Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 18 octobre 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 18 OCTOBRE 2016



(n°554 ,8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/20561



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Octobre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/56492





APPELANTE

 

SCI [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

inscrite au RCS de Paris [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par et assisté de Me Michael DAHAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0031







INTIMES 



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic FONCIA LUTECE, SAS inscrite au RCS de Paris sous le numéro B 306 533 738 elle-même prise en la personne de son représentant légal et dont le siège est sis

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représenté par et assisté de Me Laurent DELVOLVE de l'AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542



SARL JERHAS

[Adresse 5]

[Localité 2]

N° SIRET : 509 03 8 1 700



Représentée par Me Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534

assistée de Me Isabelle MORAU plaidant pour Me Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Mme Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.







La SCI [Adresse 1] est propriétaire depuis le 14 juin 1996 d'un local commercial dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3], qui est ainsi désigné dans l'acte de vente :



'Lot numéro sept (7)

Un local à usage commercial dans le bâtiment du fond

Et les 130/1040èmes des parties communes générales (bâtiment recouvert d'un toit de tuiles),

Et le droit de jouissance exclusif sur la cour et l'entrée tel qu'il a été reconnu par l 'arrêt de la cour d'appel de paris du 18 novembre 1994.

Etant précisé que sur cette cour est édifiée une verrière dont l 'existence est mentionnée dans le règlement du 30 novembre 1946". 



Le droit au bail du local a été cédé à la SARL Jerhas le 21 novembre 2008, actuelle occupante des lieux. 



Le local est attenant à une cour intérieure, partie commune, elle-même divisée en deux, une partie à ciel ouvert et une autre partie séparée de la première par une paroi verticale de 8 m de hauteur sur 8.50 mètre recouverte d'une verrière.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (le SDC) considérant que cette paroi est inesthétique et surtout dangereuse pour la sécurité des copropriétaires a, par acte du ler août 2013, assigné en référé la société [Adresse 1] en démolition de cette construction érigée selon elle sans autorisation de la copropriété.





Par ordonnance du 6 novembre 2013, le juge des référés a refusé d'ordonner la démolition et a désigné un expert avec mission notamment de se prononcer sur la conformité de la construction aux règles de l'art, l'existence éventuelle de désordre et leurs causes.



Dans son rapport déposé le 14 novembre 2014, M. [R], expert désigné, relève que la séparation verticale de la cour présente 'outre un caractère très inesthétique, un défaut manifeste de solidité et de stabilité", que 'cette structure légère montée en dépit du bon sens, présente également un danger pour les personnes...'' et attire l'attention 'concernant le risque incendie accru avec de tels aménagements sauvages'.



Les 20 janvier et 8 avril 2015, le syndic de copropriété a mis en demeure la société [Adresse 1] de rétablir les lieux dans leur état initial.



Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé le 4 juin2015 la société [Adresse 1] et la société Jerhas aux fins notamment de voir ordonner sous astreinte, la démolition des aménagements effectués sur la cour commune aux frais de la société [Adresse 1] ainsi que la remise en état des lieux conformément aux conclusions du rapport d'expertise déposé le 14 novembre 2014.



Par ordonnance contradictoire du 2 octobre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :



- ordonné à la SCI [Adresse 1] de faire procéder dans l'immeuble sis [Adresse 3], à ses frais, au démontage et à la dépose ou à la démolition de l'ensemble de la paroi verticale qui sépare la cour intérieure couverte par une verrière et la courette arrière de l'immeuble sur rue, puis à la remise en état antérieur consistant en une grille ou un grillage séparant les deux cours implanté sur un muret de soubassement, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois a compter de la signification de l'ordonnance ;



- condamné la SCI [Adresse 1] à payer, à titre de provision, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], le montant des frais de 1'expertise déposée le 14 novembre 2014 par M. [Y] [R] ;



- condamné la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ; 



- rejeté le surplus des demandes.



La société [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision le 19 octobre 2015.



Par ses dernières conclusions transmises le 3 juin 2016, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

 

- déclarer la demande de suppression de la cloison du syndicat des propriétaires prescrite, irrecevable et à tout le moins mal fondée ;



- dire qu'elle est autorisée à réhabiliter ou reconstruire la cloison litigieuse en matériau coupe-feu 1 heure tel qu'indiqué par la Préfecture de Paris ;



 - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à chacune des sociétés [Adresse 1] et Jerhas la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner le syndicat des copropriétaire aux dépens.

 

Elle soutient qu'il n'y a pas d'urgence puisque la situation actuelle est celle qui existait déjà lorsqu'elle a acquis le local en 1996 et qu'aucun incident n'est survenu.



Elle émet plusieurs contestations sérieuses :



- elle se prévaut de la prescription décennale de l'action en suppression des travaux irréguliers affectant les parties communes ; elle soutient que cette action ne vise pas à faire cesser une annexion de la partie commune, un jugement de la cour d'appel du 18 novembre 1994 lui ayant attribué le droit de jouissance exclusif de cette cour et de l'entrée, et qu'elle a donc un caractère personnel soumise au délai de prescription décennale et non trentenaire ; 



- elle questionne le travail de l'expert qui n'aurait pas procédé à toutes les investigations nécessaires et aurait excédé sa mission en préconisant le rétablissement dans l'état antérieur et en estimant que la séparation était alors constituée par un grillage sans disposer d'aucun élément pour l'affirmer ;



- elle fait valoir que le contrat de bail met à la charge du locataire l'intégralité des travaux y compris ceux de gros oeuvre visés à l'article 606 du code civil, de sorte que l'entretien et la réfection de la cloison incombent à la société Jerhas ;



- elle indique être prête à effectuer tous travaux pour réparer ou ériger la cloison et se mettre en conformité avec les prescriptions de la préfecture de Police de Paris ;



- elle conteste la nécessité de la mesure de démolition faisant valoir qu'aucune partie ne conteste la nécessité de conserver une séparation et qu'elle a proposé la réfection de la cloison conformément aux recommandations l'Architecte de Sécurité de la Ville de Paris.



Par ses dernières conclusions transmises le 1er juin 2016, le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise et de :



- en conséquence, ordonner à la société [Adresse 1] de faire procéder dans l'immeuble sis [Adresse 3], à ses frais, au démontage et à la dépose ou à la démolition de l'ensemble de la paroi verticale qui sépare la cour intérieure couverte par une verrière et la courette arrière de l'immeuble sur rue, puis à la remise en l'état antérieur consistant en une grille ou un grillage séparant les cours, implanté sur un muret de soubassement ; 



- condamner la société [Adresse 1] à lui payer, à titre de provision, le montant des frais de l'expertise déposée le 14 novembre 2014 par M. [Y] [R] ; 

Et y ajoutant : 



- assortir la mesure d'une astreinte de 500 euros supplémentaires par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;



- condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour nuisances ; 



- condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Il soutient que la société [Adresse 1] ne peut se prévaloir de la prescription décennale de l'action de remise en état des lieux, en ce que cette action a pour objet de mettre fin à l' annexion illégale d'une partie commune de l'immeuble, en l'espèce la cour semi-couverte, et qu'il s'agit donc d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire. 



Il fait valoir qu'il résulte tant des conclusions de l'expert que des notifications de la Préfecture de police de Paris, que la cloison séparatrice litigieuse ne présente pas de garanties de stabilité et de solidité suffisantes et qu'elle constitue un danger pour les personnes tant par le risque de chute de parties de cette cloison que par un risque incendie accru ; que dès lors, il est justifié afin de prévenir un dommage imminent d'ordonner la dépose de la cloison litigieuse.



Il soutient que la cloison a été édifiée sur une partie commune sans son autorisation ; qu'à plusieurs reprises il a demandé la remise en état des lieux ; que la société [Adresse 1] n'apporte pas la preuve que la cloison existait déjà lorsqu'elle a acquis le local en 1996.



Par ses conclusions transmises le 9 mars 2016, la société Jerhas, intimée, demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise et de condamner tous succombants au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Elle soutient que la clause du bail mettant à la charge du locataire les grosses réparations ne saurait lui transférer la charge de ces travaux puisqu'il s'agit non de travaux de réparation mais de dépose d'une construction dans une partie commune sans autorisation de la copropriété dont il apparaît qu'elle existait lors de la conclusion du bail ; qu'une telle clause ne permet pas d'affranchir le bailleur de son obligation de délivrance conforme. 



Elle conclut que l'existence d'un trouble manifestement illicite et le caractère imminent d'un dommage font que la société [Adresse 1] n'est pas fondée à se prévaloir d'une contestation sérieuse ; qu'en tout état de cause, l'existence d'une contestation au titre d'une éventuelle prescription d'une action au fond en démolition du syndicat des copropriétaires ne fait pas obstacle à l'intervention du juge des référés pour ordonner les mesures nécessaires pour prévenir le risque d'effondrement de la cloison séparative.





SUR CE, LA COUR





Considérant qu'aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;



Considérant que le dommage imminent s'entend du « dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ; 



Qu'il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage, d'un préjudice ou la méconnaissance d'un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu'un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés ; que la constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets ;



Considérant dès lors que la qualité de propriétaire du lot de copropriété n°7 de la SCI comme son droit d'usage exclusif de la cour et de l'entrée ne sont pas l'objet du litige, le syndicat des copropriétaires ne faisant valoir aucun droit à ce titre, et c'est précisément cette qualité qui justifie que la copropriété agisse à son encontre pour prendre les mesures nécessaires à la cession du trouble invoqué ; que le moyen de prescription de l'action invoqué par l'appelant n'est donc pas pertinent ; que l'ancienneté de l'installation ou le fait qu'elle ait préexisté à l'acquisition du lot par l'actuel propriétaire est sans incidence sur le présent litige qui se cantonne à la vérification des conditions d'application des prescriptions légales sus visées ; 



Considérant que l'expert judiciaire, M. [Y] [R], dans son rapport déposé le 14 novembre 2014, indique que la cour abritée à usage privatif rattachée au lot appartenant à la SCI [Adresse 1] a été transformée en un 'local abrité' ; qu'en fond de parcelle une ferme métallique verticale transversale de type Eiffel, sur laquelle est fixée la verrière qui constitue le couvert de la cour et qui n'est pas en cause, assure une délimitation entre ladite cour et une courette arrière de l'immeuble sur rue à ciel ouvert ; que cette séparation verticale d'environ 8m de hauteur sur un linéaire de 8,50m est assemblée de manière anarchique et très désorganisée de la manière suivante :



- de 0,0m à 2,80m : panneaux de bois aggloméré peints de 22mm d'épaisseur fixés sur des bastaings bois. Ces panneaux sont localement éventrés et des traces d'infiltrations détériorent leur consistance ;



- de 2,80m à 8m au faîtage : panneaux de remplissage translucides de type Altuglas rivetés, mais non jointifs et non étanches sur une ossature très légère en profilés aluminium ;



Que l'examen du dos de cette séparation par l'expert depuis la courette non couverte confirme que cinq bastaings bois 'calés' assurent l'ossature des panneaux formant remplissage jusqu'à une hauteur de 2,80m ; qu'au dessus, les plaques translucides déjà décrites sont attachées à l'ossature aluminium par des fils de fer ; qu'en partie haute, dans la hauteur de la ferme triangulée, l'expert a relevé la présence d'une bâche plastique type polyane armé mal déroulée fixée sur des plinthes en bois elles-mêmes accrochées à la charpente par du fil électrique ;



Que l'expert conclut que la séparation verticale présente un défaut manifeste de solidité et de stabilité ; que cette structure légère est montée 'en dépit du bon sens', présente également un danger pour les personnes (clients et personnel de la société Jerhas) mais aussi des copropriétaires se rendant dans le local vélos de la petite courette en cas de turbulences climatiques (vent violent, pluie) ;



Qu'enfin il alerte les intervenants à l'expertise sur le risque incendie accru que présentent ces 'aménagements sauvages' ;



Considérant que l'avis des services chargés de la sécurité du public de la Préfecture, du 11 juin 2014 et donc antérieur au dépôt du rapport d'expertise, ne contredit pas les conclusions de l'expert puisqu'il indique, côté courette, 'l'installation de fortune constituée de panneaux en aggloméré fixés au moyen de bastaings à un muret en brique et surmontés de plaques de polycarbonate alvéolaire fixées sur cornières posés en biais pour récupéré l'aplomb de la verrière. L'ensemble semble stable mais présente des défauts d'étanchéité manifestes qui fragiliseront, à moyen terme la solidité et la stabilité de la paroi qui est, par ailleurs, couronné par une bâche grossièrement ficelée à des planchettes qui menacent de chuter dans la courette' ; que l'absence de péril constaté par ce service ne concerne que l'application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du CCH et n'a pas d'incidence sur l'appréciation de la situation au regard des dispositions de l'article 809 susvisées ;



Considérant que le dommage imminent constitué par le risque de chute du dispositif dont la fragilité de la constitution est manifeste est certain à défaut de remise en état ; que les travaux réclamés par le SDC consistant à la remise en état antérieur consistant dans une grille ou un grillage séparant les deux cours implanté sur un muret de soubassement, tel que décrit dans le rapport d'expertise, sont les seuls pouvant être ordonnés en l'absence de toute autorisation de la copropriété de réaliser un autre dispositif ; 



Considérant qu'il n'appartient pas à la présente juridiction, qui ne peut être saisie que de prétentions, de donner acte à la SCI [Adresse 1] des actions qu'elle estime se réserver le droit d'engager ; 



Considérant qu'il convient dans ces conditions de confirmer la décision entreprise, y compris sur le montant de l'astreinte que la cour estime justifié, et de rejeter la demande reconventionnelle formée par la SCI [Adresse 1] à titre de dommages-intérêts ; que les nuisances alléguées à l'appui de la demande d'indemnité ne sont pas démontrées de sorte que cette demande provisionnelle ne peut prospérer ;



Considérant que le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;



Qu'à hauteur de cour, il convient d'accorder aux intimés, contraints d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après ;



Que la SCI [Adresse 1] qui succombe ne peut prétendre à l'allocation d'une indemnité de procédure et supportera les dépens d'appel ;





PAR CES MOTIFS





Confirme l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant



Condamne la SCI [Adresse 1] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 3 000 euros et à la SARL Jerhas la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;



Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens.



LE GREFFIER LE PRESIDENT