande de résiliation du contrat de franchise aux torts de la société ASJ Immobilier formée par la société Foncia Franchise, 

- rejeter les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe,

- débouter les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 

- déclarer en toute hypothèse la clause de non-réaffiliation stipulée au contrat de franchise sans effet à l'égard de la société ASJ Immobilier et de Monsieur [H], 



- condamner in solidum la société Foncia Franchise et Foncia Groupe à payer à la société ASJ Immobilier la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, 

- condamner la société Foncia Franchise et Foncia Groupe aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl Patricia Minault agissant par Maître Patricia Minault, avocat au barreau de Versailles Toque 619, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Les sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe demandent qu'il plaise à la cour de :

- vu le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014, 

- vu les articles 1134, 1147, 1149, 1165 et 1184 du code civil, 

- vu l'article 1382 du code civil, 

- vu l'article 2224 du code civil, 

- vu l'article L.110-4 du code de commerce, 

- vu l'article 122 du code de procédure civile, 

- vu l'article 515 du code de procédure civile, 

- vu les pièces produites, 

- confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014 en ce qu'il a : 

 - dit que la SAS Foncia Franchise n'a pas commis d'abus dans l'exercice de son droit de non-renouvellement du contrat de franchise de la SARL ASJ Immobilier ; 

 - débouté la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative à l'atteinte à sa réputation commerciale ; 

 - débouté la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative à son manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente ; 

- débouté la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative à la perte de chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne ;

- débouté M. [A] [H] de sa demande relative à l'atteinte à sa réputation professionnelle ; 

- réformer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014

- et statuant à nouveau, 

- dire et juger que les demandes de la société ASJ Immobilier et de Monsieur [H] relatives à des faits antérieurs au 27 mars 2009 sont prescrites ; 

- dire et juger que la demande relative à la nullité de clause de non-affiliation est prescrite ;

- dire et juger que la clause de non-affiliation est valide ; 

- dire et juger que la demande concernant le droit d'entrée est prescrite ; 

- constater que la SAS Foncia Franchise a exécuté son obligation de mise à disposition du savoir-faire ; 

- constater que la SAS Foncia Franchise a exécuté son obligation d'assistance; 

- constater que la SARL ASJ Immobilier a bénéficié de la synergie-réseau; 

- constater que la SARL ASJ Immobilier a bénéficié d'un logiciel Totalimmo très performant ; 

- constater que la SARL ASJ Immobilier ne démontre pas la violation de la note de référence FR-GERCOM 01/03 du 2 mars 2010 ; 

- constater que la SARL ASJ Immobilier ne démontre pas la violation de la note de référence FR 'TRANSAC 01/16 du 23 juillet 2009 ; 

- constater que la SAS Foncia Franchise n'a commis aucune faute en refusant la modification du contrat de franchise ;

- constater que le tribunal de commerce de Nanterre a méconnu le principe du contradictoire ; 

- constater que la société Foncia Franchise n'a commis aucune faute en notifiant le non renouvellement du contrat de franchise 25 mois avant le terme du contrat ; 

- déclarer irrecevable la demande nouvelle de la société ASJ Immobilier que lui soient versés 50 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice dû à la dévalorisation de la société par suite du non-renouvellement du contrat de franchise ; 

- en conséquence, 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative à la nullité de la clause de non-affiliation ;

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative au droit d'entrée indûment versée sans réelle contrepartie : 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative aux redevances indûment versées sans réelle contrepartie : 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative au manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente ; 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative au manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location ; 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative au refus de la SAS Foncia Franchise de lui laisser exercer l'activité gestion locative ; 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative au manque à gagner sur la revente et la relocation des 20 lots de gestion apportés au Groupe Foncia ; 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative au manque à gagner lié à l'absence de synergie inter-cabinets pour la location directe ; 

- débouter la SARL ASJ Immobilier de sa demande relative au manque à gagner découlant de la dissimulation de son agence, de l'absence (sic)

- débouter Monsieur [A] [H] de sa demande relative à son préjudice moral;

- débouter Monsieur [A] [H] de sa demande relative à l'atteinte à sa réputation professionnelle ; 

- débouter Monsieur [A] [H] de sa demande relative à la perte de valorisation des parts sociales ;

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la SARL ASJ Immobilier;

- condamner la SARL ASJ Immobilier à payer à la société Foncia Franchise la somme de 50 000 euros chacune au titre de son préjudice d'image. 

- condamner solidairement la SARL ASJ Immobilier et Monsieur [A] [H] à payer aux sociétés Foncia Franchise et Foncia Groupe la somme de 15 000 euros chacune au titre de l'article 700 CPC, outre les entiers dépens. 

- condamner solidairement la SARL ASJ Immobilier et Monsieur [A] [H] aux entiers dépens de l'instance. 



La Cour renvoie à chacune de ces écritures pour une synthère argumentative de la position de chaque partie dont l'essentiel sera développé dans le cadre des motifs de cet arrêt.



 CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,



 La Cour est saisie d'une part, du mérite d'une demande d'indemnisation de préjudices prétendument subis tant par la société franchisée (société ASJ Immobilier.) qu'à titre personnel par son gérant (M. [A] [H].), imputant à un franchiseur (société Foncia Franchise.) avec lequel celle-là a souscrit un contrat de franchise pour l'exploitation d'une agence sous enseigne Foncia sise à [Localité 2] dans le 16ème arrondissement, à partir de son cabinet implanté [Adresse 3] et dédiée à l'exercice d'une activité de transaction-location immobilière, le non-respect de nombre de ses obligations contractuelles durant l'exécution du contrat et partant, un abus dans l'exercice de son droit de non-renouvellement de ce dernier et d'autre part, au visa de l'article 1382 du code civil instituant le principe de la responsabilité extra-contractuelle, du bien-fondé de l'allégation de faute imputée à la société Foncia Groupe qualifiée par la société franchisée et son gérant, de véritable structure décisionnaire du Groupe Foncia ayant prétendument assisté la société franchisée dans la commission des manquements contractuels constitutifs de cet abus. Elle est encore, appelée à se prononcer sur la validité de la clause de non-ré affiliation insérée à l'article 23 du contrat de franchise dont s'agit et à front renversé, d'une demande croisée de résiliation judiciaire du contrat litigieux aux torts de la société franchisée pour avoir exercé, au mépris de son contrat, une activité de gestion locative sous enseigne Foncia ainsi que d'une demande de condamnation de cette même société à indemnisation du prétendu préjudice d'image corrélatif subi par le franchiseur.

Sur l'abus du franchiseur dans l'exercice de son droit au non-renouvellement du contrat de franchise consenti à la société ASJ Immobilier



La société Foncia Franchise conteste avoir agi abusivement en décidant, à l'occasion de la réorganisation de son réseau de distribution, de ne pas renouveler nombre de contrats de franchise consentis à des professionnels de l'immobilier et notamment, celui la liant à la société ASJ immobilier. La société Foncia Groupe observe quant à elle, ne pouvoir répondre de prétendues fautes de sa filiale alors qu'il n'est nullement établi qu'elle a, de quelle que manière que ce soit, aidé celle-ci à méconnaître ses obligations contractuelles envers la société ASJ Immobilier.



Le franchiseur relève, que le contentieux l'opposant à la société ASJ Immobilier repose d'évidence, sur l'appréciation opportuniste, extensive et contraire aux règles posées par le droit de la concurrence, de sa protection territoriale par ce franchisé.



Il précise encore, que les premiers juges ont fait une juste application des règles de droit applicables en la matière puisqu'il est de principe, que le franchiseur a le droit de ne pas renouveler le contrat à l'arrivée du terme et que le contrôle de l'abus dans l'exercice de ce droit est, quels que soient les motifs ou l'absence de motifs donnés à l'appui de la rupture, limité à la brusquerie de celle-ci et à la croyance erronée du franchisé dans le renouvellement de son contrat et puisqu'en fait, les formes de la clause de dénonciation convenue ont été respectées. Il dément toute préparation voilée, par le jeu d'une discrimination effective entre ses succursales et les agences franchisées, d'un démantèlement brutal du réseau des franchisés, dans le seul but de satisfaire les intérêts des actionnaires du Groupe Foncia appartenant à deux fonds d'investissements.



La société ASJ Immobilier et son gérant M. [A] [H] arguent d'un exercice abusif du droit au non-renouvellement du contrat de franchise et imputent ainsi à faute de leurs adversaires, plusieurs manquements au devoir de loyauté contractuelle pour cause de discriminations commises à leur encontre dès le début du contrat.



Ils expliquent que : - en créant cette activité de franchise, le Groupe Foncia entendait en réalité uniquement accroître sa croissance interne sans financer l'installation de nouvelles agences, avec la perspective de récupérer, à bon compte et à court terme, les cabinets franchisés qui par surcroît, devaient se concentrer sur la transaction, les demandes concernant la gestion locative ou la gestion de copropriétés restant réservées au Groupe Foncia lui-même ; - si ce franchiseur a recruté à grande échelle, en promettant aux futurs franchisés et partant, à la société ASJ Immobilier, l'accès aux trois métiers de l'immobilier (vente-location, gestion locative, gestion de copropriété) ainsi qu'en témoignent les plaquettes de présentation qu'elle leur a remis, vantant, la synergie unique des trois métiers, l'absence de différence de traitement entre les agences intégrées (succursales) et les agences franchisées, la transmission d'un savoir-faire unique au réseau et la possibilité d'effectuer des opérations de gestion locative et/ou de copropriété sans apport financier, la centaine de franchisés ayant intégré le dit réseau, ont rapidement découvert une réalité différente ne laissant pas augurer du développement auquel ils pouvaient légitimement s'attendre, au regard de ce qui leur avait été explicitement promis ; - les premiers franchisés n'ont ainsi pas eu la possibilité d'accéder à la gestion de la copropriété et tous, ont très rapidement perdu la possibilité d'accéder à l'activité de gestion locative alors que ces activités de syndic et de gestion permettent à une agence de sécuriser son chiffre d'affaires et de valoriser son fonds de commerce, les activités de vente et de location étant en effet naturellement tributaires du marché et donc, aléatoires; - en juin 2013, le non-renouvellement en bloc de 43 contrats de franchise conclus avec les agences les plus rentables a été annoncé et les agences intégrées sont intervenues de plus en plus systématiquement sur les territoires réservés aux franchisés ; - il s'infère de ces diverses circonstances que la société Foncia Franchise n'a en réalité, jamais eu l'intention de se comporter en véritable franchiseur notamment envers elle et a simplement cherché à faire bénéficier les succursales et à travers celles-ci, la société Foncia Groupe, des courants d'affaires et de la clientèle créés par le travail consciencieux et les investissements effectués pendant plusieurs années au moyen d'une véritable « expropriation » des franchisés et notamment de la société ASJ Immobilier ; - les causes de cette expropriation sont bien à rechercher dans l'attitude du franchiseur au cours du contrat ainsi que dans les circonstances, ayant précédé la notification du non-renouvellement ; - la disparition du réseau Foncia est donc maintenant programmé à très brève échéance ; - quoi qu'il en soit, les conséquences du non-renouvellement sont catastrophiques pour eux.



Vu les anciens articles 1134, 1147 et 1184 du code civil ainsi que l'ancien article 1382 du code civil devenu l'article 1240 ;



La situation de tout franchisé est par nature précaire, en ce sens que le franchiseur a le droit de ne pas renouveler le contrat consenti sans avoir à motiver son refus dès lors, qu'il respecte de manière effective le délai de préavis contractuel et quoi qu'il en soit, un délai de préavis raisonnable et en ce sens également, que le franchisé indépendant n'a pas en fin de contrat, droit à une indemnité de clientèle.



En l'espèce, le délai de préavis contractuel de 6 mois apparaît avoir été parfaitement respecté, la société Foncia Franchise ayant en effet fait part de sa volonté de non-renouvellement, près de 25 mois avant le terme fixé.



Il est par ailleurs, dans la nature d'un réseau de franchise, de permettre au franchiseur de multiplier les établissements de la marque et d'en établir un maillage serré, sans qu'il ait à en trouver le financement. Le contrat de franchise est aussi par essence, un contrat de collaboration et de coopération pour la réalisation d'un but commun, ce but ne pouvant être que la création, la fidélisation ainsi que le développement de la clientèle. Toute création, développement ou animation d'un réseau de franchise, implique que le franchiseur s'engage à permettre la réussite commerciale de chaque franchisé tandis que, au-delà même des obligations spécifiées dans le contrat de liant à son partenaire, le franchiseur doit respecter et apporter les éléments inhérents à toute relation de cette nature et partant, une marque à titre d'enseigne, un savoir-faire ainsi qu'une assistance permanente. Cette dernière obligation s'analyse cependant en une obligation de moyens.



Le fait, que la décision de non-renouvellement notifiée à la société ASJ Immobilier ait été concomitante à celles intervenues à destination de nombre de membres du même réseau et concerne 55% du réseau franchisé Foncia outre 70% de son chiffre d'affaires, ne saurait à lui seul, établir que la société Foncia Franchise s'est employée à utiliser les capacités financières du franchisé à l'unique fin de développer le maillage du territoire et d'assurer la profitabilité de ses succursales intéressées au détriment de ce franchisé et qu'elle a ainsi exercé son activité de franchiseur de manière égoïste, sans rechercher le succès du réseau de franchise et partant, celui de l'agence exploitée par la société ASJ Immobilier.



En l'espèce, le franchisé reproche en réalité au franchiseur, d'avoir au cours de l'exécution du contrat litigieux, par une approche délibérément discriminatoire et en favorisant outrageusement l'activité des sociétés succursalistes, adopté dès le début des relations contractuelles, un comportement déloyal ayant pris la forme de nombreux manquements contractuels dont l'accumulation est révélatrice d'une intention de nuire, ainsi que soutenu explicitement en p. 55 de ses écritures.



Une simple déloyauté contractuelle dans l'exécution du contrat, à supposer qu'elle soit établie, ne peut ainsi s'analyser de manière intrinsèque en une intention de nuire susceptible de faire dégénérer le droit de non-renouvellement du contrat de franchise en abus sauf, à ruiner toute portée à ce droit qui ne se concevrait alors que comme un droit soumis à la bonne exécution par le franchiseur, de ses obligations contractuelles. 



Quoi qu'il en soit, aucun des arguments avancés visant à établir la matérialité de fautes délibérées que la société Foncia Franchise aurait, aux dires de ses adversaires, directement et personnellement, commis au préjudice de la société ASJ Immobilier et de son gérant, ne se trouve en l'espèce étayé, de preuves suffisantes, précises, concrètes, sérieuses et convaincantes, d'une volonté intentionnelle de porter atteinte à la liberté d'action de cette société franchisée, commerçant indépendant. Les seuls éléments justifiés par cette dernière société et son gérant, se rapportent ainsi à des difficultés ponctuelles d'exécution du contrat ayant principalement trait, à la synergie inter-agences, à l'absence de mise à jour du savoir-faire, à une relative inefficience du logiciel Totalimmo ou encore, à l'absence d'assistance des franchisés et de promotion et d'animation du réseau de franchise. Ils sont trop épars, pour correspondre ensemble, à une stratégie délibérée de déloyauté avérée du franchiseur voire pour certains, totalement inopérants sur le plan probatoire. 



C'est ainsi, que le fait pour la société ASJ Immobilier de ne pas figurer dans la rubrique « Vendre » alors qu'il est constant qu'elle est par ailleurs référencée en tant que prospect sur le site Foncia, n'est pas en soi une infraction au contrat de franchise litigieux dès lors que celui-ci ne prévoit sur ce point, aucune obligation précise à la charge du franchiseur, laissant à l'entière indépendance de l'entreprise franchisée, la charge de décider des modalités de sa communication externe.



La société ASJ Immobilier, ne saurait être davantage suivie dans sa réclamation tendant à voir consacrer la faute du franchiseur à qui elle fait grief de ne pas lui avoir permis d'accéder au métier de la gestion locative alors que ce dernier n'a pas été choisi lors de la signature du contrat et, qu'aucun élément ou circonstance du dossier n'établit que la promesse de cet accès était certaine ni que l'autorisation du franchiseur, nécessaire au vu des stipulations contractuelles ' voir article 4, était acquise lorsque notamment, cette activité de gestion locative avait été démarrée antérieurement à la demande d'accès. Aucun élément du dossier, nonobstant la présentation très générale de la plaquette de présentation de l'enseigne Foncia remise au franchisé, ne permet de soutenir que la société Foncia Franchise a entretenu celui-ci, dans l'illusion que la demande d'autorisation de ce complément d'activité n'était qu'une formalité.



Le franchisé ne rapporte pas davantage la preuve que faute d'avoir disposé d'un logiciel suffisamment performant intitulé Totalimmo, répondant aux exigences de l'enseigne pour l'exploitation de son agence, il est aujourd'hui fondé à imputer ainsi à faute du franchiseur, un manquement à son obligation d'assistance ou de mise à disposition du savoir-faire Foncia lui ayant occasionné un préjudice spécifique. Il est en effet constant que la société ASJ Immobilier a signé un contrat de prestation de service informatique avec la société tierce Seiitra, éditeur du logiciel Totalimmo et filiale à 100 % de la société Foncia Groupe, et elle ne justifie pas s'être plainte auprès de cette société tierce, durant l'exécution du contrat, de dysfonctionnements précis, les lacunes dont le franchiseur a été informé courant février 2012 selon lettre adressée par l'un des associés de la société ASJ Immobilier ne constituant pas, ainsi le fait remarquer à juste titre la société Foncia Franchise, des griefs précis contre de prétendues déficiences de ce logiciel mais bien, des propositions d'améliorations de celui-ci au regard de la pratique de son utilisation. C'est donc à tort, que les premiers juges ont retenu que la réponse du dirigeant de la société Foncia Franchise (M. [R].) indiquant « J'ai lu avec intérêt votre mail...malheureusement reflétant bien la situation de nos capacités informatiques » valait reconnaissance univoque d'un manquement du franchiseur dans une de ses obligations essentielles de transmission du savoir-faire alors que cette réflexion n'avait d'évidence été émise qu'à l'occasion d'une recommandation générale d'amélioration, conforme à l'esprit du contrat. 



Aucune faute contractuelle et action discriminatoire fautive ne sauraient être enfin imputée à la société Foncia Franchise par la société ASJ Immobilier, pour ne pas avoir permis à celle-ci d'accéder au service « Myfoncia.fr » puisque ce service apparaît en réalité, être attaché au logiciel de gestion des copropriétés et de gestion locative ' voir cote 78, métiers auxquels la société ASJ Immobilier n'avait pas adhéré lors de la signature du contrat litigieux et qu'elle n'était donc pas autorisée à exercer. 



La société ASJ Immobilier et M. [A] [H], font encore vainement reproche au franchiseur de ne pas avoir mis à jour son savoir-faire en expliquant que celui-ci relevait de l'essence des relations contractuelles. Ils observent ne plus avoir reçu aucune note de référence au-delà de celle-du 28 janvier 2011 et expliquent que cela ne peut qu'avoir pénalisé l'activité de l'agence alors que par ailleurs le réseau a connu cinq changements de directeur de la franchise en seulement quelques années, circonstance ayant donné lieu à de nombreuses incohérences d'action. Le sérieux d'un réseau ne se mesure pas à la fréquence des mis