Cour d'Appel · 11e Chambre A — 10 janvier 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JANVIER 2017



N° 2017/ 2













Rôle N° 15/15354







[V] [Z]





C/



[D] [Y]





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Nino PARRAVICINI



Me Valérie BOTHY









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 03 Août 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 1214001871.





APPELANT



Monsieur [V] [Z]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, plaidoirie





INTIMEE



Madame [D] [Y]

née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Valérie BOTHY, avocat au barreau de NICE, plaidoirie











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 16 Novembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Frédérique BRUEL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Véronique BEBON, Présidente

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère,

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2017.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2017,



Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2014, Madame [Y] a donné à bail à Monsieur [Z] un appartement de 74m2 à [Localité 1], moyennant un loyer de 600 euros outre 150 euros de charges.



Le bail prévoyait une clause ainsi intitulée 'le locataire exécutera les travaux ci après-décrits : rénovation, peinture, cuisine. En conséquence de quoi, le loyer sera minoré de .....pendant 36 mois de ce présent bail'.



En raison du défaut de paiement des loyers, un commandement a été envoyé à Monsieur [Z] le 7 août 2014, visant la clause résolutoire.



Par exploit en date du 8 octobre 2014, Madame [Y] a assigné Monsieur [Z] devant le tribunal d'instance de Nice qui, par jugement en date du 3 août 2015 a :



- constaté que la clause résolutoire était acquise au 8 octobre 2014,

- condamné Monsieur [Z] à verser à Madame [Y] la somme de 2 954,29 euros correspondant aux loyers et charges échus au 2 juin 2015,

- autorisé Monsieur [Z] à se libérer de sa dette en 12 mensualités,

- dit qu'en cas de défaillance, le solde serait immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendrait son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du bail et l'expulsion de Monsieur [Z],

- fixé en cas de résiliation une indemnité d'occupation,

- condamné Monsieur [Z] à justifier de la réalisation des travaux prévus au bail et de leurs modalités de financement sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant trois mois.



Monsieur [Z] a interjeté appel le 14 août 2015.

Dans des conclusions en date du 31 octobre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, il indique s'être acquitté du loyer courant et de l'arriéré locatif, avoir réalisé les travaux prévus au bail, dit que Madame [Y] ne peut solliciter la liquidation de l'astreinte, ni l'application de la clause résolutoire, demande la condamnation de Madame [Y] à verser la somme de 3 697,89 euros en raison de la minoration de loyer en raison du trop-perçu, la condamnation sous astreinte de Madame [Y] à fournir les quittances de loyers et subsidiairement, sollicite des délais de paiement.



Dans ses dernières conclusions en date du 2 novembre 2016 , auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Madame [Y] conclut au rejet des conclusions adverses en date du 31 octobre 2016, à la confirmation du jugement en ce qui concerne la résiliation du bail à compter du 8 octobre 2014, la fixation de l'indemnité d'occupation et l'astreinte et à l'infirmation pour le surplus.











SUR QUOI : 



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



Attendu que par conclusions en date du 2 novembre 2016, Madame [Y] demande le rejet des conclusions de Monsieur [Z] en date du 31 octobre 2016, la clôture ayant été rendue le 2 novembre 2016.



Attendu que Madame [Y] avait communiqué ses conclusions et pièces le 19 octobre 2016 soit moins de 15 jours avant la date de la clôture ; qu'il était d'évidence qu'elles susciteraient inévitablement une réplique de Monsieur [Z].



Que ce dernier, ayant bénéficié de peu de temps avant de conclure pour ce faire, a respecté le calendrier de procédure et ses conclusions en date du 31 octobre 2016, doivent être déclarées recevables.



Qu'il ne sauraient y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture et qu'il échet de recevoir les dernières conclusions de chacune des parties.





Sur le respect de la décision entreprise :



Attendu que le jugement en date du 3 août 2015, signifié le 13 août 2015 précisait que Monsieur [Z] devait s'acquitter de sa dette en 12 mensualités dès la date de signification.



Attendu que Monsieur [Z] ne peut soutenir avoir respecté les termes du jugement alors qu'il a procédé au premier réglement en août 2016.



Qu'il convient en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 octobre 2014 et de condamner Monsieur [Z] à une indemnité mensuelle d'occupation au montant du dernier loyer jusqu'à la libération effective des lieux.



Qu'il convient également d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] et de toute personne de son chef, avec si besoin, l'assistance de la force publique.





Sur l'application du bail et la minoration des loyers :



Attendu que Monsieur [Z] soutient que le loyer prévu de 600 euros ne comprendrait pas la minoration liée à la réalisation des travaux.



Attendu que le bail prévoyait une clause ainsi intitulée 'le locataire exécutera les travaux ci après-décrits : rénovation, peinture, cuisine. En conséquence de quoi, le loyer sera minoré de .....pendant 36 mois de ce présent bail'.



Que selon Monsieur [Z], il conviendrait de déduire de la somme mensuelle de 600 euros, les 1/36ème de la somme de 14 600 euros, correspondant aux travaux réalisés.



Attendu qu'il est établi que le précédent bail consenti avec Madame [T] avant la prise de possession par Monsieur [Z], était de 980 euros ; que les loyers de référence dans le même immeuble pour un appartement identique sont de 1 000 euros environ ; que le loyer de 600 euros fixé par contrat de bail démontre à l'évidence que la minoration liée à la réalisation de travaux est bien incluse ; que d'ailleurs, il convient de constater que Monsieur [Z] avait bien versé ledit loyer de 600 euros sans aucune contestation et ce, jusqu'à la réception du commandement de payer.



Attendu enfin, que Monsieur [Z] a bien déclaré à la Caf un loyer de 600 euros.



Qu'il convient en conséquence de retenir le montant du loyer réel sans aucune réduction pour travaux s'élevait à la somme de 1 150 euros, charges comprises.





Sur la non-conformité de l'appartement et la réalisation des travaux: 



Attendu que Monsieur [Z] soutient que le bail consenti n'est pas conforme à la législation en vigueur en l'état de l'absence de certains documents.



Attendu que ni l'état des lieux d'entrée ni la copie du règlement de copropriété n'ont été sollicités par Monsieur [Z] et ne sont nullement obligatoires ; que le dossier des diagnotics est versé aux débats, que l'immeuble est bien raccordé à la fibre et n'est pas conventionné.



Attendu que Monsieur [Z] soutient par ailleurs que l'installation électrique était totalement à refaire ; qu'il communique à l'appui ses prétentions cinq photographies qui ne sont nullement probantes, que l'attestation de l'électricien de Madame [Y] produite aux débats démontre que l'installation n'était pas totalement à revoir.



Que les prétentions de Monsieur [Z] seront rejetées.



Attendu que Monsieur [Z] se prévaut d'une facture du 11 juillet 2014 '[A] [M]' d'un montant de 14 600 euros indiquant qu'il aurait fait exécuter des travaux pour ladite somme.



Que cette facture ne comporte aucun descriptif, aucun quantitatif, aucune indication du mode de paiement, que le montant total comporte des erreurs, que le taux de TVA est également erroné car est fixée à 20 % alors qu'il aurait dû être de 5,5 %.



Que par ailleurs, les diverses attestations versées aux débats par Monsieur [Z] émanent soit de l'ex femme de Monsieur [Z], de son amie, soit ne comportent pas la copie de la carte nationale d'identité.



Attendu que les premiers juges ont condamné Monsieur [Z] à justifier de la réalité des travaux allégués et des modalités de financements de ces derniers sous astreinte ; que cette demande a été réitérée par sommation en date du 6 novembre 2015 sans succès.







Attendu que Monsieur [Z] communiquera le 31 octobre 2016, une attestation de Monsieur [A] datant de juillet 2014, qui ne répond toujours pas à l'injonction de communiquer.



Que si l'on peut légitimement s'interroger sur le fait de cette communication juste avant la clôture alors qu'il y avait eu plusieurs sommations, il convient de noter que Monsieur [A] est aujourd'hui radié du registre du commerce et qu'il indique simplement que Monsieur [Z] aurait réglé la facture en 6 mensualités.



Attendu par ailleurs, que le beau-frère de Monsieur [Z] a fait parvenir à Madame [Y] une attestation aux termes de laquelle il indique avoir fait lesdits travaux à titre gratuit et que le montant des matériaux s'élevait à la somme de 1 500 euros.



Attendu que Monsieur [Z] ne justifie pas de la réalité des travaux réalisés.



Sur la demande de congé :



Attendu que Monsieur [Z] semble vouloir se prévaloir du principe d'évocation en demandant à la présente Cour de statuer sur un congé pour reprise qu'il s'est vu signifier.



Que ce congé n'est en rien concerné par la présente procédure et sa validité ne peut être évoquée pour la première fois en cause d'appel.



Que cette demande d'évocation sera rejetée.



Attendu qu'il convient de condamner Monsieur [Z] à verser la somme de 1 000 euros à Madame [Y] en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Attendu que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par Monsieur [Z].





PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,



Confirme partiellement le jugement du tribunal d'instance de Nice en date du 3 août 2015.



Et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté :



Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture et reçoit les dernières conclusions de chacune des parties.



Constate que Monsieur [Z] n'a pas respecté les termes du jugement.



Constate la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 octobre 2014.



Condamne Monsieur [Z] à payer à Madame [Y] la somme de 2 954,29 euros, correspondant aux loyers échus et charges impayés au 2 juin 2015, sauf à déduire les sommes déjà versées.



Dit n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement.



Ordonne l'expulsion de Monsieur [Z] et tous occupants de son chef, avec si besoin, l'assistance de la force publique.



Condamne Monsieur [Z] à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 150 euros charges comprises avec revalorisation jusqu'à la libération effective des lieux, dont il conviendra de déduire les sommes versées par la CAF et ce, à compter du 8 octobre 2014.



Précise que Monsieur [Z] ne justifie pas de la réalisation des travaux prévus.



Rejette la demande d'évocation concernant le congé pour reprise.



Déboute toutes demandes de Monsieur [Z] en raison d'un quelconque trop-perçu.



Condamne Madame [Y] à remettre à Monsieur [Z] les quittances des loyers acquittés.



Dit n'y avoir lieu au paiement d'une quelconque astreinte.



Condamne Monsieur [Z] à verser la somme de 1 000 euros à Madame [Y] en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Dit que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par Monsieur [Z].





 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,