Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE A — 14 décembre 2016

AFFAIRE PRUD'HOMALE



RAPPORTEUR





R.G : 15/04238





société IMMOZON



C/

[Y]







APPEL D'UNE DÉCISION DU :

Conseil de Prud'hommes - Formation paritaire de LYON

du 27 Avril 2015

RG : F 13/02563











COUR D'APPEL DE LYON



CHAMBRE SOCIALE A



ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2016







APPELANTE :



société IMMOZON

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Thomas KAEMPF de la SELARL BOIRIVENT & KAEMPF AVOCATS, avocat au barreau de LYON substituée par Me Hélène ARATA, avocat au barreau de LYON







INTIMÉ :



[B] [Y]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Guy NAGEL de la SCP GUILLERMET - NAGEL, avocat au barreau de LYON substituée par Me Katia GUILLERMET de la SCP GUILLERMET - NAGEL, avocat au barreau de LYON











DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 19 Octobre 2016



Présidée par Ambroise CATTEAU, Vice-Président placé magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Sophie MASCRIER, Greffier.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



- Michel SORNAY, président

- Didier PODEVIN, conseiller

- Ambroise CATTEAU, conseiller





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 14 Décembre 2016 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



Signé par Michel SORNAY, Président et par Sophie MASCRIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



********************



Le 2 janvier 2004, la société PJS, exerçant l'activité d'agence immobilière, embauchait Monsieur [Y], sous contrat à durée indéterminée, en qualité de négociateur immobilier sur l'agence de [Localité 2] sous l'enseigne NOBLIMO, ledit contrat étant transféré à la société IMMOZON à compter du 1er juillet 2004. 



Le 20 juillet 2012, Monsieur [Y] adressait un courrier de démission à son employeur sur lequel il mentionnait des commissions dues sur ventes à venir. 



Par courrier, en date du 13 novembre 2012, son conseil mettait en demeure la société IMMOZON de payer à Monsieur [Y] les commissions dues sur quatre ventes pour un montant total de 14 641,20 €.



Le 5 juin 2013, Monsieur [Y] saisissait le Conseil des Prud'hommes de Lyon aux fins de paiement des commissions dues pour un montant total de 19 731,92 € lequel était porté à l'audience à 21 493,16 €.



Par jugement du 27 avril 2015, le Conseil des Prud'hommes de Lyon condamnait la société IMMOZON à payer à Monsieur [Y], les sommes de :



- 6 354 € à titre de commission sur le dossier [I]/ [M]-[O],

- 15 050,16 € au titre de la commission sur le dossier [P],

- 89 € au titre de reliquat sur les dossiers [K] et [B],

- 900 € au titre de ses frais irrépétibles. 



Par courrier reçu au greffe de la Cour d'appel de Lyon, le 19 mai 2015, la société IMMOZON interjetait appel du jugement précité. 



L'affaire était plaidée à l'audience du 19 octobre 2016 et mise en délibéré le 7 décembre 2016 prorogée au 14 décembre 2016 à ce jour par mise à disposition au greffe. 



La société IMMOZON demande à la Cour de réformer le jugement, de débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes, et de le condamner à lui payer la somme de 

20 000 € à titre de dommages et intérêts pour concurrence déloyale et une indemnité de 

3 000 € au titre de ses frais irrépétibles. 



Elle soutient que le montant des commissions résultait d'un accord tacite intervenu en 2008 entre l'employeur et chaque commercial et réduisant le montant des commissions dues à Monsieur [Y], lequel n'a jamais contesté l'application de cet accord. 

D'autre part, elle soutient que le droit à commission dépend de l'encaissement des honoraires, lequel intervient au jour de la signature de l'acte authentique et non à la signature du compromis. 

Elle en conclut :



- au titre de vente [M] [O] à une minoration de 25 %, en vertu de l'accord tacite de 2008, de la commission due, soit 4 765 € dus, 

- au titre de la vente [P], qu'aucune commission n'est due dès lors qu'elle est intervenue en qualité de maître d'ouvrage délégué, et a perçu à ce seul titre un honoraire global de 30 000 € ttc , et non en qualité d'intermédiaire d'une vente immobilière,

- au titre de la vente des lots du lotissement [P], qu'aucune commission n'est due à Monsieur [Y] lequel ne justifie pas de la réalisation de ces ventes par son intermédiaire, condition de son droit à commission, un constat d'huissier versé au débat établissant l'absence de mandat consenti par Madame [P] à Monsieur [Y], les ventes étant intervenues par l'intermédiaire de Monsieur [A] dans la continuité du mandat de maîtrise d'ouvrage déléguée. Elle s'oppose à la communication des compromis au titre du secret professionnel en l'état du refus des acquéreurs de les communiquer et rappelle que le droit à commission résulte de la signature de l'acte authentique. 



En outre, elle fonde sa demande reconventionnelle sur l'exécution déloyale du contrat de travail par Monsieur [Y], lequel a créé une société concurrente par acte en date du 2 juillet 2012. Elle soutient que son contrat de travail lui interdisait de s'intéresser à une entreprise concurrente et qu'il a créé les statuts de sa société, le 2 juillet 2012, avant démissionner le 20 juillet suivant. 



Monsieur [Y] demande à la Cour de confirmer le jugement déféré et de condamner la société IMMOZON à lui payer une indemnité de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles. 

Il soutient qu'il avait droit à une rémunération variable de 18 % de la commission de 5 000 € à 10 000 € brut perçue dans le mois, de 30 % de la commission entre 10 et 15 000 € brut, de 40 % de la commission entre 15 et 20 000 € brut et de 45 % de la commission supérieure à 20 000 € brut, la date de naissance de son droit à commission étant celle de la signature du compromis. 

Il en conclut à un droit à commission de :



- 6 354 € au titre de la vente [M] [O] confirmée par les acheteurs, le secteur de [Localité 3] étant un secteur libre sur lequel chaque agent immobilier pouvait travailler,

- 15 050 € au titre de la vente de 4 terrains générant un honoraire perçu de 8 361,20 € net par terrain, au motif que les compromis de vente ont été signés en 2011 et qu'il a été évincé de leur vente par le directeur de l'agence alors que la ville de [Localité 4] faisait partie de son secteur réservé. 

- 1 672 € au titre du reliquat du dossier [K] suite à une erreur sur la base de calcul 12 541 € net au lieu de 16 722 €,

- 1 871 € au titre du reliquat du dossier [B], pour laquelle il a perçu la somme de 1 480 € alors que la vente est intervenue le même mois que la vente [H] et que le taux de commission devait donc être de 40 %, la société IMMOZON ayant appliqué un taux de 40 % sur le dossier [H]. 









Il conteste la demande reconventionnelle au motif que s'il a créé une société SELECTIV'IMMO le 2 juillet 2012 mais n'a débuté son activité que le 20 juillet suivant, date de sa démission. Il précise avoir, pris un bail à compter du 1er octobre 2012, ouvert sa ligne téléphonique, le 31 août 2012, commandé ses cartes de visite le 13 septembre, ouvert son site le 7 septembre, et reçu sa carte d'agent immobilier le 21 août 2012. Il relève l'absence de clause de non-concurrence et de preuve de détournement de clientèle. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées, qu'elles ont fait viser par le greffier lors de l'audience de plaidoiries et qu'elles ont à cette occasion expressément maintenues et soutenues oralement en indiquant n'avoir rien à y ajouter ou retrancher.



MOTIFS: 



Chacune des parties ayant comparu, le présent arrêt sera contradictoire. 



1/ Sur la demande de paiement de la quote-part de commissions revenant à Monsieur [Y], 



Selon les dispositions de l'article L 1222-1 du code du travail, le contrat de travail doit être exécuté de bonne foi. Dès lors que l'une des parties n'exécute pas ses obligations, l'autre partie peut en obtenir l'exécution forcée en saisissant le juge à cette fin.



Le contrat de travail de Monsieur [Y] stipule qu'il perçoit une rémunération fixe et une rémunération variable sur les ventes conclus par son intermédiaire et égale à :



- 18 % du net versé à l'agence sur une commission entre 5 000 et 10 000 € bruts,

- 30 % du net versé à l'agence sur une commission entre 10 000 et 15 000 € bruts,

- 40 % du net versé à l'agence sur une commission entre 15 000 et 20 000 € bruts,

- 45 % du net versé à l'agence sur une commission supérieure à 20 000 € bruts.



En outre, il stipule, en cas de cessation du contrat, un droit de suite sur les commissions qu'il aurait perçues sur toutes les affaires qui seront conclues dans un délai de trous mois suivant la date de fin de son contrat de travail et qui seront la suite et la conséquence de son travail. 



A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 1222-6 du code du travail, le montant de la rémunération d'un agent immobilier est un élément essentiel du contrat de travail d'un agent immobilier salarié; elle ne peut donc faire l'objet d'une modification que sous la forme d'un écrit adressé au salarié, lequel dispose d'un délai d'un mois pour opter.



Ainsi, en l'absence d'écrit, la société IMMOZON ne peut se prévaloir d'un accord 

' tacite ' intervenu en 2008 de réduction du montant de la part variable de la rémunération de Monsieur [Y] . 

















- Sur la demande de paiement d'une commission due au titre de la vente [I] / [M] [O], 



Il résulte du contrat de travail de Monsieur [Y] et des données du site internet de la société IMMOZON que le secteur de Condrieux est un secteur dit ' libre' de sorte qu'il n'est pas attribué à un agent commercial de l'entreprise ; que chaque agent peut donc y conclure une vente et percevoir une commission dont le montant est stipulé dans son contrat, la société IMMOZON ne contestant pas la vente par l'intermédiaire de Monsieur [Y] d'un bien immobilier à [Localité 5], hors de son secteur réservé, et ayant donné lieu au paiement d'une commission. 



Le constat d'huissier en date du 18 août 2014 contient en pièce annexe la fiche commerciale de mise en vente du bien immobilier de Madame [I] à [Localité 3] en mentionnant Monsieur [Y] comme contact. 



Il résulte de l'attestation de Mesdames [M] et [O] qu'elles confirment avoir traité avec Monsieur [Y] en qualité d'agent immobilier et que la vente a été signée en la forme authentique, le 15 octobre 2012, au prix de 420 000 €. 



Enfin, dans son courrier en date du 29 novembre 2012, la société IMMOZON ne conteste pas l'existence d'une commission due à Monsieur [Y] au titre de la vente [I]/[M] mais évoque un désaccord sur son montant. 



Ainsi, la société IMMOZON a perçu une commission de 15 886 € net de sorte que Monsieur [Y] a droit à une commission de 6 354 € ( 15 886 x 40 % ), aucun accord tacite portant réduction du montant de ladite commission ne pouvant lui être opposé. 



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société IMMOZON à payer ladite somme. 



- Sur la demande de paiement d'une commission au titre de la vente des terrains de Madame [P], 



Les parties conviennent de l'existence, sur la commune de [Localité 4], commune du secteur de prospection mentionné sur le contrat de travail de Monsieur [Y], d'un terrain appartenant à Madame [P] à diviser en 4 parcelles de 1 000 m2.



La société IMMOZON ne justifie pas de l'existence d'un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée signé par les deux parties, ni de l'exécution de ce contrat, notamment par la prestation exécutée et l'encaissement des honoraires. 



Par contre, le constat d'huissier en date du 24 août 2014 contient, en pièce annexe, la fiche commerciale d'un des quatre terrains de Madame [P] mentionnant un prix de 180 000 € au titre du mandat n°650 et de 190 000 € au titre du mandat n°655, et le nom de Monsieur [A], directeur de la société IMMOZON en contact. 



Si le constat d'huissier en date du 23 août 2014, produit par la société IMMOZON, établit un examen des mandats consentis à cette dernière entre les 13 décembre 2010 

( n°849 ) et 15 décembre 2011 ( n°978 ), les mandats n°650 et 655 ont donc été consentis antérieurement par Madame [P]. 















Il résulte de la sommation interpellative en date du 12 octobre 2013 que Monsieur [G], propriétaire d'un des lots, a déclaré l'avoir acquis par l'intermédiaire de la société IMMOZON et avoir eu affaire à Monsieur [A]. De plus, le constat d'huissier en date du 18 août 2014 confirme la vente en l'état d'une fiche commerciale d'un terrain de 1 000 m2 appartenant à Madame [P] avec la mention ' Vendu IMMOZON '. 



Ainsi, il est établi que la société IMMOZON était titulaire d'un mandat de vente des terrains à lotir appartenant à Madame [P] situés sur la commune de [Localité 4], qu'elle les a mis en vente en mentionnant Monsieur [A] comme contact, alors qu'il s'agissait d'une zone réservée à Monsieur [Y], et qu'elle a procédé à leur vente, comme en attestent les mentions de son site internet et la déclaration de Monsieur [G], lesquels confirment la signature d'une vente réitérée sous la forme authentique.



Par conséquent, Monsieur [Y] établit son droit à commission d'un montant de 

15 050,16 € correspondant à un taux de commission de 45 % sur un honoraire d'agent immobilier de 8 361,20 € ht par terrain, soit 33 444,80 €. 



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société IMMOZON à payer ladite somme. 



- Sur la demande de paiement d'un solde de commission, 



Les parties conviennent d'un solde dû de 89 € au titre des commissions dues à Monsieur [Y] au titre des ventes des biens immobiliers de Messieurs [K] et [B] de sorte que le jugement ayant condamné la société IMMOZON sera confirmé. 

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société IMMOZON à payer ladite somme. 



2/ Sur la demande reconventionnelle de la société IMMOZON, 



En l'absence de clause de non-concurrence, la création par un ancien salarié d'une entreprise concurrente ne constitue pas un acte de concurrence déloyale dès lors qu'elle n'était pas interdite par une clause contractuelle et n'a pas été accompagnée de pratiques illicites de débauchage de personnel ou de détournement de clientèle, le salarié pouvant préparer sa future activité à condition que cette concurrence ne soit effective qu'après l'expiration du contrat. 



En l'espèce, le contrat de travail de Monsieur [Y] ne contient pas de clause de non-concurrence mais stipule que le salarié s'interdit de s'intéresser à toute entreprise concurrente ou non et ne devra faire aucune opération pour son compte ou celui d'un tiers. 



Il résulte des pièces versées au débat que la démission de Monsieur [Y] est en date du 20 juillet 2012 et prend donc effet, le 20 août 2012. S'il a créé une société Selectiv'Immo en déposant ses statuts, il établit la réception de sa carte d'agent immobilier, le 21 août 2012, lui permettant de commencer son activité. De plus, il justifie avoir commandé ses fournitures, le 24 août 2012, avoir ouvert sa ligne téléphonique, le 31 août 2012 et son site internet, le 7 septembre 2012, et avoir pris un local à bail, le 1er octobre 2012. 



Ainsi, la société IMMOZON n'établit aucun détournement de clientèle par une concurrence née pendant l'exécution du contrat de travail, le seul dépôt des statuts de la société avant la démission en date du 20 juillet 2012 n'étant qu'une formalité préalable à l'exercice d'une activité concurrente, laquelle est devenue effective qu'après obtention de la carte d'agent immobilier, en date du 21 août 2012, accessoire juridique indispensable à l'exercice de cette activité professionnelle. 





Par conséquent, la société IMMOZON n'établit pas l'existence d'une concurrence déloyale ou illicite de Monsieur [Y] et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 



En définitive, le jugement déféré sera confirmé dans toutes ses dispositions. 



3.- sur les demandes accessoires



Monsieur [Y] a été contraint d'engager de nouveaux frais d'assistance devant la Cour et l'équité commande de lui allouer une indemnité complémentaire de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles en appel. 



La société IMMOZON, partie perdante, supportera les dépens. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition des parties après que ces dernières aient été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



- Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions, 



- Y ajoutant, Condamne la société IMMOZON à payer à Monsieur [B] [Y] une indemnité complémentaire de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles,



- Déboute chacune des parties de ses demandes plus amples ou contraires, 



- Condamne la société IMMOZON aux entiers dépens d'appel. 



Le greffierLe Président







Sophie MascrierMichel SORNAY