Cour d'Appel · 1ère Chambre A — 29 novembre 2016

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 29 NOVEMBRE 2016

A.V

N° 2016/ 













Rôle N° 15/07918







[H] [N]

[I] [W] épouse [N]





C/





[F] [K]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]





















Grosse délivrée 

le :

à :Levaique

Berthelot

Rousseau

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 Mars 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03772.





APPELANTS



Monsieur [H] [N]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1] (62)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Sophie DEBETTE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant



Madame [I] [W] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 2] (Itali)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Sophie DEBETTE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant





INTIMES





Madame [F] [K]

née le [Date naissance 3] 1935 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3], à titre personnel et prise en sa qualité d'héritière de son frère Monsieur [Y] [K], décédé le [Date décès 1] 2016



représentée par Me Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE, 

assistée par Me Florence GEMSA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par la SAS AGEFIM CONSULTANTS,[Adresse 4]

représentée par Me Ludovic ROUSSEAU de la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Loïc ALRAN, avocat au barreau de CASTRES











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2016







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2016,



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :



Suivant acte authentique du 11 juillet 2005, M. [Y] [K] et Mme [F] [K] ont vendu à M. [H] [N] et Mme [I] [W], son épouse, les lots 126 et 145 d'une copropriété [Adresse 4]. Il était également convenu auparavant entre les parties, suivant courrier du 7 avril 2005, de la cession du terrain attenant au magasin situé [Adresse 4], mais la vente n'a pu être réalisée, les époux [N] l'imputant à l'absorption de cette parcelle par l'assiette cadastrale de la copropriété [Adresse 1]. Le syndicat des copropriétaires ayant refusé, lors d'une assemblée générale du 29 avril 2010, la modification de son assiette cadastrale, les époux [N] ont sollicité la désignation d'un géomètre expert en référé. Cependant, suivant acte sous seing privé du 30 mai 2011, les consorts [K] ont signé une promesse de vente de la parcelle au profit de M. et Mme [G] et M. [E], sous la condition suspensive que la procédure introduite par M. et Mme [N] soit close et purgée de tout recours.



Suivant acte d'huissier des 8 juin et 9 juillet 2012, M. et Mme [N] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse M. [Y] [K] et Mme [F] [K], ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux fins de voir, d'une part le syndicat des copropriétaires condamné sous astreinte à régulariser tous actes notariés modificatifs afférents à la modification de l'assiette cadastrale telle que résultant du document d'arpentage établi par M. [Q], géomètre-expert, et du PV de délimitation signé le 27 février 2007 par le cabinet LAMY pour le compte du syndicat, notamment le rectificatif à l'état de division en ce qui concerne les limites cadastrales, et condamné, en l'état de ses manoeuvres avérées et de sa résistance, à supporter les frais des actes rectificatifs, d'autre part les consorts [K] condamnés à signer l'acte rectificatif à la vente du 11 juillet 2005 y incorporant le terrain litigieux, désormais cadastré AW [Cadastre 1] pour 3 ares et 53 centiares, outre la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive à la charge de chacun des défendeurs et une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement en date du 30 mars 2015, le tribunal de grande instance de Grasse a :


Débouté les époux [N] de leur demande de rejet des conclusions des consorts [K] du 11 septembre 2014 et constaté que la demande du syndicat des copropriétaires en révocation de l'ordonnance de clôture partielle était sans objet, celle-ci ayant déjà été révoquée,

Débouté les époux [N] de leur demande en condamnation des consorts [K] d'avoir à signer un acte rectificatif à la vente consentie par acte du 11 juillet 2005 incorporant le terrain cadastré AW [Cadastre 1],

Fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée de l'absence de qualité à agir des époux [N] en ce qui concerne sa condamnation à régulariser tous actes notariés modificatifs afférents à la modification de l'assiette cadastrale de cette parcelle,

Débouté les époux [N] du surplus de leurs demandes, notamment de la condamnation du syndicat des copropriétaires et des consorts [K] à leur verser des dommages et intérêts pour résistance abusive,

Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. et Mme [N] à payer à M. [Y] [K] et Mme [F] [K] ensemble la somme 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.   


Il a retenu qu'il n'existait pas de compromis de vente portant sur la parcelle en cause, que le courrier du 7 avril 2005 envisageait cette vente mais ne précisait pas le prix, que l'acte authentique ne comportait aucune réserve quant au terrain et que ni le courrier du notaire du 23 décembre 2008 ni la lettre du 17 octobre 2008 des consorts [K] n'avaient de portée juridique, de sorte qu'à défaut d'accord sur la chose et sur le prix, les demandeurs ne pouvaient contraindre les consorts [K] à leur vendre le terrain et encore moins à rectifier l'acte de vente de 2005. 

Il a considéré par ailleurs que les époux [N] n'avaient aucune qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires dès lors qu'ils étaient déboutés de leur demande contre les consorts [K]. 



M. et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 4 mai 2015.



M. [Y] [K] est décédé le [Date décès 1] 2016 et Mme [F] [K], déjà intimée à titre personnel, est intervenue volontairement en qualité de seule héritière de son frère.





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M. et Mme [N], aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 27 novembre 2015 et resignifiées le 7 octobre 2016, demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de : 

- condamner les consorts [K], conformément à leur engagement de signer l'acte rectificatif de vente à leur profit en date du 11 juillet 2005 incorporant le terrain litigieux désormais cadastré section AW[Cadastre 1] pour 3 ares et53 centiares,

Vu les éléments du dossier établissant l'erreur de cadastre, le rapport de M. [Q], géomètre expert et la reconnaissance du syndicat des copropriétaires aux termes de sa lettre à l'expert du 3 novembre 2011,


Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à régulariser tous actes notariés et modificatifs afférents à la modification de l'assiette cadastrale telle qu'elle résulte du document d'arpentage établi par M. [G] [Q] et du procès-verbal de délimitation signé le 27 février 2007 par le cabinet LAMY pour le compte du syndicat des copropriétaires, et notamment le rectificatif à l'état descriptif de division en ce qui concerne les limites cadastrales de la copropriété, 

Dire qu'en l'état des man'uvres avérées du syndicat des copropriétaires et de sa résistance abusive, il doit être condamné à la rectification de ces actes à ses frais,

Débouter les intimés de leurs exceptions de prescription et d'irrecevabilité, ainsi que de leurs demandes reconventionnelles,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 10.000 euros pour résistance abusive et condamner de même M. [Y] [K] et Mme [F] [K] au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Ils expliquent que les consorts [K] entendaient leur vendre, outre les lots de copropriété, le terrain attenant qui, ayant été absorbé dans l'assiette de la copropriété, n'a pu être inséré dans l'acte de vente ; qu'à la suite de la signature par le syndic de la copropriété d'un document d'arpentage, une modification au parcellaire cadastral était faite par la création d'une parcelle AW [Cadastre 1] et qu'il convient dès lors de passer les actes rectificatifs suivants : un acte rectificatif à l'assiette cadastrale de la copropriété, un acte rectificatif à l'acte de partage après dissolution de la SCI [Adresse 1] (aux droits de laquelle viennent les consorts [K]) par l'ajout de cette parcelle et un acte rectificatif à la vente du 11 juillet 2005 ; que, devant l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires a reconnu que le cadastre était affecté d'une erreur et que la parcelle en cause était restée propriété des consorts [K], de sorte que l'expertise devenait inutile. 

  

Ils font valoir l'argumentation suivante pour obtenir l'infirmation du jugement :


Il y a bien eu accord sur la chose (le terrain attenant à la copropriété appartenant à la SCI [Adresse 1]) et sur le prix (englobé dans celui des deux lots de copropriété) : cela ressort, non seulement du courrier des consorts [K] du 7 avril 2005, mais également de leur courrier du 30 octobre 2008 répondant à Me [C] et faisant état d'un rectificatif à l'acte de vente du 11 juillet 2005, ainsi que des courriers de Me [T] du 23 décembre 2008 et de Me [C] du 16 avril 2009 ; les consorts [K] n'ont jamais eu de doute sérieux sur la propriété de cette parcelle, d'ailleurs ils ont signé une promesse de vente au profit de deux copropriétaires sans faire de réserve sur la propriété du terrain, la seule condition prévue étant que le recours des époux [N] sur la parcelle soit purgé ; c'est en vain que les consorts [K] soutiennent que la superficie n'était pas déterminée au jour de la vente, alors que celle-ci était parfaitement déterminable et a été déterminée dans le document d'arpentage de M. [Q] ; 

Le modificatif de l'assiette cadastrale de la copropriété a été accepté dans son principe lors de l'AG du 25 octobre 2005 et le PV de délimitation portant rectification de la limite divisoire a été signé par le syndic de l'époque, le 27 février 2007 ; il est contradictoire que le syndicat des copropriétaires ait ensuite refusé aux époux [N] de signer l'acte rectificatif, le 29 avril 2010, et qu'il ait, devant l'expert judiciaire, admis l'erreur cadastrale ayant abouti à l'intégration du terrain dans son assiette cadastrale ; cette attitude ne peut s'expliquer que par la volonté de deux membres du conseil syndical, M. [E] et M. [G], d'obtenir la signature de la promesse de vente de la parcelle pour une somme de 20.000 euros ;

Leur action n'est pas prescrite, n'étant fondée, ni sur les vices cachés, ni sur la nullité de la délibération du 29 avril 2010, mais sur les articles 1582 et suivants du code civil.  






Mlle [K] [F], agissant tant en son personnel qu'en sa qualité de légataire universelle de son frère, [Y] [K], décédé en cours d'instance, suivant conclusions signifiées le 29 septembre 2015 à titre personnel et conclusions d'intervention volontaire signifiées le 5 octobre 2016, demande à la cour de :


Recevoir son intervention volontaire ès qualités d'héritière de son frère, [Y] [K],

Confirmer partiellement le jugement déféré,

Y ajoutant,

Débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner reconventionnellement à lui payer ès qualité la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Elle rappelle les circonstances de la vente du 11 juillet 2005, soutenant que, dans la lettre du 7 avril 2005, les vendeurs se sont seulement référés au legs particulier et au testament de leur auteur, Mme [P], qu'ils ignoraient la contenance réelle de ce qui était à vendre mais qu'ils ne pouvaient céder plus de droits qu'ils n'en disposaient ; c'est donc de parfaite bonne foi qu'ils ont écrit vendre le terrain en 2005 et dit en 2008 qu'ils acceptaient le principe d'un acte rectificatif, alors qu'il s'agissait en fait de régulariser une véritable vente complémentaire. 

















Elle soutient le raisonnement suivant :

- si la cour considère qu'à l'issue de la procédure un nouveau lot a été créé, cette parcelle appartient alors librement aux consorts [K] qui peuvent en disposer librement puisqu'elle n'a pu être vendue en 2005 ; l'examen des éléments à l'origine de la création de la copropriété et des droits de la SCI [Adresse 1] penche en faveur de l'absence d'existence de la parcelle, de même que de l'absence d'identification de l'assiette et de la superficie (la partie « réservée » était de 306m², alors que la parcelle vendue à la SCI [Adresse 1] en 1950 est de 280 m² et celle revendiquée par les époux [N] de 353 m²) ; les diligences pour créer et identifier la parcelle ne pouvaient qu'être antérieures à la vente ; au demeurant, le document d'arpentage et le procès-verbal de délimitation ont abouti à la création d'une nouvelle parcelle, issue de la division à prévoir de la parcelle AW [Cadastre 2] ; 

- si la cour considère que le legs comprenait la parcelle, il sera constaté qu'elle n'a pas été vendue en 2005, faute de détermination de la chose et du prix ; en effet, l'article 1583 du code civil suppose que les parties soient d'accord sur la chose et le prix, or la superficie du terrain n'était pas déterminée : 280 m² dans l'acte de 1950 et 353 m² revendiqués par les époux [N], de sorte que les consorts [K] pourraient invoquer une erreur sur la chose ; et le prix n'a pas été déterminé, la lettre du notaire, rédigée plus de trois ans après l'acte n'ayant pas de valeur contre l'acte authentique, et ce prix ne pouvait être déterminé à défaut de connaître la contenance du terrain ; 

- l'action des époux [N] en revendication de propriété plus de sept ans après l'acte de vente est prescrite, tant sur le fondement des vices cachés qu'au regard de l'acquiescement à la résolution de l'assemblée générale du 29 avril 2010 qui n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai par les époux [N], copropriétaires opposants ;

- les consorts [K] ont compris qu'ils avaient été abusés par les époux [N] qui leur présentaient la vente de la parcelle comme une rectification de la vente de 2005, sans régler aucun prix, alors que celle-ci avait une véritable valeur et qu'elle devait rester dans l'assiette de la copropriété qui pouvait revendiquer l'usucapion trentenaire, raison pour laquelle ils ont signé le compromis du 30 mai 2011 avec MM. [E] et [G] qui comporte une clause de substitution au profit du syndicat des copropriétaires. 





Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], suivant conclusions n°2 signifiées le 17 octobre 2016, demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exception de celle par laquelle il a été débouté de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et il réclame la condamnation des époux [N] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et celle de 3.000 euros pour ceux engagés en appel.



Il fait valoir l'argumentation suivante :


Les consorts [K] ne peuvent être contraints de vendre le terrain, la vente de 2005 n'ayant porté que sur les deux lots de copropriété et n'ayant pas à être rectifiée ; les époux [N] ne précisent pas quel est le fondement juridique de leur demande et en tout état de cause, ils ne peuvent se prévaloir d'un accord sur la chose et sur le prix puisqu'aucun prix n'était fixé et que l'acte de 2005 ne mentionne en aucune façon que le prix payé inclurait le prix du terrain ; le courrier du notaire du 23 décembre 2008 ne peut valoir contre les mentions de l'acte authentique, de sorte que le prix de 100.000 euros s'applique uniquement aux deux lots de copropriété, et celui du 16 avril 2009 indiquant que les consorts [K] sont d'accord pour signer l'acte rectificatif n'est conforté par aucun écrit de ceux-ci, sachant que le mandat apparent ne peut être admis pour l'établissement d'un acte par un notaire instrumentaire ; 

Le syndicat des copropriétaires a pensé légitimement être propriétaire du terrain dont il jouissait depuis plus de trente ans et a voulu avoir la démonstration qu'il y avait eu une erreur cadastrale, ce qu'il a pu voir à l'examen des pièces du dossier lors de l'expertise ; il n'y a donc pas eu de sa part d'intention maligne et la démarche de certains copropriétaires auprès des consorts [K] n'a rien de malveillant, alors que les époux [N] tentent de se faire attribuer le terrain sans en payer le prix. 






La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 octobre 2016.





MOTIFS DE LA DECISION :



Attendu qu'il est constant que M. [Y] [K] et Mme [F] [K] ont vendu à M. [H] [N] et Mme [I] [W], son épouse, suivant authentique reçu le 11 juillet 2005 par Me [J] [U], notaire associée de la SCP [U] [D], [S] [D], [J] [U], [C] [R] et [Q] [F], notaires à [Localité 4], avec le concours de Me [K] [Z], notaire au [Localité 5], les lots 126 et 145 d'un ensemble en copropriété dénommé [Adresse 4], moyennant le prix de 100.000 euros ; que ces deux lots consistaient en une cave en sous-sol (lot 126) et un magasin en rez-de-chaussée du bloc B (lot 145), les deux lots ayant été réunis pour former, au niveau R+0, une boutique, dégagements, toilettes, arrière-boutique, placard-réserve et escaliers, et au niveau Rez-de-jardin : réserve, salle d'eau, toilettes, entrepôt et petit appartement situé à l'entresol composé de séjour, chambre, toilettes ; qu'il y était indiqué que M. [Y] [K] et Mme [F] [K] en étaient propriétaires en qualité de légataires particuliers de 39 parts sociales de la SCI [Adresse 5], du chef de [R] [P], décédée le [Date décès 2] 1999, à la suite du transfert de propriété des biens de la SCI à ses associés constaté par acte notarié du 11 juillet 2005 ; 



Que l'acte de vente du 11 juillet 2005 avait été précédé d'un compromis de vente signé le 31 mars 2005, rédigé par l'un des notaires, portant désignation des mêmes lots 126 et 145 de l'ensemble en copropriété [Adresse 1] au prix de 100.000 euros ; 



Que cependant, entre ces deux actes, M. [Y] [K] et Mme [F] [K] écrivaient à leurs acquéreurs, le 7 avril 2005, la lettre suivante : 

« Suite à nos échanges téléphoniques, nous venons vous préciser que nous vous vendons les lots 126 et 145 ainsi que le terrain attenant au magasin situé [Adresse 4]. Nous vous joignons à cet effet la photocopie de la succession de notre cousine germaine, Madame [P] [R] née [B] décédée le [Date décès 2] 1999. D'autre part, vous trouverez également la photocopie de la Direction des services fiscaux des Alpes Maritimes précisant les termes du testament de Madame [P] ainsi que son legs en notre faveur de l'ex-boulangerie, d'un logement situé au-dessus, et jardin cadastré section AW [Cadastre 2] lots 126 et 145 [Adresse 4]. » ;

 



Attendu que les époux [N], expliquant que la régularisation de la vente du terrain n'avait pu être effective le 11 juillet 2005 à défaut d'individualisation cadastrale du terrain en nature de jardin que les consorts [K] entendaient leur vendre, sollicitent la signature par leurs vendeurs d'un acte rectificatif mentionnant ce terrain aujourd'hui cadastré, et la signature par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] des actes rectificatifs permettant de rectifier les mentions cadastrales sur l'état de division de la copropriété ; 







Qu'il ressort de l'examen des pièces du dossier, notamment de l'acte de vente du 4 décembre 1950 des consorts [S] à la SCI [Adresse 5], que ceux-ci ont vendu à la SCI, outre un lot de copropriété dans l'immeuble bâti (cave), un terrain dénommé « parcelle réservée », située au Nord Est de l'immeuble des vendeurs, couvrant en partie le vallon du [Localité 6], de 280 m² environ, figurant sous teinte orange sur l'acte du 20 février 1948 ; que l'extériorité de cette parcelle par rapport à l'assiette du terrain de l'immeuble en copropriété ressort du rappel dans cet acte de l'existence sur ce terrain d'une servitude perpétuelle de tour d'échelle pour l'entretien et la réparation de l'immeuble ; que Me [T], notaire salarié à l'étude de Me [U], indique avoir vérifié le plan annexé au règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 1] en date du 20 février 1948 auquel il est fait référence dans les actes et avoir constaté qu'il y figure bien, sur le plan annexé et sous teinte orange, une parcelle correspondant à la désignation de l'acte de 1950 de cession à la SCI [Adresse 5] - aux droits de laquelle se trouvent les consorts [K], légataires à titre particulier de [R] [P] ; 



Qu'il a été procédé, comme le suggérait ce notaire, à une individualisation de cette parcelle par un géomètre-expert, M. [Q], qui, après avoir repris les actes, retient, dans une étude réalisée en septembre 2005, que la parcelle désignée comme « parcelle réservée » n'est pas incluse dans la copropriété [Adresse 1], qu'elle est cependant comprise sur le plan cadastral dans la parcelle de la copropriété et qu'il convient en conséquence de recourir à un arpentage pour séparer les parcelles ; que les époux [N] et le cabinet Foncia, syndic de l'immeuble [Adresse 1], ont signé, le 27 février 2007, le PV de délimitation de parcelles établi par M. [Q] portant rectification des limites figurant au cadastre et création, au sein de la parcelle AW [Cadastre 2] de 4838 m² constituant l'assiette de la copropriété, de deux parcelles, l'une, AW [Cadastre 1], de 353m² revenant aux époux [N], l'autre, AW [Cadastre 3], de 4485 m² appartenant à la copropriété [Adresse 1] ; 



Qu'à la suite de l'individualisation de la « parcelle réservée » sous le numéro cadastral AW [Cadastre 1] pour 353 m², les époux [N] ont, sur les conseils des notaires, demandé au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de donner pouvoir à son syndic de signer le rectificatif à l'état de division en ce qui concerne les limites divisoires de la copropriété ; mais que, lors de son AG du 29 avril 2010, le syndicat des copropriétaires a refusé toute modification de l'assiette cadastrale conformément au document d'arpentage de M. [Q], revendiquant la propriété de ce terrain ; que, peu de temps après pourtant, par courrier en date du 3 novembre 2011, le conseil de la copropriété, Me ALRAN, écrivait à l'expert judiciaire désigné en référé sur cette question, M. [A], que la parcelle litigieuse était bien restée la propriété des consorts [K] qui la détenaient de M. et Mme [P] suite au legs des parts sociales de la SCI [Adresse 5], le cadastre étant affecté d'une erreur ; que, curieusement, le conseil du syndicat des copropriétaires ajoutait : « cette partie privative n'est plus susceptible d'être cédée à M. et Mme [N] puisqu'elle a été entre temps acquise par deux copropriétaires, Messieurs [N] [G] et [V] [E] avec clause de substitution au bénéfice du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], selon acte sous seing privé du 30 mai 2011. » ; 



Qu'il doit être conclu de l'ensemble de ces constatations, qu'il n'existe plus de débats sur le fait que les consorts [K] étaient bien propriétaires, comme venant aux droits de [R] [P], de la parcelle aujourd'hui cadastrée AW [Cadastre 1] d'une superficie de 353 m² ;















Que les questions qui opposent les parties portent sur le fondement de l'action engagée par les époux [N] et son éventuelle prescription, sur l'existence d'un accord de cession entre les consorts [K] et les époux [N] sur la chose et sur le prix et sur la possibilité qu'avaient les consorts [K] en juillet 2005 de céder un bien qui n'était pas individualisé et déterminé dans sa contenance et sur le plan cadastral ; 





Attendu que les époux [N] agissent, non pas en revendication de la propriété de la parcelle AW [Cadastre 1], mais en rectification de l'acte authentique de vente du 11 juillet 2005, au regard de la vente du terrain qu'ils considèrent comme parfaite entre les consorts [K] et eux-mêmes depuis cette date, se fondant pour ce faire sur les dispositions de l'article 1589 du code civil ; qu'au demeurant, si l'action devait être analysée comme fondée sur la revendication d'un immeuble, seule serait applicable la prescription de l'article 2227, soit une prescription par trente ans à compter du jour où son titulaire a connu les faits lui permettant d'exercer son action ; 



Que c'est en vain que Mme [F] [K] oppose la prescription en prétendant que le délai pour agir en vices cachés est expiré, de même que le délai de l'action en contestation par un copropriétaire d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires, les époux [N] n'ayant jamais exprimé l'intention de fonder leurs demandes sur les vices cachés ou de discuter la validité de la délibération de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] du 29 avril 2010 ;





Attendu que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; 



Qu'en l'espèce, la preuve de l'accord des vendeurs, les consorts [K], et des acquéreurs, les époux [N], sur la chose vendue et sur son prix ressort suffisamment des éléments suivants qui se conjuguent et se corroborent :


La lettre du 7 avril 2005, postérieure d'une semaine au compromis, adressée par les consorts [K] aux époux [N], faisant état de manière très explicite de leur volonté de vendre, en même temps que les lots de copropriété, le terrain jouxtant le magasin, conformément aux mentions portées dans l'acte de délivrance du legs, les vendeurs entendant ainsi céder dans un seul et même temps l'ensemble des biens et droits acquis du chef de [R] [P] et de la SCI [Adresse 5],

La lettre en date du 28 octobre 2005 de Me [T], notaire salarié de l'étude [U], rédacteur de l'acte de vente du 11 juillet 2005, aux époux [N], leur rappelant les raisons pour lesquelles, alors que les consorts [K] s'étaient engagés à leur vendre la parcelle de terrain au Nord de l'immeuble, la transmission n'avait pas pu être régularisée, cette parcelle ayant été absorbée par la parcelle AW [Cadastre 2], terrain d'assiette de la copropriété [Adresse 1], et leur conseillant de faire procéder à un modificatif de l'assiette cadastrale permettant la régularisation de la cession, 

Le courrier du 30 octobre 2008 des consorts [K] à leur notaire (Me [Z]) lui faisant connaître leur accord pour l'établissement d'un acte rectificatif à l'acte de vente du 11 juillet 2005 sous la seule réserve qu'ils n'aient pas à en supporter les frais, et le courrier subséquent de l'étude [C], [Z], [H] du 19 novembre 2008 à Me [T] lui indiquant « Je viens enfin de recevoir de Monsieur [K] et de Mademoiselle [K] un courrier me marquant leur accord sur la régularisation d'un acte rectificatif relatif au terrain de la SCI [Adresse 5] »,

La lettre de Me [T] du 23 décembre 2008 aux époux [N] explicitant : « Lors de votre acquisition de la cave et du magasin des consorts [K] régularisée par mon étude le 11 juillet 2005, il avait été convenu que dans votre prix d'acquisition était également compris celui du terrain attenant et qu'un acte rectificatif serait régularisé dès que le terrain aura été régulièrement individualisé de nouveau, puisqu'il semble qu'il ait été englobé lors de la rénovation du cadastre dans l'assiette cadastrale de la copropriété [Adresse 1]. »,

Le courrier de Me [C] (notaire des vendeurs) du 16 avril 2009 à son confrère [T], lui proposant les actes à passer pour « trouver une solution à ce problème qui n'a que trop duré », à savoir la signature d'un acte rectificatif à l'assiette cadastrale de la copropriété, d'un acte rectificatif à l'acte de partage après dissolution de la SCI [Adresse 5] et d'un acte rectificatif à la vente ;




Qu'il importe peu qu'à la date du 11 juillet 2005, le terrain vendu n'ait pas été individualisé sur le plan cadastral, cette situation constituant un obstacle à la régularisation authentique mais pas à l'accord des parties sur la cession d'une parcelle qui appartenaient bien aux vendeurs et qui, sur le terrain, était parfaitement identifiable et identifiée et dont la superficie, même si elle n'était pas précisément déterminée, était tout à fait déterminable grâce aux opérations d'arpentage réalisées par M. [Q] ;



Que, ni dans leur lettre du 7 avril 2005, ni dans leur courrier du 30 octobre 2008, les consorts [K] n'ont réclamé un complément de prix pour ce terrain, s'agissant pour eux de céder la totalité de leurs droits immobiliers leur venant du legs de [R] [P], l'essentiel étant de n'avoir aucun frais à engager, ni pour faire rétablir le cadastre (ce qu'ils ont délégué aux époux [N]), ni pour passer les actes rectificatifs ; 



Qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que les différents courriers échangés ne permettaient pas de caractériser un accord sur la chose et sur le prix, étant ajouté que les courriers des notaires n'ont pas pour vocation de prouver contre les mentions de l'acte du 11 juillet 2005, mais de faire état des difficultés rencontrées lors de cet acte et justifiant sa rectification par ajout de la mention de la parcelle AX [Cadastre 1] aujourd'hui parfaitement identifiée ;



Que Mme [F] [K] sera donc condamnée à signer l'acte rectificatif de la vente du 11 juillet 2005 pour y ajouter la cession de la parcelle de terrain AW [Cadastre 1] pour 353 m² qui n'avait pas pu y être alors mentionnée, nonobstant l'accord des parties sur cette cession ;





Attendu que les droits des époux [N] sur ce terrain étant ainsi reconnus, il y a lieu de déclarer leur action à l'encontre du syndicat des copropriétaires recevable, les appelants ayant qualité pour réclamer sa condamnation à venir signer l'acte rectificatif de l'état de division modifiant l'assiette cadastrale, l'erreur de cadastre ayant été admise par le conseil du syndicat des copropriétaires, après bien des tergiversations, et la propriété des consorts [K] étant reconnue - et même revendiquée pour bénéficier de la promesse de vente signée le 30 mai 2011 - après individualisation de la parcelle AW [Cadastre 1] ; 



Qu'il sera fait application d'une astreinte contre le syndicat des copropriétaires au regard des atermoiements et revirements qu'il a manifestés, afin d'éviter que la situation subie par les époux [N] depuis des années ne perdure ;





















Attendu qu'au regard du comportement fautif du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] qui, après avoir signé le PV de délimitation en 2007, a refusé en avril 2010 de reconnaître la propriété des consorts [K] sur la parcelle, en parfaite contradiction avec celui-ci et alors que le notaire lui avait adressé tous les actes et documents utiles pour établir la propriété de [R] [P] et de ses ayants-droit, les consorts [K], sur cette « parcelle réservée », pour ensuite la revendiquer au travers d'une promesse conclue en mai 2011 avec les consorts [K], il y a lieu de faire droit à la demande de M. [H] [N] et Mme [I] [W] tendant à la condamnation de ce syndicat des copropriétaires à leur verser des dommages et intérêts pour résistance abusive dont le montant sera fixé à la somme de 5.000 euros ; qu'en outre, les frais d'établissement de l'acte rectificatif seront mis à sa charge ;



Que la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive des époux [N] à l'encontre de Mme [F] [K] sera rejetée, celle-ci ayant été manifestement ballotée entre ses engagements à l'égard des époux [N] et les pressions exercées par certains copropriétaires lui laissant entrevoir la possibilité de céder pour un prix de 20.000 euros  le terrain sur lequel ses droits étaient restaurés après avoir été contestés par ceux-là mêmes qui en espéraient la cession ; que Mme [F] [K] sera par contre déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;





Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Vu l'article 696 du code de procédure civile,









PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, contradictoirement,

et en dernier ressort,

 



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande en paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'infirmant pour le surplus de ses dispositions et y ajoutant,



Déclare l'action engagée par M. [H] [N] et Mme [I] [W], son épouse, contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] recevable ;



Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à signer l'acte rectificatif de l'état de division permettant de modifier l'assiette cadastrale de la copropriété pour la fixer à la parcelle AW [Cadastre 3] d'une superficie de 4485 m² afin de tenir compte de la rectification du cadastre, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois courant à compter de la réception de la convocation pour signature adressée, suivant lettre recommandée avec accusé de réception, par le notaire chargé de la rédaction de l'acte, laquelle astreinte courra pendant une durée de trois mois passée laquelle il pourra être à nouveau statué ;

 

Dit que les frais d'établissement de l'acte rectificatif de l'état de division de la copropriété [Adresse 1] seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;







Ordonne à Mme [F] [K], à titre personnel et ès qualités d'ayant droit à titre universel de son frère, [Y] [K], de signer l'acte rectificatif à l'acte de vente du 11 juillet 2005 pour qu'il y soit ajouté la cession par M. [Y] [K] et Mme [F] [K] à M. [H] [N] et Mme [I] [W], son épouse, de la parcelle de terrain AW [Cadastre 1] pour 353 m² qui n'avait pas pu y être mentionnée ;



Dit que les frais de cet acte rectificatif seront supportés par M. [H] [N] et Mme [I] [W] ;



Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à M. [H] [N] et Mme [I] [W], ensemble, une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Déboute M. [H] [N] et Mme [I] [W] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive contre Mme [F] [K] ;



Déboute Mme [F] [K] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes leurs demandes ; 

 

Condamne Mme [F] [K], à titre personnel et ès qualités, d'une part, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], d'autre part, à payer à M. [H] [N] et Mme [I] [W] ensemble une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum Mme [F] [K], à titre personnel et ès qualités, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 





LE GREFFIERLE PRESIDENT