Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 25 octobre 2016

R.G : 15/01272









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de ROANNE

Au fond

du 14 janvier 2015



RG : 14/00240







[S]

[T]



C/



[D]

COMMUNE [Localité 1]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 25 Octobre 2016







APPELANTS :



M. [V] [W] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE



Mme [X] [T] épouse [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE





INTIMES :



Me [D] [D], Notaire

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par la SCP TACHET, AVOCAT, avocat au barreau de LYON



La COMMUNE [Localité 1] 

représentée par son Maire en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par la SCP DEYGAS PERRACHON ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON





 ******

 

 

Date de clôture de l'instruction : 08 Octobre 2015



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Septembre 2016



Date de mise à disposition : 25 Octobre 2016



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Françoise CARRIER, président

- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

- Michel FICAGNA, conseiller



assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier



A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.







****





 EXPOSE DE L'AFFAIRE 



 

Suivant acte notarié en date du 18 novembre 2010, reçu par Me [D], [V] et [X] [S] ont acquis de la commune de [Localité 1] une parcelle de terrain à bâtir de 9,45 ares constituant le lot n°7 du lotissement "[Adresse 1]", au prix de 35 € le mètre carré.



L'acte de vente ne faisait pas mention de l'existence d'aucune servitude grevant le terrain. Le plan de bornage et un descriptif du terrain y ont été annexés.



A l'occasion de travaux de terrassement, les époux [S] ont percé accidentellement une canalisation appartenant au Syndicat des Eaux de la Teyssonne qui longe la partie Sud et la partie Ouest de leur terrain, Il leur a été demandé à ce titre le paiement d'une facture de 348,94 € pour des travaux d'intervention du 14 avril 2012,



Par ordonnance du 17 janvier 2013, le juge des référés a désigné un expert au contradictoire de la Commune aux fins de vérifier et situer la présence de la canalisation évoquée par les époux [S], indiquer les conséquences matérielles de la présence de cette canalisation et fournir tous éléments utiles permettant d'apprécier les préjudices et moins-values alléguées.



Par ordonnance du 16 mai 2013, à la demande la commune [Localité 1], les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à [Q] [O], géomètre-expert, à la société OXYRIA, à Me [D] et au Syndicat intercommunal des Eaux de la Teyssonne.



L'expert a déposé son rapport le 15 novembre 2013, concluant que la partie du terrain neutralisée par la servitude correspondait à une perte nette de 103m².



Par acte d'huissier en date du 27 février 2014, [V] et [X] [S] ont assigné la Commune [Localité 1] et Me [D] devant le tribunal de grande instance de ROANNE, en réparation du préjudice lié à l'existence de la servitude.



Par jugement en date du 14 janvier 2015, le tribunal a :



- débouté [V] et [X] [S] de l'ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts,

- débouté la commune [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre de [V] et [X] [S],

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné les demandeurs à verser à la commune [Localité 1] et à Me [D] la somme de 2 000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP CHANTELOT pour la part la concernant.





Les époux [S] ont interjeté appel de cette décision par acte du 11 février 2015.





Au terme de conclusions notifiées le 30 avril 2015, ils demandent à la cour de :

- réformer le jugement déféré,

- condamner in solidum la commune [Localité 1] et Me [D], au visa des articles 1638, 1147 et 1382 du code civil, à leur payer la somme de 7 015 € à titre de dommages et intérêts, 

- condamner la Commune [Localité 1] à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- condamner in solidum la commune [Localité 1] et Me [D] à leur payer la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL ROBERT.



Ils font valoir :

- que la commune [Localité 1] a omis, en contravention avec les dispositions de l'article 1638 du code civil, de les informer de l'existence d'une charge grevant le fonds acquis, à savoir l'existence d'une convention de servitude sous seing privé du 5 décembre 1984 avec le Syndicat intercommunal des Eaux de la Teyssonne,

- que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, s'ils avaient connaissance de l'existence de la canalisation, ce simple fait ne leur permettait pas de déterminer la charge résultant de la servitude alors que l'acte de 1984 prévoyait des conditions très strictes en matière de construction sur le terrain et qu'une expertise a été nécessaire pour déterminer les conséquences matérielles résultant de la servitude,

- que le vendeur a une obligation générale de renseignement à l'égard de l'acquéreur et doit lui fournir une information loyale et exacte,

- que le notaire avait connaissance de la servitude grevant le fonds dans la mesure où il avait reçu l'acte d'acquisition du terrain par la commune [Localité 1] qui en faisait mention, ce qui démontre qu'il n'a pas fait toutes les diligences nécessaires pour vérifier les charges grevant le fonds, engageant ainsi sa responsabilité,

- que l'expert a retenu une "perte d'utilité totale" de la bande de terrain supportant la canalisation et sa transformation en butte paysagère et que leur préjudice sera justement indemnisé par une somme correspondant au prix d'acquisition de la superficie perdue et au coût d'aménagement de la butte,

- qu'un accord aurait pu intervenir avec la commune [Localité 1], sans qu'il soit nécessaire de recourir à une procédure judiciaire occasionnant des frais d'expertise, ce qui caractérise une résistance abusive justifiant leur demande d'indemnité de ce chef.





Au terme de conclusions notifiées le 19 juin 2015, la commune [Localité 1] demande à la cour de :



- confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour recours abusif contre les époux [S], et condamner les appelants à lui payer à ce titre la somme de 5 000 €,



- subsidiairement condamner Me [D] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,



- en tout état de cause, condamner les époux [S] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel avec faculté de distraction au profit de la SCP DEYGAS PERRACHON.



Elle fait valoir :

- que les époux [S] ont eu connaissance avant la vente du terrain de la présence et de l'emplacement de la canalisation litigieuse, qu'ils ont demandé et obtenu aux frais de la commune le déplacement de celle-ci,

- que le maire de la commune et les époux [S] ont signé un plan de bornage joint à la promesse de vente qui fait apparaître la canalisation et que le 15 juillet 2010 [V] [S] a assisté au tracé de la canalisation en présence d'un agent du syndicat intercommunal des eaux de la Teyssonne,

- que les appelants ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 1638 du code civil puisqu'ils avaient connaissance avant la vente de l'existence de la canalisation,

- que le préjudice résultant de la présence de la canalisation ne peut être qu'un trouble de jouissance justifiant une moins-value étant rappelé que la convention autorisant le passage de la canalisation prévoit en son article 3 la possibilité d'en solliciter le déplacement au frais du syndicat si celui-ci est indispensable,

- qu'une solution amiable du litige avait été proposée mais que les époux [S] avaient fait le choix d'agir en justice et qu'elle n'avait donc fait preuve d'aucune résistance abusive,

- que Me [D] a omis de faire figurer dans l'acte la mention de l'existence de la servitude et d'y joindre la convention l'établissant, engageant ainsi sa responsabilité.





Au terme de conclusions notifiées le 22 juin 2015, Me [D] conclut à la confirmation du jugement déféré et au débouté des demandes de la Commune dirigées à son encontre.



Elle fait valoir :

- que la convention du 5 décembre 1984 n'a pas été publiée, que le plan cadastral ne porte aucune mention de l'existence de la canalisation,

- qu'elle ne pouvait faire apparaître la servitude dans l'acte dès lors que la Commune, qui seule pouvait avoir connaissance de l'existence de la canalisation, avait omis de la mentionner sur les documents constituant les pièces du lotissement,

- qu'il n'existe pas de lien de causalité entre une éventuelle omission dans l'acte et le préjudice invoqué dans la mesure où les époux [S] avaient connaissance avant la signature de l'acte de vente de la présence de la canalisation sur le terrain,

- que le seul préjudice qui pourrait être invoqué est celui qui résulterait de la perte de chance de pouvoir agir autrement par rapport au terrain s'ils avaient eu connaissance de l'existence de la canalisation, 

- que la commune, qui connaissait l'existence de la canalisation et ne l'a pas mentionnée dans les documents remis en vue de l'établissement de l'acte, doit en supporter seule les conséquences.



La clôture a été prononcée le 8 octobre 2015.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur l'action en responsabilité à l'encontre de la commune [Localité 1]



Aux termes de l'article 1638 du code civil, "si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes et qu'elles soient de telle importance qu 'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité".



Le vendeur peut se dégager de la présomption de responsabilité ainsi établie en rapportant la preuve que l'acquéreur avait connaissance de l'existence de la servitude.



En l'espèce, le plan de bornage au 1/250ème établi par M. [O], géomètre chargé de la délimitation des lots, joint à la promesse de vente signée le 30 juin 2010, mentionne le tracé de la canalisation de long des limites Ouest et Sud de la parcelle. 



Il résulte du relevé chronologique des interventions du services technique du SIET et de l'attestation de M. [Z], technicien du SIET, en date du 2 mai 2013, que ce dernier est intervenu sur la parcelle [S] le 15 juillet 2010 pour procéder au remplacement d'un tampon ventouse de la canalisation le matin et qu'il a procédé en présence de M. [S] au traçage de la canalisation sur le terrain l'après-midi.



Il est ainsi établi que l'acquéreur avait connaissance avant la vente de la présence de la canalisation lui permettant d'en déduire l'existence d'une charge grevant le fonds. 



La lecture de la convention de servitude régularisée le 5 décembre 1984 ne révèle aucune contrainte tenant à la présence de la canalisation autre que celles de ne pas nuire à son bon fonctionnement et à sa conservation et de n'entreprendre aucune opération de construction ou d'exploitation qui soit susceptible de l'endommager. Ces contraintes ne sont, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, que les charges inhérentes à la présence d'un tel ouvrage sur un terrain constructible.



La mention à l'acte de la servitude n'aurait donc pas permis aux époux [S] d'être plus amplement informés sur les contraintes liées à la présence de la canalisation et c'est à bon droit que le premier juge a dit qu'il ne pouvait être retenu contre le vendeur un manquement à son obligation d'information.





Sur l'action en responsabilité à l'encontre de Me [D]



Il incombe au notaire instrumentaire, qui doit assurer la sécurité, l'efficacité et l'authenticité des actes, de rechercher dans les actes antérieurs et les états hypothécaires du chef des précédents propriétaires, l'existence des éventuelles charges grevant le fonds vendu. Il ne peut donc se contenter des informations fournies par le vendeur, qui peuvent être incomplètes ou erronées.



Ainsi, le fait que la commune [Localité 1] n'ait pas produit la convention de décembre 1984 créant la servitude, et qu'il n'en soit pas fait mention dans les pièces créant le lotissement "[Adresse 1]" ne dispensait pas le notaire de procéder à d'autres recherches sur la situation du terrain objet de la vente. 



Il est acquis que Me [D] avait reçu l'acte du 15 mai 2008 portant acquisition par la Commune des terrains sur lequel a été établi le lotissement '[Adresse 1]" et que cet acte mentionnait l'existence de la servitude établie par l'acte du 5 décembre 1984 pour le passage de la canalisation d'eau potable du Syndicat Intercommunal des Eaux de la Teyssone, dont une copie était en outre annexée.



Ses recherches auraient donc dû, nonobstant l'absence de publication de l'acte du 5 décembre 1984, l'amener à constater l'existence de cette servitude et à vérifier, avant l'établissement de l'acte, qu'elle n'était pas localisée sur la parcelle vendue.



Toutefois, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, le seul préjudice résultant de cette faute s'analyse en une perte de chance pour l'acquéreur d'avoir pu se déterminer par rapport à l'achat en ayant connaissance de la servitude grevant le fond. 



Dès lors que les acquéreurs ont pu décider d'acquérir au prix convenu en toute connaissance de l'existence de la servitude, la faute du notaire ne leur a causé aucun préjudice.





Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.





Sur la demande reconventionnelle



L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. 



En l'espèce, la Commune ne caractérise ni malice, ni mauvaise foi ni erreur grossière de la part des appelants et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.





PAR CES MOTIFS





LA COUR,



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [V] [S] et Mme [X] [S] née [T] aux dépens ;



AUTORISE la SCP DEYGAS PERRACHON et la SCP TACHET, avocats, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elles auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.







LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE