Cour d'Appel · 1re Chambre A — 4 octobre 2016

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 04 OCTOBRE 2016

A.V

N° 2016/ 













Rôle N° 14/21767







SCI DJ





C/





[B] [N]

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUE DES AM

[C] (Intervenante forcée) [O]





















Grosse délivrée 

le :

à :Sider

Depo

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 20 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05422.





APPELANTE



SCI DJ, dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE





Madame [B] [N]

née le [Date naissance 2] 1965 à[Localité 1] (PAYS BAS), demeurant [Adresse 4] - ALLEMAGNE

représentée par Me Marie-françoise DEPO de la SCP MARTIN-VERGER-DEPO-GAYETTI, avocat au barreau de NICE





ASSIGNE EN INTERVENTION FORCEE 



Monsieur LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUE DES ALPES MARITIMES

curateur à la succession vacante de M [H] décédé, demeurant [Adresse 1]





Madame [C] [O]

agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [T] [H], né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 6] (PAYS BAS)



demeurant [Adresse 3] - ALLEMAGNE



Intervenante forcée



défaillante













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 29 Août 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2016







ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2016,



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

















Faits, procédure et prétentions des parties :



A la suite de la non réitération de la vente conclue par acte sous seing privé le 15 avril 2010 entre M. [T] [H] et Mme [B] [N], vendeurs, d'une part, et la SCI DJ, acquéreur, d'autre part, de droits emphytéotiques sur divers biens immobiliers compris dans un ensemble situé à [Adresse 6], les parties se sont assignées mutuellement devant le tribunal de grande instance de Grasse,

- M. [T] [H] et Mme [B] [N] ayant assigné la SCI le 23 septembre 2011 pour voir dire que la vente est parfaite et que la SCI doit être condamnée à leur verser, outre le prix de 1.129.232,22 euros, une indemnité de 614.250 euros, sauf à parfaire au jour du paiement du prix,

- la SCI DJ ayant assigné M. [T] [H] et Mme [B] [N] le 27 septembre 2011 pour voir juger, pour l'essentiel et à titre principal, que c'est en raison du comportement des vendeurs et de la modification des charges et de l'économie générale du contrat que la réalisation authentique n'a pu avoir lieu, mais de juger la vente parfaite, de condamner les vendeurs solidairement à lui verser une indemnité conventionnelle de 3.627,69 euros par jour de retard et d'ordonner la compensation entre le prix de vente dû par elle et les sommes dues par les vendeurs, tant au titre de l'indemnité conventionnelle que des condamnations prononcées par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 2 mai 2013, au titre de la première vente intervenue le 16 août 2006, et obtenir à titre subsidiaire, si l'exécution était jugée impossible, la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 80.000 euros versée à titre d'acompte, assortie des intérêts au taux légal, et celle de 120.923,22 euros à titre d'indemnité de non réalisation.



Par jugement en date du 20 février 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :

- dit parfaite la vente du 15 avril 2010 à la SCI DJ des biens immobiliers appartenant à M. [T] [H] et Mme [B] [N] situés à [Localité 5], cadastrés section BD n [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1], [Localité 4], constituant les lots 27, 30, 38, 39, 47, 48, 52, 53, 54, 58, 59, 69, 70, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88,

- condamné solidairement M. [T] [H] et Mme [B] [N] au paiement du prix, soit 1.129.232,22 euros, déduction faite de la somme de 80.000 euros déjà versée,

- ordonné la publication de la vente du 15 avril 2010 à la Conservation des hypothèques [Localité 2] premier bureau,

- condamné solidairement M. [T] [H] et Mme [B] [N] à payer à la SCI DJ l'indemnité conventionnelle de 3.627,69 euros par jour de retard (soit 1.209.232,22 euros x 3/1000) à compter d'un délai de quinze jours, commençant à courir à partir de la notification du jugement,

- dit n'y avoir lieu de statuer sur la production et le point de départ des intérêts,

- dit qu'il appartient à la SCI DJ d'obtenir le paiement des condamnations prononcées par l'arrêt du 2 mai 2013 en mettant en oeuvre les voies d'exécution appropriées,

- dit n'y avoir lieu à une quelconque compensation,

- condamné solidairement M. [T] [H] et Mme [B] [N] à payer à la SCI DJ une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Il a retenu, pour l'essentiel, que les parties s'accordaient sur le caractère parfait de la vente du 15 avril 2010 mais s'opposaient sur les raisons de l'absence de réitération authentique et a considéré qu'il n'était démontré aucune faute de la part de la SCI DJ alors qu'au contraire, M. [T] [H] et Mme [B] [N] avaient manqué de loyauté en n'informant pas l'acquéreur de la procédure de liquidation judiciaire de la société exploitant l'hôtel et de l'avenant au bail emphytéotique modifiant la sitiuation juridique de l'hôtel, ce qui justifiait leur condamnation au paiement de l'indemnité conventionnelle qu'il n'a cependant fait courir que de la notification du jugement.

 

La SCI DJ a interjeté appel de ce jugement, rectifié le 30 octobre 2014 en ce qu'il avait condamné les vendeurs à payer le prix, suivant déclaration en date du 18 novembre 2014. 



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[T] [H] est décédé le [Date décès 1] 2015 et la SCI a appelé en intervention devant la cour, d'une part, le directeur départemental des Finances publiques des Alpes Maritimes, désigné curateur à la succession vacante de l'intéressé en France, suivant acte d'huissier en date du 14 décembre 2015, d'autre part, Mme [C] [O], en qualité de curateur à la succession vacante de [T] [H] en Allemagne, suivant acte d'huissier en date du 17 mars 2016.





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La SCI DJ, suivant ses dernières conclusions n 5 signifiées le 26 février 2016, demande à la cour de :

- constater que l'instance n'a pas été interrompue,

- déclarer la SCI DJ recevable et bien fondée en sa demande d'intervention forcée du directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [H], désigné à ces fonctions par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Grasse du 26 novembre 2015, et de Mme [C] [O], en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [H], désigné à ces fonctions par jugement du tribunal d'instance de Clèves (Allemagne) le 2 décembre 2015,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit la vente du 15 avril 2010 parfaite, ordonné la publication de la vente au service de la publicité foncière et condamné M. [T] [H] et Mme [B] [N] à payer à la SCI DJ la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- l'infirmer pour le surplus et :

- condamner Mme [B] [N] ainsi que le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes et Mme [C] [O], ès qualités, à lui octroyer la somme de 700.000 euros de diminution de prix du fait de la délivrance d'un bien non conforme et du comportement dolosif des vendeurs,

- condamner Mme [B] [N] ainsi que le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes et Mme [C] [O], ès qualités, à lui verser une somme de 3.627,69 euros par jour de retard commençant à courir à compter d'un délai de huit jours passé la délivrance de la mise en demeure, soit à compter du 9 avril 2011,

- dire et juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de l'acte introductif d'instance du 27 septembre 2011,

- dire que la SCI DJ a droit à la capitalisation des intérêts,

- ordonner la compensation entre les sommes dues par la SCI DJ au titre du paiement du prix et les sommes dues par Mme [B] [N] et la succession de [T] [H] au titre du paiement des dommages et intérêts pour délivrance non conforme, de l'indemnité conventionnelle de 3.627,69 euros par jour de retard, des condamnations prononcées par l'arrêt du 2 mai 2013 et des condamnations prononcées par le présent arrêt,

- condamner Mme [B] [N] ainsi que le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes et Mme [C] [O], ès qualités, à lui verser une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.



Elle fait valoir, pour l'essentiel, les éléments suivants :

- la perfection de la vente ne fait pas de doute et il convient de constater l'accord des parties sur ce point ;

- les vendeurs ont manqué à leur obligation de faire effectuer un état parasitaire de l'immeuble, condition suspensive de la vente, et l'état communiqué à la procédure est daté du 20 mars 2012, soit donc d'une date postérieure à l'introduction de l'instance, de sorte que l'assignation qu'ils ont délivrée en réitération forcée, le 23 septembre 2011, est sans effet puisque la condition suspensive prévue au profit de l'acquéreur n'était pas réalisée ;

- les vendeurs ont tenus des propos mensongers et dolosifs sur la situation du bien vendu en déclarant faussement que le bien n'était pas exploité et disposait de tous les permis et licences et qu'ils n'étaient pas associés d'une société en liquidation judiciaire ou redressement judiciaire, alors que la SARL MORINY (dont [T] [H] était le gérant) était en liquidation judiciaire depuis le 7 avril 2009, qu'elle avait été condamnée pour refus de fermer un établissement recevant du public non conforme aux règles de sécurité et n'avait plus de licence IV ;

- les vendeurs n'ont pas informé l'acquéreur de l'avenant imposé par la commune de Mandelieu au bail emphytéotique et ayant modifié la situation juridique de l'hôtel et prévoyant notamment que la totalité des lots de la copropriété doit être affectée à usage d'hôtel et être gérée par une seule entité de gestion immobilière, tout transfert de gestion devant être soumis à l'agrément de la commune, ce qui constitue une charge nouvelle et emporte un risque de résiliation ;

- le comportement des vendeurs qui ont procédé à la fermeture du hall d'entrée, qualifié par erreur de partie privative alors qu'il dessert tous les lots, a contraint le syndicat des copropriétaires à agir en revendication de ce lot ;

- au contraire, la SCI n'a commis aucune faute : elle ne s'était pas engagée à lever l'hypothèque judiciaire provisoire qu'elle avait prise et au demeurant la condition suspensive d'absence d'inscription hypothécaire n'était prévue qu'à son bénéfice ; l'argument selon lequel [T] [H] aurait été trompé lors de l'acquisition de 2006 sur la nature des droits transmis est sans effet sur la revente de ces droits, de même que le prétendu défaut d'information sur l'avis d'exploitation défavorable, intervenu alors qu'il exploitait depuis plus d'un an ; la SCI a déposé les fonds conformément à la convention de dépôt, mais n'a jamais caché que les fonds lui avaient été restitués par le notaire.



Elle réclame la somme de 700.000 euros à titre de dommages et intérêts au regard de la non-conformité du bien vendu résultant de l'avenant au bail emphytéotique modifiant les conditions d'exploitation, du risque de résiliation du bail emphytéotique, de l'existence d'une action en revendication du syndicat des copropriétaires et de l'absence de délivrance de la licence IV. Elle réclame également le paiement de l'indemnité conventionnelle à raison du manquement des vendeurs à leurs obligations et soutient que cette indemnité doit courir huit jours après la mise en demeure adressée le 1er avril 2011, soit à compter du 9 avril 2011.





Mme [B] [N], en l'état de ses dernières écritures récapitulatives et en réponse signifiées le 6 juin 2016, demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé parfaite la vente des droits immobiliers désignés et de :

- condamner la SCI DJ à payer le prix, soit la somme de 1.129.232,22 euros hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 février 2011,

- condamner la SCI DJ, en application du contrat et au visa des articles 1102, 1134 et suivants et 1147 du code civil, à payer la somme de 3.050 euros par jour d'indemnité contractuelle à compter du 4 février 2011 et jusqu'à la publication du jugement par la concluante et à ses frais, soit le 5 août 2015, soit une somme de 4.934.900 euros,

- condamner la SCI DJ à rembourser les frais de publication, soit 1.209 euros,

- la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions et de sa demande nouvelle (article 564 du code de procédure civile),

- condamner la SCI DJ aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle soutient que les vendeurs n'ont commis aucune faute : la production de l'état parasitaire devait intervenir au jour de la réitération, l'acquéreur ayant alors la faculté de renoncer à la vente et n'ayant au demeurant fait aucune mise en demeure sur ce point ; ils ont déclaré que l'hôtel n'était plus exploité, ce qui était vrai puisque le bail de la société MORINY a été résilié par le liquidateur dès le 30 avril 2009, ce dont les dirigeants de la SCI étaient parfaitement informés, et ils n'étaient pas tenus indéfiniment et solidairement du passif social de la société ; l'avenant n 4 au bail emphytéotique ne fait que rappeler la destination hôtelière qui n'avait pas été respectée par la SARL RIVIERA BEACH (qui avait transformé les chambres en appartements, source de la fermeture administrative subie par les concluants), de sorte qu'il n'y a aucune faute contractuelle des vendeurs ; enfin, la SCI n'ignorait pas la situation du lot 27 correspondant au hall d'entrée et pourrait si ce lot devait faire retour au syndicat des copropriétaires, en obtenir l'indemnisation auprès de ce syndicat.



Elle réclame la condamnation de la SCI DJ au paiement de l'indemnité contractuelle car elle s'est refusée à réitérer l'acte et à payer le prix qu'elle a déconsigné, alors que, dans le même temps, la société Hôtelière [Adresse 7] (qui a le même gérant, M. [V]) exploite les biens sans payer aucun loyer. 



Elle s'oppose à la demande en dommages et intérêts présentée par la SCI en faisant valoir, d'une part qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, d'autre part que les sommes réclamées sont chiffrées sans aucune explication.





Le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes s'est constitué par acte du 17 décembre 2015 conformément à l'article R 2331-11 du code général de la propriété des personnes publiques qui le dispense du ministère d'avocat dans les instance judiciaires où le Domaine est partie et a fait connaître, par lettre du 9 mars 2016, qu'il s'en remet à justice mais qu'il ne peut être tenu au paiement du passif que dans les limites de l'actif recueilli, conformément aux articles 811 à 814 du code civil.





 Mme [C] [O] bien que régulièrement assignée n'a pas constitué avocat, la succession dont elle est curatrice étant impécunieuse.





La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 29 août 2016.





MOTIFS DE LA DECISION :



Attendu qu'il convient de déclarer recevable l'appel en cause du directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [H], désigné à ces fonctions par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Grasse du 26 novembre 2015, et de Mme [C] [O], en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [H], désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de Clèves (Allemagne) le 2 décembre 2015, la procédure engagée à l'encontre de [T] [H] se poursuivant régulièrement à leur contradictoire ;





Attendu que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a, sur la demande des deux parties, dit que la vente du 15 avril 2010 intervenue entre [T] [H] et Mme [B] [N], vendeurs, d'une part, et la SCI DJ, acquéreur, d'autre part, était parfaite et ordonné la publication de l'acte du 15 avril 2010 portant compromis de vente des biens immobiliers ;



Qu'il convient d'y ajouter que cette publication aura lieu à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI DJ acquéreur ;





Attendu que la SCI DJ invoque à l'encontre de ses vendeurs divers manquements au titre desquels elle demande à la cour de condamner le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes et Mme [C] [O], ès qualités, et Mme [B] [N], d'une part à lui octroyer une diminution de prix d'un montant de 700.000 euros pour défaut de délivrance d'un bien conforme et en raison du comportement dolosif des vendeurs, d'autre part une indemnité contractuelle de 3.627,69 euros par jour à compter du 9 avril 2011 ;





Attendu, s'agissant de la demande en diminution du prix, qu'il convient de constater qu'il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, ainsi que souligné par l'intimée, la SCI DJ ayant, certes, évoqué devant le tribunal de grande instance les manquements des vendeurs mais n'ayant formulé aucune prétention, ni en dommages et intérêts, ni en diminution de prix ; que cette demande est donc irrecevable  et que le jugement sera confirmé en ce que, dans son jugement rectificatif du 30 octobre 2014, il a condamné la SCI DJ, acquéreur, à payer à [T] [H] et Mme [B] [N], vendeurs, la somme de 1.129.232,22 euros (déduction faite de la somme de 80.000 euros déjà réglée) au titre du prix de vente ;



Que Mme [B] [N] sera déboutée de sa demande en paiement d'intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 4 février 2011 dès lors que le prix de vente n'est exigible qu'au jour de la vente du bien ; que les intérêts sur le prix courront donc à compter de la présente décision constatant définitivement le caractère parfait de la vente et l'obligation à paiement du prix ;

 



Attendu, s'agissant de la demande en paiement de l'indemnité prévue contractuellement, que chacune des parties en revendique le paiement contre l'autre, en application des dispositions de l'article 13 de l'acte sous seing privé du 15 avril 2010 en invoquant la mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte chez le notaire délivrée à son contradicteur ;





Attendu qu'il convient de rappeler que les parties sont signataires de plusieurs actes sous seing privé en date du 15 avril 2010, dont l'un porte sur la cession de droits immobiliers dans l'ensemble immobilier dénommé RIVIERA BEACH HOTEL et un autre englobe les biens immobiliers, les biens mobiliers, le droit d'exploiter l'hôtellerie sur les lieux et le nom commercial de RIVIERA BEACH HOTEL et la/les licences d'exploitation d'un débit de boissons, moyennant un prix total de 1.209.232,22 euros dont 1.050.000 euros pour les biens immobiliers et 159.232,22 euros pour les biens mobiliers ; 



Que le compromis de vente immobilière porte sur des droits réels fonciers attachés à divers lots de l'ensemble immobilier dénommé RIVIERA BEACH HOTEL comprenant plusieurs bâtiments, sur la commune [Localité 3], résultant d'un bail emphytéotique consenti par la commune à la société [Adresse 2] du 19 mai 1970 pour une durée de 50 ans prorogée au 31 décembre 2039 par divers avenants et d'une sous location de bail emphytéotique consentie à l'EURL RIVIERA BEACH le 29 octobre 1991, à la suite d'une mise en copropriété des bâtiments édifiés ; que ces droits avaient été précédemment vendus par la SCI DJ à [T] [H] et Mme [B] [N] par acte authentique du 16 août 2007 et que l'acte sous seing privé du 15 avril 2010 qui nous intéresse a pour objet la revente de ces mêmes droits par [T] [H] et Mme [B] [N] à la SCI DJ, à la suite de diverses difficultés rencontrées par ceux-ci dans l'exploitation de leur bien et d'un litige au sein de la copropriété ; 



Que le compromis immobilier prévoit dans son article 9 que la vente est soumise à plusieurs conditions suspensives :


« Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur,

Qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé,

Que le bien n'est plus grevé par des inscriptions hypothécaires,

Que l'état parasitaire ne révèle pas de résultats positifs ; »




Qu'il y est indiqué (article 14) que la vente doit être réitérée au plus tard le 15 juin 2010, sauf prorogation si les circonstances l'exigent jusqu'au 31 octobre 2010 et qu'à partir de cette date, l'une des parties pourra en exiger l'exécution ; 



Que le second acte sous seing privé signé le même jour prévoit, dans son article 13, le versement d'une pénalité en cas de non-exécution ou d'exécution tardive du contrat de vente dans sa globalité ; qu'il y est indiqué :

«2. Au cas où l'une parties manque de remplir ses engagements dans un délai de huit jours après avoir été mise en demeure par acte d'huissier, cette partie est en défaut et l'autre aura la faculté :


d'exiger l'exécution du présent contrat, dans quel cas la partie en défaut est redevable d'une pénalité immédiatement exigible de trois pour mille du prix de vente par jour, à compter de l'échéance de la période de huit jours, jusqu'à ce que la partie concernée ait rempli ses obligations (')


5. La mise en demeure et la pénalité décrites au paragraphe 2 perdent leur effet dès que le notaire aura constaté, par des recherches dans les registres publics, que le transfert de propriété a été réalisé conformément aux dispositions de l'article I, 1er paragraphe, et qu'il aura réglé auprès du vendeur et des éventuels créanciers mentionnés à l'article IV, paragraphe 4, les sommes qui leur sont dues. » ; 

 



Attendu qu'il est constant que la réitération de la vente n'est pas intervenue dans le délai prévu aux contrats ;



Que suivant acte du 4 février 2011 signifié par huissier à la SCI DJ le 18 février 2011, [T] [H] et Mme [B] [N] l'ont sommée de « veiller dans les huit jours à compter de ce jour à ce que le transfert notarié ait lieu », à peine de la pénalité de trois pour mille du prix de vente par jour ; qu'ils ont ensuite assigné au fond en exécution de la vente par acte du 23 septembre 2011 ;



Que la SCI DJ a, de son côté, adressé aux vendeurs une mise en demeure datée du 1er avril 2011 leur faisant sommation dans les termes suivants : « faire dresser l'acte authentique conformément aux engagements des parties tels que définis dans le contrat de vente en date du 15 avril 2010 et dans le compromis de vente en date du 15 avril 2010, et ce sans imposer dans l'acte authentique des conditions plus sévères à l'acquéreur/aux acquéreurs que celles convenues entre les parties. Dans ce contexte, l'acquéreur attire l'attention sur les obligations qui lui sont imposées par la commune, par voie de l'emphytéote, dans l'avenant n°4, qui n'ont pas été convenues entre les parties. Si, dans un délai de huit jours, à compter des présentes, la délivrance n'a pas été effectuée, l'acquéreur revendiquera les pénalités et indemnités convenues, jusqu'à ce que le contrat soit mis à exécution. » ; qu'elle a ensuite assigné [T] [H] et Mme [B] [N] en exécution forcée de la vente par acte du 27 septembre 2011 ; 

 



Attendu que la mise en demeure adressée par les vendeurs à l'acquéreur le 4 février 2011 ne peut produire effet, ainsi que le souligne la SCI DJ, dès lors qu'à cette date la condition suspensive d'obtention d'un état parasitaire négatif n'était pas remplie ; qu'en effet, il est avéré que l'expertise établie par le bureau VERYTEX indiquant que le bâti ne présente aucune trace d'infestation de termites est daté du 15 mars 2012, démontrant ainsi qu'à la date de la réitération de l'acte prévue dans le compromis, soit le 30 juin 2010, éventuellement prorogée au 30 octobre 2010, et même à la date de la sommation du 4 février 2011 et de son échéance de huit jours, la condition suspensive prévue dans l'intérêt de l'acquéreur n'était pas réalisée ;



Que dès lors, Mme [B] [N] est mal fondée à réclamer au profit des vendeurs le bénéfice de la pénalité prévue en cas de non-exécution de la réitération dans le délai de huit jours du 4 février 2011, alors même que l'acte n'aurait pu être réitéré dans ce délai par son fait et que la sommation délivrée est sans effet ; qu'elle sera déboutée de sa demande, sans qu'il soit besoin d'examiner les griefs qu'elle formule à l'encontre de la SCI DJ ;





Attendu que la mise en demeure adressée par la SCI DJ à [T] [H] et Mme [B] [N] le 1er avril 2011 est valable dès lors que, même si la condition suspensive d'obtention d'un état parasitaire n'était pas remplie à cette date, l'acquéreur avait la faculté d'y renoncer puisque cette condition n'était stipulée qu'à son profit ;



Que la SCI formule plusieurs reproches à l'encontre des vendeurs :


non réalisation de l'état parasitaire :

propos mensongers des vendeurs sur la situation du bien vendu :

existence d'une action en revendication du syndicat des copropriétaires concernant le lot 27 :

modification des obligations et charges du cessionnaire par l'effet de l'avenant n°4 au bail emphytéotique ;




Que, s'agissant de la non réalisation de l'état parasitaire, il a été vu que la SCI avait fait sommation aux vendeurs de passer l'acte authentique sans réclamer l'état parasitaire, ce qui emporte renonciation de leur part à se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive avant la date prévue de la signature de l'acte authentique, étant précisé à cet égard que l'acquéreur était, en tout état de cause, protégé par une autre clause du compromis (article 13) prévoyant qu'en toute hypothèse, si l'état produit par les vendeurs le jour de la signature révélait la présence de termites ou autres insectes xylophages, les acquéreurs auraient la faculté de renoncer à la vente, sans indemnité ;



Que, s'agissant des propos mensongers des vendeurs sur l'exploitation du bien en hôtel, il convient de constater que, s'il n'était pas inexact pour eux de dire que l'hôtel n'était plus exploité (puisque le bail de fonds de commerce hôtelier consenti par [T] [H] et Mme [B] [N] à la société MORINY pour l'exploitation des lots en hôtel avait été résilié le 30 avril 2009), les affirmations selon lesquelles, d'une part ils n'étaient pas associés « dans une société mise en liquidation ou en redressement dans lesquelles ils sont tenus indéfiniment et solidairement du passif social » (compromis de vente article 1), d'autre part le bien vendu disposait de tous les permis et licences nécessaires pour l'exploitation hôtelière (acte de vente article 5), étaient volontairement trompeuses ou mensongères puisque la société MORINY (dont [T] [H] était le gérant) était en liquidation judiciaire depuis le 7 avril 2009, que lui avait été notifiée un arrêté de fermeture de l'hôtel en date du 3 juin 2008 et qu'elle avait été condamnée pénalement le 21 janvier 2009 pour refus de fermeture ; mais que si cette présentation mensongère de la situation de l'hôtel aurait pu être de nature à permettre à l'acquéreur de renoncer à la vente ou d'obtenir une indemnisation à raison du préjudice en résultant, force est de constater que la SCI a préféré poursuivre la vente et n'a adressé sa mise en demeure de signer l'acte que le 1er avril 2011, alors que la procédure de liquidation judiciaire de la SARL MORINY vendait d'être clôturée le 29 mars 2011 de sorte que le risque d'extension de la procédure au cessionnaire n'existait plus, sans se prévaloir d'une situation d'inexploitation à laquelle les vendeurs ne pouvaient au demeurant remédier ;



Que, s'agissant de l'action en revendication du lot 27 (hall d'entrée) par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a justement retenu que la SCI ne peut prétendre avoir ignoré, ni le caractère erroné de la qualification de ce hall en partie privative, alors qu'il s'agit du hall d'accès aux différents lots de copropriété et donc d'une partie commune, puisqu'elle avait été propriétaire des lots jusqu'en 2007, ni le conflit existant entre ses vendeurs et le syndicat des copropriétaires sur cette question, puisqu'elle explique que c'est en raison de ce litige qu'elle a entendu racheter les droits qu'elle avait cédés ;

 

Que, s'agissant de l'avenant n°4 au bail emphytéotique en date du 1er juillet 2010, il convient de noter qu'il aggrave la situation du cessionnaire par rapport à la situation existant à la date de la signature du compromis puisque, par cet avenant, la commune a ajouté au bail initial l'obligation pour le preneur du bail emphytéotique de l'informer de toute nouvelle cession de lots et d'obtenir son agrément pour tout transfert de la gestion hôtelière à une autre société que la société Hôtelière [Adresse 7] et a imposé que la totalité des lots de copropriété ne soit gérée que par une seule société de gestion hôtelière, instaurant en outre une réunion annuelle avec cette société pour vérifier le respect des clauses du bail ; mais que sa signature ne peut être imputée à faute à [T] [H] et Mme [B] [N] qui n'y sont pas parties et dès lors que la commune entendait ainsi mettre fin à des errements commis avant même qu'ils n'acquièrent leurs lots ; que le compromis de vente du 15 avril 2010 rappelle les actes liant les propriétaires des droits immobiliers, à savoir le bail emphytéotique et ses trois avenants ainsi que la sous location du bail emphytéotique que la SCI DJ connaissait parfaitement pour avoir été propriétaire quelques années auparavant, et prévoit, à titre de condition suspensive, « que les titres antérieurs ou pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou vices non révélés », ce qui s'applique, pour les titres de propriété, aux actes existant à la date du compromis et non à des actes postérieurs ; qu'en tout état de cause, la SCI ne pouvait exiger des vendeurs, comme demandé dans sa sommation, que ceux-ci fassent établir un acte authentique de vente ne lui imposant pas des conditions plus sévères que celles convenues entre les parties, cette exigence n'étant pas réalisable puisque l'avenant s'imposait aux propriétaires des droits immobiliers résultant du bail emphytéotique ;



Que d'ailleurs, la SCI a fait assigner [T] [H] et Mme [B] [N] pour voir constater le caractère parfait de la vente, dans les termes prévus par le compromis, admettant ainsi l'opposabilité de l'avenant au bail emphytéotique intervenu depuis ;

 

Que dès lors, si l'acte de vente authentique n'a été signé, ni dans les délais prévus contractuellement, ni dans le délai de huit jours de la mise en demeure adressée par la SCI DJ à ses vendeurs, il n'est pas démontré que ce retard serait dû au comportement fautif ou à la négligence de ceux-ci ; 

 

Que la SCI DJ sera donc déboutée de sa demande en paiement de l'indemnité contractuelle prévue en cas de refus des vendeurs de signer l'acte authentique ou de comportement fautif en retardant la signature ; 





Attendu qu'il y a lieu de faire droit à la demande de compensation présentée par la SCI DJ entre le prix d'acquisition dont elle est redevable à l'égard de [T] [H] et de Mme [B] [N] (1.129.232,22 euros) et la créance définitive qu'elle détient contre eux en exécution de l'arrêt du 2 mai 2013 portant condamnation de ceux-ci à lui régler le solde du prix de la vente précédente et les charges de copropriété afférentes et les taxes foncières, outre les frais et indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile dès lors qu'il s'agit de créances connexes trouvant leur origine dans un ensemble contractuel et que la SCI est titulaire, sur le bien qu'elle acquiert, d'une inscription d'hypothèque judiciaire pour un montant principal de 120.923,22 euros ;





Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Vu l'article 696 du code de procédure civile,



 

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire

et en dernier ressort,



Déclare l'appel en cause du directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [H], désigné à ces fonctions par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Grasse du 26 novembre 2015, et de Mme [C] [O], en sa qualité de curateur à la succession vacante de [T] [H], désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de Clèves (Allemagne) le 2 décembre 2015 ;



Dit que la procédure s'est poursuivie en conséquence régulièrement à la suite du décès de [T] [H] ;



Déclare la demande de la SCI DJ en octroi d'une diminution du prix de vente à raison du comportement fautif des vendeurs et de la délivrance d'un bien non conforme irrecevable comme nouvelle en appel ;



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit parfaite la vente du 15 avril 2010 intervenue entre [T] [H] et Mme [B] [N], vendeurs, d'une part, et la SCI DJ, acquéreur, d'autre part, portant sur les droits immobiliers sis sur la commune [Localité 3] France, compris dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] comprenant plusieurs bâtiments, cadastré section BD n°[Cadastre 2] [Localité 4], BD n°[Cadastre 3] [Localité 4] et BD n°[Cadastre 1] [Localité 4], consistant dans les lots 27, 30, 38, 39, 47, 48, 52, 53, 54, 58, 59, 69, 70, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88, et en ce qu'il a ordonné la publication au bureau des hypothèques de l'acte du 15 avril 2010 portant compromis de vente des biens immobiliers, sauf à y ajouter que cette publication aura lieu à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI DJ acquéreur ;

 

Confirme également le jugement tel que rectifié par le jugement rectificatif du 30 octobre 2014 en ce qu'il a condamné la SCI DJ, acquéreur, à payer à [T] [H] et Mme [B] [N], vendeurs, la somme de 1.129.232,22 euros (déduction faite de la somme de 80.000 euros déjà réglée) au titre du prix de vente, sauf à y ajouter que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ayant constaté le caractère parfait de la vente et le caractère exigible du prix ;



Infirme le jugement en ses autres dispositions et y ajoutant,



Déboute Mme [B] [N] de sa demande en paiement par la SCI DJ de l'indemnité contractuelle de 3/1000 ème du prix par jour de retard ;



Déboute la SCI DJ de sa demande en paiement par la succession de [T] [H] et Mme [B] [N] de l'indemnité contractuelle de 3/1000 ème du prix par jour de retard (soit 3.627,69 euros par jour) ;



 Ordonne la compensation entre le prix d'acquisition de 1.129.232,22 euros dont la SCI DJ est redevable à l'égard de [T] [H] et de Mme [B] [N] et la créance définitive que cette société détient contre eux en exécution de l'arrêt du 2 mai 2013 ;

 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres frais et dépens, tant de première instance que d'appel, lesquels seront recouvrés dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



Ordonne la publication du présent arrêt au Bureau des Hypothèques aux frais de la SCI DJ.





LE GREFFIERLE PRESIDENT