Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 30 septembre 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2016



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/16337



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/09391





APPELANTE

 

S.A. PARISIENNE DE PARKING

ayant son siège [Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

 

Représentée par Me Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Représentée par Me Bernard COUDRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0116





INTIME 



Maître [Z] [L] ès qualités d'administrateur provisoire de la SCI SAINT ANTOINE DE BEARN

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Marie GALLEN, Président, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Président de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, Président,

Madame Brigitte CHOKRON, Conseiller

qui en ont délibéré,



Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne-Marie GALLEN dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile, 





Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Président de chambre et par Mme Pauline ROBERT, Greffier présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 1963, la société Saint Antoine De Béarn a consenti à la société Parisienne de Parking un bail commercial portant sur des locaux à usage de garage pour automobiles, réparations, vente de voiture et accessoires et d'habitation personnelle, situés [Adresse 3]. 



L'immeuble en cause a été placé sous le régime de la copropriété et un règlement a été établi le 24 janvier 1983.



Les dirigeants de la société Parisienne de Parking sont également associés dans la société Saint Antoine De Béarn, situation ayant entraîné des difficultés de gestion et l'engagement de diverses procédures judiciaires relatives à la fixation du loyer. 



Mme [L] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la bailleresse et a été autorisée à faire délivrer à la société locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 600 000 francs, par ordonnance en date du 30 juin 2008.Elle a été autorisée à poursuivre la procédure en fixation du loyer à défaut d'accord.



Parallèlement, la société Parisienne de parking a fait délivrer part acte du 29 mai 2009 assignation pour obtenir remboursement de trop perçu de charges.



Par jugement en date du 8 juillet 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré la société Parisienne de Parking irrecevable en ses demandes en restitution des charges locatives pour la période antérieure au 29 mai 2004, 

- dit que les charges de copropriété correspondent aux prestations visées au bail, 

- dit que la société Parisienne de Parking est redevable, au titre des charges locatives, des charges de copropriété à proportion des millièmes que représentent les lots formant l'assiette des locaux donnés à bail, dans l'état descriptif de division de l'immeuble, à l'exception : 

des grosses réparations de l'article 606 du Code Civil, 

des dépenses d'électricité et de consommation d'eau calculées à proportion des millièmes que représentent les lots 251 et 12, 

de 80 % des dépenses de personnel, calculées à proportion des millièmes que représentent les lots 251 et 12, les 20 % restants de l'intégralité des dépenses de personnel devant être répartis sur l'ensemble des lots, y compris les lots 251 et 12, 

- avant dire droit sur le montant des charges locatives et sur l'action en répétition de la société Parisienne de Parking à ce titre, a désigné en qualité d'expert judiciaire, Mme [F], avec pour mission : 

de se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, 

de fournir tous éléments utiles permettant de déterminer le montant des charges locatives dû par la société Parisienne de Parking jusqu'au 29 mai 2004 et le montant des sommes effectivement versé à ce titre par la société Parisienne de Parking 

dire s'il existe un solde en faveur de la société Parisienne de Parking et dans l'affirmative en indiquer le montant, 



- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'elle déposera l'original de son rapport avant le 30 juin 2011,

- fixé à 2.500 euros la provision à valoir sur rémunération de l'expert, somme à consigner au greffe du tribunal avant le 10 septembre 2010,

- dit que faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, 

- sursis à statuer sur les autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 



La société Parisienne de Parking a interjeté appel de ce jugement le 4 août 2010. 



Suivant arrêt du 9 mai 2012, la cour d'appel de Paris a :

- infirmé le jugement déféré, reçu l'appelante en sa demande de restitution de charges locatives et désigné Mme [F] en qualité d'expert aux fins :

- de vérifier la nature et le montant des charges qui étaient remboursées par la locataire avant la mise en copropriété de l'immeuble et la nature et le montant des charges appelées auprès de la locataire après la mise en copropriété

- de dire s'il existe un solde en faveur de la société Parisienne de Parking et dans l'affirmative en indiquer le montant

- sursis à statuer pour le surplus. 



La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Mme [L] es-qualité selon arrêt du 11 décembre 2013. 



L'expert a déposé son rapport le 21 octobre 2014  concluant, au vu des justificatifs exploitables produits sur la période du 1er janvier 1996 au 31 décembre 2012, que la société Parisienne de Parking a acquitté une somme de 132.583,51 euros, dont la société Parisienne de Parking réclame le remboursement. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 31 mai 2016 au visa des articles 1134 et 1135 du code civil, de l'arrêt du 9 mai 2012, de l'arrêt de la Cour de cassation du 11 décembre 2013 et au vu du rapport d'expertise de Mme [F], la société Parisienne De Parking demande à la cour de : 

- condamner la société Saint Antoine Béarn représentée par son administrateur judiciaire, à lui verser la somme de 132.583,51 euros à titre de remboursement des sommes trop perçues,

- condamner la société Saint Antoine Béarn aux intérêts légaux sur ces sommes, depuis chacun des versements, dire que ces intérêts porteront eux mêmes intérêts,

- condamner la société Saint Antoine Béarn à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Saint Antoine Béarn aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise d'un montant de 11.089,80 euros.



Par ses dernières conclusions signifiées le 7 juin 2016 au visa des articles 1134 et 1315 du code civil et les articles 132, 906 et 954 du code de procédure civile, Maître [L] es-qualité d'administrateur provisoire de la société Saint Antoine de Béarn demande à la cour de : 

- débouter la société Parisienne de Parking de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent. 

- voir condamner la société Parisienne de Parking à verser à la société Saint Antoine Béarn la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Parisienne de Parking aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





SUR CE,



La société Parisienne de Parking estime avoir démontré par des quittances de loyers qu'avant la mise sous le régime de la copropriété de l'immeuble elle ne payait aucune charge et qu'à compter de ce moment elle a versé un trop perçu de charges d'un montant de 165.283,63 euros. Elle s'estime bien fondée à demander le remboursement de la somme de 132.583,51 euros au titre des charges versées en trop ;



Elle fait valoir qu'il est surprenant que l'intimée qui n'a émis aucune contestation dans le cadre des opérations d'expertise sur les pièces produites et les décomptes présentés par l'expert demande aujourd'hui à la cour de la débouter de sa demande en remboursement des charges ;



 Elle expose qu'elle n'a jamais prétendu ne vouloir payer aucune charge mais uniquement les charges directement liées à l'occupation des lieux et qu'elle a sollicité à juste titre un abattement en raison des charges exorbitantes dans le cadre de la procédure en fixation du loyer (travaux de ravalement notamment) et que les charges facturées pour un montant de 132.583,51 euros par le bailleur ont été calculées selon la législation applicable aux baux d'habitation, à savoir des charges de personnel, de rémunération de syndic, d'assurance de l'immeuble, d'entretien des parties communes et donc non liées à l'occupation des lieux comme l'indique l'arrêt du 9 mai 2012 et ne devaient donc pas être à sa charge ;



L'intimée et bailleresse explique avoir retrouvé d'anciennes quittances correspondant à la période antérieure à la mise en copropriété de l'immeuble (pièce 21) montrant que, contrairement à ce que soutient la société Parisienne de Parking et qui a été retenu par l'expert judiciaire, au vu des seules pièces produites par le preneur, cette dernière réglait bien des avances trimestrielles sur charges de 3.708 francs avant la mise en copropriété de l'immeuble ; 



Elle conteste les dires de l'appelante selon lesquels la méthode d'appel des charges retenue par la société Saint Antoine Bearn applicable aux baux d'habitation ne le serait pas dans le cadre d'un bail commercial relatif à des locaux indépendants du reste de la copropriété ;



L'intimée conteste le rapport d'expertise en ce qu'il conclu qu'avant la mise en copropriété de l'immeuble aucune charge n'était appelée alors que plusieurs documents tels que les clauses et conditions du contrat de bail en date du 23 juin 1963 démontrent selon elle le contraire ;



 Enfin, la bailleresse explique que certes, le rapport vise, en dernière page de son rapport, une somme de 132.583,51 euros, mais sans jamais indiquer que cela correspond à une créance de la société Parisienne de Parking sur la société Saint Antoine Béarn, mais simplement au montant total des charges qui ont été réglées par le preneur à sa bailleresse sur la période du 1er janvier 1996 au 31 décembre 2012, et non que de telles charges auraient été réglées à tort ;



Ceci étant exposé, l'expert désigné par la Cour d'appel dans son arrêt du 9 mai 2012 avait essentiellement pour mission de fournir tous éléments utiles permettant :

 -de vérifier la nature et le montant des charges qui étaient remboursées par la locataire avant la mise en copropriété de l'immeuble et la nature et le montant des charges appelées auprès de la locataire après la mise en copropriété,

-de dire s'il existe un solde en faveur de la société Parisienne de Parking et dans l'affirmative en indiquer le montant,











Dans son rapport du 21 octobre 2014, Madame [F] rappelle :



- que s'agissant du bail, il dispose 'qu'en sus du loyer, la société preneuse remboursera à la société bailleresse la totalité des impôts, taxes et prestations de toute nature même foncière ou temporaires qui pourront grever les lieux loués de manière que le loyer ci-dessus stipulé soit absolument net pour la Société bailleresse. Au cas où un rôle spécial concernant les impositions des lieux loués ne serait pas établi, la société preneuse remboursera à forfait les 2/5 des impositions de l'immeuble dont dépendent les lieux loués. Ce remboursement s'effectuera, pour la période comprise entre le 1er juin et le 31 décembre 1963, en une seule fois le 31 décembre 1963, pour la période comprise entre le 1er janvier 1964 et le 31 décembre 1964 en deux échéances égales, la première tombant le 30 juin 1964, la 2ème le 31 décembre 1964 et ensuite par quart en même temps que chaque terme de loyer' ;



- qu'avant la mise en copropriété de l'immeuble le 24 janvier 1983, la société Parisienne de Parking lui a indiqué qu'aucune charge locative n'était appelée et que seules les taxes foncières étaient appelées en complément du loyer en principal et qu'à l'appui de ses déclarations, elle a versé les documents suivants, soit la quittance du 4ème trimestre 1965 sur laquelle ne figure que le montant du loyer en principal pour un montant de 20 000 francs, la quittance du 4ème trimestre 1982, échu au premier janvier 1983, sur laquelle figure exclusivement le montant du loyer en principal à hauteur de 80.000 francs et la quittance du 1er trimestre 1983, échu au 1er avril 1983, sur laquelle figure exclusivement le montant du loyer en principal à hauteur de 80.000 francs ;



A cet égard, l'expert précise que la cour appréciera si les trois quittances communiquées sont un élément suffisant pour établir qu'antérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble, aucune charge locative n'avaient été appelées à la locataire ; l'expert elle-même ne se prononce pas sur ce point ;



- qu'à compter du 1er janvier 1983, seules les régularisations de charges locatives adressées à la société Parisienne de Parking lui sont communiquées sur la période du 1er janvier 1996 au 30 juin 2012, les documents communiqués sur la période 1992-1995 étant incomplets et ceux sur la période du 1er janvier 1983 au 31 décembre 1991 inexistants ;



L'expert conclut que sur la période du 1er janvier 1996 au 30 juin 2012, la locataire a payé au titre des charges locatives, hors impôt foncier et taxe d'enlèvement des ordures ménagères la somme de 132. 583,51 euros ;



La cour relève que si l'expert ne se prononce pas sur le point de savoir s'il existe un solde en faveur de la société Parisienne de Parking et dans l'affirmative sur l'indication de son montant et si à aucun moment elle ne relève une distorsion entre les sommes appelées, réglées et les sommes dues par la locataire de sorte que celles-ci devrait en être remboursée, elle relève toutefois que sur la période du 1er janvier 1996 au 30 juin 2012, outre l'impôt foncier et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les charges appelées correspondent aux charges locatives déterminées par les syndics successifs au regard de la législation applicable aux baux d'habitation ;



 Il doit être rappelé que la cour, dans son arrêt définitif du 9 mai 2012, a infirmé le jugement du 8 juillet 2010, souligné que le bail mettait certes à la charge de la locataire le remboursement à la bailleresse de la totalité des impôts, taxes et prestations de toute nature, ces dernières devant s'entendre non pas comme des impôts ou des taxes, mais désignant exactement toutes les charges liées à l'occupation des lieux, mais qu'ensuite, les charges afférentes aux lieux loués avaient nécessairement été modifiées dans leur nature et leur calcul, en passant du statut d'immeuble appartenant à un seul propriétaire au statut de la copropriété, avec une répartition des charges par millièmes, la cour notant dans son arrêt que si le mode de paiement des charges par le locataire avait été changé, passant du remboursement contractuellement prévu à un appel de provisions, ces modifications en cours de bail n'ont pas fait l'objet d'un avenant au bail mentionnant clairement le remboursement par la locataire des charges payées par le bailleur;



Il ne peut qu'être relevé que ni le rapport d'expertise, ni les éléments remis par les parties ne permettent au vu du bail de déterminer la liste des charges locatives dont le bailleur aurait été fondé à demander à sa locataire le remboursement en raison de son occupation des lieux, sur la période du 1er janvier 1996 au 30 juin 2012 ;



Il ne peut en effet être soutenu que si le bail de 1963 était net de charges pour la bailleresse, il dispenserait celle-ci d'avoir à justifier par la suite des charges locatives réclamées à sa locataire alors que la modification des charges afférentes aux lieux loués en raison de l'introduction du règlement de copropriété ne permet pas en l'absence de toute justification suffisante produite par la bailleresse de déterminer la part de charges devant être imposées à la locataire pour la période considérée ;



La cour ayant en outre tranché définitivement dans son arrêt précité la non prescription en faveur de la locataire de son action en restitution du trop versé de charges depuis 1983, il sera dès lors, en l'absence de critères conventionnels permettant de déterminer clairement les charges locatives que le bailleur était fondé à réclamer à la locataire depuis l'adoption du règlement de copropriété, fait droit à la demande de la société Parisienne de Parking tendant à la condamnation de la société Saint Antoine Béarn représentée par son administrateur judiciaire, à lui verser la somme de 132.583,51 euros à titre de remboursement des sommes trop perçues à ce titre et non justifiées ;



Il y a lieu de condamner la société Saint Antoine Béarn aux intérêts légaux sur ces sommes, depuis le 29 mai 2009 et à dire que ces intérêts porteront eux mêmes intérêts ;



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la locataire tendant à voir condamner la bailleresse aux entiers frais d'expertise, cette mesure ayant été ordonnée dans l'intérêt commun des parties et devant dès lors être supportée par moitié par chacune d'entre elles ;



 La société Saint Antoine Béarn représentée par son administrateur judiciaire Me [L] qui succombe en appel sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, en supportera les dépens et doit être condamnée à verser à la société Saint Antoine Béarn une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Vu le précédent arrêt de cette cour du 9 mai 2012, 



CONDAMNE la SCI Saint Antoine de Béarn représentée par son administrateur judiciaire Me [L] à payer à la S.A. Parisienne de Parking la somme de 132.583,51 euros avec intérêts légaux sur ces sommes, depuis le 29 mai 2009, 



DIT que ces intérêts seront capitalisés en application de l'article 1154 du code civil,



DÉBOUTE la S.A. Parisienne de Parking de sa demande tendant à voir condamner la SCI Saint Antoine de Béarn représentée par son administrateur judiciaire Me [L] à payer la totalité des frais d'expertise d'un montant de 11.089,80 euros.



ORDONNE le partage pour moitié de ces frais d'expertise entre les parties,



DÉBOUTE la SCI Saint Antoine de Béarn représentée par son administrateur judiciaire Me [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles,



LA CONDAMNE à verser à la S.A. Parisienne de Parking une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



LA CONDAMNE aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.











 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT







 P. ROBERT C. BARTHOLIN